H
Hugolina
Guest
Chapter 8:Construction Pricing and Contracting/Định giá và hợp đồng trong xây dựng
8. Construction Pricing and Contracting/Định giá và hợp đồng trong xây dựng
8.1 Pricing for Constructed Facilities/Định giá cho công trình xây dựng
Because of the unique nature of constructed facilities, it is almost imperative to have a separate price for each facility. The construction contract price includes the direct project cost including field supervision expenses plus the markup imposed by contractors for general overhead expenses and profit. The factors influencing a facility price will vary by type of facility and location as well. Within each of the major categories of construction such as residential housing, commercial buildings, industrial complexes and infrastructure, there are smaller segments which have very different environments with regard to price setting. However, all pricing arrangements have some common features in the form of the legal documents binding the owner and the supplier(s) of the facility. Without addressing special issues in various industry segments, the most common types of pricing arrangements can be described broadly to illustrate the basic principles.
Do tính đặc thù của các công trình xây dựng, gần như nhất thiết mỗi công trình đều phải có giá riêng. Giá hợp đồng xây dựng gồm có chi phí trực tiếp cho dự án kể cả các chi phí giám sát công trường, chi phí chung của nhà thầu và lãi của nhà thầu. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá công trình, từ loại công trình đến vị trí công trình. Trong mỗi nhóm ngành xây dựng chính như nhà ở, nhà thương mại, công trình công nghiệp và hạ tầng lại chia ra các nhóm nhỏ hơn với những môi trường rất khác nhau liên quan đến việc định giá. Tuy nhiên, tất cả các các thỏa thuận về giá đều có một số đặc điểm chung là dưới dạng tài liệu có tính pháp lý ràng buộc chủ đầu tư và các nhà cung cấp cho công trình. Nếu không bàn cụ thể về các vấn đề riêng của các mảng ngành công nghiệp khác nhau thì các loại thỏa thuận định giá phổ biến nhất có thể được mô tả khái quát với mục đích thể hiện các nguyên tắc cơ bản.
Competitive Bidding/Đấu thầu cạnh tranh
The basic structure of the bidding process consists of the formulation of detailed plans and specifications of a facility based on the objectives and requirements of the owner, and the invitation of qualified contractors to bid for the right to execute the project. The definition of a qualified contractor usually calls for a minimal evidence of previous experience and financial stability. In the private sector, the owner has considerable latitude in selecting the bidders, ranging from open competition to the restriction of bidders to a few favored contractors. In the public sector, the rules are carefully delineated to place all qualified contractors on an equal footing for competition, and strictly enforced to prevent collusion among contractors and unethical or illegal actions by public officials.
Detailed plans and specifications are usually prepared by an architectural/engineering firm which oversees the bidding process on behalf of the owner. The final bids are normally submitted on either a lump sum or unit price basis, as stipulated by the owner. A lump sum bid represents the total price for which a contractor offers to complete a facility according to the detailed plans and specifications. Unit price bidding is used in projects for which the quantity of materials or the amount of labor involved in some key tasks is particularly uncertain. In such cases, the contractor is permitted to submit a list of unit prices for those tasks, and the final price used to determine the lowest bidder is based on the lump sum price computed by multiplying the quoted unit price for each specified task by the corresponding quantity in the owner's estimates for quantities. However, the total payment to the winning contractor will be based on the actual quantities multiplied by the respective quoted unit prices.
Kết cấu cơ bản của quá trình đấu thầu là sự trình bày các bản vẽ chi tiết và các yêu cầu kỹ thuật của một công trình dựa trên các mục tiêu và yêu cầu của chủ đầu tư, và việc mời các nhà thầu có năng lực tham gia đấu thầu để được quyền vào thực hiện dự án. Việc xác định nhà thầu đủ năng lực thường thông qua các bằng chứng về kinh nghiệm và sự ổn định về tài chính. Ở khu vực kinh tế tư nhân, chủ đầu tư có nhiều cách thức để chọn lựa nhà thầu, từ cạnh tranh rộng rãi đến chỉ hạn chế trong một số nhà thầu. Ở khu vực nhà nước thì các nguyên tắc được quy định rất cẩn thận để đặt tất cả các nhà thầu vào thế cạnh tranh công bằng, và quy định chặt chẽ để tránh thông thầu và các hành phi đạo đức, trái pháp luật của các công chức.
Việc chuẩn bị các kế hoạch chi tiết và yêu cầu kỹ thuật thường do một công ty tư vấn, là đơn vị thay mặt chủ đầu tư phụ trách quá trình xét thầu thực hiện. Các hồ sơ dự thầu hoàn chỉnh được nộp trên cơ sở giá trọn gói hoặc theo đơn giá, tùy theo quy định của chủ đầu tư. Hồ sơ dự thầu trọn gói thể hiện tổng giá mà một nhà thầu chào để hoàn thành công trình theo các bản vẽ chi tiết và yêu cầu kỹ thuật. Đấu thầu theo đơn giá được sử dụng với các dự án mà khối lượng vật tư và số nhân công để thực hiện một số công tác không thể tính cụ thể được. Trong những trường hợp đó, nhà thầu được phép nộp một danh mục đơn giá cho các công việc đó và giá cuối cùng được sử dụng để xác định nhà thầu có giá dự thầu thấp nhất trên cơ sở giá trọn gói được tính bằng cách nhân đơn giá đã chào cho từng công tác cụ thể với khối lượng tương ứng trong dự toán khối lượng của chủ đầu tư. Tuy nhiên tổng số tiền phải thanh toán cho nhà thầu trúng thầu sẽ căn cứ vào khối lượng thực tế nhân với đơn giá chào tương ứng.
Negotiated Contracts/Hợp đồng theo thỏa thuận
Instead of inviting competitive bidding, private owners often choose to award construction contracts with one or more selected contractors. A major reason for using negotiated contracts is the flexibility of this type of pricing arrangement, particularly for projects of large size and great complexity or for projects which substantially duplicate previous facilities sponsored by the owner. An owner may value the expertise and integrity of a particular contractor who has a good reputation or has worked successfully for the owner in the past. If it becomes necessary to meet a deadline for completion of the project, the construction of a project may proceed without waiting for the completion of the detailed plans and specifications with a contractor that the owner can trust. However, the owner's staff must be highly knowledgeable and competent in evaluating contractor proposals and monitoring subsequent performance.
Thay vì mời đấu thầu cạnh tranh, các chủ đầu tư tư nhân thường chọn trao hợp đồng cho một hoặc các nhà thầu mà họ đã lựa chọn. Lý do chính cho việc áp dụng các hợp đồng theo thỏa thuận là sự linh hoạt của loại hợp đồng này trong thỏa thuận về giá, nhất là với các dự án quy mô lớn và độ phức tạp cao, hoặc các dự án mở rộng công trình mà chủ đầu tư đã đầu tư trước đó. Chủ đầu tư có thể đánh giá về chuyên môn và sự liêm chính của một nhà thầu cụ thể có danh tiếng tốt hoặc đã hợp tác với chủ đầu tư rất thành công trong quá khứ. Nếu cần phải hoàn thành công trình đúng một hạn nào đó, việc thi công có thể tiến hành mà không cần chờ đợi hoàn thành các bản vẽ chi tiết và yêu cầu kỹ thuật, nếu chủ đầu tư tin tưởng nhà thầu. Tuy nhiên nhân viên của chủ đầu tư phải có đủ kiến thức và sự thông thạo để đánh giá các đề xuất của nhà thầu và kiểm soát các hoạt động thi công sau đó.
Generally, negotiated contracts require the reimbursement of direct project cost plus the contractor's fee as determined by one of the following methods:
Thông thường, các hợp đồng theo thỏa thuận đòi hỏi thanh toán chi phí trực tiếp cho dự án cộng với khoản phí của nhà thầu được xác định theo một trong những cách dưới đây:
Speculative Residential Construction/Xây nhà ở để đầu cơ
In residential construction, developers often build houses and condominiums in anticipation of the demand of home buyers. Because the basic needs of home buyers are very similar and home designs can be standardized to some degree, the probability of finding buyers of good housing units within a relatively short time is quite high. Consequently, developers are willing to undertake speculative building and lending institutions are also willing to finance such construction. The developer essentially set the price for each housing unit as the market will bear, and can adjust the prices of remaining units at any given time according to the market trend.
Trong xây dựng nhà ở, các chủ thầu thường xây nhà và chung cư theo dự đoán về nhu cầu của người mua nhà. Do các nhu cầu cơ bản của người mua rất giống nhau và thiết kế nhà ở có thể được chuẩn hóa ở mức độ nào đó, nên khả năng tìm được người mua những ngôi nhà và căn hộ tốt trong thời gian khá ngắn là rất cao. Do đó các chủ thầu thích xây nhà để đầu cơ và các tổ chức cho vay cũng thích cho vay vốn cho dạng xây dựng này. Về cơ bản thì chủ thầu đặt giá nhà theo giá thị trường, và có thể điều chỉnh giá cho những ngôi còn lại vào thời điểm thích hợp tùy theo xu hướng thị trường.
Force-Account Construction/Tự thực hiện
Some owners use in-house labor forces to perform a substantial amount of construction, particularly for addition, renovation and repair work. Then, the total of the force-account charges including in-house overhead expenses will be the pricing arrangement for the construction.
Một số chủ đầu tư sử dụng lực lượng lao động nội bộ để thực hiện một khối lượng công việc lớn, nhất là với công tác bổ sung, cải tạo và sửa chữa. Như vậy, tổng chi phí tự thực hiện bao gồm cả các chi phí chung nội bộ sẽ là thỏa thuận giá cho công trình.
8. Construction Pricing and Contracting/Định giá và hợp đồng trong xây dựng
8.1 Pricing for Constructed Facilities/Định giá cho công trình xây dựng
Because of the unique nature of constructed facilities, it is almost imperative to have a separate price for each facility. The construction contract price includes the direct project cost including field supervision expenses plus the markup imposed by contractors for general overhead expenses and profit. The factors influencing a facility price will vary by type of facility and location as well. Within each of the major categories of construction such as residential housing, commercial buildings, industrial complexes and infrastructure, there are smaller segments which have very different environments with regard to price setting. However, all pricing arrangements have some common features in the form of the legal documents binding the owner and the supplier(s) of the facility. Without addressing special issues in various industry segments, the most common types of pricing arrangements can be described broadly to illustrate the basic principles.
Do tính đặc thù của các công trình xây dựng, gần như nhất thiết mỗi công trình đều phải có giá riêng. Giá hợp đồng xây dựng gồm có chi phí trực tiếp cho dự án kể cả các chi phí giám sát công trường, chi phí chung của nhà thầu và lãi của nhà thầu. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá công trình, từ loại công trình đến vị trí công trình. Trong mỗi nhóm ngành xây dựng chính như nhà ở, nhà thương mại, công trình công nghiệp và hạ tầng lại chia ra các nhóm nhỏ hơn với những môi trường rất khác nhau liên quan đến việc định giá. Tuy nhiên, tất cả các các thỏa thuận về giá đều có một số đặc điểm chung là dưới dạng tài liệu có tính pháp lý ràng buộc chủ đầu tư và các nhà cung cấp cho công trình. Nếu không bàn cụ thể về các vấn đề riêng của các mảng ngành công nghiệp khác nhau thì các loại thỏa thuận định giá phổ biến nhất có thể được mô tả khái quát với mục đích thể hiện các nguyên tắc cơ bản.
Competitive Bidding/Đấu thầu cạnh tranh
The basic structure of the bidding process consists of the formulation of detailed plans and specifications of a facility based on the objectives and requirements of the owner, and the invitation of qualified contractors to bid for the right to execute the project. The definition of a qualified contractor usually calls for a minimal evidence of previous experience and financial stability. In the private sector, the owner has considerable latitude in selecting the bidders, ranging from open competition to the restriction of bidders to a few favored contractors. In the public sector, the rules are carefully delineated to place all qualified contractors on an equal footing for competition, and strictly enforced to prevent collusion among contractors and unethical or illegal actions by public officials.
Detailed plans and specifications are usually prepared by an architectural/engineering firm which oversees the bidding process on behalf of the owner. The final bids are normally submitted on either a lump sum or unit price basis, as stipulated by the owner. A lump sum bid represents the total price for which a contractor offers to complete a facility according to the detailed plans and specifications. Unit price bidding is used in projects for which the quantity of materials or the amount of labor involved in some key tasks is particularly uncertain. In such cases, the contractor is permitted to submit a list of unit prices for those tasks, and the final price used to determine the lowest bidder is based on the lump sum price computed by multiplying the quoted unit price for each specified task by the corresponding quantity in the owner's estimates for quantities. However, the total payment to the winning contractor will be based on the actual quantities multiplied by the respective quoted unit prices.
Kết cấu cơ bản của quá trình đấu thầu là sự trình bày các bản vẽ chi tiết và các yêu cầu kỹ thuật của một công trình dựa trên các mục tiêu và yêu cầu của chủ đầu tư, và việc mời các nhà thầu có năng lực tham gia đấu thầu để được quyền vào thực hiện dự án. Việc xác định nhà thầu đủ năng lực thường thông qua các bằng chứng về kinh nghiệm và sự ổn định về tài chính. Ở khu vực kinh tế tư nhân, chủ đầu tư có nhiều cách thức để chọn lựa nhà thầu, từ cạnh tranh rộng rãi đến chỉ hạn chế trong một số nhà thầu. Ở khu vực nhà nước thì các nguyên tắc được quy định rất cẩn thận để đặt tất cả các nhà thầu vào thế cạnh tranh công bằng, và quy định chặt chẽ để tránh thông thầu và các hành phi đạo đức, trái pháp luật của các công chức.
Việc chuẩn bị các kế hoạch chi tiết và yêu cầu kỹ thuật thường do một công ty tư vấn, là đơn vị thay mặt chủ đầu tư phụ trách quá trình xét thầu thực hiện. Các hồ sơ dự thầu hoàn chỉnh được nộp trên cơ sở giá trọn gói hoặc theo đơn giá, tùy theo quy định của chủ đầu tư. Hồ sơ dự thầu trọn gói thể hiện tổng giá mà một nhà thầu chào để hoàn thành công trình theo các bản vẽ chi tiết và yêu cầu kỹ thuật. Đấu thầu theo đơn giá được sử dụng với các dự án mà khối lượng vật tư và số nhân công để thực hiện một số công tác không thể tính cụ thể được. Trong những trường hợp đó, nhà thầu được phép nộp một danh mục đơn giá cho các công việc đó và giá cuối cùng được sử dụng để xác định nhà thầu có giá dự thầu thấp nhất trên cơ sở giá trọn gói được tính bằng cách nhân đơn giá đã chào cho từng công tác cụ thể với khối lượng tương ứng trong dự toán khối lượng của chủ đầu tư. Tuy nhiên tổng số tiền phải thanh toán cho nhà thầu trúng thầu sẽ căn cứ vào khối lượng thực tế nhân với đơn giá chào tương ứng.
Negotiated Contracts/Hợp đồng theo thỏa thuận
Instead of inviting competitive bidding, private owners often choose to award construction contracts with one or more selected contractors. A major reason for using negotiated contracts is the flexibility of this type of pricing arrangement, particularly for projects of large size and great complexity or for projects which substantially duplicate previous facilities sponsored by the owner. An owner may value the expertise and integrity of a particular contractor who has a good reputation or has worked successfully for the owner in the past. If it becomes necessary to meet a deadline for completion of the project, the construction of a project may proceed without waiting for the completion of the detailed plans and specifications with a contractor that the owner can trust. However, the owner's staff must be highly knowledgeable and competent in evaluating contractor proposals and monitoring subsequent performance.
Thay vì mời đấu thầu cạnh tranh, các chủ đầu tư tư nhân thường chọn trao hợp đồng cho một hoặc các nhà thầu mà họ đã lựa chọn. Lý do chính cho việc áp dụng các hợp đồng theo thỏa thuận là sự linh hoạt của loại hợp đồng này trong thỏa thuận về giá, nhất là với các dự án quy mô lớn và độ phức tạp cao, hoặc các dự án mở rộng công trình mà chủ đầu tư đã đầu tư trước đó. Chủ đầu tư có thể đánh giá về chuyên môn và sự liêm chính của một nhà thầu cụ thể có danh tiếng tốt hoặc đã hợp tác với chủ đầu tư rất thành công trong quá khứ. Nếu cần phải hoàn thành công trình đúng một hạn nào đó, việc thi công có thể tiến hành mà không cần chờ đợi hoàn thành các bản vẽ chi tiết và yêu cầu kỹ thuật, nếu chủ đầu tư tin tưởng nhà thầu. Tuy nhiên nhân viên của chủ đầu tư phải có đủ kiến thức và sự thông thạo để đánh giá các đề xuất của nhà thầu và kiểm soát các hoạt động thi công sau đó.
Generally, negotiated contracts require the reimbursement of direct project cost plus the contractor's fee as determined by one of the following methods:
- Cost plus fixed percentage
- Cost plus fixed fee
- Cost plus variable fee
- Target estimate
- Guaranteed maximum price or cost
Thông thường, các hợp đồng theo thỏa thuận đòi hỏi thanh toán chi phí trực tiếp cho dự án cộng với khoản phí của nhà thầu được xác định theo một trong những cách dưới đây:
- Chi phí cộng với tỷ lệ cố định
- Chi phí cộng với định phí
- Chi phí cộng với biến phí
- Dự toán mục tiêu
- Giá hoặc chi phí tối đa được bảo đảm
Speculative Residential Construction/Xây nhà ở để đầu cơ
In residential construction, developers often build houses and condominiums in anticipation of the demand of home buyers. Because the basic needs of home buyers are very similar and home designs can be standardized to some degree, the probability of finding buyers of good housing units within a relatively short time is quite high. Consequently, developers are willing to undertake speculative building and lending institutions are also willing to finance such construction. The developer essentially set the price for each housing unit as the market will bear, and can adjust the prices of remaining units at any given time according to the market trend.
Trong xây dựng nhà ở, các chủ thầu thường xây nhà và chung cư theo dự đoán về nhu cầu của người mua nhà. Do các nhu cầu cơ bản của người mua rất giống nhau và thiết kế nhà ở có thể được chuẩn hóa ở mức độ nào đó, nên khả năng tìm được người mua những ngôi nhà và căn hộ tốt trong thời gian khá ngắn là rất cao. Do đó các chủ thầu thích xây nhà để đầu cơ và các tổ chức cho vay cũng thích cho vay vốn cho dạng xây dựng này. Về cơ bản thì chủ thầu đặt giá nhà theo giá thị trường, và có thể điều chỉnh giá cho những ngôi còn lại vào thời điểm thích hợp tùy theo xu hướng thị trường.
Force-Account Construction/Tự thực hiện
Some owners use in-house labor forces to perform a substantial amount of construction, particularly for addition, renovation and repair work. Then, the total of the force-account charges including in-house overhead expenses will be the pricing arrangement for the construction.
Một số chủ đầu tư sử dụng lực lượng lao động nội bộ để thực hiện một khối lượng công việc lớn, nhất là với công tác bổ sung, cải tạo và sửa chữa. Như vậy, tổng chi phí tự thực hiện bao gồm cả các chi phí chung nội bộ sẽ là thỏa thuận giá cho công trình.
Last edited by a moderator: