Chống chi phí phát sinh khi làm nhà

[lucky_thao82]

Phát sinh trong xây dựng thường mang nghĩa tiêu cực, thậm chí nhiều người cho rằng không phát sinh mới là chuyện lạ. Nhưng có một số lưu ý giúp bạn hạn chế tới mức tối thiểu những phát sinh trong xây dựng nhà ở tư nhân.

Không có thiết kế sẽ không tính được chi phí. Có những chủ nhà và nhà thầu thường tự hào về khả năng tính nhẩm của mình, nói nhà mấy tấm, dài rộng ra sao là có kết quả ngay. Nhưng đó là kiểu họ hình dung theo khuôn mẫu quen làm, còn nếu chủ nhà muốn thay đổi về chi tiết thì sẽ phát sinh. Chính vì thế, chống phát sinh phải có bản vẽ, càng chi tiết càng tốt. Thiết kế không phải tới đâu làm tới đó mà phải là bản thiết kế hoàn chỉnh, độc lập và tính ra dự toán từ đầu cho chủ nhà.

Đôi lúc có những bản thiết kế không tính đúng, đủ được chi phí xây dựng vì thiếu chuyên gia dự toán hoặc dự toán không có kiểm soát bởi tư vấn trước khi giao thầu. Mặt khác, dự toán thiết kế là dự toán căn cứ vào bản vẽ thiết kế chi tiết, còn dự toán thi công do nhà thầu đưa ra là đã tính đến cả thực tế thi công. Nếu giá cả thay đổi, thì chi phí thực tế sẽ bị ảnh hưởng.

Hợp đồng thi công không những cần chặt chẽ và công bằng, mà còn phải đề ra cụ thể những chi phí nào và ai sẽ chịu. Chẳng hạn như tiền điện nước lúc làm nhà, tiền "ngoại giao" với khách hàng, tiền thưởng phạt do tiến độ. Thiết kế thay đổi bản vẽ, phần phát sinh tính ra sao. Chủ nhà theo kiểu "sáng nắng chiều mưa" khiến công trình bị phát sinh nhiều thì dù nhà thầu có chuyên nghiệp cỡ nào cũng không chịu được.

Lâu nay, mọi người vẫn tách biệt phần thô - phần hoàn thiện, nhưng thực ra, cách tính này cũng không rõ ràng vì sự không thống nhất phần nào là thô, phần nào là hoàn thiện. Thực tế không cần phân biệt rõ ràng phần thô và hoàn thiện như vậy, mà chỉ cần xác định các mốc công việc (tương ứng với chi phí) trong quá trình xây dựng như làm nền móng, phần khung sườn bê tông cốt thép, phần xây tô bao che và ngăn chia, phần hệ thống điện nước, đường ống kỹ thuật, phần ốp lát và trang trí, phần đồ gỗ và trang trí đặc biệt... Làm tới đâu, nghiệm thu thanh toán hoặc tạm ứng tới đó. Phần nào phát sinh tăng thì chủ nhà thấy ngay, trả ngay tiền, tránh để khuất lấp, dễ gây mất lòng nhau. Phần nào phát sinh giảm (không làm) thì trừ ngay tạm ứng của phần tiếp theo.

Tóm lại, vấn đề an toàn chi phí khi làm nhà có thể đúc kết qua phương châm: kiểm soát, công bằng và minh bạch.
- Kiểm soát: kiểm soát hồ sơ thiết kế, dự toán (thiết kế khác với thi công), thời gian và tiến độ thi công, chủng loại vật tư sử dụng, quy cách nghiệm thu và bảo hành.
- Công bằng: hiểu rõ bản chất ngôi nhà của mình (nhà biệt thự khác nhà phố) những thuận lợi và khó khăn khi xây dựng, không "xử ép" nhà thầu, và chuyện "tiền nào của nấy" là điều đương nhiên.
- Minh bạch: nhà thầu cần có giám sát kỹ thuật, thủ kho... chuyên nghiệp, tư cách pháp nhân, thiết bị thi công và an toàn lao động phải đảm bảo. Hợp đồng thanh quyết toán giữa các bên phải rõ ràng, đúng hẹn, sổ sách ghi chép đầy đủ, tránh tình trạng quyết định theo cảm tíh khi xây nhà.
Theo Nhà Đẹp

 

[hungvina16]

Có lẽ bài của lucky_thao82 là nói về làm nhà ở cá nhân. Tôi xin bổ sung 1 số vấn đề cần lưu ý để tránh phát sinh thường gặp:
1. Định mức : Nhà ở tư nhân thường không tuân thủ định mức, chẳng hạn ở chỗ tôi họ thường đổ bê tông theo tỷ lệ 1:2:3 ( XM:Cát:Đá) cái này hoàn toàn khác với ĐM XDCB ta thường dùng -> Dự trù 100T xi nhưng dùng hết 120 tấn .
2. Chi phí nhân công : Đơn giá nhân công thường được đưa ra đầu tiên ( thường là m2 sàn) nhưng Chủ nhà thường bị mắc khi xác định KL để nhân với đơn giá . Lưu ý các phần ban công, ô cầu thang, khu vệ sinh, mái đua, mái vẩy...thường không được xác định rõ ngay từ đầu và bị thầu nhân công tính như m2 sàn.
3. Vật liệu : Tâm lý chủ nhà thường muốn nhà mình đẹp, nên khi xây nhà thường bị "đẽo cày giữa đường" và do vậy sử dụng vật liệu cao cấp hơn, khác với thiết kế ban đầu -> đội chi phí.
4. Các hạng mục phụ trợ (sân vườn, tiểu cảnh, hàng rào....): Lúc đầu ít được quan tâm nhưng thực ra nó chiếm giá trị không nhỏ trong toàn bộ công trình .

Tóm lại , theo tôi cần Tiết kiệm ngay từ đầu , mỗi thứ chỉ tặc lưỡi một tý thì tổng hợp lại sẽ là con số 20-30% phát sinh chứ không ít đâu