Lãi vay trong thời gian xây dựng đối với dự án xây nhà thương mại

[hoanganhelinco]

Em muốn hỏi về vấn đề lãi vay trong thời gian xây dựng được tính trong Tổng mức đầu tư đối với dự án xây nhà thương mại.
Đặc trưng của loại dự án này là ta có thể huy động vốn trước từ khách hàng (tức là có doanh thu ngay trong thời gian xây dựng). Như vậy thì phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn trước khi có doanh thu ta tính trong TMĐT (tại mục lãi vay trong thời gian xây dựng), còn phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn sau khi có doanh thu ta tính trong mục chi phí hoạt động. Như vậy có đúng không?
Hay toàn bộ lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng (cả trước và sau khi có doanh thu) ta đều cho vào mục Lãi vay trong thời gian xây dựng - 1 thành phần của TMĐT.
Rất mong các anh chị quan tâm và trả lời giúp em!

 

[nguyenhuutrinh]

Em muốn hỏi về vấn đề lãi vay trong thời gian xây dựng được tính trong Tổng mức đầu tư đối với dự án xây nhà thương mại.
Đặc trưng của loại dự án này là ta có thể huy động vốn trước từ khách hàng (tức là có doanh thu ngay trong thời gian xây dựng). Như vậy thì phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn trước khi có doanh thu ta tính trong TMĐT (tại mục lãi vay trong thời gian xây dựng), còn phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn sau khi có doanh thu ta tính trong mục chi phí hoạt động. Như vậy có đúng không?
Hay toàn bộ lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng (cả trước và sau khi có doanh thu) ta đều cho vào mục Lãi vay trong thời gian xây dựng - 1 thành phần của TMĐT.
Rất mong các anh chị quan tâm và trả lời giúp em!

Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng được tính vào Chi phí khác thuộc Tổng mức đầu tư, không kể có trước và sau doanh thu hay không?

Đây là khoản chi phí dự kiến cần phải chi trả cho việc huy động vốn để thực hiện dự án (trong trường hợp chủ đầu tư không đủ vốn để thực hiện dự án cho đến khi hoàn thành), nhằm xác định chính xác giá trị của TMĐT.

Một vấn đề khác không thuộc phạm vi câu hỏi của bạn mà tôi chưa xác định rõ: Đó là việc huy động vốn trước từ khách hàng có được chính thức coi là Doanh thu, hay chỉ được xác định là người mua trả tiền trước?

 

[NNVP]

Lãi vay trong thời gian xây dựng tính từ thời điểm lập TMĐT tới khi quyết toán công trình (nghiệm thu và bàn giao đưa vào khai thác sử dụng). Do đó việc có doanh thu trước hay sau thời điểm bàn giao công trình không ảnh hưởng gì tới việc tính chi phí lãi vay.
Câu hỏi bạn nêu có phải điều bạn đang quan tâm tới việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư.?

 

[naat]

Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng được tính vào Chi phí khác thuộc Tổng mức đầu tư, không kể có trước và sau doanh thu hay không?

Đây là khoản chi phí dự kiến cần phải chi trả cho việc huy động vốn để thực hiện dự án (trong trường hợp chủ đầu tư không đủ vốn để thực hiện dự án cho đến khi hoàn thành), nhằm xác định chính xác giá trị của TMĐT.

Một vấn đề khác không thuộc phạm vi câu hỏi của bạn mà tôi chưa xác định rõ: Đó là việc huy động vốn trước từ khách hàng có được chính thức coi là Doanh thu, hay chỉ được xác định là người mua trả tiền trước?

Việc huy động vốn có được coi là doanh thu hay không thì bạn tham khảo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, chi tiết tại Phần G thông tư 130/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập DN.
Trường hợp doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng.
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà đã xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí.
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 2% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Em muốn hỏi về vấn đề lãi vay trong thời gian xây dựng được tính trong Tổng mức đầu tư đối với dự án xây nhà thương mại.
Đặc trưng của loại dự án này là ta có thể huy động vốn trước từ khách hàng (tức là có doanh thu ngay trong thời gian xây dựng). Như vậy thì phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn trước khi có doanh thu ta tính trong TMĐT (tại mục lãi vay trong thời gian xây dựng), còn phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn sau khi có doanh thu ta tính trong mục chi phí hoạt động. Như vậy có đúng không?Hay toàn bộ lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng (cả trước và sau khi có doanh thu) ta đều cho vào mục Lãi vay trong thời gian xây dựng - 1 thành phần của TMĐT.
Rất mong các anh chị quan tâm và trả lời giúp em!

Lãi vay trong thời gian xây dựng tính từ thời điểm lập TMĐT tới khi quyết toán công trình (nghiệm thu và bàn giao đưa vào khai thác sử dụng). Do đó việc có doanh thu trước hay sau thời điểm bàn giao công trình không ảnh hưởng gì tới việc tính chi phí lãi vay.
Câu hỏi bạn nêu có phải điều bạn đang quan tâm tới việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư.?

Đồng ý lãi vay trong thời gian xây dựng là lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng như NNVP đã nói. Tuy nhiên, việc có doanh thu trong thời gian xây dựng có ảnh hưởng rất lớn tới việc tính lãi vay thông qua kế hoạch huy động và phân bổ nguồn vốn. Nếu thời điểm có doanh thu sớm và nguồn thu lớn sẽ giảm lãi vay và ngược lại

 

[hoanganhelinco]

Lãi vay trong thời gian xây dựng tính từ thời điểm lập TMĐT tới khi quyết toán công trình (nghiệm thu và bàn giao đưa vào khai thác sử dụng). Do đó việc có doanh thu trước hay sau thời điểm bàn giao công trình không ảnh hưởng gì tới việc tính chi phí lãi vay.
Câu hỏi bạn nêu có phải điều bạn đang quan tâm tới việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư.?

Chính xác là vấn đề này bạn ạ. Vì nếu lãi vay đã tính trong TMDT thì trong khi tính hiệu quả, trong phần chi phí hoạt động sẽ ko có lãi vay nữa. Bạn có thể trao đổi rõ hơn về vấn đề này ko?

 

[VCGITC]

Chính xác là vấn đề này bạn ạ. Vì nếu lãi vay đã tính trong TMDT thì trong khi tính hiệu quả, trong phần chi phí hoạt động sẽ ko có lãi vay nữa. Bạn có thể trao đổi rõ hơn về vấn đề này ko?

Lãi vay trong thời gian đầu tư thì tính vào tổng mức đầu tư của Dự án. Còn lãi vay mà bạn nói là lãi vay trong phần chi phí hoạt động thì thì vẫn phải tính vì lúc đấy công ty vẫn có dư nợ. Nên tính như bình thường. Khi tính dòng tiền ra của dự án thì chỉ có lãi vay vốn lưu động. không có lãi vay vốn cố định. Lãi vay vốn cố định chỉ đưa vào Chi phí để tính LNTT thôi.

 

[hoanganhelinco]

Cảm ơn bạn VCGITC đã quan tâm và trả lời câu hỏi của mình.
Nhưng vấn đề mình đang thắc mắc đó là: Đối với dự án xây dựng nhà để bán, trong thời gian xây dựng ta đã có doanh thu và có thể trang trải khoản lãi vay vốn cố định. Vậy khoản lãi vay vốn cố định này sẽ nằm trong "Lãi vay trong thời gian xây dựng" hay nằm trong chi phí để tính LNTT.
Cơ bản thì làm theo cách nào cũng ko ảnh hưởng nhiều đến kết quả, tuy nhiên mình muốn biết làm theo cách nào là đúng?
Mong các cao thủ quan tâm giải đáp giúp.

 

[naat]

Chính xác là vấn đề này bạn ạ. Vì nếu lãi vay đã tính trong TMDT thì trong khi tính hiệu quả, trong phần chi phí hoạt động sẽ ko có lãi vay nữa. Bạn có thể trao đổi rõ hơn về vấn đề này ko?

Cảm ơn bạn VCGITC đã quan tâm và trả lời câu hỏi của mình.
Nhưng vấn đề mình đang thắc mắc đó là: Đối với dự án xây dựng nhà để bán, trong thời gian xây dựng ta đã có doanh thu và có thể trang trải khoản lãi vay vốn cố định. Vậy khoản lãi vay vốn cố định này sẽ nằm trong "Lãi vay trong thời gian xây dựng" hay nằm trong chi phí để tính LNTT.Cơ bản thì làm theo cách nào cũng ko ảnh hưởng nhiều đến kết quả, tuy nhiên mình muốn biết làm theo cách nào là đúng?
Mong các cao thủ quan tâm giải đáp giúp.

Tôi cho rằng khi phân tích hiệu quả dự án bạn đang quá ảnh hưởng việc phân tích dòng tiền. Đối với các dự án như nhà ở thương mại (để bán) như bạn nói, việc phân tích hiệu quả thì chỉ đơn thuần là hạch toán lỗ lãi. Vì vậy câu hỏi về việc lãi vay đã tính trong TMDT thì trong khi tính hiệu quả, trong phần chi phí hoạt động sẽ ko có lãi vay là một câu hỏi không phản ánh bản chất vấn đề kinh tế. Nếu bạn đã mua đứt, bán đoạn thì bạn còn hoạt động gì nữa để mà có chi phí hoạt động như bạn nói?
Trên thực tế, rất nhiều đơn vị tư vấn lập dự án mắc sai lầm này khi lập dự án.
Thứ hai, Tôi không hiểu ý bạn về khoản lãi vay vốn cố định này sẽ nằm trong "Lãi vay trong thời gian xây dựng" hay nằm trong chi phí để tính LNTT.
Về bản chất kinh tế, lãi vay trong thời gian xây dựng là khoản chi phí sử dụng vốn phát sinh do sử dụng nguồn vốn vay. Nếu bạn không đi vay thì không có khoản này. Tất cả các chi phí này (TMĐT) đều là chi phí thực tế hợp lý để hạch toán, do vậy việc dự kiến thuế TN (hay lợi nhuận) chỉ đơn thuần là lấy Tổng DT- Tổng chi phí (chính là TMĐT đã bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) để xác định thôi

 

[solo_2603]

AIi biết cách lập dự toán bằng phần mềm G8 chỉ cho mình với

 

[hoanganhelinco]

Tôi cho rằng khi phân tích hiệu quả dự án bạn đang quá ảnh hưởng việc phân tích dòng tiền. Đối với các dự án như nhà ở thương mại (để bán) như bạn nói, việc phân tích hiệu quả thì chỉ đơn thuần là hạch toán lỗ lãi. Vì vậy câu hỏi về việc lãi vay đã tính trong TMDT thì trong khi tính hiệu quả, trong phần chi phí hoạt động sẽ ko có lãi vay là một câu hỏi không phản ánh bản chất vấn đề kinh tế. Nếu bạn đã mua đứt, bán đoạn thì bạn còn hoạt động gì nữa để mà có chi phí hoạt động như bạn nói?
Trên thực tế, rất nhiều đơn vị tư vấn lập dự án mắc sai lầm này khi lập dự án.
Thứ hai, Tôi không hiểu ý bạn về khoản lãi vay vốn cố định này sẽ nằm trong "Lãi vay trong thời gian xây dựng" hay nằm trong chi phí để tính LNTT.
Về bản chất kinh tế, lãi vay trong thời gian xây dựng là khoản chi phí sử dụng vốn phát sinh do sử dụng nguồn vốn vay. Nếu bạn không đi vay thì không có khoản này. Tất cả các chi phí này (TMĐT) đều là chi phí thực tế hợp lý để hạch toán, do vậy việc dự kiến thuế TN (hay lợi nhuận) chỉ đơn thuần là lấy Tổng DT- Tổng chi phí (chính là TMĐT đã bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng) để xác định thôi

Cảm ơn bác naat đã trả lời giúp em.
Thực ra thông tin em đưa chưa đầy đủ. Dự án em muốn nói tới ở đây là dự án xây nhà hỗn hợp: tầng hầm để kinh doanh chỗ để xe, phần đế để kinh doanh thương mại văn phòng và khối tháp để xây nhà bán. Vì vậy, vẫn có chi phí hoạt động sau khi xây dựng và bán xong nhà.

 

[naat]

Cảm ơn bác naat đã trả lời giúp em.
Thực ra thông tin em đưa chưa đầy đủ. Dự án em muốn nói tới ở đây là dự án xây nhà hỗn hợp: tầng hầm để kinh doanh chỗ để xe, phần đế để kinh doanh thương mại văn phòng và khối tháp để xây nhà bán. Vì vậy, vẫn có chi phí hoạt động sau khi xây dựng và bán xong nhà.

Đối với dự án hỗn hợp như của bạn, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng là khoản mục chi phí phát sinh do sử dụng vốn như tôi đã nêu. Vì vậy, bạn chỉ cần quan tâm nó là bao nhiêu, còn việc tính vào chi phí để tính thuế là đương nhiên. Chi phí hoạt động có lãi vay hay không thì lại phụ thuộc vào kế hoạch trả nợ, nguồn trả nợ của bạn. Nếu sử dụng nguồn trả nợ từ doanh thu bán nhà mà nguồn này đủ bù đắp trả nợ gốc và lãi thì đương nhiên sẽ không có chi phí lãi vay phát sinh thêm từ nguồn vốn vay để đầu tư.

 

[lungocluan]

Em muốn hỏi về vấn đề lãi vay trong thời gian xây dựng được tính trong Tổng mức đầu tư đối với dự án xây nhà thương mại.
Đặc trưng của loại dự án này là ta có thể huy động vốn trước từ khách hàng (tức là có doanh thu ngay trong thời gian xây dựng). Như vậy thì phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn trước khi có doanh thu ta tính trong TMĐT (tại mục lãi vay trong thời gian xây dựng), còn phần lãi vay ngân hàng của giai đoạn sau khi có doanh thu ta tính trong mục chi phí hoạt động. Như vậy có đúng không?
Hay toàn bộ lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng (cả trước và sau khi có doanh thu) ta đều cho vào mục Lãi vay trong thời gian xây dựng - 1 thành phần của TMĐT.
Rất mong các anh chị quan tâm và trả lời giúp em!

MÌnh cũng đang gặp rắc rối món này đây, mình đang tính 100.000m2 S sàn, chi phí đất/1m2 là 2tr; chi phí xây dựng ( đã cộng hết các chi phí thiết kết,tư vấn, thi công....) là 650usd/1m2

Thế thì tổng mức đầu tư là bao nhiu??? và làm sao xác định được vốn vay mình cần là bao nhiu?
Các bác rảnh thì chỉ e luôn cách chạy cái độ nhạy đối với chi phí vay vốn/1m2?

 

[naat]

MÌnh cũng đang gặp rắc rối món này đây, mình đang tính 100.000m2 S sàn, chi phí đất/1m2 là 2tr; chi phí xây dựng ( đã cộng hết các chi phí thiết kết,tư vấn, thi công....) là 650usd/1m2

Thế thì tổng mức đầu tư là bao nhiu??? và làm sao xác định được vốn vay mình cần là bao nhiu?
Các bác rảnh thì chỉ e luôn cách chạy cái độ nhạy đối với chi phí vay vốn/1m2?

Nếu bạn đã xác định chi phí xây dựng là 650USSD/m2 bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng và xác định tiền đất rồi thì TMĐT chính là 650usd/m2 x 100.000m2+ tiền đất +chi phí lãi vay (nếu có)
phần lãi vay là bao nhiêu thì phụ thuộc tỷ lệ nguồn vốn bên bạn sử dụng để đầu tư, kế hoạch sử dụng các nguồn vốn này.

 

[lungocluan]

Nếu bạn đã xác định chi phí xây dựng là 650USSD/m2 bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng và xác định tiền đất rồi thì TMĐT chính là 650usd/m2 x 100.000m2+ tiền đất +chi phí lãi vay (nếu có)
phần lãi vay là bao nhiêu thì phụ thuộc tỷ lệ nguồn vốn bên bạn sử dụng để đầu tư, kế hoạch sử dụng các nguồn vốn này.

Chi phí vay vốn thì chắc chắn có vì bất kỳ dự án bđs nào thì cũng fai đi vay vốn hết, mà muốn tính chi phí vay vốn thì fai xác định được số vốn cần vay là bao nhiu??? bởi vậy mình đang bí cái tỷ lệ vốn vay của TMĐT nè

Ví dụ: tổng tài sản của cả cty là 3700 tỷ, chi phí mua đất 100.000 m2 là 1200 tỷ, diện tích sàn 37 tầng là 600.000 m2 với chi phí xây dựng như trên là 650usd/1m2 ( đã bao gồm nhìu chi fi khác )
Về nguyền tắc VCSH thấp nhất là 15% TMĐT đối với dự án nhỏ hơn 20ha, mình tính VCSH là 15% TMĐT, nhưng mà cái mình đang quan tâm là ko bít Vốn vay bao nhiêu % Tổng mức đầu từ ( TMĐT ) là phù hợp????
Nếu mình lấy vốn vay = 80% chi phí đất ( tính ra tương đương 10% TMĐT) thì fai huy động nguồn vốn khách hàng nhìu ( 75% TMĐT vì VCSH là 15% rồi), Nếu thị trường tốt thì ko sao vì huy động vốn của khách hàng dễ nhưng thị trường ảm đạm thì sao, vốn huy động ko có mà 75% TMĐT thì quá nguy hiểm,

Bạn nào tư vấn cho mình cái vốn vay cho phù hợp với.thanks nhiu.^^