Về vấn đề Lãi vay trong TMĐT dự án

[quangthienam]

Về vấn đề Lãi vay trong TMĐT dự án xin ý kiến của các anh chị:
Trong một dự án đầu tư làm Trung tâm thương mại và căn hộ cho thuê. Tổng mức đầu tư khoảng 356 tỉ (chưa tính lãi vay), nếu tính lãi vay phải cộng thêm khoảng 150 tỉ, trong đó vay 70% TMĐT

Cũng xin cho hỏi là khi tính TMĐT thì tính như thế nào la hợp lí
- Cách 1: TMĐT = Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay

- Cách 2:
+ Tính TMĐT = Tất cả chi phí (có lãi vay) = A. Lấy A*tỉ lệ vốn vay = số tiền phải vay = B. Lấy B tính ra lãi vay = C
+ TMĐT = A + C như vậy cách nào là hợp lí

Vì trong tính toán doanh thu, lợi nhuận, thì đã có đưa chi phí này vào, như chi phí hoạt động của dự án
Nếu không đưa chi phí lãi vay vào thì nó nguy hiểm thế nào. Nếu như phân thời gian vay vốn lớn hơn thòi gian xây dựng nhiều lần, thì đưa lãi vay vào TMĐT như thế nào cho hợp lí

Rất mong nhận được câu trả lời của Quý anh chịư
Xin chân thành cảm ơn!
Chúc cuối tuần vui vẻ và đầm ấm

 

[langduca]

Để xác định các chi phí thuộc TMĐT ta tìm hiểu như thế nào là TMĐT và TMĐT bao gồm các chi phí nào nhé?

Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.

Tổng mức đầu tư bao gồm:

1. Chi phí xây dựng
2. Chi phí thiết bị
3. Chi phí bồi thường GPMB, tái định cư
4. Chi phí quản lý dự án
5. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
6. Chi phí khác
7. Chi phí dự phòng

Như vậy, với định nghĩa như ở trên thì theo Thông tư 05 lãi vay trong TMĐT là lãi vay trong thời gian xây dựng công trình. Phần lãi vay này nằm trong mục Chi phí khác của TMĐT. Nếu như thời gian vay vốn lớn hơn thời gian xây dựng thì phần lãi phải trả sau thời gian xây dựng được tính vào Chi phí hoạt động SXKD của dự án.

Phần lãi vay trong thời gian xây dựng (tức lãi vay được tính vào TMĐT) được xác định dựa vào các yếu tố:

1. Số vốn vay
2. Tiến độ thi công và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn
3. Kế hoạch vay vốn.

Mọi người tiếp tục cho ý kiến !

 

[Phugia]

Xin chào!
Rất cảm ơn câu trả lời của anh chi
Trong một dự án đầu tư làm Trung tâm thương mại và căn hộ cho thuê. Tổng mức đầu tư khoảng 356 tỉ (chưa tính lãi vay), nếu tính lãi vay phải cộng thêm khoảng 150 tỉ, trong đó vay 70% TMĐT

Cũng xin cho hỏi là khi tính TMĐT thì tính như thế nào la hợp lí
- Cách 1: TMĐT = Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay

- Cách 2:
+ Tính TMĐT = Tất cả chi phí (có lãi vay) = A. Lấy A*tỉ lệ vốn vay = số tiền phải vay = B. Lấy B tính ra lãi vay = C
+ TMĐT = A + C như vậy cách nào là hợp lí

Vì trong tính toán doanh thu, lợi nhuận, thì đã có đưa chi phí này vào, như chi phí hoạt động của dự án
Nếu không đưa chi phí lãi vay vào thì nó nguy hiểm thế nào. Nếu như phân thời gian vay vốn lớn hơn thòi gian xây dựng nhiều lần, thì đưa lãi vay vào TMĐT như thế nào cho hợp lí

Rất mong nhận được câu trả lời của Quý anh chịư
Xin chân thành cảm ơn!
Chúc cuối tuần vui vẻ và đầm ấm

Chú ý là chỉ lãi vay trong thời gian xây dựng thôi nha

 

[nguyenhuutrinh]

Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình.
Mọi người tiếp tục cho ý kiến !

Cũng xin cho hỏi là khi tính TMĐT thì tính như thế nào la hợp lí
- Cách 1: TMĐT = Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay

Tính theo cách này là đúng.

- Cách 2:
+ Tính TMĐT = Tất cả chi phí (có lãi vay) = A.
+ TMĐT = A + C

Tính theo cách này không đúng. TMĐT = A thôi.

Chú ý là chỉ lãi vay trong thời gian xây dựng thôi nha

Một số trường hợp không đúng. Ví dụ: trong trường hợp trên, nếu sau quá trình khi xây dựng còn một số chi phí có sử dụng vốn vay (ví dụ: chi phí hỗ trợ sau tái định cư) thì phần lãi vay này vẫn có thể được tính toán trong TMĐT nếu CĐT chưa kịp thu hồi vốn.

 

[Phugia]

Hiệu lực của nghị định 52/1999/NĐ-CP

Hôm qua đang đọc bài của ai đó hỏi về hiệu lực của nghị định 52/1999/NĐ-CP, thì ... bị cúp điện, không nhớ ở chỗ mô. Hôm nay gửi thông tin này cho các bạn tham khảo, với tinh thần này thì các dự án không phải đầu tư xây dựng vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của các NĐ 52,12,07 ... và vô khối các văn bản hưỡng dẫn nữa. May quá mình làm dự án đầu tư xây dựng nên không phải tìm lại tài liệu cũ

Cách tính chi phí lập Báo cáo KTKT cho dự án Công nghệ Thông tin
2009-07-16 11:18:52.33
Câu hỏi của bạn Đoàn Thị Thanh Trúc Tại hòm thư Doantruc_STC@yahoo.com hỏi :
Tôi xin hỏi cách tính chi phí lập Báo cáo KTKT cho dự án Công nghệ Thông tin được tính như thế nào?
Dự toán của dự án chỉ bao gồm chi phí xây dựng triển khai các phần mềm ứng dụng công nghệ thông tin và chi phí thiết bị vì thế dự án này vẫn phải thực hiện theo nghị định 52/1999/NĐ-CP. Nếu áp dụng quyết định 15/2001/QĐ-BXD ngày 20/7/2001 để tính chi phí lập Báo cáo đầu tư là đúng hay sai? (đối với dự án này chỉ được tính chi phí lập báo cáo đầu tư mà không được tính chi phí thiết kế). Nhưng nếu theo QĐ 15/2001/QĐ-BXD thi dự án này không thuộc 1 trong 5 nhóm công trình. Làm sao để xác định chi phí lập Báo cáo đầu tư của dự án công nghệ thông tin này?
Sau khi nghiên cứu, Trung tâm Thông tin có ý kiến như sau:
Các dự án đầu tư phát triển về công nghệ thông tin (triển khai các phần mềm ứng dụng) không phải là dự án đầu tư xây dựng công trình. Do vậy, không thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP (nay là Nghị định số 12/2009/NĐ-CP của Chính phủ). Việc quản lý và thực hiện các dự án này theo quy định của Nghị định số 52/1999/NĐ-CP, Nghị định số 12/2000/NĐ-CP, Nghị định số 07/2003/NĐ-CP của Chính phủ, Quyết định số 43/2008/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, các văn bản hướng dẫn thi hành và pháp luật có liên quan.
Về việc xác định chi phí quản lý dự án và các chi phí khác: Các chi phí này được xác định bằng phương pháp lập dự toán chi phí trình người quyết định đầu tư phê duyệt, chủ đầu tư có thể nghiên cứu vận dụng các định mức chi phí tại Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD ngày 20/7/2001, Thông tư số 09/2000/TT-BXD ngày 17/7/2000 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng nếu các mức chi phí này phù hợp với dự án.
Trung tâm Thông tin
thông tin lấy từ website của Bộ Xây Dựng: http://www.moc.gov.vn/site/moc/faq?qId=3370

 

[levinhxd]

Tôi có ý kiến như sau:
Lãi vay trong tổng mức đầu tư có thể chia thành
-Lãi vay vốn cố định (vốn đầu tư xây dựng)
-Lãi vay vốn lưu động (vốn sản xuất kinh doanh, vận hành)

Vốn cố định thì gồm các khoản theo TT 05/2007/TT-BXD:
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng

Trong các khoản trên, chi phí khác có cả lãi vay trong thời gian xây dựng (Lãi vay vốn cố định đi vay). Tuy nhiên khi xác định Lãi vay vốn cố định trong thời gian xây dựng thì tách phần lãi vay khỏi chi phí khác ở trên để không bị chồng lãi của lãi!

Như vậy theo tôi Công thức tính TMĐT toàn bộ dự án phải là:

TMĐT = Vốn đầu tư cố định (trong thời gian XD) + Vốn lưu động (Vận hành)
= [ Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay vốn cố định ] + [Chi phí vận hành, sửa chữa... + Lãi vay vốn lưu động]

Trong công trình xây dựng các toà nhà với mục đích bán hoặc cho thuê, chi phí vận hành sau xây dựng không quá lớn, và chủ đầu tư có thể sẽ không phải đi vay. Tuy nhiên với các dự án như kinh doanh khách sạn, nhà hàng, resort thì khoản chi phí vận hành là tương đối lớn!

 

[nguyenhuutrinh]

Có lẽ chúng ta đã bàn sang một lĩnh vực khác, rộng hơn phạm vi cụ thể của Tổng mức đầu tư xây dựng công trình (gọi tắt là Tổng mức đầu tư).

Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.

Tổng mức đầu tưlà cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Đó là toàn bộ các chi phí mà CĐT (có thể) phải bỏ ra trong quá trình đầu tư xây dựng. Chính vì thế mà đồng chí phugia có lý khi cho rằng: lãi trong TMĐT chỉ tính phần lãi trong quá trình xây dựng. Điều này là hoàn toàn chính xác, trừ trường hợp cá biệt duy nhất là dự án đầu tư kéo dài, quá trình xây dựng kết thúc nhưng dự án đầu tư xây dựng công trình chưa hoàn toàn kết thúc.

Mong các đồng chí cho ý kiến thêm.

 

[Greenvalley]

Mình nghĩ Cách 1: TMĐT = Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay là đúng nhất, lãi sẽ không bị chồng lãi. Tuy nhiên, theo quy định thì Lvay nằm trong chi phí khác. Dự phòng phí tính trên cả lãi vay. Vốn đầu tư sau đó lại đưa vào tính lvay. Như vậy thì theo các bạn nên tính thế nào cho đúng ?

 

[dinhdangquang]

Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng

Mình nghĩ Cách 1: TMĐT = Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay là đúng nhất, lãi sẽ không bị chồng lãi. Tuy nhiên, theo quy định thì Lvay nằm trong chi phí khác. Dự phòng phí tính trên cả lãi vay. Vốn đầu tư sau đó lại đưa vào tính lvay. Như vậy thì theo các bạn nên tính thế nào cho đúng ?

Tôi có đọc một số bài của nhiều bạn bàn về lãi vay vốn trong thời gian xây dựng, có nhiều người có ý tưởng mới lạ. Tuy nhiên, theo tôi việc quy định lãi vay vốn trong thời gian xây dựng đưa vào khoản mục chi phí khác của TMĐT là đúng vì đây là chi phí sử dụng vốn đầu tư.
Riêng bạn băn khoăn là "chi phí dự phòng tính trên cả lãi vay" liệu có chính xác ko thì theo tôi, các chi phí tính theo định mức tỷ lệ thì tính trên cái gì ko quan trọng, vấn đề quan trọng là khi thiết kế định mức tính trên cái gì thì khi áp dụng định mức phải tính trên cái đó.

 

[hoangtung]

Mình nghĩ Cách 1: TMĐT = Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay là đúng nhất, lãi sẽ không bị chồng lãi. Tuy nhiên, theo quy định thì Lvay nằm trong chi phí khác. Dự phòng phí tính trên cả lãi vay. Vốn đầu tư sau đó lại đưa vào tính lvay. Như vậy thì theo các bạn nên tính thế nào cho đúng ?

Mình thấy bạn có câu hỏi rất hay mà chưa có ai trả lời
mình cũng có câu hỏi tuong tự,mong các Mod trả lời hộ với
Tổng mức đầu tư=tất cả các chi phí + lãi vay trong thời gian xấy dựng
Chú ý phần chữ đỏ : Lãi vay trong thời gián xây dựng lại tính theo phần trăm vốn đi vay trong Tổng mức đầu tư
Vậy thì tóm lại ta đang đi tính vòng quanh,không hiểu lãi vay trong thoi gian xây dựng sẽ tính nhu thế nào, khi mà Tổng mức đầu tư ta chưa tính đuọc (vì tổng mức đầu tư bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
Mod nào chỉ giúp em với

 

[dinhdangquang]

Tư vấn thêm về xác định TMĐT có lãi vay trong thời gian xây dựng

Mình thấy bạn có câu hỏi rất hay mà chưa có ai trả lời
mình cũng có câu hỏi tuong tự,mong các Mod trả lời hộ với
Tổng mức đầu tư=tất cả các chi phí + lãi vay trong thời gian xấy dựng
Chú ý phần chữ đỏ : Lãi vay trong thời gián xây dựng lại tính theo phần trăm vốn đi vay trong Tổng mức đầu tư
Vậy thì tóm lại ta đang đi tính vòng quanh,không hiểu lãi vay trong thoi gian xây dựng sẽ tính nhu thế nào, khi mà Tổng mức đầu tư ta chưa tính đuọc (vì tổng mức đầu tư bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
Mod nào chỉ giúp em với

Về vấn đề bạn nêu (nhất là đoạn tôi bôi mầu xanh lá cây), tôi xin tư vấn thêm như sau:
1. Bước đầu tiên bạn cứ xác định các khoản mục của TMĐT (chưa có dự phòng) coi như chưa vay gì cả. Thông thường chi phí dự phòng sử dụng nguùon vốn tự có của chủ đầu tư.
2. Bước 2 bạn lập kế hoạch nhu cầu vốn đầu tư cho từng năm xây dựng công trình và kế hoạch huy động nguồn vốn, trong đó có dự trù khối lượng vốn vay và nguồn vốn vay với lãi suất vay tương ứng ở từng nguồn.
3. Bước 3 bạn tính lãi vay trong thời gian xây dựng công trình và đưa lãi vay trong thời gian xây dựng công trình vào mục chi phí khác.
4. Bước 4 bạn tổng hợp TMĐT (chưa có dự phòng nhưng đã có lãi vay trong thời gian xây dựng).
5. Bước 5 bạn tổng hợp cuối cùng TMĐT có cả dự phòng.

 

[ADN]

Lãi vay trong thời gia xây dựng đối với hình thức BT

Đối với hình thức BT, xin hỏi cách tính lãi vay nào đúng? Căn cứ pháp lý ?:

Cách 1:

lãi vay trong thời gian xây dựng = (phần vốn đi vay của nhà đầu tư + phần vốn tự có của nhà đầu tư) x lãi suất

Cách 2:

lãi vay trong thời gian xây dựng = (phần vốn đi vay của nhà đầu tư ) x lãi suất

Các bác nào biết, rất mong xin chỉ giáo !

 

[icor]

Cách 2 bạn à, nhưng lãi vay = vốn đi vay x lãi suất x thời gian vay.

 

[ADN]

Xin nói rõ là đây là hợp đồng BT: Có nghĩa là nhà nước vay tiền của tư nhân và trả bằng các hình thức như: dự án khác hay tính vào lãi vay....
Do vậy, phần vốn tự có của tư nhân tại sao ko được tính lãi chứ (lãi bảo toàn vốn vay) ?
Nếu bác nào biết, xin giải thích rõ

 

[dinhdangquang]

2 cách đều chưa đúng

Đối với hình thức BT, xin hỏi cách tính lãi vay nào đúng? Căn cứ pháp lý ?:

Cách 1:

lãi vay trong thời gian xây dựng = (phần vốn đi vay của nhà đầu tư + phần vốn tự có của nhà đầu tư) x lãi suất

Cách 2:

lãi vay trong thời gian xây dựng = (phần vốn đi vay của nhà đầu tư ) x lãi suất

Các bác nào biết, rất mong xin chỉ giáo !

Theo tôi:
1. Nếu cần tính lãi vay trong thời gian xây dựng để đưa vào TMĐT dự án thì chỉ tính với phần vốn vay.
2. Lãi vây trong thời gian xây dựng phải tính theo phương pháp tính lãi ghép đối với từng nguồn vốn vay (Chắc cách tính lãi ghép bạn biết rồi chứ?).
Như vây cả 2 cách bạn đưa ra theo tôi đều chưa đúng.

 

[trung kien 210486]

Xin thầy giải thích rõ thêm

Về vấn đề bạn nêu (nhất là đoạn tôi bôi mầu xanh lá cây), tôi xin tư vấn thêm như sau:
1. Bước đầu tiên bạn cứ xác định các khoản mục của TMĐT (chưa có dự phòng) coi như chưa vay gì cả. Thông thường chi phí dự phòng sử dụng nguùon vốn tự có của chủ đầu tư.
2. Bước 2 bạn lập kế hoạch nhu cầu vốn đầu tư cho từng năm xây dựng công trình và kế hoạch huy động nguồn vốn, trong đó có dự trù khối lượng vốn vay và nguồn vốn vay với lãi suất vay tương ứng ở từng nguồn.
3. Bước 3 bạn tính lãi vay trong thời gian xây dựng công trình và đưa lãi vay trong thời gian xây dựng công trình vào mục chi phí khác.
4. Bước 4 bạn tổng hợp TMĐT (chưa có dự phòng nhưng đã có lãi vay trong thời gian xây dựng).
5. Bước 5 bạn tổng hợp cuối cùng TMĐT có cả dự phòng.

Cái vòng này lẫn quẫn rồi. Bạn ấy hỏi: khi lãi vay trong thời gian xây dựng được tính % trên tổng mức đầu tư chứ không phải chi phí : xây dựng,thiết bị,tư vấn...tóm lại không phải không phải kế hoạch huy động vốn. Nó cũng giống như bài toán quyết toán vốn đầu tư. Khi xác định các chi phí kiểm toán, thẩm tra quyết toán. Theo thầy nếu được ra ý kiến của riêng mình nên tính như thế nào để không phải xoay vòng như vậy. Cảm ơn thầy

 

[dinhdangquang]

Chỉ tiếc rằng ...

Cái vòng này lẫn quẫn rồi. Bạn ấy hỏi: khi lãi vay trong thời gian xây dựng được tính % trên tổng mức đầu tư chứ không phải chi phí : xây dựng,thiết bị,tư vấn...tóm lại không phải không phải kế hoạch huy động vốn. Nó cũng giống như bài toán quyết toán vốn đầu tư. Khi xác định các chi phí kiểm toán, thẩm tra quyết toán. Theo thầy nếu được ra ý kiến của riêng mình nên tính như thế nào để không phải xoay vòng như vậy. Cảm ơn thầy

Tôi nghĩ rằng tôi đã hiểu và trả lời đúng câu hỏi của bạn ấy rồi. Chỉ tiếc rằng người hỏi chẳng có ý kiến phản hồi gì. Rất cám ơn sự quan tâm của bạn về những ý kiến của tôi.

 

[nguyenduong171]

Đối với cách giải thích của của thành viên dinhdangquang đưa ra đều đúng và chính xác, cám ơn thành viên dinhdangquang.

 

[proxy]

Tôi nghĩ rằng tôi đã hiểu và trả lời đúng câu hỏi của bạn ấy rồi. Chỉ tiếc rằng người hỏi chẳng có ý kiến phản hồi gì. Rất cám ơn sự quan tâm của bạn về những ý kiến của tôi.

Theo e thầy không sai! Vấn đề ở đây người hỏi đã không nắm rõ vấn đề!
Cũng giống như cách tính chi phí Kiểm toán, chi phí quyết toán: ta đều phải tính gần đúng rồi mới có giá trị xác định!
Theo tôi nên đọc kĩ rồi hỏi, khi chưa hiểu rõ vấn đề!

 

[dinhdangquang]

Xin trao đổi thêm về cách tính lãi vay trong thời gian xây dựng trong TMĐT

Cái vòng này lẫn quẫn rồi. Bạn ấy hỏi: khi lãi vay trong thời gian xây dựng được tính % trên tổng mức đầu tư chứ không phải chi phí : xây dựng,thiết bị,tư vấn...tóm lại không phải không phải kế hoạch huy động vốn. Nó cũng giống như bài toán quyết toán vốn đầu tư. Khi xác định các chi phí kiểm toán, thẩm tra quyết toán. Theo thầy nếu được ra ý kiến của riêng mình nên tính như thế nào để không phải xoay vòng như vậy. Cảm ơn thầy

Tôi xin trao đổi thêm vài ý về vấn đề này:
1. Theo tôi lãi vay trong thời gian xây dựng tính vào TMĐT dự án phụ thuộc vào nhu cầu vay vốn của CĐT dự án và nguồn vốn, lãi suất vay đối với từng nguồn vốn dự án dự kiến có khả năng huy động vì thế phải xác định Tổng lãi vay trong thời gian xây dựng trước để đưa vào chi phí khác của TMĐT rồi mới tính chi phí dự phòng và tổng hợp TMĐT.
2. Không thể tính lãi vay bằng % trên TMĐT.
3. Sau khi tính được lãi vay trong thời gian xây dựng (theo cách nêu ở ý 1), nếu muốn tính xem lãi vay chiếm bao nhiêu % của TMĐT thì tính bằng cách lấy lãi vay chia cho TMĐT rồi nhân với 100.