Về vấn đề Lãi vay trong TMĐT dự án

[ADN]

Lãi vay trong thời gia xây dựng đối với hình thức BT

Theo tôi:
1. Nếu cần tính lãi vay trong thời gian xây dựng để đưa vào TMĐT dự án thì chỉ tính với phần vốn vay.

Thưa thầy, đối với dự án BT thì phần vốn tự có của nhà đầu tư có được coi là phần vốn mà nhà nước vay trước và được phép tính lãi vay hay không?

2. Lãi vây trong thời gian xây dựng phải tính theo phương pháp tính lãi ghép đối với từng nguồn vốn vay (Chắc cách tính lãi ghép bạn biết rồi chứ?).
Như vây cả 2 cách bạn đưa ra theo tôi đều chưa đúng.

Em đồng ý về nguyên tắc tính với ý kiến của thầy!

Cảm ơn thầy !

 

[diepnn]

Mọi người cho em hỏi, cách tính lãi vay trong thời gian xây dựng ở file excel em gửi kèm có đúng ko nhé.

 

[dinhdangquang]

Vài ý kiến trao đổi

Thưa thầy, đối với dự án BT thì phần vốn tự có của nhà đầu tư có được coi là phần vốn mà nhà nước vay trước và được phép tính lãi vay hay không?

Theo tôi:
1. Nguồn vốn đầu tư dự án BT bao gồm 2 nguồn: (1) Vốn đầu tư của Nhà đầu tư / Doanh nghiệp dự án và (2) Vốn nhà nước tham gia thực hiện dự án.
2. Phần vốn nhà nước tham gia thực hiện dự án không quá 49% tổng vốn đầu tư dự án.
3. Phần vốn đầu tư của nhà đầu tư / Doanh nghiệp dự án có thể bao gồm 2 nguồn: (i) Vốn chủ sở hữu và (ii) vốn vay. Trong đó phần vốn chủ sở hữu phải đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ tối thiểu quy định tại NDD108/2009.
4. Lãi vay tính trong tổng vốn đầu tư dự án chỉ là phần lãi vay đối với lượng vốn vay đầu tư mà nhà đầu tư phải đi vay để thực hiện dự án BT (nguồn ii nêu trên).
5. Không nên hiểu dự án BT là dự án nhà nước đầu tư để theo đó "phần vốn tự có của nhà đầu tư coi là phần vốn mà nhà nước vay trước"!

 

[luudinhtri]

Cách tính TMDT

Theo tôi, đầu tiên ta tính tổng chi phí đền bù giải tỏa - thiết kế - quản lý - xây dựng cho công trình (B) ( dự án xây dựng chung cư, tòa nhà văn phòng). Sau đó xác định vốn chủ đầu tư là bao nhiêu, dự kiến huy động khách hàng là bao nhiêu, sau đó xác định nhu cầu vốn cần vay cho việc xây dựng là bao nhiêu, trong bao năm? . Tiếp theo, xác định nhu cầu vốn cần vay trong từng năm ( để xác định lãi vay trong từng năm và đồng thời xác định được sẽ trã lãi và vốn cho Ngân hàng như thế nào). Sau khi xác định như vậy, ta sẽ tính được lãi vay cho công tác xây dựng công trình trong x năm (C). Tính dự phòng phí cho tổng chi phí xây dựng ( không bao gồm lãi vay) ( D). Vậy ta sẽ có công thức tính TMDT (A) như sau :

A = B + C + D

 

[hoanggia_hanam]

Xin bạn dinhquangdang cho biết thêm là có Văn bản nào hướng dẫn việc tính lãi suất không

Theo tôi:
1. Nếu cần tính lãi vay trong thời gian xây dựng để đưa vào TMĐT dự án thì chỉ tính với phần vốn vay.
2. Lãi vây trong thời gian xây dựng phải tính theo phương pháp tính lãi ghép đối với từng nguồn vốn vay (Chắc cách tính lãi ghép bạn biết rồi chứ?).
Như vây cả 2 cách bạn đưa ra theo tôi đều chưa đúng.

Nôm na là dự án vốn nhà nước vì chưa có vốn nên nhà thầu tự ứng vốn để thi công; trong bứớc ký hợp đồng có điều khoản nếu sau 2 năm ko thanh toán thì sẽ tính lãi suất theo LS ngân hàng. Vậy xin bạn cho biết Văn bản nào nói đến việc này ah. Mong các bác chỉ giáo !

 

[icor]

Nôm na là dự án vốn nhà nước vì chưa có vốn nên nhà thầu tự ứng vốn để thi công; trong bứớc ký hợp đồng có điều khoản nếu sau 2 năm ko thanh toán thì sẽ tính lãi suất theo LS ngân hàng. Vậy xin bạn cho biết Văn bản nào nói đến việc này ah. Mong các bác chỉ giáo !

Xin có mấy ý như sau về nội dung bạn viết như sau:
- Trước hết là mình thấy mọi người đang thảo luận về khoản mục lãi vay trong Tổng mức đầu tư, nó không phải là tiền lãi phát sinh do chậm thanh toán như bạn đề cập.
- Về việc dự án vốn nhà nước mà chưa có vốn nên nhà thầu tự ứng vốn để thi công: Chưa có vốn mà đã được phê duyệt và triển khai dự án thì có lẽ là không phù hợp với quy định hiện hành.
- Mỗi hợp đồng sẽ có điều khoản về tiền lãi do chậm thanh toán là khác nhau, nhưng mà để sau 2 năm mới tính lãi thì điều khoản này hơi không ổn đối với nhà thầu. Về nội dung này bạn tham khảo mục d điều 42 nghị định 48/2010/NĐ-CP, cụ thể như sau:
d) Bên giao thầu chậm thanh toán thì phải bồi thường cho bên nhận thầu theo lãi suất quá hạn áp dụng cho ngày đầu tiên chậm thanh toán do ngân hàng thương mại mà bên nhận thầu mở tài khoản công bố kể từ ngày đầu tiên chậm thanh toán cho đến khi bên giao thầu đã thanh toán đầy đủ cho bên nhận thầu

 

[lienpro]

Lãi vay trong thời gian đầu tư xây dựng

phần lãi vay trong thời gian đầu tư xây dựng e vẫn tính trên tổng vốn đầu tư, như vậy sẽ thể hiện được cả chi phí vốn do nhà đầu tư bỏ ra, thể hiện giá trị thời gian của đồng tiền mà chủ đồng tư bỏ ra theo thời gian, đi vay thì mất chi phí lãi vay, còn bỏ vốn của mình ra thì sẽ mất chi phí cơ hội. Như thế không biết có đúng không ah/ Và làm thế nào để tính được giá trị thời gian của đông tiền mình bỏ ra cho đến khi thu hồi dự án. Mong các bác giúp e với ah?

 

[icor]

- Chỉ có chi phí lãi vay mới được xem xét "vốn hoá", còn chi phí cơ hội như bạn nói thì không được tính đâu bạn à. Chi phí lãi vay chỉ được tính trên số tiền đi vay thôi (cái này bạn xem nghị định 112/2009/NĐ-CP, thông tư số 04/2010/TT-BXD về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, các nghị định thông tư về Báo cáo quyết toán vốn đầu tư,...)
- Để tính tới giá trị tiền tệ theo thời gian bạn sử dụng tới hệ số triết khấu: 1/(1+r)^n với r là suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được. Bạn nên tham khảo các giáo trình về kinh tế đầu tư, tài chính để rõ hơn về các vấn đề trên.

 

[naat]

lãi vay đối với TMĐT dự án BT

đối với khoản lãi vay trong TMĐT của dự án BT thì có 02 quan điểm:
- phần lãi vay này cùng toàn bộ các chi phí khác tạo thành giá công trình BT trong hợp đồng với NN
- Phần lãi vay này không được tính vào giá công trình BT mà chỉ được coi là khoản chi phí hợp lý (nếu có chứng từ thể hiện) và được tính vào chi phí của dự án khác để hạch toán kinh doanh.
Quan điểm thứ nhất là của các nhà đầu tư dựa trên nguyên tắc thị trường và cũng được một số cơ quan ủng hộ. Bởi trong trường hợp, do lỗi của CQNN (cái này thì nhiều) mà khiến cho dự án công trình BT và dự án khác không triển khai đồng thời, chậm tiến độ làm NĐT phải chịu lãi vay lớn rất khó bù đắp.
Quan điểm thứ 2 là của một số bác NN có thẩm quyền: việc đầu tư theo hợp đồng BT là do NĐT tự đề xuất, nếu NN bỏ vốn ra làm thì NN không có khoản này. ngoài ra, đây là cuộc chơi của "các tay chơi lớn" nên phải có công ích, tự làm tự chịu, NN không có trách nhiệm phải thanh toán.
Chính vì quan điểm này nên khiến NĐT phải chịu thiệt hại khá nặng:
- nếu theo cách thứ nhất,NĐT được bù đắp ngay bằng giá trị DA khác nên không phải nộp nghĩa vụ ngân sách nhiều->bớt lãi, không bị nộp nhiều tiền.
- theo cách thứ 2: Công trình BT bị định giá thấp tại thời điểm định giá giữa 2 DA-> nộp chênh lệch nghĩa vụ NS lớn-> sinh lãi lớn. phải đến khi DA khác có doanh thu mới bù đắp khoản lãi vay công trình BT-> lãi kép rất lớn

 

[linhpth08]

Vòng luẩn quẩn của lãi vay và thời gian hoàn vốn đầu tư

Dạ, em chào cả nhà ạh!
Em đang làm phương án kinh doanh văn phòng cho thuê.Vốn gồm vốn tự có và vốn huy động.Như vậy, chi phí phát sinh sẽ bao gồm cả lãi vay cho đến khi hoàn vốn đầu tư(vì theo em biết ngân hàng chỉ cho vay đến khi hoàn vốn).Nhưng em ko hiểu nếu dựa vào doanh thu và chi phí để tính thời gian hoàn vốn đầu tư thì lãi vay mình sẽ tính đến thời điểm nào?
Xin cả nhà giúp em với, em đang điên đầu vì vấn đề này.

 

[nguyenduong171]

Dạ, em chào cả nhà ạh!
Em đang làm phương án kinh doanh văn phòng cho thuê.Vốn gồm vốn tự có và vốn huy động.Như vậy, chi phí phát sinh sẽ bao gồm cả lãi vay cho đến khi hoàn vốn đầu tư(vì theo em biết ngân hàng chỉ cho vay đến khi hoàn vốn).Nhưng em ko hiểu nếu dựa vào doanh thu và chi phí để tính thời gian hoàn vốn đầu tư thì lãi vay mình sẽ tính đến thời điểm nào?
Xin cả nhà giúp em với, em đang điên đầu vì vấn đề này.

Theo tôi lãi vay tính trên thời gian dự án bạn vay trong vòng bao nhiêu năm. Để cụ thể bạn phải lập phương án vay và trả nợ hàng năm, để xác định được nhu cầu vay từng năm thì bạn phải xác định được kế hoạch sử dụng vốn, còn khả năng trả nợ trong vòng bao nhiêu năm thì bạn phải xác định được doanh thu, lợi nhuận hàng năm để cân đối trả nợ. Cũng giống như bạn đi vay vốn ngân hàng, thì trước tiên ngân hàng muốn cho bạn vay bao nhiêu thì phải biết thu nhập và chi phí hàng tháng của bạn, lấy tổng thu nhập - chi phí, số tiền còn lại để trả nợ ngân hàng.

 

[hinichi]

Chào cả nhà

Trong TMDT mình có tính phần chi phí thuê đất/ mua đất không vậy

Many tks

Xin chào!
Rất cảm ơn câu trả lời của anh chi
Trong một dự án đầu tư làm Trung tâm thương mại và căn hộ cho thuê. Tổng mức đầu tư khoảng 356 tỉ (chưa tính lãi vay), nếu tính lãi vay phải cộng thêm khoảng 150 tỉ, trong đó vay 70% TMĐT

Cũng xin cho hỏi là khi tính TMĐT thì tính như thế nào la hợp lí
- Cách 1: TMĐT = Tất cả chi phí (chưa lãi vay) + Lãi vay

- Cách 2:
+ Tính TMĐT = Tất cả chi phí (có lãi vay) = A. Lấy A*tỉ lệ vốn vay = số tiền phải vay = B. Lấy B tính ra lãi vay = C
+ TMĐT = A + C như vậy cách nào là hợp lí

Vì trong tính toán doanh thu, lợi nhuận, thì đã có đưa chi phí này vào, như chi phí hoạt động của dự án
Nếu không đưa chi phí lãi vay vào thì nó nguy hiểm thế nào. Nếu như phân thời gian vay vốn lớn hơn thòi gian xây dựng nhiều lần, thì đưa lãi vay vào TMĐT như thế nào cho hợp lí

Rất mong nhận được câu trả lời của Quý anh chịư
Xin chân thành cảm ơn!
Chúc cuối tuần vui vẻ và đầm ấm

 

[warchild243]

Hôm nay em lại lôi cái topic này lên hỏi.
Các bác có kinh nghiệm cho em hỏi, bên em là cơ quan nhà nước, được nn cấp vốn ODA để triển khai dự án xã hội (phi lợi nhuận). Vậy khi lập TMĐT và phê duyệt DA có cần phải tính lãi vay ODA vào ko ạ? Có quy định ở đâu ko ạ?
Em cảm ơn!

 

[nguyenhoa.ibst]

Về vấn đề bạn nêu (nhất là đoạn tôi bôi mầu xanh lá cây), tôi xin tư vấn thêm như sau:
1. Bước đầu tiên bạn cứ xác định các khoản mục của TMĐT (chưa có dự phòng) coi như chưa vay gì cả. Thông thường chi phí dự phòng sử dụng nguùon vốn tự có của chủ đầu tư.
2. Bước 2 bạn lập kế hoạch nhu cầu vốn đầu tư cho từng năm xây dựng công trình và kế hoạch huy động nguồn vốn, trong đó có dự trù khối lượng vốn vay và nguồn vốn vay với lãi suất vay tương ứng ở từng nguồn.
3. Bước 3 bạn tính lãi vay trong thời gian xây dựng công trình và đưa lãi vay trong thời gian xây dựng công trình vào mục chi phí khác.
4. Bước 4 bạn tổng hợp TMĐT (chưa có dự phòng nhưng đã có lãi vay trong thời gian xây dựng).
5. Bước 5 bạn tổng hợp cuối cùng TMĐT có cả dự phòng.

Theo tôi phải thay đổi thứ tự tính bước 4 và bước 5 trong cách tính của thầy Quang!
Cách tính đúng TMĐT = TMĐT (chưa có lãi vay) + lãi vay trong thời gian xây dựng cơ bản
Như vây chi phí dự phòng không có phần dự phòng cho phần lãi vay XDCB.
Vói cách tính như vậy ta se không bị luẩn quận trong công thức tính

 

[lequy1970]

Đồng ý là lãi vay trong TGXD được tính vào TMĐT (mục Chi phí khác) và lãi vay từ khi dự án di vào hoạt động tính vào chi phí hoạt động. Vấn đề tính lại vay trong TGXD để đưa vào Tổng mức cũng khá rắc rối đấy. Từ Tổng mức đầu tư, tỷ lệ vốn vay và phân bổ vốn mới tính được lãi vay sau đó mới cộng vào Tổng mức chưa có lãi vay. Vì vậy nếu để ở mục chi phí khác thì ko tính được (do bị lỗi vòng luẩn quẩn của Excel). Vì vậy khoản này phải để o dòng cuối cùng trong bảng tổng mức.