Lớp Quản lý chất lượng GXD
LH: Ms.Huyền Thanh 0985.099.938
Kích để đăng kí học online
Lớp Đo bóc, lập Dự toán
LH: Ms.Thu An 0975.381.900
Kích để đăng kí qua mạng
Lớp Dự toán dự thầu, đấu thầu
LH: Ms.Thanh Mai: 0974.889.500
Kích vào đây đăng kí học
Lớp Thanh quyết toán GXD
LH: Ms.Huyền Thanh 0985.099.938
Kích để đăng kí học online

Về mật độ xây dựng của Dự án hỗn hợp

Thành viên đã xem (Total:0)

hungvina16

Thành viên rất tuyệt vời
#1
Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở ( gồm nhà liền kề và nhà chung cư) để bán. Khi triển khia thiết kế nhà chung cư thì phương án bên tư vấn đưa ra có mật độ xây dựng lên đến 74% , cao quá tiêu chuẩn cho phép đối với chung cư cao tầng. Đơn vị tư vấn quan niệm : Mật độ xây dựng là mật độ chung của toàn bộ Dự án , tức là chung của cả khu liền kề và khu chung cư ( Lấy tổng diện tích xây dựng / ( Diện tích đất của dự án bao gồm cả đường nội bộ, vỉa hè...). Nếu tính chung như vậy thì mật độ xây dựng sẽ giảm xuống và phù hợp với tiêu chuẩn.
Như vậy có đúng không ?
 

td.bitexco

Guest
#2
Mật độ xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở ( gồm nhà liền kề và nhà chung cư) để bán. Khi triển khia thiết kế nhà chung cư thì phương án bên tư vấn đưa ra có mật độ xây dựng lên đến 74% , cao quá tiêu chuẩn cho phép đối với chung cư cao tầng. Đơn vị tư vấn quan niệm : Mật độ xây dựng là mật độ chung của toàn bộ Dự án , tức là chung của cả khu liền kề và khu chung cư ( Lấy tổng diện tích xây dựng / ( Diện tích đất của dự án bao gồm cả đường nội bộ, vỉa hè...). Nếu tính chung như vậy thì mật độ xây dựng sẽ giảm xuống và phù hợp với tiêu chuẩn.
Như vậy có đúng không ?
Theo tôi được biết thì mật độ xây dựng được tính trên cơ sở : Diện tích xây dựng của công trình chia cho diện tích của cả lô đất. Qua công thức trên bạn căn cứ vào quy định/quy chuẩn xây dựng các khu chung cư cao tầng/văn phòng cao tầng và nhà liền kề để tính toán đánh giá xem tư vấn thiết kế làm đúng hay sai. Lưu ý đối với diện tích phần xây dựng nhà cao tầng thì quy định riêng (thông thường mật độ XD nhà cao tầng từ khoảng 30% - 40%). Theo ví dụ cụ thể ở trên bạn cần tính toán lại xem mật độ XD nhà cao tầng là bao nhiêu (nếu vượt quá 40% cần điều chỉnh lại) và mật độ XD cả khu đất là bao nhiêu?. Tôi thấy có sự vô lý (ko biết bạn có nhầm lẫn hay không) là tính mật độ XD nhà cao tầng lại đến 74%, khi tính chung cho cả nhà liền kề lại thấp xuống??? đáng lẽ phải cao lên mới đúng (do tính thêm diện tích nhà liền kề, diện tích khu đất ko đổi). Bạn cần kiểm tra lại thông tin để tránh nhầm lẫn.
 

hungvina16

Thành viên rất tuyệt vời
#3
Cám ơn td.bitexco .
Vấn đề ở đây là quan niệm và cách tính của bên tư vấn , do họ đem chia diện tích xây dựng của toàn bộ dự án cho cả Tổng toàn bộ diện tích đường giao thông nội bộ , vỉa hè, mương thoát nước , đất công cộng cộng của khu liền kề và diện tích đất ở ( tóm lại là toàn bộ diện tích khu đất Dự án) nên mật độ xây dựng mới giảm xuống .
Mình không đồng ý mà đưa ra ý kiến :
- Mật độ xây dựng của khu nhà liền kề là diện tích xây dựng của mỗi căn nhà / diện tích đât của căn nhà đó.
- Mật độ xây dựng khu chung cư cao tầng là diện tích xây dựng của chung cư/ diện tích đất dành xây dựng chung cư.
Như vậy có đúng không ?
Mình muốn các bạn cho ý kiến và giúp viện dẫn các quy định cụ thể.
 
Last edited by a moderator:

td.bitexco

Guest
#4
Mật độ xây dựng

Theo tôi tư vấn làm như vậy hoàn toàn đúng, vì ta phải xét trên phương diện mật độ xây dựng của toàn khu đất (dự án) chứ không tính tách ra (tiêu chí khi quy hoạch lô đất XD). Cách tính như đã nêu trên tôi không nhắc lại còn vấn đề bạn nêu cũng có ý đúng và theo tôi biết các sở QHKT ở HN, TP.HCM hay các cơ quan ở các địa phương đều có các quy định về mật độ xây dựng nhưng chỉ đối với các công trình riêng lẻ (ví dụ khu đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 50m2 thì mật độ là 100%, diện tích lô đất càng cao lên thì mật độ XD lại giảm). Đối với các dự án XD khu chung cư cao tầng thì tiêu chí quan trọng nhất vẫn là XD nhà cao tầng nên không thể nói diện tích dành cho xây nhà cao tầng là bao nhiêu, ta hiểu nôm na là diện tích cả khu đó dành xây nhà cao tầng/liền kề.


QUYẾT ĐỊNH

CỦA BỘ XÂY DỰNG SỐ 21/2006/QĐ-BXD NGÀY 19 THÁNG 7 NĂM 2006

VỀ VIỆC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SÔ NỘI DUNG TIÊU CHUẨN TCXDVN 323 : 2004

BAN HÀNH THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 26/2004/QĐ-BXD NGÀY 02/11/2004

CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ XÂY DỰNG.
BỘ TRƯỞNG BỘ XÂY DỰNG



- Căn cứ Nghị định số 36 / 2003 / NĐ-CP ngày 4/ 4 /2003 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;

- Xét đề nghị của Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ;



QUYẾT ĐỊNH

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Tiêu chuẩn TCXDVN 323: 2004 Nhà ở cao tầng- Tiêu chuẩn thiết kế ban hành theo Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD ngày 02/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. (có Phụ lục kèm theo).

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng công báo.

Điều 3. Chánh Văn phòng Bộ, Vụ trưởng Vụ Khoa học Công nghệ và Thủ trưởng các đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này .


BỘ TRƯỞNG




Nguyễn Hồng Quân




PHỤ LỤC

Sửa đổi bổ sung Tiêu chuẩn TCXDVN 323 : 2004

ban hành theo Quyết định số 26/ 2004/QĐ-BXD ngày 02/11/2004
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.


(Kèm theo Quyết định số 21 / 2006/QĐ-BXD ngày 19/ 06 / 2006
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

1. Mục 5.3. về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, được sửa lại như sau:

Tại các khu đô thị mới có nhà ở cao tầng cần đảm bảo mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0.
Trong các trường hợp khác áp dụng theo quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

2. Mục 5 . 8 về khoảng cách các mặt nhà đối diện của hai nhà ở cao tầng, bỏ hình minh hoạ 1c và 1d và bổ sung thêm nội dung sau:

- Trong trường hợp các mặt nhà đối diện không mở cửa của hai nhà ở cao tầng, khoảng cách không nhỏ hơn 10,0 m.
- Khoảng cách giữa nhà ở cao tầng với các công trình < 9 tầng kế cận tuân thủ quy hoạch xây dựng chi tiết khu vực được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Mục 6.2.4.12 về chiều cao phòng ở, được bổ sung thêm như sau:

Đối với các dự án nhà ở cao tầng cao cấp đảm bảo được các yêu cầu tiện nghi nhiệt, cách âm và yêu cầu an toàn sử dụng, thì chiều cao thông thuỷ của các phòng ở có thể thấp hơn nhưng không nhỏ hơn 2,7m .

4. Mục 6.2.5.2 về thang máy, tiểu mục 6.2.5.2.1 và tiểu mục 6.2.5.2.3 được sửa lại như sau:
Số lượng, tải trọng, tốc độ thang máy trong nhà ở cao tầng được tính toán phù hợp với nhu cầu sử dụng của từng toà nhà cụ thể và số lượng căn hộ trong một đơn nguyên. Trong đó, có ít nhất 01 thang chuyên dụng hoặc tương đương có kích thước đảm bảo yêu cầu cấp cứu người bằng băng ca khi cần thiết.

Tốc độ thang máy phải lớn hơn 1,5 m/s .
 
Last edited by a moderator:

hungvina16

Thành viên rất tuyệt vời
#5
- Theo TCXDVN 323:2004 sau đó sửa đổi bổ sung theo QĐ 21/2006 thì mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0.
Trong các trường hợp khác áp dụng theo quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Theo TCXDVN 353:2005 đối với nhà liến kế thì mật độ xây dựng không vượt quá 60%
Như vậy, đối với Dự án hỗn hợp gồm cả 2 loại nhà thì phải căn cứ quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt vì không thể căn cứ mức 40% hay 60% cho từng loại nhà phải không ạ ?
Nhưng ở bản vẽ QH chi tiết của Dự án này thì các cấp có thẩm quyền chỉ quy định về Chỉ giới xây dựng , Cốt nền , số tầng , chiều cao các tầng mà không có ghi mật độ XD.

Tôi ở bên CĐT nên rất muốn tăng mật độ XD để tăng hiệu quả nhưng cũng chẳng muốn vi phạm các quy định của Nhà nước.
 

td.bitexco

Guest
#6
Mật độ xây dựng hỗn hợp

Đó là các quy định về từng loại mật độ XD cho các loại nhà khác nhau còn đối với thể loại hỗn hợp như bạn nói thì theo mình ta áp dụng công thức bình thường (tổng diện tích XD/tổng diện tích khu đất) sau đó đối chiếu với quy định của sở XD, Kiến trúc tại địa phương có dự án để cân đối. Điều quan trọng nữa là phải căn cứ nhu cầu của CĐT để quy hoạch cho hài hòa và phù hợp với quy định của nhà nước.
 

archvanhuong

Guest
#7
Theo đúng quy định thì mật độ XD tối đa của chung cư là 40% và mật độ XD tối đa nhà liên kế là 60%. Chia trung bình toàn khu thì sẽ ra một số a,b,c nào đó. Để có lợi cho chủ đầu tư, bên tư vấn thường sẽ lấy số chia trung bình chung để làm căn cứ sau này, khi XD miễn sao khi chia trung bình toàn khu vẫn ra con số mật độ a,b,c.. Tuy nhiên cái này thường có lợi khi xd các khu thương mại dịch vụ vì các khu đấy cần lách mật độ xd nhiều hơn. Còn các khu chung cư và nhà liền kề khó lách luật hơn.
Tuy nhiên, trong thực tế sở XD các tỉnh vẫn có thể châm chước mật độ XD cho khu liên kế lên đến 80% vì theo quy định nếu lô đất tối thiểu 36m2 thì được xây 100% diện tích nên có thể đưa mật độ XD lên đến 80% nếu lô đất không quá to.
Tóm lại là đất chung cư thì mđộ là 40%, đất liên kế là 60-80%. Có lẽ tư vấn muốn lách luật cho bên bạn có thể xây nhiều nhà chung cư trong một khu đất hơn chăng? Vì như vậy sẽ có lợi hơn: có nhiều nhà chung cư để bán hơn, còn đất liền kề thì đằng nào người mua vẫn phải mua 100% diện tích lô đất dù chỉ được xây 70% diện tích đất mà thôi.
 
Last edited by a moderator:

kts hao

Thành viên sắp lên hạng Rất năng động
#8
Trong quy hoạch các chỉ tiêu kỹ thuật sau là hết sức quan trọng: Hệ số sử dụng đất; Mật độ xây dựng; Chiều cao công trình. Cơ quan quản lý nhà nước (Sở Quy hoạch-Kiến trúc hoặc Sở Xây dụng) căn cứ các tiêu chuẩn, quy định hiện hành để quản lý các chỉ số quy hoạch trong các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn mình quản lý.
Để làm rõ khái niệm thuật ngữ tôi xin đưa ra các định nghĩa sau:
- Mật độ xây dựng = Diện tích xây dựng tầng 1/ Tổng diện tích khu đất .
- Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/ Tổng diện tích khu đất.
Việc quy định giá trị mật độ xây dựng trong khu đô thị là 40% vì phần diện tích còn lại phải giành cho cây xanh, giao thông, hoạt động công cộng khác.
Giá trị hệ số sử dụng đất <5 lần để bảo đảm tương quan công trình so với các công trình lân cận (nhà càng cao thì mật độ xây dựng lại càng nhỏ).
Trả lời câu hỏi của bạn: nếu tư vấn lập quy hoạch khu đô thị có mật độ xây dựng = 74% là sai vì như thế đồ án sẽ không đáp ứng được các tiêu chuẩn hiện hành và các yêu cầu sử dụng cho giao thông, cây xanh, hoạt động công cộng khác... và phải điều chỉnh lại cho phù hợp nếu muốn được các cơ quan chức năng phê duyệt. (nhưng đứng trên giác độ chủ đầu tư ai cũng muốn tăng giá trị này!)
Tuy nhiên trong trường hợp của bạn có thể là do hiểu sai thuật ngữ. Đồ án đó có hệ số sử dụng đất = 0,74 lần là phù hợp. Bạn nên kiểm tra lại giá trị mật độ xây dựng theo cách tính nêu trên chắc là sẽ phù hợp(<40%). Lưu ý nên tuân thủ các bước trong đầu tư xây dựng đặc biệt là thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng hoặc xin chứng chỉ quy hoạch. Chúc bạn thành công!
 
Last edited by a moderator:

archvanhuong

Guest
#9
Trong quy hoạch các chỉ tiêu kỹ thuật sau là hết sức quan trọng: Hệ số sử dụng đất; Mật độ xây dựng; Chiều cao công trình. Cơ quan quản lý nhà nước (Sở Quy hoạch-Kiến trúc hoặc Sở Xây dụng) căn cứ các tiêu chuẩn, quy định hiện hành để quản lý các chỉ số quy hoạch trong các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn mình quản lý.
Để làm rõ khái niệm thuật ngữ tôi xin đưa ra các định nghĩa sau:
- Mật độ xây dựng = Diện tích xây dựng tầng 1/ Tổng diện tích khu đất .
- Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng/ Tổng diện tích khu đất.
Việc quy định giá trị mật độ xây dựng trong khu đô thị là 40% vì phần diện tích còn lại phải giành cho cây xanh, giao thông, hoạt động công cộng khác.
Giá trị hệ số sử dụng đất <5 lần để bảo đảm tương quan công trình so với các công trình lân cận (nhà càng cao thì mật độ xây dựng lại càng nhỏ).
Trả lời câu hỏi của bạn: nếu tư vấn lập quy hoạch khu đô thị có mật độ xây dựng = 74% là sai vì như thế đồ án sẽ không đáp ứng được các tiêu chuẩn hiện hành và các yêu cầu sử dụng cho giao thông, cây xanh, hoạt động công cộng khác... và phải điều chỉnh lại cho phù hợp nếu muốn được các cơ quan chức năng phê duyệt. (nhưng đứng trên giác độ chủ đầu tư ai cũng muốn tăng giá trị này!)
Tuy nhiên trong trường hợp của bạn có thể là do hiểu sai thuật ngữ. Đồ án đó có hệ số sử dụng đất = 0,74 lần là phù hợp. Bạn nên kiểm tra lại giá trị mật độ xây dựng theo cách tính nêu trên chắc là sẽ phù hợp(<40%). Lưu ý nên tuân thủ các bước trong đầu tư xây dựng đặc biệt là thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng hoặc xin chứng chỉ quy hoạch. Chúc bạn thành công!
Lưu ý đây là khu ở gồm nhà chung cư và liên kế chứ không phải khu đô thi hoàn chỉnh. Mật độ xây dựng gộp được tính sẽ phụ thuộc cả vào chiều cao tầng của các tòa nhà.
Khái niệm mật độ xây dựng theo Quy chuẩn mới:
a) Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…).
b) Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Mật độ xây dựng cho phép theo Quy chuẩn mới:
2.8.6 Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép
1) Công trình nhà ở: (xem ảnh 1)
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong bảng 2.6 và 2.7.a.
2) Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ: (xem ảnh 2)
Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
3) Các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp:
4) Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị nêu trong bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b, mật độ xây dựng thuần tối đa được xác định theo công thức nội suy như sau:
Mi = Ma- (Si-Sa) x (Ma-Mb) : (Sb-Sa)
Trong đó:
Si: diện tích của lô đất i (m2);
Sa: diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i trong các bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b;
Sb: diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong các bảng 2.6, 2.7a hoặc 2.7b;
Mi: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2);
Ma: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2);
Mb: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2).
Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.
5) Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
Ví dụ: trên lô đất rộng 10.000m2, công trình là tổ hợp gồm phần đế cao 16m và tháp cao phía trên cao 46m. Đối với nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế là 65%, đối với tháp cao phía trên là 41% (tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ứng với các phần trên là 70% và 46%.
 

Attachments

Last edited by a moderator:

archvanhuong

Guest
#10
Mật độ xây dựng theo quy chuẩn mới (tiếp)



2.8.7 Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu công viên công cộng là 5%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu công viên chuyên đề là 25%.
- Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.
 

archvanhuong

Guest
#11
Trong quy hoạch các chỉ tiêu kỹ thuật sau là hết sức quan trọng: Hệ số sử dụng đất; Mật độ xây dựng; Chiều cao công trình. Cơ quan quản lý nhà nước (Sở Quy hoạch-Kiến trúc hoặc Sở Xây dụng) căn cứ các tiêu chuẩn, quy định hiện hành để quản lý các chỉ số quy hoạch trong các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn mình quản lý.
Để làm rõ khái niệm thuật ngữ tôi xin đưa ra các định nghĩa sau:
- Mật độ xây dựng = Diện tích xây dựng tầng 1/ Tổng diện tích khu đất .
Khái niệm này bạn đưa chưa chính xác nếu không nói là sai, mình đính chính lại như sau:
Theo TCXD VN 276: 2003 ''Công trình công cộng - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế'', Mục 3. Quy định chung:
Mật độ xây dựng: là tỷ số của diện tích xây dựng công trình trên diện tích khu đất (%):

Mật độ xây dựng =Diện tích xây dựng công trình x 100%/Diện tích khu đất

Trong đó diện tích xây dựng công trình được tính theo hình chiếu bằng của mái công trình.

3.15. Hệ số sử dụng đất: là tỉ số của tổng diện tích sàn toàn công trình trên diện tích khu đất:
HSD =Tổng diện tích sàn toàn công trình/Diện tích khu đất

Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái.
 

kts hao

Thành viên sắp lên hạng Rất năng động
#12
hix, hôm vừa đưa bài lên biết ngay là mình sai. Định quay lại sửa lại bận nên quên mất. Cảm ơn ktsvanhuong, đúng là đã phải đi đấu với Sở Q. vì điều này bao nhiêu lần vẫn... quên! Cũng do lười xem lại văn bản và tại..(!) đúng là sểnh chân dễ sửa....Mong các bạn thông cảm cho nhé!
 

hanoix

Thành viên có triển vọng
#13
Các bạn cho tôi hỏi, hiện nay có 1 khu đất diện tích 3000m. Tôi muốn xây khu nhà hỗn hợp chung cư và văn phòng cho thuê. Vậy mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất có bị áp giống như là xây chung cư nhà ở hay không.

Ps: trước đây tôi có đọc được 1 văn bản quy định về mật độ xây dựng, hệ số xd cho các khu đô thị, khu nhà ở, chung cư, văn phòng. Nay muốn tìm lại mà không được, mong được sự giúp đỡ của diễn đàn.
 

lethihuedl

Guest
#14
Các bạn cho tôi hỏi, hiện nay có 1 khu đất diện tích 3000m. Tôi muốn xây khu nhà hỗn hợp chung cư và văn phòng cho thuê. Vậy mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất có bị áp giống như là xây chung cư nhà ở hay không.

Ps: trước đây tôi có đọc được 1 văn bản quy định về mật độ xây dựng, hệ số xd cho các khu đô thị, khu nhà ở, chung cư, văn phòng. Nay muốn tìm lại mà không được, mong được sự giúp đỡ của diễn đàn.
Văn bản Bạn cần tìm là: Quyết định số 04/2008/QĐBXD ngày 03/4/2008 của Bộ Trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng: QCVN:01/2008/BXD. (Quy chuẩn này thay thế phần II (về quy hoạch xây dựng) – Quy chuẩn xây dựng Việt Nam tập I – 1997).
Bạn vào đây để tải: http://giaxaydung.vn/diendan/quy-chuan-xay-dung/4967-quy-chuan-xay-dung-viet-nam.html.
 

hanoix

Thành viên có triển vọng
#15
Xin cảm ơn bạn. Tôi đã tìm được câu trả lời trong van bản bạn chỉ giúp.
 

vanhuongthuthuy

Thành viên nhiều triển vọng lên hạng rất nhiệt tình
#16
Khái niệm này bạn đưa chưa chính xác nếu không nói là sai, mình đính chính lại như sau:
Theo TCXD VN 276: 2003 ''Công trình công cộng - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế'', Mục 3. Quy định chung:
Mật độ xây dựng: là tỷ số của diện tích xây dựng công trình trên diện tích khu đất (%):
Mật độ xây dựng =Diện tích xây dựng công trình x 100%/Diện tích khu đất
Trong đó diện tích xây dựng công trình được tính theo hình chiếu bằng của mái công trình.
3.15. Hệ số sử dụng đất: là tỉ số của tổng diện tích sàn toàn công trình trên diện tích khu đất:
HSD =Tổng diện tích sàn toàn công trình/Diện tích khu đất
Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái.
Khái niệm mà bác (có lẽ gọi là thầy - không rõ nữa vì em ở HCM) archvanhuong nêu trên là chính xác và đúng quy định. Tuy nhiên vấn đề hiểu và vận dụng lại là vấn đề gây tranh luận rất nhiều. Đọc hết topic này chưa thấy nêu vấn đề em thắc mắc trong lòng nên xin đề cập ở đây để mọi người cho ý kiến.

Ví dụ công trình là 1 trường học, gồm nhà chính, nhà xe, nhà bảo vệ, cổng, tường rào, bể nước ngầm (bể này nằm dưới bề mặc sân trường). Thì lúc này khái niệm diện tích xây dựng công trình được hiểu như thế nào?

1. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ)
2. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ + cổng)
3. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ + cổng + tường rào)
4. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ + cổng + tường rào + diện tích bể nước ngầm)
5. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái nhà chính.

Vấn đề ở đây là hàng rào cũng như bể nước ngầm được xem là các hạng mục. Như vậy diện tích xây dựng công trình có kể cả diện tích chiếm đất của hàng rào và bể nước ngầm hay không? Mong mọi người gốp ý. Thanks
 

huntkeyktnn

Thành viên có triển vọng
#17
Theo mình khái niệm diện tích xây dựng để tính mật độ xây dựng trên một khu đất như ví dụ về trường học của bạn là công thức 4 là đúng vì theo TCVN 323:2004 quy định diện tích xây dựng để tính mật độ bao gồm toàn bộ nhà ở cao tầng, thấp tầng, công trình phục vụ công cộng.... nói chung là công trình xây dụng có chiếm đất trên khu đất tính mật độ
 

Mocngeo

Thành viên mới
#18
Công thức 3 đúng, bể ngầm nằm dưới sân trường không tính vào mật độ xây dựng

Công thức 3 đúng, bể ngầm nằm dưới sân trường không tính vào mật độ xây dựng, chỉ tính khi nó nổi. Có ai biết công thức tính mật độ xây dựng gộp không, chỉ giúp tôi với.

Khái niệm mà bác (có lẽ gọi là thầy - không rõ nữa vì em ở HCM) archvanhuong nêu trên là chính xác và đúng quy định. Tuy nhiên vấn đề hiểu và vận dụng lại là vấn đề gây tranh luận rất nhiều. Đọc hết topic này chưa thấy nêu vấn đề em thắc mắc trong lòng nên xin đề cập ở đây để mọi người cho ý kiến.

Ví dụ công trình là 1 trường học, gồm nhà chính, nhà xe, nhà bảo vệ, cổng, tường rào, bể nước ngầm (bể này nằm dưới bề mặc sân trường). Thì lúc này khái niệm diện tích xây dựng công trình được hiểu như thế nào?

1. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ)
2. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ + cổng)
3. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ + cổng + tường rào)
4. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái (nhà chính + nhà xe + nhà bảo vệ + cổng + tường rào + diện tích bể nước ngầm)
5. DTXDCT = diện tích hình chiếu bằng của mái nhà chính.

Vấn đề ở đây là hàng rào cũng như bể nước ngầm được xem là các hạng mục. Như vậy diện tích xây dựng công trình có kể cả diện tích chiếm đất của hàng rào và bể nước ngầm hay không? Mong mọi người gốp ý. Thanks
 

tuananhtg

Thành viên mới
#19
Đọc xong các bài viết mình cũng chưa thể hiểu được cách tính mật độ xây dựng như thế nào cho đúng.
Ví dụ: mình có lô đất xây dựng >20.000m2 bao gồm các hạng mục: nhà xưởng cao 9m (~12.000m2); tòa nhà văn phòng cao = 37m (~1.500m2 - hình chiếu bằng); bể nước ngầm-PCCC, trạm điện cao <4m, nhà bảo vệ cao <4m, tường rào, cổng.
Với trường hợp như thế này thì tính mật độ xây dựng là như thế nào? Theo QĐ04/2008-BXD tại bảng 2.4 thì mật độ xây dựng tối đa cho phép tùy theo chiều cao công trình và diện tích lô đất.
Với nhà xưởng và các hạng mục <10m thì mật độ xd cho phép là 60% ứng với lô đất có diện tích >20.000 m2. Nhưng với lô đất này có tòa nhà văn phòng cao 37m. Vậy thì tính mật độ xây dựng là như thế nào? và cách tính mật độ xây dựng cho phép ?

Mong mọi người giúp mình.
 

zigzagarc

Thành viên mới
#20
Các bác làm ơn so sánh và ví dụ giúp em. Mật độ thuần và mật độ nét tô là như thế nào ạ. Khái niệm này em vẫn chưa hiểu ạ ? Trân trọng !