Thưởng phạt hợp đồng

Dear PVN and Dahuong.


Tình huống ở đây là hợp đồng XD giữa chủ đầu tư và nhà thầu, giả thiết vốn nhà nước. Vốn tư nhân thì bàn sau nhé. Bây giờ cần phải làm rõ hợp đồng này có chịu sự điều tiết của luật TM không hay chỉ luật XD là đủ. Mình tóm tắt lại các vấn đề đang tranh luận ở đây:

1. Hợp đồng này có phải là hoạt động thương mại không?

2. Nếu hợp đồng cũng là HĐ TM thì áp dụng theo luật XD hay luật TM?

3. Thứ tự ưu tiên của luật XD và luật TM nếu HĐ XD cũng là HĐ TM?



1.

Bạn PVN viết ở trên tất cả các hoạt động sinh ra lợi nhuận đều là hoạt động TM, ban đầu chỉ có 14 hành vi sau đó được mở rộng ra cho các hoạt động khác. Tớ thì tớ cho mặc dù được mở rộng cho các hoạt động khác nhưng không thể bao gồm tất cả hoạt động sinh lợi mà chỉ bao tất cả hành vị nằm trong phạm vi thương mại (mua bán). Ví dụ tất cả hành vị sinh lợi có khoảng 1 triệu hành vi thì không có luật nào có thể bao gồm 1 triệu hành vi được mà phải chia nhỏ số hành vi đó cho các luật tương ứng. VD 500 nghìn hành vi cho luật TM, 100 nghìn hành vi cho luật XD và 400 nghìn hành vi cho luật khác chẳng hạn. Chỉ có mỗi anh hiến pháp là bao quát được cả triệu hành vi trên.

Điều này cũng phù hợp về mặt ngữ nghĩa mà tớ tra từ điển tiếng Việt ở trên. Không biết ra tòa có sử dụng từ điển tiếng Việt để giải thích từ ngữ không nhưng tớ thấy ở Anh hay Mỹ chẳng hạn vẫn dùng từ điển Anh – Anh để giải thích từ ngữ khi tranh chấp. Thương nghĩa là mua (VD thương lái), mại nghĩa là bán (khuyến mại). Năm 1997 luật TM chỉ bao gồm chuyện mua bán nhưng sau này “đi tắt đón đầu” nhưng không biết đằng trước nó có cái gì nên cứ điền mấy chứ v…v và v…v cho yên tâm. :((:((:((


Trên đấy là những luận điểm của tớ để không coi hợp đồng giữa CĐT và NT là hoạt động TM. Tớ cũng không học ngành luật nên đấy chỉ là ý kiến của người ngoại đạo bàn về luật.

2.

Giờ giả thiết HĐ trên cũng là HĐ TM thì giải quyết thế nào?

Trích lại điều 4

Khoản 1 "Hoạt động thương mại phải tuân theo Luật thương mại và pháp luật có liên quan".

Khoản 2 : Hoạt động thương mại đặc thù được quy định trong luật khác thì áp dụng quy định của luật đó.

Kết hợp cả khoản 1 và khoản 2 thì mình hiểu là nếu thưởng phạt HĐ XD không được quy định trong luật XD thì phải theo điều 1 của luật TM, còn nếu không thì theo luật XD.


3.

Bạn dahuong viết “Luật dân sự là bộ luật nội dung các luật khác như luật xây dựng, thương mại, đấu thầu.... đều là luật hình thức, các luật hình thức không được trái với luật nội dung”. Như vậy cả luật TM và luật XD đều là luật hình thức phải không bạn? Nếu cùng là luật hình thức cả thì giá trị pháp lý có ngang nhau không? Hồi học triết thì biết nội dung quyết định hình thức. Giờ ngoài thực tế có hình thức quyết định hình thức không? PVN vào “uýnh” dahuong tiếp nhé =D>=D> vì PVN bảo luật TM là luật nội dung còn luật XD là hình thức.

Quan điểm cá nhân của mình là cả 3 luật trên đều là luật hình thức. Luật DS hướng tới quan hệ/đối tượng dân sự. Luật TM cho hoạt động mua bán. Luật XD cho hoạt động XD. Chí có mỗi hiến pháp là luật nội dung kiểu như 1 nước chỉ có 1 vua vậy.

4.

Còn vụ HĐ XD nhưng nguồn vốn tư nhân thì sao nhỉ? Bạn nào mở bài trước đi.=D>

Rất hoan nghênh các bạn tham gia debate tích cực để cùng sâu hơn vấn đề. Mình có học luật (tay trái) nên đôi khi lạm dụng ngôn ngữ luật trong tranh luận, nên mình sẽ tránh dùng khái niệm luật:

Áp dụng luật thương mại thì theo mình kg phân biệt vốn nhà nước, ví dụ:
- Chủ thể: Một cty 100% vốn nhà nước kinh doanh địa ốc, ký hd với cty 100% vốn nhà nước là nhà thầu (tức là vốn nhà nước cả)
- Mục đích: Đầu tư xây dựng nhà để bán (tức là mục đích của cả 2 ông đều vì lợi nhuận)
==> Áp dụng luật Thương mại và pháp luật liên quan (theo diễn giải trong bài báo trên báo Người đại biểu).

Mình thấy một vấn đề được điều chỉnh bởi nhiều luật là rất bình thường, ví dụ thiết kế cái cửa sổ phải tuân thủ đến mấy luật: Luật xây dựng, luật tiêu chuẩn (quy phạm), luật dân sự (xin phép nhà hàng xóm), etc. thậm chí có khi cả luật môi trường, phòng cháy chữa cháy, ..... nữa.

Vì tránh dùng khái niệm luật nên mình tạm bỏ qua "luật chung - chuyên ngành", "hình thức - nội dung", mà chỉ trao đổi về điều 4 Luật thương mại. Theo mình khoản 1 là nói chung, ý là "mỗi hoạt động được điều chỉnh bởi nhiều luật, nếu là hoạt động thương mại thì được điều chỉnh bởi luật TM và luật liên quan"; khoản 2 theo mình chẳng qua chỉ nhằm xử lý khi phát sinh xung đột luật thôi (thứ tự wu tiên), còn đương nhiên vẫn phải áp dụng khoản 1 (vì rõ ràng khoản 2 không loại trừ khoản 1).

Về cách phân chia luật hình thức - luật nội dung thì nói thực lâu quá mình trả lại thầy giáo hết rồi :D nên kg dám tranh luận. Nhưng có phải đây là cách phân chia procedural - substantive (tố tụng - nội dung) kg nhỉ?

Tuần vừa rồi cũng hơi bận nên hôm nay vào đây được. Đầu tiên là đặt cọc trước bài báo này rồi hôm nào rỗi tớ sẽ viết tiếp.

Thứ Năm, 26/11/2009, 18:07

Làm sao đòi tiền đặt cọc?



TTO - * Cách đây hơn một năm tôi có bán một mảnh đất tại Đồng Nai. Người mua đặt cọc 5 triệu đồng và thỏa thuận bằng văn bản viết tay. Trong hợp đồng có ghi trong vòng hai tuần sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã, và thanh toán tiền sau khi có hợp đồng chuyển nhượng do xã xác nhận.


Tuy nhiên chưa đến thời hạn thì bên mua nói không có đủ tiền để mua, do đó tôi không bán đất nữa. Theo tôi biết thì pháp luật quy định tiền cọc này sẽ thuộc về tôi. Do đó tôi không trả lại tiền cọc vì bên mua tự ý không thực hiện hợp đồng.

Nhưng một thời gian sau, bên mua liên tục đòi lại tiền đặt cọc. Thậm chí còn gọi điện thoại đe dọa tính mạng gia đình tôi nhiều lần. Xin hỏi, tôi phải xử lý thế nào với trường hợp này? Tôi có phải trả tiền đặt cọc lại cho bên mua hay không? Xin cảm ơn.

Lam Thanh Tu

- Trả lời:


Theo quy định tại điều 358 Bộ luật dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.


- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.


- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.


Như vậy, trong trường hợp của bạn thì người mua đã từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn và cũng không có thỏa thuận xử lý tiền cọc, nên người mua phải chịu mất khoản tiền đã đặt cọc theo quy định tại điều luật nêu trên.


Về việc người mua đe dọa tính mạng gia đình bạn, nếu có chứng cứ về sự đe dọa này bạn có thể tố giác vụ việc ra công an xã (phường) nơi bạn cư trú hoặc cơ quan điều tra, viện kiểm sát, tòa án hoặc với các cơ quan, tổ chức khác để tiến hành giải quyết tin tố giác theo quy định tại điều 103 Bộ luật tố tụng hình sự.


Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
(www.legalvn.com)

http://diaoc.tuoitre.com.vn/Tianyon/...&ChannelID=240

Lâu không vào đây không biết PVN có mạnh giỏi? Đợt vừa rồi bận việc nọ việc kia nên cái chủ đề này vẫn dở dang. Bạn tạo ra topic này cũng chạy đâu mất, không hiểu dự án của bạn quyết định về chuyện thưởng phạt thế nào???

Quay trở lại vấn đề PVN nêu ra: bất cứ cái gì nhằm sinh lợi (cứ có "purpose of profit") đều coi là thương mại hết (khác với hành vi phi lợi nhuận) và từ đấy cho là hợp đồng XD là hợp đồng thương mại.

Theo bài báo người đại biểu bạn trích dẫn ở trên thì HDXD có thể là là HĐ dân sự hoặc HĐ thương mại tùy theo chủ thể ký hợp đồng và mục đích của hợp đồng.

Theo bài trên báo Tuổi trẻ ở trên thì hợp đồng mua nhà tuy cũng sinh lợi nhưng sẽ dùng luật dân sự, không dùng luật thương mại. Như vậy không phải hợp đồng nào sinh lợi đều là hợp đồng thương mại.

Về luật "hình thức - nội dung" hay "chung - chuyên ngành" thì mình có đi hỏi một số người học luật thì người ta bảo luật, bộ luật đều ngang hàng nhau. Cụ thể là luật dân sự, thương mại và xây dựng đều ngang nhau. Tranh chấp xảy ra trong lĩnh vực nào thì dùng lĩnh vực đó. PVN hay dahuong có tìm được quy định ở đâu về thứ tự ưu tiên của 3 luật trên không?

Trích dẫn:

---

Gửi bởi DLSS

Lâu không vào đây không biết PVN có mạnh giỏi?

---

Dạo này mình cũng yếu lắm, kiếm tiền cho vợ bở hơi tai :) Nhưng được cái lúc nào cũng tolerant vui vẻ là chính nên cũng easy going.

Về mặt hiệu lực pháp lý chính thức thì luật & bộ luật ngang nhau. Nhưng nếu giữa những cái "ngang nhau" đó nếu có xung đột thì sao? Theo hiểu biết còm của mình thì cái này ở VN còn hơi rắc rối. Ví dụ, có luật quy định hợp đồng tiếng Việt và tiếng Anh có giá trị pháp lý ngang nhau (mình nhớ kg nhầm thì Luật Chuyển giao công nghệ...), làm sao xử lý được khi có sai khác? (mà ai làm hợp đồng chắc thấm thía giữa tiếng việt và tiếng Anh chắc chắn 100% sẽ có sai khác).

Hiện nay vấn đề xung đột pháp lý hình như được quy định khá đơn giản trong Luật Văn bản quy phạm và Bộ luật Dân sự; nên có thể hiểu rằng bất kỳ xung đột nào không có nguyên tắc ưu tiên tương ứng thì phải trình lên Tòa án Tối cao (hoặc cơ quan ban hành) để có hướng dẫn. Mình kg chuyên làm luật nên kg đọc nhiều các văn bản của Tòa Tối cao, mình chỉ được nghe Tòa Tối cao thường hướng dẫn theo các nguyên tắc chung (giáo khoa) của xung đột luật.

Tất nhiên, nên xử lý xung đột theo văn bản cụ thể của cơ quan có thẩm quyền, hoặc tham khảo quan điểm chính thống (mainstream). Mình chỉ dẫn bài báo để các bạn tham khảo và có nhận định của mình, còn vấn đề này ngay cả các chuyên gia luật còn tranh cãi thì chúng ta thảo luận ở đây cũng chỉ mong để hiểu thêm về các khía cạnh của vấn đề mà thôi.

Hôm vừa rồi báo Tuổi trẻ đăng vụ tranh chấp mua nhà giữa Bitexco và người mua nhà. Cùng chờ xem luật nào sẽ áp dụng ở đây nhé? Tòa sẽ tuyên vào ngày 27-4. Bạn Bitexco có cập nhật được tranh luận giữa 2 bên không?

http://tuoitre.vn/Chinh-tri-xa-hoi/P...-hop-dong.html

Thứ Ba, 20/04/2010, 08:29 (GMT+7)

Bitexco kiện đòi lại căn hộ The Manor: Ai vi phạm nghĩa vụ hợp đồng?


TT - Được giao căn hộ cao cấp kém chất lượng nên bà Nguyễn Thị Bình, một khách hàng của tòa nhà The Manor, đã khiếu nại. Tưởng đâu yêu cầu chính đáng này sẽ được giải quyết, không ngờ khách hàng lại bước vào quy trình ngược gian truân: bị kiện ra tòa, bị lấy lại căn hộ...


>> Xét xử vụ tranh chấp căn hộ The Manor


http://phienbancu.tuoitre.vn/tianyon...bnailID=412727

Vật liệu cửa bị bong tróc tại một căn hộ ở cao ốc The Manor (ảnh chụp năm 2007) - Ảnh: T.T.D.


Ngày 19-4-2010, TAND quận Bình Thạnh (TP.HCM) một lần nữa mở phiên tòa xét xử vụ tranh chấp căn hộ The Manor giữa chủ đầu tư là Công ty TNHH sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu Bình Minh (Bitexco) với khách hàng Nguyễn Thị Bình.

Dư luận quan tâm vụ kiện này vì có thể nói đây là lần hiếm hoi chủ đầu tư làm nguyên đơn. Bitexco cho rằng khách hàng vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên đề nghị hủy hợp đồng và đòi lại nhà. Còn bà Bình nói do căn hộ kém chất lượng nên bà mới chưa trả hết tiền và việc chưa trả hết tiền này cũng không vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng.

Bị kiện đòi lại nhà

Phiên tòa sơ thẩm lần thứ nhất đã được TAND quận Bình Thạnh mở vào tháng 2-2008 với phán quyết phần thắng thuộc về Bitexco. Lúc bà Bình ký hợp đồng mua căn hộ, giá trị căn hộ là 167.000 USD. Tại thời điểm tranh chấp, căn hộ đã có giá khoảng 260.000 USD (tương đương hơn 4,4 tỉ đồng) nhưng bản án sơ thẩm tuyên cho Bitexco được nhận lại căn hộ và chỉ phải trả lại khoản tiền mà bà Bình đã trả cho công ty là hơn 2,5 tỉ đồng (kể cả lãi). Bà Bình kháng cáo. Ngày 24-6-2008, TAND TP.HCM đã tuyên hủy toàn bộ bản án, giao hồ sơ về TAND quận Bình Thạnh để xét xử lại từ đầu, với lý do vụ án có nhiều vi phạm tố tụng nghiêm trọng.

Tại phiên sơ thẩm lần thứ hai ngày 19-4-2010, khách hàng Nguyễn Thị Bình cho biết bà ký hợp đồng mua căn hộ (số AE-305) với giá 167.000 USD. Ngoài hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên, Bitexco và bà còn ký với Ngân hàng Ngoại thương chi nhánh TP.HCM một thỏa thuận ba bên để vay vốn mua căn hộ. Phía ngân hàng sẽ cho bà Bình vay 50% trị giá căn hộ trong thời gian 10 năm, khi nào có giấy chủ quyền nhà thì bà Bình sẽ thế chấp cho ngân hàng.

Tháng 11-2006 bà Bình được Bitexco bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, chỉ sau khi nhận nhà vài tháng, bà Bình bức xúc vì nhiều hạng mục nội thất của căn hộ kém chất lượng. Đỉnh điểm là vào khoảng tháng 5-2007, nhà vệ sinh của căn hộ AE-305 nhiều lần bị chất thải trào ngược lên rất hôi thối, mất vệ sinh.

Khi bà Bình khiếu nại, đại diện Bitexco hứa sẽ sửa chữa và còn cam kết có thể đổi căn hộ khác cho bà. Tuy nhiên, việc sửa chữa sau đó không đạt chất lượng, đề nghị được đổi căn hộ khác của bà Bình cũng không được chấp thuận nên hai bên đã xảy ra mâu thuẫn gay gắt.

Theo bà Bình, ban đầu Bitexco hứa sẽ sửa chữa căn hộ và bố trí cho bà vào ở tạm một căn hộ khác trong tòa nhà, nhưng sau đó Bitexco đã khởi kiện ra tòa án để hủy hợp đồng, đòi lại căn hộ đã bán cho bà và lấy lại luôn căn hộ cho bà ở tạm.

27-4 mới tuyên án

Mấu chốt của vụ án là việc xác định khách hàng Nguyễn Thị Bình có vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng hay không đã được các bên tranh luận gay gắt. Tại phiên tòa, đại diện Bitexco nói dù công ty đã nhiều lần gửi thư nhắc nợ nhưng bà Bình vẫn không thanh toán nốt khoản nợ 15.000 USD nên Bitexco có quyền đơn phương hủy hợp đồng.

Còn theo luật sư Nguyễn Văn Trung - người bảo vệ quyền lợi cho bà Nguyễn Thị Bình - thì ngược lại. Theo thỏa thuận ba bên giữa Bitexco, bà Bình và ngân hàng, bà Bình phải thanh toán đủ 50% trị giá hợp đồng thì ngân hàng sẽ cho vay tiếp 50%.

Mà Bitexco đã có văn bản xác nhận bà Bình thanh toán đủ 50% trị giá hợp đồng nên bà Bình được ngân hàng cho vay 50% trị giá căn hộ để trả cho Bitexco thì có nghĩa bà Bình đã thanh toán đủ 100% trị giá hợp đồng.

Khoản nợ 15.000 USD là khoản tiền mà Bitexco cho bà Bình vay trong chính sách hỗ trợ khách hàng mua nhà (vay 25.000 USD, đã trả 10.000 USD), khoản vay này cũng được tính lãi như vay ngân hàng. Theo luật sư Trung, nếu bà Bình không trả vì còn đang tranh chấp với Bitexco về chất lượng căn hộ thì công ty cứ việc tính lãi quá hạn như đã thỏa thuận.

Đại diện Bitexco cho rằng văn bản mà công ty xác nhận bà Bình đã thanh toán 50% trị giá hợp đồng mua căn hộ chỉ là một “biện pháp kỹ thuật” mà công ty thực hiện nhằm hỗ trợ khách hàng, thật ra bà Bình chưa thanh toán đủ. Luật sư Trung vặn: nói vậy hóa ra công ty dùng “biện pháp kỹ thuật” để lừa ngân hàng?

Tại phiên tòa, khách hàng Nguyễn Thị Bình cũng đề nghị Bitexco bồi thường cho bà khoản tiền mà gia đình bà phải bỏ ra thuê nhà để ở trong suốt hơn hai năm tranh chấp. Đại diện Bitexco không đồng ý vì cho rằng khi lấy lại căn hộ AE-305 để sửa chữa đã bố trí cho gia đình bà Bình một căn hộ trong tòa nhà để ở tạm nhưng bà Bình không ở mà tự ra ngoài thuê.

Trong khi đó, bà Bình cho biết: đúng là công ty có bố trí căn hộ B502 để gia đình bà ở nhưng tháng 11-2007, The Manor đưa vào sử dụng hệ thống thẻ từ để kiểm soát việc ra vào tòa nhà. Gia đình bà không được cấp thẻ nên cứ phải đứng canh, nhờ thẻ của người khác để ra vào nhà mình. Chính vì vậy, bà đành trả lại căn hộ B502 để đi thuê chỗ khác.

Bà Bình đã đề nghị tòa tuyên buộc Bitexco phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, trường hợp tòa tuyên hủy hợp đồng thì Bitexco phải trả lại cho bà khoản tiền theo trị giá căn hộ thời điểm hiện nay, khoảng 272.000 USD (tương đương hơn 5 tỉ đồng, theo kết quả định giá mà tòa trưng cầu). Bà Bình cũng đề nghị tòa buộc Bitexco bồi thường khoản tiền gia đình bà phải bỏ ra thuê nhà để ở tổng cộng hơn 22.000 USD.

Hội đồng xét xử cho biết sẽ tuyên án vào ngày 27-4-2010.

Lâu quá rồi mới lên thăm lại diễn đàn vì bận việc quá, cái chủ đề mình khởi xướng cũng được rất.
Cũng có nhiều lý giải khác nhau nhung chân thành cảm ơn các bạn rất nhiều nhé