Tại sao không đưa giá trị khấu hao vào dòng tiền hiệu số thu chi để tính các chỉ tiêu kinh tế NPV và IRR? Vấn đề này khá trừu tượng hồi TA còn đi học thầy đã nói rất kỹ, sau đi làm không nhớ rõ vì sao? Chỉ nhớ mang máng, đến khi vấp vào công việc thực tế, cãi nhau ỏm tỏi với các chuyên gia và nghiên cứu kỹ lại mới hiểu sâu được vấn đề. Hóa ra nó lại rất đơn giản. Xin mời mọi người thảo luận cùng TA về vấn đề này.
Vấn đề đơn giản ở đây được hiểu theo 2 nghĩa :
1. Không đưa giá trị khấu hao vào dòng tiền hiệu số thu chi để tính các chỉ tiêu kinh tế NPV và IRR là đúng, ông nêu lại vấn đề ra để chọc quê anh em ah
2. Sau khi 2 ông cãi nhau ỏm tỏi và hiểu ra được vấn đề, có nghĩa là 2 ông cùng đi đến thống nhất 1 vấn đề nhưng vẫn không biết đúng hay sai nên mới nêu lại vấn đề ra để anh em tiếp tục thảo luận.
Vậy, ông theanh cho ý kiến để anh em còn biết ...
@phan_cds: TA còn đâu thời gian mà nghĩ trò chọc quê mọi người. Tạo chủ đề cho mọi người thảo luận cho vui. Chúng ta là ngôi nhà đầm ấm mà. TA định vẽ cái hình sơ đồ dòng tiền đề minh họa sẽ dễ trông hơn nhưng chưa kịp.
Vấn đề là thế này: tại thời điểm đầu mình đã đưa giá trị tổng mức đầu tư vào dòng tiền rồi, thể hiện bằng một mũi tên hướng xuống (chi) trên sơ đồ dòng tiền. Thế vậy cái giá trị khấu hao tính thế nào? Lại lấy giá trị tổng mức đầu tư chia ra theo các năm, biểu thị bằng các mũi tên nhỏ cũng hướng xuống (chi) ở các thời đoạn (năm). Xong rồi lại quy các giá trị khấu hao đó về thời điểm đầu (tính NPV). Như vậy sau khi tính NPV theo trường hợp này - sẽ vẽ được 2 mũi tên hướng xuống (2 lần chi) ở thời điểm đầu. Tức là chi phí TMĐT bị tính trùng 2 lần -> sai lệch kết quả nghiêm trọng.http://www.giaxaydung.vn/diendan/att...1&d=1409187480
2 khoản không được đưa vào chi phí khi tính hiệu quả tài chính là khấu hao và lãi vay:
- Khấu hao là giá trị nguyên giá tài sản được phân bổ vào nhiều năm. Trong khi phân tích hiệu quả tài chính dự án, thì giá trị này đã được đưa vào ngay từ năm 0 (nó chính là vốn đầu tư ban đầu Go). Do đó nó không được đua vào dòng tiền chi của các năm nữa (đưa vào là tính trùng lặp 2*TMĐT).
- Mặt khác, theo quy ước tính toán, chỉ tính những khoản thực thu thực chi thôi, mà khấu hao không phải là một khoản thực chi, nên không được đưa vào. (không đưa khấu hao vào doanh thu vì bạn có thu được gì từ nó đâu, trích từ doanh thu ra để khấu hao mà)
- Lãi vay cũng không được đưa vào dòng chi phí vì nó đã được dùng để xác định r (lãi suất tối thiểu chấp nhận được).
Thực ra có một quan điểm khác:
- Khấu hao là khoản chi phí ảo, DN không bỏ ra chi phí này trong vận hành mà do DN đã bỏ vốn đầu tư. Vì vậy, nhà nước cho phép phân bổ chi phí này vào các năm vận hành để tái đầu tư, phát triển sản xuất và giảm thuế TNDN
- Nhưng khi tính toán dòng tiền để xác định các chỉ tiêu NPV, IRR..., nếu đưa Khấu hao được đưa vào dòng chi phí, tiền khấu hao đưa vào quỹ khấu hao hàng năm và được coi là một khoản doanh thu của dự án. Khi tính dòng tiền hiệu số thu chi doanh thu từ khấu hao và chi phí khấu hao sẽ triệt tiêu nhau thôi.
Các bác cho hỏi cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp như thế nào nhỉ
Theo ý kiến của mình thì chúng ta nên phân biệt rõ một số khái niệm Trong công tác tính toán Phân tích hiệu quả Kinh tế như sau :
1. Khấu hao : Giá trị khấu hao hàng năm trong Bảng tính toán phân tích HQKT chính là Giá trị đầu tư tài sản ban đầu được quy đổi, phân bổ cho các năm tính toán (có thể kể đến hệ số trượt giá hàng năm - dự kiến).:o
2. Tính toán NPV (hiện giá hiệu số thu chi hàng năm và toàn thời gian vận hành dự án) : Với số liệu cơ bản đầu vào tính toán là : Dòng tiền chi (chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vận hành, thuế...); Dòng tiền thu (doanh thu, thu hồi TSCĐ khi thanh lý...); Hệ số chiết khấu. Trong bảng tính này thì giá trị KHTS không tính toán cho từng năm mà nó chính là chi phí đầu tư ban đầu được đưa vào "một cục" ngay từ năm 0 (không) khi tính toán phân tích.:)
3. Tính toán Phân tích hiệu quả Kinh tế chỉ là tính toán đơn thuần về mặt dự trù lỗ lãi (không kể tới các biến động do quy đổi giá trị tiền tệ).
Rõ ràng là hai bảng tính toán Phân tích hiệu quả Kinh tế, tính toán NPV có các mục đích khác nhau nên con số tính toán đầu vào cũng được thể hiện khác nhau (tổng giá trị có thể giống nhau). Các bạn có ý kiến thêm!:beer:
Chưa hiểu ý của OCT.Trích dẫn:
Gửi bởi Oct
- Tiền trả lãi phần vốn vay là khoản tiền thực chi hàng năm, nếu ko đưa vào chi phí thì cân đối thu chi thế nào?
- Xác định "r", ý bạn nói là chiết khấu (discount rate)? Chiết khấu áp dụng trong phân tích tài chính thường được tính bằng WACC.
Vài dòng tham gia,
Thân
[QUOTE=td.bitexco;3134]Theo ý kiến của mình thì chúng ta nên phân biệt rõ một số khái niệm Trong công tác tính toán Phân tích hiệu quả Kinh tế như sau :
Tính toán Phân tích hiệu quả Kinh tế chỉ là tính toán đơn thuần về mặt dự trù lỗ lãi (không kể tới các biến động do quy đổi giá trị tiền tệ).
Oct đồng ý với ý kiến của bạn.Oct chỉ xin sửa lại cho chính xác thuật ngữ: Ở đây chúng ta phần lớn bàn đến phân tích hiệu quả TÀI CHÍNH của dự án, VN hình như chưa có dự án nào phân tích KINH TẾ XÃ HỘI dự án một cách định lượng cả, vì quá phức tạp. Các chỉ tiêu NPV, IRR đều là phân tích TÀI CHÍNH.
Dự tính lỗ lãi cho dự án thì gọi là Phân tích lỗ lãi - không gọi là phân tích KINH TẾ.:beer:
Chúng ta nên xem xét 02 vấn đề: Phân tích hiệu quả kinh tế (PTKT) khác với Phân tích hiệu quả tài chính (PTTC). Về PTTC thì các bạn trên forum này đã nói nhiều và bạn Td.Bitexco cũng đã đưa ra một bảng tính hiệu quả tài chính rồi, ở đây tôi chỉ lưu ý về PTKT thôi:
- PTKT: xuất phát từ lợi ích của nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội. PTKT có mục đích so sánh những chi phí và lợi ích giữa việc lập dự án "mới" (or cải tạo công trình hiện hữu) và không lập dự án (or giữ nguyên công trình hiện hữu). Trong PTKT, Tổng chi phí (C) được xác định = Cm - Cc; trong đó: Cm : chi phí khi lập dự án mới; Cc : chi phí khi giữ nguyên công trình hiện tại (gồm các chí phí thường xuyên và định kỳ) or không có dự án (Cc=0). Lợi ích (B) trong PTKT là các lợi ích tiết kiệm được khi so sánh "có" và không có (or giữ nguyên công trình cũ); ví dụ đối với các dự án đường bộ: B trong PTKT bao gồm Lợi ích tiết kiệm thời gian vận hành (tgvh), Lợi ích giảm thiểu thời gian tắc xe (tgtx), lợi ích tiết kiệm chi phí vận hành (cpvh), lợi ích giảm thiểu tai nạn xe (tn) ... các lợi ích này được tính toán trên cơ sở B = (Ctgvh + Ctx + Ccpvh + Ctn)c - (Ctgvh + Ctx + Ccpvh + Ctn)m; trong đó: Cxxx: là các chi phí, m: là dự án mới, c: là đường cũ. Ngoài ra còn có 1 số lợi ích khác ko thể lượng hóa đc như các lợi ích quốc phòng, lợi ích cải tạo tình trạng kém phát triển tại các vùng sâu vùng xa...
- PTTC:có mục đích xem xét những khoản thu trong khai thác dự án cho phép bù lại những chi phí đầu tư hay không và xem xét những khoản chi trong quá trình vận hành (chi phí quản lý, duy tu, sửa chữa ...) có được bù đủ lại bằng chính tiền lời của nó hay không.
Đánh giá tài chính được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm vì qua đó nhà đầu tư quyết định đầu tư hay không đầu tư vào dự án, trong khi đó thì Nhà nước chỉ quan tâm tới hiệu quả kinh tế để quyết định trong việc cho phép đầu tư. Nhà nước chỉ quan tâm đến hiệu quả tài chính khi sử dụng để đàm phán với nhà đầu tư (vd: đối với các dự án BOT...)
Cách tính và các trường hợp cụ thể về thuế thu nhập DN được quy định tại Nghị định 164/2003/ND-CP ngày 22/12/2003 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định 152/2004/ND-CP ngày 6/8/2004 sửa đổi bổ sung Nghị định 164/2003/ND-CP. Có 2 thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định là Thông tư 128/2003/TT-BTC hướng dẫn thi hành ND 164 và Thông tư 88/2004/TT-BTC sửa đổi bổ sung TT 128/2003/TT-BTC. Bạn có thể tìm đọc (vì Oct chưa biết cách đính file kèm nên không gửi lên được, nếu cần Oct có thể send mail 2 văn bản trên).Trích dẫn:
Gửi bởi phan_cds
Một cách chung nhất, thuế thu nhập DN được tính như sau:
Thuế TNDN = Thu nhập chịu thuế (trong kỳ tính thuế) x Thuế suất (1)
Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế = Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế - Chi phí hợp lý trong kỳ tính thuế + Thu nhập chịu thuế khác trong kỳ tính thuế (2)
Còn các thành phần của Doanh thu, Chi phí hợp lý, Thu nhập chịu thuế khác, thuế suất thuế TNDN và các trường hợp ưu đãi ở công thức trên được quy định rất chi tiết trong các TT mà Oct đã nêu.
Thân
Đúng vậy, r mà Oct đề cập chính là hệ số chiết khấu. Có thể có vài phương pháp tính hệ số chiết khấu? Nhưng theo một số dự án mà Oct đã tham khảo thì hệ số chiết khấu thường được lấy theo Lãi suất tối thiểu chấp nhận được (r). Tỷ lệ này tính toán trên cơ sở lãi suất bình quân các nguồn vốn (cả vốn vay lẫn vốn tự có) sau đó cộng tới thêm các tỷ lệ phần trăm do các yếu tố khác chi phối như rủi ro, lạm phát ... Như vậy cái phần lãi mà mình đáng lý phải trả nó đã được ẩn trong lãi suất phần vốn vay đem vào tính r rồi.Trích dẫn:
Gửi bởi vucong
Bạn Z@p vui lòng gởi file Bảng tính hiệu quả kinh tế vừa giới thiệu với mọi người ở trên cho Bảo Long nghiên cứu với, mình cũng đang bí vần đề này đây, học lâu rồi nên kiến thức đã quên nhiều. Nay nhờ Sư phụ giảng lại giúp Bảo Long nha.
Bạn phan_cds ơi! Hôm nay mà còn căn cứ vào Nghị định 164/2003/NĐ-CP và các văn bản liên quan để tính thuế thu nhập doanh nghiệp là trật rồi,
Văn bản hiện hành là: Nghị định 24/2007/NĐ -CP của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn của nó đấy. Nghiên cứu lại để vận dụng cho đúng nha.
Bạn td.bitexco cho mình hỏi thêm : chi phí vận hành gồm những loại chi phí gì
;) Mình chỉ đề cập tới chi phí này khi phân tích một DAĐT nên có thể trao đổi với bạn như sau : "Chi phí vận hành" ở đây chính là chi phí phục vụ cho dự án trong suốt thời gian hoạt động, ví dụ : Một dự án cho thuê nhà làm văn phòng thì chi phí vận hành là các khoản điện chiếu sáng; duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa thang máy (nếu có); chi phí cho bộ phận quản lý văn phòng; sửa chữa, nâng cấp văn phòng; quảng cáo tiếp thị....Trích dẫn:
Gửi bởi phan_cds
Bạn tham khảo bản tính DAĐT của mình đã post lên nhé, thân! :p
cái bản của Z@p post lên mình thấy hệ số trả nợ chưa chuẩn
Mình muốn hỏi chi phí vận hành của một nhà máy sản xuất hoặc một cảng xếp dỡ ...
Trích dẫn:
Gửi bởi td.bitexco
Cậu đã có Bảng tính DAĐT của td.bitexco post lên rồi cho mình tham khảo với nha.
Mình đang cần biết phương pháp tính hiệu quả dự án đầu tư, nhưng hỏi xin nhiều bạn khác ở diễn đàn rồi mà không thấy hồi âm. Được biết Bác VuCong là chuyên gia hàng đầu về phân tích tài chính. Bác có thể cho đồ đệ thọ giáo được không?Trích dẫn:
Gửi bởi tuanvec
:mad: Mình đã post một lần rồi sao bạn không tìm thấy chứ?Trích dẫn:
Gửi bởi baolong2016
Bạn down theo đường link này nhé!:)
Cảm ơn cậu, mình vừa tải về được rồi. Nhưng chưa có điều kiện xem kỹ chi tiết phần tính toán của cậu (vì đang làm việc ở Cơ quan). Sao cậu không tính IRR nhỉ? Nó là một trong những chỉ tiêu cơ bản để quyết định đầu tư mà. Mình sẽ về nhà nghiên cứu lại. Cảm ơn cậu nhiều nha. Cậu có dự án mẫu nào tính toán cho dự án sản xuất không ( Nôm na là Nhà máy đó ?
:DKhông có gì, tính IRR mình đã ẩn đi rồi :D , bạn để ý có hai bảng tính NPV và mình đã tính IRR ở phía dưới, mình chọn chữ màu "trắng" nên bạn không thấy đó thôi, thân!:pTrích dẫn:
Gửi bởi baolong2016
Các bác có thể tính NPV và IRR bằng công thức cho nhanh và chính xác hơn.
Cảm ơn bạn đã góp ý, nhưng theo mình "có nhiều cách để tìm ra lời giải của bài toán" vấn đề là tính chính xác của kết quả. Trong DAĐT không yêu cầu phải giải trình cách tính mà chỉ cần nêu công thức nên tính toán chuẩn xác là được. Về độ chính xác thì theo mình hoàn toàn giống nhau, thân!:beat:Trích dẫn:
Gửi bởi BK01
giúp với : Cho hỏi Vốn luân lưu = Nguồn vốn dài hạn – Tài sản cố định
= Tài sản lưu động - Nợ ngắn hạn, ý nghĩa của nó là gì ? tại sao lại lấy Nguồn vốn dài hạn – Tài sản cố định hay Tài sản lưu động - Nợ ngắn hạn ?????
Không nên hiểu khấu hao là chỉ tính trên giá trị tài sản cố định (máy móc, thiết bị......) vì ta vẫn tính khấu hao cho vốn đầu tư bỏ ra xây dựng các năm đầu, đó là 1 dạng khấu hao.
Việc tính khấu hao vào dòng chi phí nhằm đảm bảo tính lợi nhuận và thuế thu nhập DN đúng.
Giá trị khấu hao này thực chất sẽ triệt tiêu nhau trên dòng tiền, chỉ có phát sinh giá trị như mình đã nói ở trên.
Mình là người chuyên tính phân tích hiệu quả tài chính các dự án đầu tư xây dựng!
Các bạn cùng chao đổi nhe!
Mình đã post file xel lên mạng rồi!
Chào bạn td.bitexco. Mình đã xem file phân tích dự án của bạn (Dự án khu du lịch Van Don), mình có một số thắc mắc như sau:
1-Tại sheet huydongvon, phần tính lãi vay phát sinh trên nợ hàng năm sao bạn không tính lãi suất của phần lãi vay năm trước chưa trả được.
Ví dụ (đơn vị tính 1000 đồng)
- Năm 2005: Vốn vay: 204964; Lãi cho phần vốn này: 19677;
- Năm 2006: Vốn vay trong năm: 7983416; Vốn vay năm trước: 204964; Lãi vay năm trước: 19677. Như vậy lãi vay phát sinh trên nợ (7983416+204964+19677)*9,6%=787974. Theo như bạn tính là 786085
2-Tính NPV:
Theo mình hiểu NPV là hiện giá hiệu số thu chi hay hiệu số thu chi quy về thời điểm hiện tại. Mình thấy bảng tính của bạn quy về thời điểm năm 0 là năm 2009. Mình có thắc mắc về dòng tiền ở những năm bạn bắt đầu bỏ vốn. Nếu quy về năm 2009 thì sao lại không tính toán chi phí trước đó theo thời gian.
3-Phần tính lợi nhuận trước thuế: Theo mình được biết thì DN phải nộp thuế trong trường hợp thu nhập chịu thuế >0. Nếu năm trước bị âm thì sẽ được bù vào năm sau. Mình thấy thuế thu nhập bạn tính là số âm và tổng thuế phải nộp không bằng 28% tổng thu nhập chịu thuế.
Rất mong những thắc mắc của mình được các bạn trong diễn đàn giải đáp giúp mình.
thanks all!
Tranh thủ lúc anh td.bitexco chưa "kịp" trả lời Em nhanh chóng nhảy vào ý kiến một tí. :D
@huongtl :
1-Tại sheet huydongvon anh ý tính như thế là đúng rồi. Tại anh ý ẩn dòng 14, để màu chữ trắng ở ô H12. Unhide đi rồi sẽ hiểu hết.
2. Còn như ms huongtl thắc mắc về chi phí đầu tư ban đầu trong dòng tiền chi khi tính NPV thì : ms huongtl hiểu như thế theo em là đúng, chính xác, thông thường thì quy ước năm 1 là năm bắt đầu vận hành dự án. Năm 0 thì là trước năm 1 :D. Theo đó cứ những đồng vốn đầu tư mà phải bỏ ra trước cả năm 0 thì phải quy về bằng hệ số chiết khấu (1+i)^t. Nhưng có cái là ở trong bảng tính của anh td.bitexco anh ý tính toán phức tạp quá ( do em không có thời gian xem kỹ, chỉ xem qua ) cho nên là làm cho người xem khó hiểu. Em xem sơ qua thì thấy là hình như anh cũng không tính theo cái nguyên tắc ở trên Em đã thưa. Nghĩa là chỉ thấy anh cộng thêm lãi vay trong Txd cho năm 2009, còn lại thì rối quá em chưa lần ra. Đại khái là phải có bảng phân bổ vốn đầu tư ( có cả lãi vay trong Txd) theo các năm. Rồi căn cứ vào đấy mà đặt vào dòng tiền chi khi tính NPV. Như thế mới chính xác
Xin lỗi các bác vì em sợ viết 1 post mà dài quá thì khó đọc. Cho nên em viết làm nhiều lần. Với cả viết nhiều lần thì em cũng được nhiều bài :D. Nhưng thực ra được nhiều bài thì cũng chả để làm gì.:p
3- Về ý thứ ba của ms huongtl :
Ms huongtl lại đúng nữa. Bảng tính của anh td.bitexco tính chỉ tiêu Lãi-Lỗ qua các năm vận hành như thế là chưa được tuyệt đối chính xác. Từ năm 2010 đến năm 2017 lợi nhuận trước thuế toàn âm (-). Nghĩa là lỗ to, lỗ thì thuế TNDN =0 (chứ không phải là không phải đóng thuế TNDN đâu nhá-vì bằng 0 nhưng vẫn nằm trong diện truy nã-còn như không phải đóng thuế là hạng VIP rồi chả ai dám động đến ). Chả những thế mà còn được chuyển lỗ.
Chuyển lỗ nghĩa là đổ phần lỗ này vào lợi nhuận trước thuế (chịu thuế) các năm tiếp theo ( theo quy định hiện hành là không quá 5 năm tiếp theo ). Ví dụ như Năm 1 lỗ, Năm 2 cũng lỗ nhưng Năm 3,4,5,6 không lỗ thì sẽ chuyển lỗ của Năm 1 sang một trong những hoặc cả Năm 3,4,5,6 ( chả ai cho chuyển sang Năm 2 vì Năm 2 cũng đã lỗ rồi-kiểu ốc không mang nổi mình ốc !). Còn Năm 2 sẽ được chuyển tương tự về các năm 3-7 (nếu 7 không lỗ). Nói tóm lại là chuyển lỗ rất lằng nhằng, tùy vào từng trường hợp cụ thể. Với dự án của anh td.bitexco đây thì Năm 2010-2012 đều lỗ nhưng không được chuyển lỗ, mà chỉ được cái là thuế TNDN=0 ( thế cũng thích rồi ). Chỉ có từ Năm 2013 trở đến Năm 2017 mới có khả năng được chuyển lỗ. Mà ngay cả Năm 2013 cũng chả được chuyển hết vì Lợi nhuận trước thuế của Năm 2013 âm nhiều hơn là Lợi nhuận trước thuế của Năm 2018 dương. Thế cho nên là chỉ xem xét chuyển một phần ( có thể cho tiệt hết cả lợi nhuận Năm 2018).
Tất cả những cái lằng nhằng trên Em đều đang nói tới trường hợp mà dự án chả được miễn giảm thuế gì.
Nói chung là cái chuyển lỗ này rất lằng nhằng, khả năng cãi nhau to với bọn cục thuế.:D
Đúng đấy các bác ạ. Như em phải in đi in lại mấy lần đồ án vì cái tội coi thường thằng NPV và IRR này. Cụ thể là :Trích dẫn:
Gửi bởi BK01
- Một số bảng tính của các anh chị em tham khảo không tính theo hàm NPV, IRR mà tính kiểu hệ số chiết khấu. Tính thế cũng được, sẽ chẳng có vấn đề gì nếu dòng hiệu số thu chi (Bt-Ct) không dở chứng đổi dấu nhiều lần. Cơ mà nếu gặp phải trường hợp Bt-Ct đổi dấu quá 1 lần thì có vấn đề. Vấn đề này Em thường thấy các đồ án tốt nghiệp Em tham khảo rất hay mắc phải. Hậu quả là Em cứ y như thế làm theo và bị Thầy hướng dẫn bắt làm lại. Trở lại trường hợp khi dòng hiệu số thu chi Bt-Ct đổi dấu nhiều lần thì NPV không có vấn đề gì nhưng IRR mà cứ xác định theo cái kiểu công thức nội suy mà anh em ta hay áp đấy thì hỏng hẳn. Vì khi đấy thì PT NPV=0 sẽ cho ra nhiều nghiệm ( số nghiệm không nhiều hơn số lần đổi dấu ). Và ta phải đọc lại Kinh tế đầu tư của Thầy Chọn để mà biết cách xử lý. Em thì áp dụng cách 1. Nghĩa là ta có một dòng tiền đổi dấu hơn 1 lần thì trừ cáilần đổi dấu đầu tiên ra. Cứ lần nào đổi dấu nữa thì ta chuyển năm có hiệu B-C âm sang năm gần nhất có hiệu B-C dương với nguyên tắc là tôn trọng giá trị tiền tệ theo thời gian. Lần lượt như thế đến khi nào dòng hiệu số thu chi Bt-Ct nó êm ả xuôi một dòng thì ta áp dụng công thức nội suy tính toán như bình thường. Nhưng mà có cái là suất chiết khấu để quy đổi là bao nhiêu? Nó không phải là r đâu, mà nó phải càng gần IRR sẽ tính ra càng tốt. Như thế có nghĩa là phải có kinh nghiệm. Em thì Em chả có kinh nghiệm gì. Vì ban đầu đã trót tính toán theo kiểu hệ số chiết khấu rồi nền Em mới chữa cháy bằng cách : Tính IRR bằng hàm IRR trong Excel. Rồi lấy chính cái IRR tính được ấy để làm suất chiết khấu mà ta vừa nói ở trên. :D
Em viết dài nhưng nói chung là nói dai nói dại. Xin Anh Chị chia sẻ quan điểm của mình với chúng Em.
Cảm ơn bạn tatylic nhé, vì những ý kiến đóng góp của bạn cho thắc mắc của mình :D. Tuy nhiên ở phần tính lãi vay trong thời gian xây dựng, mình đã xem dòng 14 rùi. Nhưng lãi ở đây mới chỉ tính cho phần vốn vay. Còn lãi phải trả của phần lãi năm trước không thấy tính.Trích dẫn:
Gửi bởi tatylic
VD:
- Theo bảng tính: Lãi năm 2006 được tính cho phần vốn vay năm 2005 là 204.964 và năm 2006 là 7.983.416
Như vậy lãi phải trả cho phần vốn vay này là: (204.964+7.983.416)*9,6%=786.085
- Mình thắc mắc phần lãi vay của năm 2005 là 19.677 cũng phải được tính lãi vào năm sau chứ. Khoản tiền lãi này đã được trả đâu. Như vậy phần lãi phải trả của năm 2006 phải là: (7.983.416+204.964+19.677)*9,6%=787.974
Câu hỏi này hình như là chả hợp chủ đề gì cả. Cơ mà thôi! Anh vào đây xem thử nhá. :)Trích dẫn:
Gửi bởi tvthinh
http://giaxaydung.vn/diendan/showthread.php?t=2129
Vầng, không có gì chị huongtl ạ ! Cơ mà sao chị không bấm thanks Em một cái có phải thích hơn không ?:D.
Post này sai bét rồi. Nên Em mô-đi-phê đi. Đỡ tốn thời gian đọc.
P/s : À mà pm cho chị là phương án tài chính ở đây là trả nợ khi dự án đi vào vận hành. Nghĩa là Năm 2010 cơ, còn cái tính toán ở đây là tính để biết đến lúc bắt đầu phải trả (2010) thì cả Nợ + Lãi nó là bao nhiêu? để mà còn biết đường trả nợ.
Trích dẫn:
Gửi bởi tatylic
Chị vẫn chưa thấy thuyết phục. Theo E nói thì phần lãi của năm trước chưa trả đúng không. Như vậy E phải trả lãi cho cả phần lãi suất đấy chứ. Ví dụ năm 1 E đi vay 10.000$. đến cuối năm lãi E phải trả lãi là 1.000$ (lãi suất 10%). Nhưng E chưa trả cả lãi và gốc. Năm 2 E vay thêm 20.000$, Như vậy Cuối năm E phải trả lãi cho phần gốc của năm 1, phần vay thêm của năm 2 và cả phần lãi suất cho phần lãi năm 1 E chưa trả là (10.000+20.000+1.000)*10%=3.100$ và tổng tiền lãi cộng dồn đến năm 2 phải là 4.100$
Các năm tiếp theo tương tự như trên.
Theo như cách tính của E thì đã bỏ đi mất lãi suất của phần lãi năm trước rùi
Còn cộng dồn chẳng qua là tiền lãi phải trả đến năm đó thôi.
P/s: Chị bấm thanks E rùi còn j. Coi kỹ lại đi nhé :beat: :D
À vầng chị ạ ! Tối qua Em ba hoa quá, mà càng ba hoa càng ngu. Hôm nay xem lại thì thấy hôm qua mình bảo vệ bảng tính của anh td.bitexco thế là sai bét! :beat:.Với cả Em cũng chả chị đọc kỹ câu hỏi của chị. Đúng thế đấy chị ạ, phải tính cộng cả lãi năm trước vào. Như cái dòng 15 "Lãi phát sinh trên nợ" ấy Em không hiểu anh ý đặt tên như thế là có ngụ ý gì ? Vì khi đặt tên như thế chắc chắn anh ý hiểu rõ là chưa tính tới phần Lãi phát sinh trên lãi. Mà chưa tính đến phần Lãi phát sinh trên lãi như chị huongtl phát hiện thì đúng là hỏng hẳn.
:beat: Em đúng là ngu quá ! Thôi thì trả chị một cái cảm ơn nhá, Em không dám nhận nữa đâu:beat:
Em thấy giải thích này về CPKH là đúng hơn cả giải thích nó triệt tiêu nhau. Không đưa CPKH vào dòng tiền chi vì nó sẽ trùng lắp với lại V đầu tư ban đầu hoặc V tái đầu tư.Trích dẫn:
Gửi bởi Oct
Còn về việc Chi phí lãi vay không được đưa vào thì giải thích theo quan điểm nó đã đuợc tính ẩn trong khi dùng r rồi thì cũng không có gì sai. Có điều nó không tường minh lắm. Có một giải thích khác là do nếu đưa Chi phí trả lãi vay vào Ct thì nó cũng sẽ xảy ra trùng lắp. Trùng lắp tức là trả chi phí lãi vay 2 lần. Lần 1 là đã trả ở trong V ban đầu + khấu hao cơ bản có trong doanh thu + thu hồi vốn lưu động cuối đời dự án. Lần 2 là đã trả trong Lợi nhuận ròng thu được từ hiệu Bt-Ct rồi. Giải thích này hơi khó hiểu, tuy nhiên nó là giải thích đúng và tường minh. Chi tiết xin liên hệ : phố sách xây dựng Hoa Lư, quyển Kinh tế đầu tư, tác giả Nguyễn Văn Chọn, trang 311. :D
Như ý kiến của anh OCT cho rằng "hình như VN mình chưa có dự án nào phân tích hiệu quả kinh tế xã hội một các định lượng cả" thì Em cho rằng không đúng với rất nhiều dự án cơ sở hạ tầng xã hội. Ví dụ như dự án xây dựng đường 5 Hà Nội - Hải Phòng chả hạn. Dự án này chủ yếu là phân tích hiệu quả Kinh tế - Xã hội một cách định lượng hản hoi. Nếu có dịp Em sẽ gửi cho cả nhà tham khảo.
Mình muốn tham khảo ý kiến các bạn trong diễn đàn về dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở hay khu đô thị.
Vấn đề đưa ra là:
Khi đầu tư một khu đô thị chẳng hạn. Chủ đầu tư bỏ vốn ra để xây dựng khu dự án. Thời gian xây dựng khoảng 5 năm, nhưng năm thứ 3 đã có doanh thu từ việc thu tiền nhà theo tiến độ xây dựng. Như vậy khi tính dòng tiền dự án thì tính năm 0 ở thời điểm nào?
THời điểm kết thúc xây dựng hay từ thời điểm có doanh thu, hay từ thời điểm bỏ đồng vốn đầu tiên để xây dựng.
Mình vẫn băn khoăn vấn đề này vì nếu tính từ thời điểm kết thúc xây dựng thì dòng tiền chỉ khoảng 3 thời khoảng. Vì khi xây dựng xong thì trong 2 năm sau xây dựng là có thể thu hết tiền từ việc bán nhà.
Bạn nào trong diễn đàn có file phân tích hiệu quả kinh tế dự án Khu đô thị hay khu nhà ở cho mình xin để tham khảo với.
Cảm ơn cả nhà/
:beer:
Thông thường chọn Năm 1 là Năm dự án bắt đầu đi vào vận hành, kể cả chưa vận hành hết công suất. Nghĩa là cứ Năm nào bắt đầu có doanh thu thì chọn là Năm 1. Năm 0 là Năm trước Năm 1. Thế thôi.
Nguyên văn bởi Oct
Vấn đề này các thầy đã dạy rất kỹ rồi nha, bác TA đi học mà mải lo chuyện vợ con không để ý bài gì cả. Các thầy đã nhấn mạnh rất nhiều lần 2 khoản không được đưa vào chi phí khi tính hiệu quả tài chính là khấu hao và lãi vay:
- Khấu hao là giá trị nguyên giá tài sản được phân bổ vào nhiều năm. Trong khi phân tích hiệu quả tài chính dự án, thì giá trị này đã được đưa vào ngay từ năm 0 (nó chính là vốn đầu tư ban đầu Go), do đó nó không được đua vào dòng tiền chi của các năm nữa (đưa vào là tính trùng lặp đấy).
Mặt khác, theo quy ước tính toán, chỉ tính những khoản thực thu thực chi thôi, mà khấu hao không phải là một khoản thực chi, nên không được đưa vào.Em thấy giải thích này về CPKH là đúng hơn cả giải thích nó triệt tiêu nhau. Không đưa CPKH vào dòng tiền chi vì nó sẽ trùng lắp với lại V đầu tư ban đầu hoặc V tái đầu tư.[/I]
==> Như thế có nghĩa là sẽ không cho tính chi phí khấu hao vào dòng tiền chi nữa đúng không? mà chỉ tính vào dòng tiền doanh thu? Nhưng khi tính trong chi phí vận hành thì bạn có tính năm 0 là năm đầu tư đâu? nên bạn vẫn phải phân bổ nó vào dòng tiền chi phí vận hành chứ nhỉ?