Quy trình lập và hoàn thiện thủ tục dự án đầu tư

Em vừa được một người là Đại diện giám đốc ở HN của một công ty Quảng Cáo có trụ sở tại TPHCM đặt cho một bài toán: Một bài toán khó thực sự, ông ấy mong muốn em học cách Quản lý tổng thể thì phải:
Bài toán có nội dung như sau: "Anh có một mảnh đất 20x25 (m) - tức là khoảng 500 m2 gần hồ Hoàn Cầu, ý định của anh là sẽ xây dựng một tòa nhà văn phòng cho thuê, tham vọng của anh là có thể xin phép xây trên 13 tầng. Chú hãy đưa ra phương án lập Dự án đầu tư XD công trình này, bắt đầu từ điều đơn giản nhất: xin phép đầu tư xây dựng. Và chốt cuối cùng cho anh: anh có thể xin phép xây bao nhiêu tầng, tổng mức đầu tư?"
-------------------------------
Bắt đầu từng bước làm bài toán này!
Mong mọi người hãy góp sức cùng em! coi như là làm một đồ án môn học tổng hợp vậy!

Để lập một dự án ĐTXD cho khu đất bạn nêu với công việc hình dung giả định là làm 13-15 tầng, xây với diện tích 20x25 m2.... với mục đích cho thuê và có thể kinh doanh theo các mục tiêu khác thì mình nghĩ không phải là chuyện khó. Nhưng để có thông tin cụ thể gắn liền với khu đất, tổng quan QH chung trong khu, định hướng phát triển trong tương lai, cấp phép... Đến kế hoạch huy động vốn, kinh doanh, vận hành thì cần mất rất nhiều thời gian đầu tư tìm hiểu và thực hiện. Đó là cả một dự án lớn và phạm vi diễn đàn thì khó có thể giải quyết vấn đề cho bạn, thân!

Từng bước đã, đây là việc khó, đặc biệt là ở HN, đặc biệt nữa là trong thời gian này!
Bước đầu tiên bạn cần có bản đồ chính xác vị trí lô đất, thu thập các tài liệu quy định khống chế chiều cao, số tầng, chức năng sử dụng, mật độ xây dựng. Chỉ bằng này thông tin, nếu bạn không phải dân chuyên nghiệp thì tìm đủ cũng đã mệt. Bạn có thể bắt đầu liên hệ từ Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch đầu tư, Sở Địa chính, Viện quy hoạch Bộ Xây dựng để tìm kiếm thông tin.
Không qua bước này, bước sau vô nghĩa.

Theo mình biết thì đây là một đề tài rất nan giải! Tuy là có quy hoạch tổng thể cũng như định hướng sử dụng đất của khu vực (mình có thể tham khảo được) tuy nhiên đối với từng lô đất cụ thể thì lại khác. Mình từng biết có một lô đất xin thành lập dự án mà bị treo đến 5 năm chỉ để xin ý kiến của đủ các ban ngành, đến nay vẫn chưa triển khai được. Trình tự mình đề xuất như sau:

- Đầu tiên là xin ý kiến hướng đẫn về địa điểm xây dựng ở Kiến trúc sư trưởng TP
- Sau đó là xin sử dụng đất, thuê đất....ở UBND TP (vì cho dù là đất ở nhưng đã xây cao ốc văn phòng - nghĩa là mục đích kinh doanh - là phải chuyển sang đất sản xuất kinh doanh, nghĩa là giao hoặc thuê có thời hạn)
- Lập dự án đầu tư trình UBND Quận or TP duyệt
- Xin ý kiến của sở tài nguyên môi trường
- Xin ý kiến của quy hoạch kiến trúc
...
Nghe là mệt mỏi rồi đúng không ?

Ah mà mình cũng đang làm một chuyên đề về thẩm định một lô đất trống có diện tích lớn trong trung tâm thành phố theo tiêu chí sử dụng cao nhất tốt nhất. Anh em ai có cao kiến gì thì giúp mình với.

Hiện tại mới nghĩ ra ba phương án là :
1- Cao ốc văn phòng
2- Chung cư trung hoặc cao cấp
3- Trung tâm thương mại

Ứng với mỗi phương án sẽ phải đưa ra: điều kiện để có thể áp dụng (ví dụ như quy hoạch tổng thể cho phép xây dựng gì, cao bao nhiêu...), chi phí (chi phí xây dựng, điều hành, quảng cáo, phát triển...), doanh thu (doanh thu từ bán or cho thuê...), thời gian khai thác, tỷ suất chiết khấu.

Hiện tại các chỉ số về doanh thu, chi phí, thời gian khai thác và tỷ suất chiết khấu (suất sinh lời) của riêng từng phương án mình chưa có nguồn tin. Anh em đóng góp thêm ý kiến để mình hoàn thành đề tài này với.
Email: mdmvmc@yahoo.com

Trích dẫn:

---

Gửi bởi levinhxd

Em vừa được một người là Đại diện giám đốc ở HN của một công ty Quảng Cáo có trụ sở tại TPHCM đặt cho một bài toán: Một bài toán khó thực sự, ông ấy mong muốn em học cách Quản lý tổng thể thì phải:
Bài toán có nội dung như sau: "Anh có một mảnh đất 20x25 (m) - tức là khoảng 500 m2 gần hồ Hoàn Cầu, ý định của anh là sẽ xây dựng một tòa nhà văn phòng cho thuê, tham vọng của anh là có thể xin phép xây trên 13 tầng. Chú hãy đưa ra phương án lập Dự án đầu tư XD công trình này, bắt đầu từ điều đơn giản nhất: xin phép đầu tư xây dựng. Và chốt cuối cùng cho anh: anh có thể xin phép xây bao nhiêu tầng, tổng mức đầu tư?"
-------------------------------
Bắt đầu từng bước làm bài toán này!
Mong mọi người hãy góp sức cùng em! coi như là làm một đồ án môn học tổng hợp vậy!

---

Thực ra với diện tích như của bạn mà xây chung cư thì hơi nhỏ, mà nên xây văn phòng cho thuê hoặc trung tâm thương mại. Ngoài ra bạn cần quan tâm tới mối quan hệ của Chủ đầu tư ở tất cả các bước và nên chọn phương án nào để có hiệu quả, điều này còn phụ thuộc vào Chủ đầu tư.
Bạn cũng cần phải quan tâm đến vị trí khu đất vì xây chung cư hay văn phòng cho thuê thì diện tích được xây dựng là bao nhiêu %.
Nói chung tính toán thì không phức tạp nhiều vì bây giờ có rất nhiều phần mềm hỗ trợ việc tính toán và nhà nước cũng ban hành suất đầu tư áp dụng năm 2007 rồi, việc thực hiện đến đâu và lãi bao nhiêu đều phụ thuộc vào năng lực của chủ đầu tư. Vì rất nhiều dự án rất khả thi nhưng chỉ đầu tư thực hiện lại lỗ và khó thu hồi vốn.

Trích dẫn:

---

Gửi bởi levinhxd

... có một mảnh đất 20x25 (m) - tức là khoảng 500 m2 gần hồ Hoàn Cầu, ý định của anh là sẽ xây dựng một tòa nhà văn phòng cho thuê, tham vọng của anh là có thể xin phép xây trên 13 tầng. Chú hãy đưa ra phương án lập Dự án đầu tư XD công trình này, bắt đầu từ điều đơn giản nhất: xin phép đầu tư xây dựng. Và chốt cuối cùng cho anh: anh có thể xin phép xây bao nhiêu tầng, tổng mức đầu tư?"
-------------------------------

---

Bài toán này hay đấy nhưng giải được chắc mất < 10 năm nếu chỉ ngồi nghĩ. Phải xắn tay vào làm.
Có một cách: khâu đầu giao cho 1 người có năng lực ngoại giao, chủ động quan hệ lo hết, giống như các bạn xây nhà cho mình nếu mà chăm lo từng viên gạch chắc xây xong về hưu luôn :cool:

Trích dẫn:

---

Gửi bởi levinhxd

Em vừa được một người là Đại diện giám đốc ở HN của một công ty Quảng Cáo có trụ sở tại TPHCM đặt cho một bài toán: Một bài toán khó thực sự, ông ấy mong muốn em học cách Quản lý tổng thể thì phải:
Bài toán có nội dung như sau: "Anh có một mảnh đất 20x25 (m) - tức là khoảng 500 m2 gần hồ Hoàn Cầu, ý định của anh là sẽ xây dựng một tòa nhà văn phòng cho thuê, tham vọng của anh là có thể xin phép xây trên 13 tầng. Chú hãy đưa ra phương án lập Dự án đầu tư XD công trình này, bắt đầu từ điều đơn giản nhất: xin phép đầu tư xây dựng. Và chốt cuối cùng cho anh: anh có thể xin phép xây bao nhiêu tầng, tổng mức đầu tư?"
-------------------------------
Bắt đầu từng bước làm bài toán này!
Mong mọi người hãy góp sức cùng em! coi như là làm một đồ án môn học tổng hợp vậy!

---

Xin phép xây dựng không phải là điều đơn giản cả bác ạ. Văn phòng mình chuyên làm mà còn muốn đau đầu.
Từng bước nghen:

1- Tính toán sơ bộ: 13 tầng, 1 tầng 500 m2 => dự án khoảng 23tỷ (trên 7tỷ thì phải lập dự án đầu tư rùi)
2- Khu vực này đã có quy hoạch chi tiết chưa? nếu chưa có phải xin THOẢ THUẬN ĐỊA ĐIỂM và THÔNG BÁO CHO PHÉP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ
3- Chứng minh năng lực tài chính: phải có 10% tiền tích luỹ và 30% vốn điều lệ
4- Lập dự án đầu tư (thuê 1 công ty thiết kế làm) bao gồm THIẾT KẾ CƠ SỞ
5- Thuê cty chuyên làm thẩm định báo cáo tác động môi trường.
6- Xin cấp GIẤY CHỨNG NHẬN ĐẦU TƯ
7- Trình SỞ XÂY DỰNG xin thẩm định thiết kế cơ sở.
8- Trình sở Tài nguyên môi trường xin thuê đất.
9- Chờ UBND tỉnh (thành phố) ra quyết định giao đất
10- Lập biên bản cắm mốc định vị
11- Đề nghị Tư vấn lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công
12- Mang sang Công an Phòng cháy chữa cháy thẩm duyệt hồ sơ thi công
13- Tổng hợp hồ sơ trình SỞ XÂY DỰNG xin phép xây dựng:
- Hồ sơ thi công (có dấu của CA phòng cháy)
- Biên bản thẩm tra thiết kế
- Biên bản giao đất căm mốc định vị
- Hồ sơ khoan khoan khảo sát địa chất vị trí xây dựng.
- Công văn phê duyệt thiết kế và dự toán của chủ đầu tư
- Đơn xin phép xây dựng theo mẫu.

Trích dẫn:

---

Gửi bởi levinhxd

...Chú hãy đưa ra phương án lập Dự án đầu tư XD công trình này, bắt đầu từ điều đơn giản nhất: xin phép đầu tư xây dựng. Và chốt cuối cùng cho anh: anh có thể xin phép xây bao nhiêu tầng, tổng mức đầu tư?"

---

Việc chốt cuối cùng cho "anh" lại là bước đầu tiên: xác định quy mô đầu tư. Ở đây có một thông tin phụ thuộc cơ quan công quyền: cấp phép xây dựng
Việc này bạn phải lập hồ sơ xin thỏa thuận tổng mặt bằng, với khu đất như bạn nói thì tôi chắc đến 99,9 % là việc xin xây dựng 1 công trình tầng cao 13-15 rất khó! Khu vực hồ Hoàng Cầu - Đống Đa - HN (không biết bạn có viết nhầm thành Hoàn Cầu) theo tôi biết đã có quy hoạch công viên nhưng hiện bị tình trạng xây lấn chiếm khủng khiếp nên ...chờ điều chỉnh.

Trích dẫn:

---

Gửi bởi td.bitexco

Để lập một dự án ĐTXD cho khu đất bạn nêu với công việc hình dung giả định là làm 13-15 tầng, xây với diện tích 20x25 m2.... với mục đích cho thuê và có thể kinh doanh theo các mục tiêu khác thì mình nghĩ không phải là chuyện khó. Nhưng để có thông tin cụ thể gắn liền với khu đất, tổng quan QH chung trong khu, định hướng phát triển trong tương lai, cấp phép... Đến kế hoạch huy động vốn, kinh doanh, vận hành thì cần mất rất nhiều thời gian đầu tư tìm hiểu và thực hiện. Đó là cả một dự án lớn và phạm vi diễn đàn thì khó có thể giải quyết vấn đề cho bạn, thân!:o

---

Dự án đầu tư không phải là một sản phẩm gì ghê gớm đâu! Nếu làm quen có lẽ cũng không có gì khó khăn nhiều! Diễn đàn này đảm bảo giúp được các bạn ít nhất có được định hướng làm dự án "quy mô" như thế này! Việc còn lại là ở bạn có muốn làm không nữa thôi!

Trích dẫn:

---

Gửi bởi KtsDzi

Từng bước đã, đây là việc khó, đặc biệt là ở HN, đặc biệt nữa là trong thời gian này!
Bước đầu tiên bạn cần có bản đồ chính xác vị trí lô đất, thu thập các tài liệu quy định khống chế chiều cao, số tầng, chức năng sử dụng, mật độ xây dựng. Chỉ bằng này thông tin, nếu bạn không phải dân chuyên nghiệp thì tìm đủ cũng đã mệt. Bạn có thể bắt đầu liên hệ từ Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch đầu tư, Sở Địa chính, Viện quy hoạch Bộ Xây dựng để tìm kiếm thông tin.
Không qua bước này, bước sau vô nghĩa.

---

Tôi đồng ý với bạn điểm này!

Trích dẫn:

---

Gửi bởi JAME-BLACK

Theo mình biết thì đây là một đề tài rất nan giải! Tuy là có quy hoạch tổng thể cũng như định hướng sử dụng đất của khu vực (mình có thể tham khảo được) tuy nhiên đối với từng lô đất cụ thể thì lại khác. Mình từng biết có một lô đất xin thành lập dự án mà bị treo đến 5 năm chỉ để xin ý kiến của đủ các ban ngành, đến nay vẫn chưa triển khai được. Trình tự mình đề xuất như sau:

- Đầu tiên là xin ý kiến hướng đẫn về địa điểm xây dựng ở Kiến trúc sư trưởng TP
- Sau đó là xin sử dụng đất, thuê đất....ở UBND TP (vì cho dù là đất ở nhưng đã xây cao ốc văn phòng - nghĩa là mục đích kinh doanh - là phải chuyển sang đất sản xuất kinh doanh, nghĩa là giao hoặc thuê có thời hạn)
- Lập dự án đầu tư trình UBND Quận or TP duyệt
- Xin ý kiến của sở tài nguyên môi trường
- Xin ý kiến của quy hoạch kiến trúc
...
Nghe là mệt mỏi rồi đúng không ?

---

Nói ra thế này đủ thấy là việc tiếp xúc với các cơ quan NN về quản lý đầu tư xây dựng cũng là một việc hao tổn nhiều công sức, thời gian! Vẫn là một vấn đề tốn nhiều giấy mực!:)

Trích dẫn:

---

Gửi bởi tranvietanhtuan

Xin phép xây dựng không phải là điều đơn giản cả bác ạ. Văn phòng mình chuyên làm mà còn muốn đau đầu.
Từng bước nghen:

1- Tính toán sơ bộ: 13 tầng, 1 tầng 500 m2 => dự án khoảng 23tỷ (trên 7tỷ thì phải lập dự án đầu tư rùi).
2- Khu vực này đã có quy hoạch chi tiết chưa? nếu chưa có phải xin THOẢ THUẬN ĐỊA ĐIỂM và THÔNG BÁO CHO PHÉP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
3- Chứng minh năng lực tài chính: phải có 10% tiền tích luỹ và 30% vốn điều lệ
4- Lập dự án đầu tư (thuê 1 công ty thiết kế làm) bao gồm THIẾT KẾ CƠ SỞ
5- Thuê cty chuyên làm thẩm định báo cáo tác động môi trường.
6- Xin cấp GIẤY CHỨNG NHẬN ĐẦU TƯ
7- Trình SỞ XÂY DỰNG xin thẩm định thiết kế cơ sở.
8- Trình sở Tài nguyên môi trường xin thuê đất.
9- Chờ UBND tỉnh (thành phố) ra quyết định giao đất
10- Lập biên bản cắm mốc định vị
11- Đề nghị Tư vấn lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công
12- Mang sang Công an Phòng cháy chữa cháy thẩm duyệt hồ sơ thi công
13- Tổng hợp hồ sơ trình SỞ XÂY DỰNG xin phép xây dựng:
- Hồ sơ thi công (có dấu của CA phòng cháy)
- Biên bản thẩm tra thiết kế
- Biên bản giao đất căm mốc định vị
- Hồ sơ khoan khoan khảo sát địa chất vị trí xây dựng.
- Công văn phê duyệt thiết kế và dự toán của chủ đầu tư
- Đơn xin phép xây dựng theo mẫu.

---

Em cũng đang làm công tác xin chủ trương đầu tư giống như bạn ấy, nhưng các dự án của em ở Thành Phố Hồ Chí Minh. Các tuần tự như trên thì em thống nhất rồi nhưng em xin bổ sung một số bước khởi đầu.

Khi dự án mới chỉ là "ý tưởng" của các nhà đầu tư thì việc trước tiên phải làm là:

1. Đăng ký đầu tư (trình UBND Quận - nơi tọa lạc miếng đất muốn xây dựng)
2. Chủ trương cho đầu tư của UBND Quận;
3. Thỏa thuận ranh đất với Phòng tài nguyên môi trường của Quận (ranh đất tạm thời).
4. Lập phương án kinh doanh trình Sở Quy hoạch kiến trúc - UBND Quận - UBND Thành Phố Phê duyệt (thể hiện chỉ tiêu dân số, mật độ xây dựng, phương án kiến trúc sơ bộ...) kinh doanh có lời người ta mới cho mình đầu tư chứ...
6. Chủ trương lập dự án của UBND Thành phố (hoặc UBND Quận - tùy phân cấp)
7. Nếu chưa có quy hoạch chi tiết thì tiến hành các bước như tranvietanhtuan đã nói
.......các bước tiếp theo như anh tranvietanhtuan

Đó là các bước thực tế mà em đang thực hiện, mời các anh chị tham gia thêm.