Định mức các khoản phí trong lập dự án

toankt5 · 13/8/11

Mình dc sếp giao lập dự án hỗn hợp thương mại, văn phòng, nhà ở có số tầng cao khác nhau( gồm nhiều tòa nhà): do vậy mình xin hỏi:
Mình có thể tính chung được không: % (GXD+Gtb)( tất cả chi phí xây dựng,thiết bị gộp chung)
-Hay phải phân cấp công trình ra rồi tính:bởi định mức 957 dành cho từng loại công trình là khác nhau.Nếu có sai lệch thì có khác nhiều không.
-Dùng suất vốn đầu tư của nhà nước liệu đã gần sát thực tế chưa.Và nếu chiều cao tòa nhà hơn 30 tầng (295 chi có SVĐT cho những tòa nhà<30 tầng) thì phải làm như thế nào (thêm hệ số như thế nào)
Mong các bạn,anh chi chỉ giáo.

levinhxd · 14/8/11

toankt5 nói:
Mình dc sếp giao lập dự án hỗn hợp thương mại, văn phòng, nhà ở có số tầng cao khác nhau( gồm nhiều tòa nhà): do vậy mình xin hỏi:
Mình có thể tính chung được không: % (GXD+Gtb)( tất cả chi phí xây dựng,thiết bị gộp chung)
-Hay phải phân cấp công trình ra rồi tính:bởi định mức 957 dành cho từng loại công trình là khác nhau.Nếu có sai lệch thì có khác nhiều không.
-Dùng suất vốn đầu tư của nhà nước liệu đã gần sát thực tế chưa.Và nếu chiều cao tòa nhà hơn 30 tầng (295 chi có SVĐT cho những tòa nhà<30 tầng) thì phải làm như thế nào (thêm hệ số như thế nào)
Mong các bạn,anh chi chỉ giáo.

Theo mình, chắc bạn đang được giao Khái toán sơ bộ một dự án:
Thông thường, khi lập dự án đầu tư nên đơn giản hóa vấn đề này. Ví dụ Dự án của bạn là một dự án khu nhà ở kết hợp VP Cho thuê, trung tâm thương mại thì hoàn toàn có thể tạm tra theo Công trình dân dụng.
- Khi đó một số khoản tra theo QD957 như CP QLDA, CP Lập DA đầu tư, CP thẩm tra tính hiệu quả DA đầu tư cứ tạm tra theo Công trình dân dụng.
- Các khoản chi phí tư vấn thì hoàn toàn có thể tách ra, sau đó áp dụng công thức Gtv = Gtv1+Gtv2+...Gtvn

Với suất đầu tư nhà trên 30 tầng thì có 2 cách:
1, Ngoại suy
2, Điều chỉnh một hệ số cho phù hợp (Theo kinh nghiệm hoặc chính là 1 PP ngoại suy)

toankt5 · 15/8/11

Còn 1 điều nữa em muốn xin anh chỉ giáo:
-Khi tính chỉ tiêu IRR,NPV .Vậy em hỏi tính chỉ tiêu tại thời điểm dự án có doanh thu sau 1 năm triển khai do huy động vốn bằng cách bán nhà chung cư, nhà biệt thự hay tính tại thời điểm khi hoàn thành xong công trình đi vào khai thác.Bởi 2 cách tính này sẽ thu được kết quả rất khác nhau

tancauduong · 15/8/11

anh levinhxd ơi! Nếu nói như anh thì em cũng có những thắc mắc là các anh làm xây dựng bên nước ngoài bảo bên họ về cái khoản lập tổng mức đầu tư rất kỹ và tính toán xem xét đến rất nhiều yếu tố để khi đưa dự án vào dự hiện thiết kế bản vẽ thì không bị thay đổi nhiều về qui mô cũng như tài chính. Thế nhưng sao các dự án của Việt Nam mình cứ thay đổi liên tục sau thời gian lập dự án anh nhỉ. Em đang tham gia một công trình mà tổng mức đầu tư đã phải nhờ Bộ can thiệp tới hai lần mời ổn. Mỗi lần tăng thêm 15 tỷ trong khi tổng mức ban đầu chỉ có 35.5 tỷ thôi. Em nghĩ cái này nếu mấy anh có điều kiện được tham gia lập dự án đầu tư với bọn nước ngoài thì cướp nghề về để chỉ cho anh em trong nước để mà còn cạnh tranh chứ không cứ tình hình hội nhập như vầy chắc nước mình tiêu quá.

levinhxd · 15/8/11

toankt5 nói:
Còn 1 điều nữa em muốn xin anh chỉ giáo:
-Khi tính chỉ tiêu IRR,NPV .Vậy em hỏi tính chỉ tiêu tại thời điểm dự án có doanh thu sau 1 năm triển khai do huy động vốn bằng cách bán nhà chung cư, nhà biệt thự hay tính tại thời điểm khi hoàn thành xong công trình đi vào khai thác.Bởi 2 cách tính này sẽ thu được kết quả rất khác nhau

Thêm một chút ý kiến với câu hỏi của bạn:
NPV: Giá trị hiện tại thuần, Là giá trị hiện tại của dòng thu nhập thuần
Tức chính là dòng thu nhập được quy về hiện tại (thời điểm năm 0 của dự án)
IRR: Là suất chiết khấu vì với suất này NPV=0, Chỉ tiêu IRR phản ánh tỷ suất lợi nhuận mà dự án mang lại. Nó cũng là lãi suất tối đa mà dự án có thể chịu được để còn hiệu quả. Tính theo NPV tức nó cũng ở hiện tại

Nếu bạn xác định khi công trình đi vào khai thác vậy những khoản đầu tư ban đầu, đầu tư trong thời gian xây dựng không đưa vào phân tích sao?

tancauduong nói:
anh levinhxd ơi! Nếu nói như anh thì em cũng có những thắc mắc là các anh làm xây dựng bên nước ngoài bảo bên họ về cái khoản lập tổng mức đầu tư rất kỹ và tính toán xem xét đến rất nhiều yếu tố để khi đưa dự án vào dự hiện thiết kế bản vẽ thì không bị thay đổi nhiều về qui mô cũng như tài chính. Thế nhưng sao các dự án của Việt Nam mình cứ thay đổi liên tục sau thời gian lập dự án anh nhỉ. Em đang tham gia một công trình mà tổng mức đầu tư đã phải nhờ Bộ can thiệp tới hai lần mời ổn. Mỗi lần tăng thêm 15 tỷ trong khi tổng mức ban đầu chỉ có 35.5 tỷ thôi. Em nghĩ cái này nếu mấy anh có điều kiện được tham gia lập dự án đầu tư với bọn nước ngoài thì cướp nghề về để chỉ cho anh em trong nước để mà còn cạnh tranh chứ không cứ tình hình hội nhập như vầy chắc nước mình tiêu quá.

So sánh mình với nước ngoài thì vẫn luôn là một sự so sánh buồn, có lẽ căn nguyên vẫn là Phương thức sản xuất và Lực lượng SX chưa đạt đến tầm như họ. Chúng ta nếu có điều kiện đi nước ngoài thì sẽ dễ nhận ra, nước ta còn quá nghèo! Vậy thì trong ngành xây dựng cũng vậy thôi!
Mới đây, Công ty tư vấn PelliNha Clarke Pelli Architects – Mỹ ký hợp đồng thiết kế với Tập đoàn PVN thiết kế tháp PVN với giá 30 triệu USD (600 tỷ đồng). Trình độ mình thấp, nên mình không được hưởng 30 triệu USD đó, và Họ giỏi, họ được nhiều tiền như thế, đương nhiên họ được tin tưởng và giao 30 triệu USD!
Dự án đầu tư mình thuê vài tỷ, lại hồi lại cho Chủ đầu tư kha khá

! Sao mà tính toán tâm huyết được!

toankt5 · 17/8/11

levinhxd nói:
Thêm một chút ý kiến với câu hỏi của bạn:
NPV: Giá trị hiện tại thuần, Là giá trị hiện tại của dòng thu nhập thuần
Tức chính là dòng thu nhập được quy về hiện tại (thời điểm năm 0 của dự án)
IRR: Là suất chiết khấu vì với suất này NPV=0, Chỉ tiêu IRR phản ánh tỷ suất lợi nhuận mà dự án mang lại. Nó cũng là lãi suất tối đa mà dự án có thể chịu được để còn hiệu quả. Tính theo NPV tức nó cũng ở hiện tại

Nếu bạn xác định khi công trình đi vào khai thác vậy những khoản đầu tư ban đầu, đầu tư trong thời gian xây dựng không đưa vào phân tích sao?

Anh hiểu sai ý em rồi:
Như Dự án của em đưa Vốn đầu tư bán đầu,cùng lợi nhuận sau khi bán nhà chung cư để huy động vốn về năm 0,tức năm kết thúc xây dựng và bắt đầu kinh doanh khu thương mại dịch vụ là năm 1.nhưng cũng có vài ý kiến Đưa dòng tiền về năm bắt đầu dự án( tức năm khởi động dự án rồi tính) .Nếu bên có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ phê duyệt cái nào.
-Em còn 1 ý kiến nữa muốn hỏi:
Bảng Dự trù lãi lỗ.Dự án em có vốn đầu tư lớn nhưng lợi nhuận chắc chắn là từ bán chung cư mà thường bán hết trước khi xây dựng xong (huy động vốn). Còn cho thuê văn phòng thương mại, tầng hầm không được bao nhiêu(diện tích sàn ít), mà nó lại là nguốn thu trong bảng Dự trù lãi lỗ(nguồn thu khi đi vào SXKD).Nhưng những năm đầu diện tích thuê ít(70-80%) thường không bù chi phí SXKD thì phải xử lý thế nào(doanh thu âm)