Giá trị tiền đất trong phân tích tài chính dự án

[humour]

Hi cả nhà,

Mình có vấn đề này muốn tham khảo ý kiến của các bạn:

Một dự án mua đất (mua đất vĩnh viễn) để đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê (giả sử vận hành toà nhà cho thuê trong 40 năm).

Xin hỏi chi phí mua đất ở đây sẽ xử lý thế nào? Sau 40 năm thì giá trị lô đất sẽ xác định như thế nào? Nếu cho tăng giá đất hàng năm thì mức tăng là bao nhiêu %?

Rất mong nhận được lời giải đáp cho các câu hỏi trên,

Thank you and best regards!

 

[vietdungkt1]

Theo tôi, nếu muốn hay không muốn thì chi phí tiền đất đó phải đưa vào chi phí ban đầu của dự án (tổng mức đầu tư của dự án), không thể phân vào cho các năm được.
Nếu sau 40 năm bạn không đầu tư dự án nữa thì giá trị tiền đất tại thời điểm đó là một phần giá trị thu hồi của dự án.
Nếu xác định giá trị tiền đất theo thị trường sau 40 năm là bao nhiêu thì quả là một bài toán cực khó vì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố biến đổi. Nhưng nếu theo khung giá đất của Nhà nước thì Bạn thử tính phần trăm tăng giá đất theo Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng của BXD xem.
Mời cao kiến khác.

 

[humour]

Theo khung giá đất của Nhà nước ban hành đó cũng là 1 cách, nhưng thường thì khung giá đất của Nhà nước khác khá xa so với giá đất thực tế. Vì vậy tôi rất muốn hỏi bạn nào đó làm bên thẩm định bất động sản có thể đưa ra con số (khoảng) cụ thể tăng khoảng bao nhiêu %/năm (đất nội thành)

Thank you and best regards!

 

[vietdungkt1]

Tôi thấy khung giá đất của Nhà nước năm sau luôn cao hơn năm trước còn giá thị trường thì có nhiều lúc năm sau lại thấp hơn (ví dụ như giá nhà đất thị trường năm 2008 < giá nhà đất năm 2007 chẳng hạn).
Nếu Bác nào tính được giá nhà đất thị trường 40 năm sau thì quả thật đại cao thủ.
Xin mời các cao kiến khác.

 

[humour]

Trong phân tích hiệu quả tài chính của 1 dự án thì ta phải giả định chứ không ai dám chắc là tương lai nó sẽ xảy ra như những gì mình đưa ra, định ra. Nên không phải đại cao thủ gì để tính giá trị 1 lô đất sau 40 năm, cái chính ở đây là những con số giả định đưa ra cần có căn cứ của nó. Nếu ai đó làm về định giá bất động sản, chắc chắn sẽ nắm được giá đất thị trường (5năm, 10năm...) giao động như thế nào (tất nhiên là lấy mức trung bình).

Xin các bạn cho ý kiến nếu tôi đưa ra mức tăng giá là 5%/năm?

Thank you and best regards!

 

[builuyen84]

Em không làm về định giá bất động sản, nhưng em xin được mạo muội có ý kiến như thế này.
- Theo em thì đất để xây dựng văn phòng cho thuê, là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đất này là đất thuê trả tiền hàng năm hoặc trả 1 lần. Không mua đất.
- Sau 40 năm nữa thì giá đất vẫn được xác định theo giá thị trường tại thời điểm đó, khung giá nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
- Và một ý kiến nữa là giá đất phụ thuộc nhiều vào tình hình của thị trường bất động sản. Các nhà định giá bất động sản làm sao mà có thể nắm được trong 40 năm đó khi nào thì thị trường bất động sản sốt, khi nào thì đóng băng. Do đó chỉ có thể ước tính được giá trị của BĐS đó sau 40 năm nữa với giả thiết thị trường luôn ổn định và không có biến động.
Các bác cho ý kiến nhé.