Hỏi về dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà cho sinh viên

[hungvina16]

Theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 thì : Giá bán do CĐT dự án xây dựng theo nguyên tắc : tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng; kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư. Nếu nhà cho thuê thì thời hạn thu hồi vốn phải tối thiểu là 20 năm.
Như vậy, dự án có TMĐT 50 tỷ đồng thì CĐT chỉ được đưa ra giá bán sao cho lợi nhuận của dự án là < 5 tỷ ( Phương án bán phải được UBND tỉnh thẩm định)
Xin hỏi:
1. Phải hiểu khái niệm"lợi nhuận định mức" này là như thế nào?
2. Việc đưa ra tỷ lệ lợi nhuận định mức như trên có thu hút được nhà đầu tư không khi mà lãi suất huy động vốn đang ở mức xấp xỉ 10%.
3. Trong 1 ví dụ, mình đã thử lấy suất chiết khấu là 10% thì NPV<0 - dự án không khả thi.
4. Khi lập các dự án loại này, có cần phải phân tích kinh tế không, nếu có thì chúng ta phải xác định các chỉ tiêu : lợi nhuận, suất chiết khấu ra sao ?
Mong các bạn trao đổi , cùng nhau làm rõ. Cám ơn.

 

[hungvina16]

Chủ trương đầu tư nhà ở giá rẻ và các chính sách ưu đãi đối với các dự án này là đúng đắn vì còn rất nhiều người chưa có nhà ở và phần đông những người chưa có nhà ở đều có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, nếu để lựa chọn , quyết định đầu tư thì mình thấy sức thu hút ( lợi nhuận) đối với các nhà đầu tư cho mảng nhà giá rẻ này thật sự chưa có sức hút cần thiết.
Giả sử, bạn có 10.000 m2 đất . Sếp bảo bạn tính toán xem nên đầu tư Nhà ở thương mại hay đầu tư Nhà ở xã hội ( để tranh thủ ưu đãi) thì bạn sẽ chọn phương án nào ?
Nhà ở xã hội với giá 5-6 triệu/m2 hay làm nhà ở thương mại trên cùng lô đất đó để bán với giá 10 -12 triệu/m2 ???
Các bạn nào có cùng mối quan tâm , xin được trao đổi cụ thể . Cám ơn !

 

[vitbau03]

mình có ý kiến thế này,nếu các nhà đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp thì họ được rất nhiều lợi thế: được vay với lãi xuất ưu đãi, được tạo mọi điều kiện để thực hiện dự án khác, tớ nghĩ là các doanh nghiệp đều làm ăn kinh tế họ bỏ 1 ra ko có nghĩa là họ thu được hơn 1.nếu các nhà đầu tư xây 1 khu nhà ở thu nhập thấp thì chắc chắn họ sẽ đựoc tạo điều kiện xây dựng nhà ở thương mại tại nhữg vị trí "đất vàng".

 

[mingtt]

Theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 thì : Giá bán do CĐT dự án xây dựng theo nguyên tắc : tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng; kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư. Nếu nhà cho thuê thì thời hạn thu hồi vốn phải tối thiểu là 20 năm.
Như vậy, dự án có TMĐT 50 tỷ đồng thì CĐT chỉ được đưa ra giá bán sao cho lợi nhuận của dự án là < 5 tỷ ( Phương án bán phải được UBND tỉnh thẩm định)
Xin hỏi:
1. Phải hiểu khái niệm"lợi nhuận định mức" này là như thế nào?
2. Việc đưa ra tỷ lệ lợi nhuận định mức như trên có thu hút được nhà đầu tư không khi mà lãi suất huy động vốn đang ở mức xấp xỉ 10%.
3. Trong 1 ví dụ, mình đã thử lấy suất chiết khấu là 10% thì NPV<0 - dự án không khả thi.
4. Khi lập các dự án loại này, có cần phải phân tích kinh tế không, nếu có thì chúng ta phải xác định các chỉ tiêu : lợi nhuận, suất chiết khấu ra sao ?
Mong các bạn trao đổi , cùng nhau làm rõ. Cám ơn.

Chủ trương đầu tư nhà ở giá rẻ và các chính sách ưu đãi đối với các dự án này là đúng đắn vì còn rất nhiều người chưa có nhà ở và phần đông những người chưa có nhà ở đều có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, nếu để lựa chọn , quyết định đầu tư thì mình thấy sức thu hút ( lợi nhuận) đối với các nhà đầu tư cho mảng nhà giá rẻ này thật sự chưa có sức hút cần thiết.
Giả sử, bạn có 10.000 m2 đất . Sếp bảo bạn tính toán xem nên đầu tư Nhà ở thương mại hay đầu tư Nhà ở xã hội ( để tranh thủ ưu đãi) thì bạn sẽ chọn phương án nào ?
Nhà ở xã hội với giá 5-6 triệu/m2 hay làm nhà ở thương mại trên cùng lô đất đó để bán với giá 10 -12 triệu/m2 ???
Các bạn nào có cùng mối quan tâm , xin được trao đổi cụ thể . Cám ơn !

Xin có chút ý kiến:

1. Lợi nhuận định mức ở đây là đặt định mức cho phần lợi nhuận chủ đầu tư có thể thu được. ở đây xác định là 10%. điều này góp phần làm giảm giá xuất bán thành phẩm là các căn hộ. Chứ chủ đầu tư nào chả muốn lãi nhiều.)

2. 3. 4. Dự án nào cũng phải phân tích kinh tế, cân đối trên cơ sở các nguồn lực, qua quá trình sản xuất đem lại hiệu quả kinh tế, Hiêu quả xã hội ra sao? ngay từ bản thân tên các dự án đã toát lên điều đó: hiệu quả xã hội là quan trọng nhất, việc thực hiện các dự án này sẽ góp phần giảm tải lên gánh nặng cung cấp diện tích nhà ở cho các khu dân cư đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển diện tích nhà ở quy mô vùng lãnh thổ, cân bằng nhu cầu nhà ở tăng nhanh do yếu tố di dân cơ học...

Vậy có câu hỏi, các nhà đầu tư được gì từ các dự án này, so với các dự án khu đô thị cao cấp khác thì như thế nào:
1. Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội nêu trên vẫn đảm bảo lợi nhuận đảm bảo kinh doanh cho nhà đầu tư, bên cạnh đó, tạo nguồn công việc ổn định cho các đơn vị thành viên: thi công, tư vấn, quản lý khai thác ...
2. Thực hiện mục tiêu của các cơ quan Nhà nước, góp phần thúc đẩy kinh tế, nâng cao điều kiện sống cho dân cư đô thị ...túm lại, thực hiện dự án đạt các yêu cầu cơ bản, đem lại hiệu quả xã hội thiết thực cho cộng đồng chính là một cách PR, quảng bá thương hiệu rất hiệu quả, đem lại những nguồn lợi từ quan hệ cộng đồng, những ưu tiên chính sách (hy vọng có) không thể tính được bằng tiền ... mà chỉ có thể tính bằng rất nhiều tiền
3. Các dự án nhà ở xã hội sẽ triển khai dựa trên quỹ đất xã hội của địa phương. Nói nôm na với trường hợp 'quê tôi - Hà Lội" thì có 1 nguồn hình thành quỹ đất xã hội từ các dự án xây dựng khu đô thị, khu nhà ở trong phạm vi thành phố. Ví dụ: Dự án Khu đô thị mới xây dựng có tổng diện tích 100ha, phần diện tích đất ở 40ha thì sẽ phải trích 20% phần đất ở (8ha) để dành lại quỹ đất xã hội. Như vậy, quy mô các khu đất dành cho nhà ở xã hội là không lớn, thuận tiện cho việc triển khai nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, hiệu quả.

Túm lại, để đạt hiệu quả xã hội, các thành phần tham gia triển khai dự án sẽ phải hy sinh một phần lợi ích kinh tế (Nhà nước:Lợi thế kinh tế từ đất, Nhà đầu tư: lợi nhuận...) nhằm giảm thiểu chi phí, hạ giá thành sản phẩm tối đa đáp ứng yêu cầu "Ở" của dân cư đô thị.

Có 1 đôi ba ý kín! mong được trao đổi cùng các bạn!

 

[vitbau03]

nhữg phân tích về hiệu phả kinh tế hay chi phí thì đúng là t ko hiểu rõ nhưg t thấy cách làm như của hà nội đang làm là hợp lý, mỗi khu chung cư đều trích 1 phần quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư tại các toà nhà đó nên chất lượng của nhà ở xã hội được đảm bảo phần nào và nhà ở xã hội tại các khu này sẽ đẹp hơn tương đương với nhà ở bình thường đỡ lo ngại về việc vị trí của các khu nhà ở xã hội xa xôi như ở tận xuân mai.

 

[hungvina16]

Cám ơn các bạn đã quan tâm trao đổi, mình có ý kiến thêm:
1. Đồng ý với các bạn về sự cần thiết phải phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội của dự án và theo mình hiểu thì lợi nhuận định mức là khoản lợi nhuận được phép cộng thêm vào giá thành ( đã tính đủ các khoản chi phí hợp lý của nhà đầu tư) để hình thành giá bán.
Tuy nhiên , vì lợi nhuận định mức đã được ấn định sẵn là 10%. Nên khi phân tích một số dự án có TMĐT khác nhau thì kết quả các chỉ tiêu kinh tế cơ bản sẽ không đổi nếu không thay đổi tỷ suất chiết khấu. Chẳng hạn, Nếu chọn tỷ suất chiết khấu từ 12% trở lên thì NPV<0, dự án không khả thi; nếu chọn từ 11% trở xuống thì mới khả thi.
Từ đó cho thấy việc phân tích kinh tế dự án sẽ không còn mang đầy đủ ý nghĩa của nó.
2. Với giá bán chấp nhận được từ 5-6 triệu/m2; Nếu dự án là độc lập (không phải là dự án được XD trên cơ sở quỹ đất dành lại của khu đô thị) thì nhà đầu tư buộc phải chọn những địa điểm có giá đất thấp , đồng nghĩa với hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thấp. Vô tình, mục tiêu xã hội của dự án lại không đạt được.

 

[vitbau03]

1. dự án mang tinhs chất xã hội nên các chủ đầu tư sẽ chấp nhận làm kể cả việc không thu được lợi nhuận ở dự án này nhưng họ cũng tính toán cân đối khoản lợi nhuận của họ thu được từ các dự án mà họ làm sau khi đã đầu tư xây dựng nhà ở xã hội,như tớ đã nói họ sẽ được giao những mảnh đất vàng, cùng 1 chi phí xây dựng nhưng ở những vị trí đẹp giá căn hộ từ 20-40tr/1m2, đây là việc mà doanh nghiệp nào cũng cố gắng để có được nhữg vị trí đầu tư trên, mức lợi nhuận thu được là quá lớn và phải có đầy đủ tiềm lực cũng như mối quan hệ cộng với sự đóng góp cho cộng đồng(nhà ở xã hội) mới được.
2.điều bạn nêu ra t rất đồng tình,ko phải địa phương nào cũng có những quỹ đất trong khu đô thị dành cho việc xây nhà xã hội như hà nội nên giá thấp như vậy sẽ ko thể thuận tiện giao thông(vị trí thuận tiện). đơn cử như khu xuân mai mà báo chí hay ca tụng làm sao mà 1 người làm ở tận ba đình đi xuống tận xuân mai mua nhà,và giá bán căn hộ ở xuâm mai so với giá bán nhà đất tại đó là tương đương nhau nên đó hiệu quả t cũng đang hơi chưa tin tưởng.
mình nghĩ nhà nước nên có nhwgx hành lanh chính sách nhất là có những khu dành cho nhà ở xã hội "hơi gần trung tâm một chút" ở những vị trí thuận lợi cho người có thu nhập thấp

 

[mingtt]

1. i=<11% thì dự án mới có lãi. bạn nên tính thêm các ưu đãi được hưởng của DA:
- Vay ưu đãi
- Chi phí tiền SD Đất được chậm hoặc miễn phí hoặc rất rẻ ( xã hội mà )
- Thuế thu nhập DN trong thời gian đầu = 0
....
Với những ưu đãi sơ sơ như vậy bạn đã có thể giảm đáng kể chi phí và tính toán i thấp hơn nhiều! không lãi mới là lạ.

2. Đừng lo đất dự án độc lập bạn ơi, ở đầu thì quỹ đất đành cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội cũng được hỗ trợ giá hết! Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng thôi. Làm dự án nuôi quân đươc thêm 2-3 năm, xong dự án, có ti ti tiền uống bia được rồi, ... chuẩn bị mà vào những cái khác ngon hơn! Đó mới là mục tiêu của các nhà đầu tư nè!

Bạn cũng đừng lo hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thấp, lý do: các dự án đều nằm trong quy hoạch, và việc phát triển đồng bộ sẽ đem đến nguồn lực phát triển đồng đều cho mọi khu vực đô thị theo đúng quy hoạch (hè hè ...lý thuyết là vậy, còn quản lý quy hoạch có thực hiện được hay không thì để sau xin nói ở 1 đề tài khác nhé!!!). Dân xây dựng chúng ta có câu: "Đến khi xanh cỏ, Đỏ ngói thì đi", đó cũng phản ánh 1 thực tế là ở đâu cứ có dự án xây dựng, có hạ tầng là ở đó phát triển. Yên tâm nhá ...

 

[minhvhp]

Theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 thì : Giá bán do CĐT dự án xây dựng theo nguyên tắc : tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng; kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư. Nếu nhà cho thuê thì thời hạn thu hồi vốn phải tối thiểu là 20 năm.
Như vậy, dự án có TMĐT 50 tỷ đồng thì CĐT chỉ được đưa ra giá bán sao cho lợi nhuận của dự án là < 5 tỷ ( Phương án bán phải được UBND tỉnh thẩm định)

Bạn nên đánh đúng nội dung QĐ để khỏi nhầm lẫn nội dung khác nhau giữa dấu , và dấu ;

....theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa 10% chi phí đầu tư, không tính các khoản ưu đãi của nhà nước


Theo mình hiểu là:
-Cho nhà đầu tư lãi 10% chi phí đầu tư
-Khi lập dự án đầu tư thì chi phí đầu tư đã bao gồm tiền trả lãi ngân hàng, tiền trượt giá v..v..

Do đó nhà đầu tư được lãi 10% sau khi đã tính tất cả các chi phí đã bỏ ra chứ không phải 10% đã bao gồm chi phí lãi vay

Ngoài ra, nhà đầu tư còn hưởng lợi ở chổ không tính các khoản ưu đãi của nhà nước. Có nghĩa là cứ tính bình thường, còn ưu đãi thì nhà đầu tư hưởng

Chỉ có như vậy thì nhà đầu tư mới nhào vô làm chứ hiểu như bạn thì không ai làm cả, vì dự án nhà ở xã hội thì quỹ đất đã có sẳn từ các dự án (dự án lớn hơn 10ha thì phải chừa 20% đất ở để xây dựng nhà ở xã hội) và kêu gọi mọi người tham gia xây dựng

Công ty tôi cũng có 1 dự án >10.ha phải chừa đất lại dành để xây dựng chung cư nhà ở xã hội cho nhà nước. Nếu cho lời 10% sau khi tính đủ chi phí thì công ty tôi xin làm luôn phần này, còn tính chi li như bạn hiểu thì công ty tôi chẳng ngu gì làm cho mệt, đi làm dự án kinh doanh sướng hơn. Do đó theo tôi nghĩ cho lời 10% sau khi tính đủ chi phí là hợp lý, khuyến khích mọi người tham gia đầu tư nhà ở xã hội

 

[hungvina16]

@ mingt:
1.
- Quy định ghi rõ: không được tính các ưu đãi, hỗ trợ vào giá bán.
- Như mình đã nói : Giá bán = giá thành + lợi nhuận định mức.
trong đó đương nhiên giá thành chủ đầu tư chỉ được tính đúng và tính đủ chi phí , những khoản ưu đãi, hỗ trợ về đất, thuế, lãi suất đều không được tính vào giá thành.
Do vậy, mình nghĩ dòng tiền vào và dòng tiền ra luôn có quan hệ tỷ lệ nhất định.
2. Như vậy, đầu tư vào lĩnh vực này chỉ là để nuôi quân, xây dựng mối quan hệ thôi ư ???. Chắc không hẳn vì vậy mà bây giờ mình thấy có rất nhiều dự án trong mảng này được triển khai ồ ạt.
Sếp đặt câu hỏi: Tại sao vậy ? có ông thiếu việc, cần nuôi quân nhưng có ông không thiếu việc - vẫn làm ???
Cũng chưa thấy có chính sách cụ thể nào nói rằng ông nào đầu tư vào dự án nhà thu nhập thấp thì sẽ được ưu tiên đầu tư vào dự án nhà thương mại có hiệu quả cao hơn ? để mà còn chấp nhận " thả con săn sắt, bắt con cá rô".
3. Quay lại trường hợp: bạn có 10.000 m2 đất thì nên đầu tư dự án nhà ở xã hội hay đầu tư dự án nhà ở thương mại ? Câu trả lời có lẽ là làm nhà ở thương mại thì hơn !!!

 

[minhvhp]

trong đó đương nhiên giá thành chủ đầu tư chỉ được tính đúng và tính đủ chi phí , những khoản ưu đãi, hỗ trợ về đất, thuế, lãi suất đều không được tính vào giá thành.

bạn có bao giờ lập dự án đầu tư chưa? theo mình biết thì phải tính cả lãi suất vay, sự trượt giá vào giá thành dự án trong tương lai. Vay bao nhiêu năm thì tính bấy nhiêu năm, tính vào giá bán tất cả các chi phí. Phần lời = tiền bán được - tất cả các chi phí (theo QĐ này thì phải nhỏ hơn 10%)

 

[minhvhp]

3. Quay lại trường hợp: bạn có 10.000 m2 đất thì nên đầu tư dự án nhà ở xã hội hay đầu tư dự án nhà ở thương mại ? Câu trả lời có lẽ là làm nhà ở thương mại thì hơn !!!

nếu của mình chắn chắn 100% là tôi sẽ xây dựng nhà ở thương mại. Nhà ở xã hội được xây dựng trên quỹ đất dành cho nhà nước (của dự án mình hoặc của dự án khác >10ha) rồi chứ không còn phải của mình nữa

2. Như vậy, đầu tư vào lĩnh vực này chỉ là để nuôi quân, xây dựng mối quan hệ thôi ư ???. Chắc không hẳn vì vậy mà bây giờ mình thấy có rất nhiều dự án trong mảng này được triển khai ồ ạt.
Sếp đặt câu hỏi: Tại sao vậy ? có ông thiếu việc, cần nuôi quân nhưng có ông không thiếu việc - vẫn làm ???

xem lại các pháp lý khi giao đất làm dự án, Ví dụ 1 dự án >10ha thì phải chừa 20% đất ở để xây dựng nhà ở xã hội. Nếu quyết định giao đất bắt chủ đầu tư xây dựng luôn thì họ phải xây.
nếu quyết định giao đất không bắt buộc xây hoặc nhà nước lấy phần đất này giao công ty khác xây thì chủ đầu tư khu đất này không phải xây

 

[hungvina16]

@ minhvhp:
- Ví dụ Dự án A đầu tư nhà ký túc xá cho sinh viên có sử dụng vốn vay:
Nếu vay không ưu đãi thì tiền lãi phải trả là 3 tỷ đồng.Nhưng dự án này được vay ưu đãi và tiền lãi phải trả chỉ là 1 tỷ đồng.
Theo bạn tiền lãi vay được tính vào chi phí của dự án là 3 tỷ hay 1 tỷ đây???
Theo mình, khoản chênh lệch : 3 tỷ - 1 tỷ = 2 tỷ chính là khoản ưu đãi của NN cho dự án, Chủ đầu tư không được tính vào giá thành đâu.

 

[hungvina16]

Ưu đãi của NN trong các dự án này là nhằm mục đích làm giảm giá thành, mang lại lợi ích cho người sử dụng, người có thu nhapạ thấp chứ không nhằm mục đích mang lại lợi nhuận cao hơn cho nhà đầu tư và không có nhiều ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

 

[vitbau03]

tớ đồng ý mục đích của nhà ở xã hội là nhà ở đem lại lợi ích cho người thu nhập thấp,và giảm áp lực cho nhà nước nhưg việc có ý nghĩa đối với nhà đầu tư,chỉ có điều là ko phải lợi ích trước mắt nhìn thấy ngay được mà là lợi ích lâu dài

 

[hungvina16]

Mình thấy các chính sách ưu đãi được đưa ra thể hiện quyết tâm cao của Nhà nước trong việc giải quyết nhà ở xã hội.Có thể tạm phân ra 2 loại:
- Ưu đãi liên quan đến giá thành- người sử dụng hưởng lợi: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Vay vốn tín dụng ưu đãi; Hỗ trợ lãi vay. Hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào. Cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình.
- Ưu đãi liên quan đến thuế - chủ đầu tư hưởng lợi: Thuế VAT là 0%; Thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp có thời hạn.
Tuy vậy, mình vẫn băn khoăn trong việc quy định lợi nhuận định mức tối đa: Trong khi nhu cầu rất cao, cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng được - Nhà ở xã hội có mức giá 5-6 triệu/m2 đảm bảo sẽ bán được dễ dàng, thì việc quy định lợi nhuận định mức tối đa sẽ không thực sự hấp dẫn được những nhà đầu tư có thế mạnh về vốn (đầu tư hoàn toàn bằng vốn của mình) và nhà đầu tư có thế mạnh về công nghệ mới, quản lý tốt vì Giá thành thấp > giá bán thấp > lợi nhuận thu được trên 1 m2 nhà cũng thấp theo.
Thị trường chấp nhận giá nhà của nhà đầu tư A cũng như của nhà đầu tư B là 6 triệu/m2 và nhà đầu tư B đã bán được với giá đó. Nay nhà đầu tư A có đủ vốn, thiết bị và ứng dụng công nghệ mới, quản lý tốt nên giá thành giảm được 0,5 triệu/m2 - chả lẽ bắt nhà đầu tư A bán với giá thấp hơn nhà đầu tư B 0,5 triệu/m2. Vậy thì A thu hồi vốn đã đầu tư vào công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý... bằng cách nào đây ? :-w

 

[mingtt]

@ mingt:
1.
- Quy định ghi rõ: không được tính các ưu đãi, hỗ trợ vào giá bán.
- Như mình đã nói : Giá bán = giá thành + lợi nhuận định mức.

Thì rõ là không là không tính thì mới hạ giá thành để đáp ứng túi tiền người mua nhà chứ!, nếu lại còn tính thì có mà CDT lãi to.

Mình thấy các chính sách ưu đãi được đưa ra thể hiện quyết tâm cao của Nhà nước trong việc giải quyết nhà ở xã hội.Có thể tạm phân ra 2 loại:
- Ưu đãi liên quan đến giá thành- người sử dụng hưởng lợi: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Vay vốn tín dụng ưu đãi; Hỗ trợ lãi vay. Hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào. Cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình.
- [FONT=&quot]Ưu đãi liên quan đến thuế - chủ đầu tư hưởng lợi: Thuế VAT là 0%; Thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp có thời hạn.[/FONT]
Tuy vậy, mình vẫn băn khoăn trong việc quy định lợi nhuận định mức tối đa: Trong khi nhu cầu rất cao, cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng được - Nhà ở xã hội có mức giá 5-6 triệu/m2 đảm bảo sẽ bán được dễ dàng, thì việc quy định lợi nhuận định mức tối đa sẽ không thực sự hấp dẫn được những nhà đầu tư có thế mạnh về vốn (đầu tư hoàn toàn bằng vốn của mình) và nhà đầu tư có thế mạnh về công nghệ mới, quản lý tốt vì Giá thành thấp > giá bán thấp > lợi nhuận thu được trên 1 m2 nhà cũng thấp theo.

Tất cả đều nhằm 1 mục đích lớn nhất là quản lý giá, hạ giá tối đa có thể để đáp ứng yêu cầu vĩ mô là giảm nhiệt thị trường bất động sản, khuyến khích nhà đầu tư thực hiện càng nhiều dự án càng tốt chính là để đưa ra lượng cung lớn cho thị trường, bao trùm nhu cầu đầu cơ, đưa sản phẩm tới tận ... toa let người cần thực sự! vậy thôi!

Thị trường chấp nhận giá nhà của nhà đầu tư A cũng như của nhà đầu tư B là 6 triệu/m2 và nhà đầu tư B đã bán được với giá đó. Nay nhà đầu tư A có đủ vốn, thiết bị và ứng dụng công nghệ mới, quản lý tốt nên giá thành giảm được 0,5 triệu/m2 - chả lẽ bắt nhà đầu tư A bán với giá thấp hơn nhà đầu tư B 0,5 triệu/m2. Vậy thì A thu hồi vốn đã đầu tư vào công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý... bằng cách nào đây ? :-w

mình chưua hiểu lắm ý bạn ở đoạn này thì đề cập gì đến chính sách khuyến khích xd các da nhà ở xh! có phải tại mình ... đần quá không nhi?) hay bạn muốn yêu cầu 1 chính sách thoáng hơn cho các đơn vị triển khai các da như thế này!

 

[perfect_space]

Văn phòng cho thuê giảm giá để... lấp trống
Giảm giá do nguồn cung lớn Kinh tế suy thoái đã ảnh hưởng thị trường văn phòng cho thuê. Để lôi kéo và giữ chân được khách hàng của mình, nhiều chủ đầu tư cao ốc văn phòng đã buộc phải giảm giá cho thuê.

Nguồn cung cho thuê tăng buộc phải giảm giá. Điển hình như giá chào thuê văn phòng hạng A của Toà tháp CEO nằm trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) giờ chỉ ở mức 25 - 40 USD/m2/tháng, nghĩa là thấp hơn khoảng 20 - 30% so với mức giá thị trường. Theo chủ đầu tư, chiến lược của họ lúc này là cố gắng lấp đầy diện tích. Tuy nhiên, trước thực tế hiện nay, không dễ để đạt được điều đó. Tại Hà Nội, giá văn phòng cho thuê trung bình giảm khoảng 10 - 20%. Cụ thể giá thuê văn phòng hạng A ở khu vực Hà Nội hiện đang dao động trong khoảng 47 - 49 USD/m2/tháng, thấp hơn khoảng 10% so với hồi cuối năm 2008, cùng với đó là tỷ lệ trống có xu hướng gia tăng. Trong khi đó, năm 2009 tiếp tục vẫn có những dự án mới hoàn thành và đưa vào sử dụng, gây sức ép lớn về giá cho thuê. Tính trên bình diện chung, mức giảm giá cao nhất chủ yếu tập trung ở các văn phòng hạng B, C. Hiện giá thuê văn phòng hạng B khoảng trên 30 USD/m2/tháng, hạng C có giá dao động từ 15 - 20 USD/m2/tháng, giảm khoảng 20% so với những tháng cuối năm 2008. Ở tất cả các hạng, mức giá thuê thực tế giảm mạnh do nhiều nơi đang áp dụng các phương thức khuyến mãi như tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố. Tại TPHCM có mức giảm mạnh hơn. Theo đánh giá của Savills Việt Nam, hiện tại giá thuê ở các tòa hạng B chỉ khoảng 30 - 35 USD/m2/tháng trong khi đỉnh điểm của thị trường năm 2008 giá thuê văn phòng ở các tòa nhà tương tự có thể đạt đến 65 - 70 USD/m2/tháng, như vậy giảm tới 50%. Tuy nhiên, giá thuê ấy nếu so với nhiều nơi trong thành phố vẫn là quá cao bởi ngay tại cửa ngõ sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, nhiều tòa nhà văn phòng loại B hiện nay đã treo bảng cho thuê với giá chỉ... 19 USD/m2/tháng… Hầu hết khách thuê và chủ đầu tư đều nhận thức được xu hướng thị trường hiện tại. Các chủ đầu tư nhận ra họ cần phải cạnh tranh ngày càng quyết liệt để thu hút khách thuê. Dù mức giá cho thuê thấp nhưng vấn đề quan trọng hơn được đặt ra cho các chủ đầu tư là phải duy trì tỷ lệ trống thấp trong khi có một nguồn cung mới đáng kể đang vào thị trường. Riêng Hà Nội, dự kiến sẽ có tới 100.000 m2 văn phòng hạng B và 13.000 m2 văn phòng hạng A đi vào hoạt động trong năm nay. Những tháng còn lại của năm 2009, giá cho thuê văn phòng trên địa bàn TPHCM sẽ tiếp tục tụt giảm, bởi nguồn cung mới dồi dào (khoảng 130.000 m2 trong năm 2009). Đưa về giá trị thực Với những gì đang diễn ra, năm 2009 được nhận định là thị trường văn phòng ở Hà Nội, TPHCM có nhiều sự điều chỉnh. Nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nguồn cung và giá thuê mà thị trường đã trải nghiệm trong thời gian vừa qua cần được giải tỏa. Rõ ràng thời điểm hiện nay không còn giống như cách đây khoảng 1 năm, khi mà bên cho thuê có được một ảnh hưởng đáng kể đối với thị trường bất động sản. Theo ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE, để đạt được mục tiêu tăng trưởng, giá thuê văn phòng ở Việt Nam cần cạnh tranh với các thành phố khác trong khu vực. Nếu muốn thu hút được các doanh nghiệp mở văn phòng mới hay chi nhánh, mức giá cho thuê văn phòng của Hà Nội, TPHCM cần phải cạnh tranh so với các trung tâm văn phòng khác của khu vực như Thượng Hải, Bangkok, Seoul và Kuala Lumpur... tất cả những thành phố trên đều có mức giá thuê thấp hơn nhiều. Các chuyên gia cũng có chung nhận định, xu hướng giảm giá chỉ có thể chấm dứt khi kinh tế hồi phục thực sự. Lúc ấy, các doanh nghiệp sẽ mở rộng hoạt động và giá cho thuê văn phòng mới có thể tăng trở lại. Tuy nhiên, mức tăng khi ấy sẽ không còn chóng mặt như trước đây khi đã được bổ sung một nguồn cung dồi dào. Đặc biệt, những khó khăn của nền kinh tế đã đẩy nhanh tốc độ đưa giá cho thuê văn phòng ở Hà Nội, TPHCM trở lại với giá trị thực, một tin vui không chỉ cho khách thuê, cho thị trường BĐS nói riêng mà cả đối với nền kinh tế trong nước nói chung.(theo tài nguyên internet)

Phải chăng nhà ở thương mại đang quá nhiều. Vấn đề nhà ở thương mại và nhà ở xã hội ưu tiên đầu tư cái nào vẫn còn là một câu hỏi?
Nhưng nếu có lợi nhuận như nhau tại sao chúng ta không đầu tư vào nhà ở xã hội nhỉ

 

[perfect_space]

Nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp: Nên hạ diện tích, tăng tầng cao
- Bộ Xây dựng vừa chấp thuận cho dự án nhà ở thương mại đầu tiên có diện tích thiết kế mặt sàn 30-40m2/căn hộ. Nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nên cho phép hạ diện tích, tăng tầng cao ối với loại nhà này.
+ Ông đánh giá thế nào về quyết định chấp thuận dự án nhà ở thương mại có diện tích mặt sàn 30-40m2/căn hộ của Bộ Xây dựng?
Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng đây là một quyết định đúng đắn. Vấn đề này tôi cũng đã đặt ra trong nhiều cuộc hội thảo trước đây, nhưng tôi cho rằng Bộ cần quyết liệt hơn. Bộ cần đề nghị Quốc hội sửa Luật nhà ở, cho phép phát triển các loại nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn, khoảng từ 20m2 trở lên.
Ở nhiều quốc gia phát triển, thậm chí còn cho phép xây dựng các căn hộ 19-25m2. Đây là loại căn hộ phù hợp với các gia đình trẻ, sinh viên mới ra trường, kể cả những người sống độc thân và các cặp vợ chồng già… Trong điều kiện kinh tế chưa cho phép, họ có thể hài lòng với các căn hộ này. Một vài năm sau, khi có điều kiện họ có thể chuyển đến chỗ ở rộng rãi hơn, những căn nhà này lại dành cho những gia đình trẻ mới.
Thông tin liên quan:

> Đề án thí điểm nhà ở xã hội: Cả đời vẫn không mua được nhà!
​

> Nhà ở xã hội: Sao tránh chuyện "xin - cho"?
> Nhà ở dành cho người thu nhập thấp mua trả góp sẽ tăng lên hơn 500.000 căn hộ
> Người thu nhập thấp sắp được thuê, mua nhà trả góp giá rẻ
> Người thu nhập thấp sẽ được thuê nhà ưu đãi + Theo quy định của Luật nhà ở, tiêu chuẩn thiết kế cho căn hộ chung cư ở các dự án nhà ở thương mại phải có diện tích sàn mỗi căn hộ không dưới 45m2. Còn với các dự án nhà ở xã hội thì không được cao quá 6 tầng. Những quy định này đang “trói” cả doanh nghiệp lẫn người có nhu cầu nhà giá rẻ?
Đúng vậy, yêu cầu diện tích sàn mỗi căn hộ không dưới 45m2 là quá cao so với điều kiện kinh tế hiện nay của nước ta. Diện tích sàn lớn như vậy sẽ đẩy giá căn hộ lên cao, trong khi mức giá mong muốn của đa số người có nhu cầu về nhà ở tại thành phố chỉ nằm ở mức 300 - 400 triệu đồng. Tức là nếu tiếp tục đặt hạn mức sàn tối thiểu lớn như vậy thì người tiêu dùng sẽ khó có khả năng tiếp cận nhà giá rẻ, hợp với khả năng tài chính.
Về phía doanh nghiệp, việc hạn chế về diện tích, số tầng sẽ làm giảm sức hấp dẫn về lợi nhuận. Thực tế là các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM và cả nước chậm triển khai một phần cũng là nguyên nhân này.
Mặt khác trong khi qũy đất thành phố hạn hẹp thì việc hạn chế số tầng là điều bất hợp lý. Ở nhiều nước phát triển, người ta vẫn cho phép xây dựng những dự án nhà ở xã hội cao hai, ba chục tầng.
+ Với những nhà ở cao tầng sẽ cần có thang máy, khi đó sẽ gia tăng chi phí, có thể là gánh nặng cho những người thu nhập thấp?
Nhiều nước vẫn trang bị thang máy ở các khu nhà ở xã hội, nhưng chỉ cho phép thang máy mở cửa ở một số tầng nhất định. Tức là kết hợp sử dụng thang máy với thang bộ. Như thế sẽ tiết kiệm đáng kể chi phí.
+ Ông có cho rằng việc sửa đổi Luật nhà ở theo hướng cởi mở hơn sẽ tạo hấp lực cho phân khúc thị trường căn hộ giá rẻ?
Nếu Luật mở về diện tích tối thiểu và số tầng thì tôi tin rằng phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ hấp dẫn được các nhà đầu tư. Theo khảo sát của chúng tôi, đa số các doanh nghiệp ủng hộ sự điều chỉnh này. Hơn nữa, tuy chưa có thống kê cụ thể nhu cầu về loại căn hộ này, nhưng thực tế cho thấy mức cầu ở các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội luôn rất cao.
Nhu cầu hiện rất cao
“Đây là dự án nhà ở thương mại nhưng chủ đầu tư đã cam kết sẽ bán cho những người thu nhập thấp. Các căn hộ của dự án có diện tích 30-40m2, với giá khoảng 300-400 triệu đồng hướng đến khách hàng là những người có thu nhập thấp, nên có thể căn cứ theo tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, tức là có diện tích sàn từ 30-60m2.
Thời gian qua thị trường bất động sản đã hạ nhiệt, nhưng phân khúc căn hộ giá rẻ từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng vẫn giao dịch khá sôi nổi. Nhu cầu nhà giá rẻ hiện rất cao, đặc biệt là với những căn hộ có giá khoảng 300-400 triệu đồng”. (Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam)


theo Giadinh.net

Một giải pháp đấy chứ phải không các bác

 

[hungvina16]

mình chưua hiểu lắm ý bạn ở đoạn này thì đề cập gì đến chính sách khuyến khích xd các da nhà ở xh! có phải tại mình ... đần quá không nhi?) hay bạn muốn yêu cầu 1 chính sách thoáng hơn cho các đơn vị triển khai các da như thế này!

Đơn giản là Giá nhà đã bán của NĐT B được phê duyệt là 6 triệu/m2 ( đã gồm lợi nhuận 10%), giá thành của B là : 6,0/1,1 = 5,454 triệu/m2 - lãi mỗi m2 là 545.000 đồng . Nay A làm tốt hơn nên giá thành chỉ có 5,0 triệu/m2 chẳng hạn, theo quy định A được cộng thêm vào giá thành 0,5 triệu tiền lãi, ra giá bán là 5,5 triệu/m2 , lãi mỗi m2 là 500.000 đồng.
Vậy ra anh làm tốt lại thu được lãi thấp hơn ??? Nên nói nó không khuyến khích được là chỗ đó.
mingtt: Cũng chỉ là 1 tình huống nêu ra để hiểu thấu đáo hơn vấn đề mà thôi ! Cám ơn các ý kiến của bạn.
Còn nữa, Trong QĐ67/2009 có ghi : " UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn". Vậy việc thẩm định này tiến hành khi nào: kết thúc dự án hay trước khi dự án khởi công. Nếu dự án gồm nhiều nhà thi công trong thời gian dài, chủ đầu tư bán dần những nhà đã hoàn thành trước thì trình thẩm định giá ra sao? làm thế nào để xác định chính xác chi phí của những nhà này ?