Hỏi về dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà cho sinh viên

[vitbau03]

Đơn giản là Giá nhà đã bán của NĐT B được phê duyệt là 6 triệu/m2 ( đã gồm lợi nhuận 10%), giá thành của B là : 6,0/1,1 = 5,454 triệu/m2 - lãi mỗi m2 là 545.000 đồng . Nay A làm tốt hơn nên giá thành chỉ có 5,0 triệu/m2 chẳng hạn, theo quy định A được cộng thêm vào giá thành 0,5 triệu tiền lãi, ra giá bán là 5,5 triệu/m2 , lãi mỗi m2 là 500.000 đồng.
Vậy ra anh làm tốt lại thu được lãi thấp hơn ??? Nên nói nó không khuyến khích được là chỗ đó.
mingtt: Cũng chỉ là 1 tình huống nêu ra để hiểu thấu đáo hơn vấn đề mà thôi ! Cám ơn các ý kiến của bạn.
Còn nữa, Trong QĐ67/2009 có ghi : " UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định giá bán, giá thuê, thuê mua và kiểm tra chặt chẽ việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn". Vậy việc thẩm định này tiến hành khi nào: kết thúc dự án hay trước khi dự án khởi công. Nếu dự án gồm nhiều nhà thi công trong thời gian dài, chủ đầu tư bán dần những nhà đã hoàn thành trước thì trình thẩm định giá ra sao? làm thế nào để xác định chính xác chi phí của những nhà này ?

tớ thì nghĩ thế này,với điều kiện khi tất cả các nhà đầu tư đều mong muốn xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp(giả thuyết là lúc đó cung nhà ở xã hội là rất lớn) thì việc nhà đầu tư A giá thành giảm hơn so với nhà đầu tư B(vị trí và sản phảm c\ta cho là ngang nhau) thì cầu sẽ bị hút về phía nhà đầu tư A,như vậy nhà đầu tư A sẽ bán được hết hành và khả năng thu hồi vốn nhanh,lợi nhuận nhanh như vậy luồng tiền của họ sẽ quay vòng nhanh.
nếu như bây j nếu cung chưa đủ cầu, nhà ở xã hội chưa đáp ứng hết được nhu cầu cho người có thu nhập thấp thì tâm lý của người mua vẫn thích mua nhà giá thấp hơn,nếu mọi người đồng loạt mua nhà của nhà đầu tư A thì vẫn là khả năng quay vòng vốn rất nhanh,các bạn cứ tính lãi suất ngân hàng mà các nhà đầu tư phải chịu xem,tớ nghĩ là giảm giá thành ko có nghĩa là họ thu được lợi nhuận thấp hơn mà là chiến lược kinh doanh nhằm kích cầu mua hàng của họ.
hi vọng cung nhà ở xã hội sẽ có ngày đủ cho cầu,mà vượt cầu thì càng tốt).
2. quyết định đó chắc chắn sẽ có hướng dẫn. tớ cũng thắc mắc nếu như vậy có bán nhà cho người thu nhập thấp như nhà ở thương mại,góp vốn dần dần ko?

 

[hungvina16]

Mình cũng đã nghĩ như bạn vitbau =D>: quy luật thị trường nói chung là giá rẻ, chất lượng tốt > bán giả rẻ, sức cạnh tranh cao > lợi nhuận trên 1 sản phẩm ít nhưng thu hồi vốn nhanh > quay vòng vốn nhanh > làm ra nhiều sản phẩm > tổng lợi nhuận cao + thương hiệu được khẳng định.
Nhưng hoạt động kinh doanh bất động sản là 1 hoạt động kinh doanh rất phức tạp, phụ thuộc rất nhiều yếu tố, bị chế tài bới nhiều định chế khác nhau của nhà nước....cũng lắm gian nan, do đó trong giai đoạn đầu chắc không khỏi có vướng mắc.
Cũng hy vọng là các vướng mắc sớm được tháo gỡ...

 

[vitbau03]

đúng là nhà ở xã hội cũng là 1 loại bất động sản nó sẽ bị chi phối bởi thị trường. còn giai đoạn đầu là giai đoạn quá độ nếu nhà nước ko có quy định cụ thể sẽ lại là cơ hội cho các cò lướt sóng nhà đất,ai mà biết được mặc dù quy định 10 năm mới được bán lại hay cho thuê lại cùng đối tượng, họ mua xong cho 1 người mua lại ko làm thủ tục,có kiểm tra thì họ bảo là a e họ đến ở cùng thì có trời với chúa mới biết được.
tớ vẫn ủng hộ ý kiến của tớ:các nhà đầu tư vào nhà ở xã hội là có tầm nhìn xa,bỏ con săn sắt bắt con cá mập.
ko hiểu lúc đó mình có bon chen mua được 1 căn đẹp đẹp để ở ko nhỉ) không có ở xa trung tâm quá tụ tập bạn bè bất tiện

 

[hungvina16]

Trích quyết định 67/2009/QĐ-TTg:

Trình tự, thủ tục xác định về đối tượng, điều kiện và thực hiện việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp thực hiện như sau:
1. Người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp phải làm đơn có xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi làm việc về đối tượng, mức thu nhập và của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi cư trú về hoàn cảnh và thực trạng về nhà ở. Sau khi được xác nhận, người có nhu cầu nộp đơn cho chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, đối chiếu với các quy định về đối tượng và điều kiện nhà ở của người xin mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp quy định tại điều 6 Quyết định này để ký hợp đồng.
3. Sau khi thực hiện việc ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng đã được giải quyết gửi về Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án để thực hiện kiểm tra (hậu kiểm).
Trường hợp chủ đầu tư thực hiện việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không đúng quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm buộc chủ đầu tư dự án đó phải hoàn trả các khoản chi phí đã được ưu đãi, không cho phép thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản khác trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi hoặc thu hồi đăng ký kinh doanh. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng sẽ bị xử lý trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

Làm sao để chủ đầu tư xem xét quyết định cho đúng được khi chỉ căn cứ vào cái đơn có xác nhận của UBND phường nơi cư trú. Chẳng hạn: Ông A cư trú trong nhà tập thể cơ quan ở phường này nhưng đã có nhà ( đang cho thuê) ở phường kia rồi thì sao.
Nhưng CĐT bán sai đối tượng thì lại bị trảm, mà trảm nặng nữa ấy chứ !!!:-w

 

[vitbau03]

em cũng công nhận rất khó xác định việc này giống như làm sao mà xác định được mảnh đất đó là mảnh đất duy nhất của họ, có lẽ các chủ đầu tư phải có biện pháp để tránh bị trảm nặng.
ví dụ em xin xác nhận là thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội, làm hồ sơ gửi chủ đầu tư A, đến lúc cơ quan nhà nước phát hiện em không thuộc đối tượng mua nhà(chủ đầu tư bán nhà sai quy định) thì ông chủ đầu tư phải quay sang nói là cái này đã được địa phương xác nhận thì phải đánh vào cơ quan xác nhận chứ nhỉ?
em nghĩ khoản 3 này có lẽ chỉ phòng trường hợp nhà đầu tư bán cho nơi quen biết thôi,cái này cũng hay, đỡ phải bán sai quy định, nếu UBND cơ sở xác nhận đúng thì không sợ, còn sai thì xử là đúng

 

[vitbau03]

ai bảo xây nhà ở xã hội là "lỗ"

Sửa đổi chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội

(Dân trí) - Thủ tướng vừa cho phép giảm 50% mức thuế suất VAT từ ngày 22/7/2009 đến hết ngày 31/12/2009 và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 2009 cho hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội.

Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được ưu đãi thuế (Ảnh Lan Hương).​

Quy định mới này vừa được Thủ tướng Chính phủ ban hành trong Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg sửa đổi một số điều tại các Quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày 22/7/2009 đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề.

Tương tự, việc giảm thuế trên cũng được áp dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp thuê và nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.

Đồng thời, sẽ miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để bán, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.

Lan Hương​

đúng là cung nhà ở sẽ lên cao đây trong khi ở trung hòa còn quá nhiều chung cư bỏ trống????​

 

[dohoangduong]

Đây là điều rất vớ vẩn khi các nhà quản lý không đi sâu đi sát vào thực tế. Mình đang quản lý 1 dự án khu dân cư gần sân bay Long Thành ( tương lai)- Đồng Nai. Tỉ lệ Đất ở là 48 %, nhưng theo Quyết định 67 ngớ ngẩn kia thì mình phải dành ra 20% đất ở cho nhà ở XH. Vậy là mình mất toi hơn 4 ha cho cái "của nợ" này. Tại sao mình gọi là của nợ? vì nó đem lại nợ nần chồng chất cho Công ty mình. Giá thành đất ở sau khi đầu tư hạ tầng hoàn thiện là 1,9 triệu/m2 ( chưa tính chi phí lãi vay), dự kiến bán ra 2,2 -2,4 triệu/m2. Như vậy người thu nhập thấp ở đây chỉ cần bỏ ra 2,2 triệu x 70m2/nền = 154 triệu là mua được 1 nền nhà phố 70 m2 tại dự án của mình. Nhưng cái 4,5 ha bắt buộc để xây nhà ở XH kia nếu đầu tư xây dựng chung cư thấp nhất chi phí XD cũng phải 5 triệu/m2, nếu cộng thêm chi phí mua đất, lãi vay, ....vvv thì phải bán 7 triệ/m2 mới hòa vốn. Vậy có ai thu nhập thấp ở khu vực Long Thành - Đồng Nai mà mua 7 triệu x 70 m2 = 490 triệu/căn nhà thu nhập thấp không khi họ chỉ cần 154 triệu là có nền nhà mặt tiền đường nhựa, điện nước âm...vv..bỏ ra 100 triệu nữa là xây nhà cấp 4 xong????
Vậy là cái của nợ 4,5 ha ấy cty mình phải để đó hàng 10 - 20 năm nữa mới có thể bán hay đầu tư được, toàn bộ dự án nguy cơ lỗ nặng, đất đai lãng phí mấy chục năm làm cạn kiệt vốn của doanh nghiệp. Vấn đề là không có 1 hướng dẫn nào chỉ ra rằng QĐ 67 phải áp dụng vào thực tế tại khu vực mà dự án đó đang thực hiện.
Nhiều doanh nghiệp như chúng tôi đang bị làm khó như vậy đấy.

 

[vitbau03]

sao lại như vậy được nhỉ? cái các anh bỏ ra các anh tính toán sao chi li vậy? thế phần lợi nhuận các anh kiếm được các anh có liệt kê là mỗi năm từ dự án này tôi thu về được bao nhiêu không? dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp là 1 chính sách đúng đắn của nhà nước dành cho người khó khăn huy động mọi thành phần tham gia và sẽ áp dụng dành đất ở những khu đô thị để xây dựng cho quỹ nhà này. anh có thể tính toán phần thiệt của công ty anh vậy nhà nước cũng có thể tính được khoản các anh bỏ túi làm giàu cho cho mình vậy sao không san sẻ bớt(dĩ nhiên là quá nhỏ) để cho những người không có điều kiện được hưởng 1 cuộc sống thoải mái hơn. mặt khác nó còn là điêmr để khẳng định thương hiệu của công ty anh.
xây nhà xã hội chỉ không có lợi trước mắt nhưng về lâu dài bên công ty anh luôn là người có lợi, chắc công ty anh cũng tính đến lợi nhuận tương lai rồi chứ nhỉ?

 

[phugiang2007]

Chao A. Hungvina16. VIP Thanh viên.
Mình thống nhất quan điểm trong việc phân tích về lợi nhuận đối với các dạng Nhà ở cho người thu nhập thấp, Nhà ở xã hội và nhà ở Sinh viên ngoài ra cũng muốn chia sẻ quan điểm riêng như sau (trên quan điểm mong muốn sự thành công của trương chình):
1. Về xây dựng Cơ chế :
Theo tôi nên cụ thể, không dùng thuật ngữ khuyến khích chung chung nữa vì trong kinh doanh không hề có nhà đầu tư nào mà không nghĩ đế lợi nhuận cao nhất cả, cực chẳng đã thì mới chọn giải pháp rủi ro thấp nhất vì vậy về cơ chế cho chính sách này nến sòng phẳng giữa quyền lợi các bên có tham gia, ở đây là Nhà nước, Doanh nghiệp và đối tượng Sinh viên. Nhà nước tạo cơ chế “khuyến khích” bằng môi trường cạnh tranh lành mạnh, nghe có vẻ vô lý nhưng cụ thể là không ưu tiên và không hỗ trợ đặc biệt về gía đất…cho bất kỳ doanh nghiệp nào việc này đồng thời sẽ giảm áp lục cho các cấp chính quyền địa phương về phía TW cũng không mất nhiều thời gian để nghiên cứu những cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp;
2. Về Giá cho thuê : Để các doanh nghiệp hồ hởi tham gia, Nhà nước nên để cho họ tự quyết định giá kinh doanh theo hướng :
Giá thuê (A) = Giá quy định(B) + Từ nguồn tài trợ của các tổ chức cá nhân khác (C) + Trợ cấp từ ngân sách(D);
Trong đó :
- Giá thuê (A) : sẽ do nhà đầu tư quyết định trên cơ sở tuân thủ cạnh tranh thị trường. với việc tự định giá doanh nghiệp sẽ bảo đảm được lợi nhuận và kích thích đầu tư của các doanh nghiệp khác;
- Giá quy định(B) : Nhà nước sẽ quy định mức giá này, Sinh viên học sinh sẽ chi trả theo mức giá quy định này. Với việc định giá này Nhà nước sẽ bảo đảm mục tiêu chính trị của mình, bảo đảm ổn định điều kiện học tập của Sinh viên;
- Tiền từ nguồn tài trợ (C) : Nguồn tiền này Do các tổ chức xã hội, các doanh nghiệp khác và thậm chí là doanh nghiệp cho thuê nhà hoặc các mạnh thường quân sẽ được cơ quan nhà nước chuyên trách quản lý, được công khai minh bạch. Nhà nước sẽ công nhận mức đóng góp này và sẽ khấu trừ bằng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp (thu nhập cá nhân) phải làm nghĩa vụ thuế với nhà nước. Đây là chính sách hỗ trợ gián tiếp của nhà nước mà không phải chi trực tiếp từ ngân sách;
- Trợ cấp từ ngân sách (D) : Đây là khoản hỗ trợ của nhà nước, phàn này sẽ do một cơ quan chuyên trách xét duyệt theo từng niên khóa sau trên cơ sở mức giá do doanh nghiệp đưa ra khi đã trừ khoản tài trợ của các tổ chức xã hội, các doanh nghiệp tài trợ…Tiền này được trích từ nguồn tiền dự tính đầu tư ban đầu của Chính phủ được dùng để đầu tư vào các dự án sinh lợi khác do;
3. Quản lý hoạt động các khu nhà ở sinh viên : Thực tiễn cho thấy các khu chung cư do nhà nước quản lý do không tạo được nguồn lợi đủ để chi trả cho các hoạt động, vận hành của căn hộ. Hoạt động kinh doanh các chung cư do nhà nước quản lý này thiếu hẳn yếu tố thị trường nên hiuêu quả hoat động, vận hành chung cư rất thấp nếu không nói là rất tệ vì vậy việc xuông cấp của các chung cư này là điều tất yếu. Để vận hành hiệu quả cần thị trường hóa và xã hội hóa hoạt động của các khu nhà ở dạng này. Thị trường hóa ở đây là để cho nhà đầu tư tự quyết định giá cho thuê; còn để phát huy tính xã họi cần xây dựng cơ chế hợp lý VD : Tổ chức cá nhân nào tài trợ cho sinh viên sẽ được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp phải thực hiện với nhà nước, mức khấu trừ này sẽ được tính toán cân bằng với mức thu thuế. Cái lợi của doanh nghiệp là được quảng bá hình ảnh và thu hút lao động sinh viên trong tương lai;
Nếu làm được như vậy :
1. Về mặt quản lý nhà nước :
- Với số tiền mà chính phủ hiện dự định đầu tư xây dựung nhà ở cho sinh viên chỉ cần đầu tư tài chính nhằm sinh lợi tạo nguồn hồ trợ hàng năm cho sinh viên, Nhà nước klhông phải mất đi đồng nào mà còn tạo được công ăn việc làm cho các thành phần kính tế, các tầng lớp nhân dân khác…;
- Không phải lo áp lực về giải phóng mặt bằng, không sợ là không có doanh nghiệp tham gia đầu tư vì đã gỡ được khúc mang tính cơ bản đó là nhà nước quyết định giá cho thuê (điều này đi ngược lại cơ chế thị trường);
- Tạo được tính cạnh tranh trong đầu tư;
- Tạo được môi trường xã hội hóa cụ thể và dần đi đến chuyên nghiệp làm hình mẫu cho các chủ trường chính sách khác;
- Đáp ứng được mục tiêu đã được Chính phủ đề ra đó là tạo điều kiện cho Sinh viên hoạc sinh;
- Loại trừ phát sinh tiêu cực do loại trừ cơ chế xét duyệt, xin cho đối với đối tượng sinh viên hoạc sinh do thi trường luôn có xu hướng cung nếu như còn cầu cụ thể ở đây là nếu có lợi thì nhiều nhà đầu tư mà nhiều nhà đầu tư thì cung sẽ đáp ứng cầu nên không cần xét duyệt nữa;
- Nhà nước không phải mở rộng bộ máy trong quá trình vận hành các khu nhà này;
- Theo tôi nên hạn chế đến mức thấp nhất sự can thiệp của NN vào vận hành thuần túy của thị trường (ở đây là lãi);
2. Đối với các nhà đầu tư :
- Tạo được môi trường cạnh tranh lành mạnh;
- Không còn tâm lý trông chờ, lợi dụng hoặc yêu sách những điều kiện ưu đãi của Nhà Nước;
- Tự cân đối và tính toán bài tóan lợi ích, sự sống còn của doanh nghiệp theo quy luật thị trường;
- Sẽ không còn các Nhà đầu tư “con ruột” hoặc “con nuôi” trong các chủ trương chính sách của Chính Phủ;
3. Đối với học sinh, Sinh viên :
Là đối tượng trực tiếp thụ hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước sẽ chủ động được mức giá thuê nhà, ít hảnh hưởng bởi biến động thị trường. với đối tượng này Nhà nước cũng có thể có chính sách cho vay để thuê nhà, tiền sẽ được chuyển trực tiếp cho đơn vị cho thuê sau khi chủ thể thụ hưởng đã xác định giá trị thuê;
Xin có một vài suy nghĩ như trên và xin lượng thứ nếu không phù hợp.

 

[hungvina16]

Cám ơn những ý kiến đóng góp của Phugiang2007. Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu cơ hội đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội nên mình mở topic này để mọi người tham gia thảo luận.
Khi đi sâu vào tìm hiểu thì mình thấy có quá nhiều vướng mắc. Có những vấn đề thuộc về chuyên môn thuần túy, nhưng cũng có những vấn đề thuộc tầm quản lý vĩ mô như bạn đã phân tích. Mình cũng rất đồng tình với bạn về quan điểm cần phải hạn chế tối đa sự can thiệp hành chính của nhà nước vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp.
Nhà nước cũng như doanh nghiệp đều có mục tiêu của mình. Để đạt được mục tiêu đó, nhà nước cần phải điều tiết thị trường bằng các công cụ quản lý của mình : Pháp Luật - Tài chính - Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất - Hành chính. Thị trường sẽ tiếp nhận và sẽ quyết định hướng đi của doanh nghiệp.
Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất + Miễn , giảm thuế+ Cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu về quy hoạch + cho vay vốn ưu đãi là các biện pháp khá tổng thể nhằm hạ giá thành sản phẩm. Nhưng việc đặt tỷ lệ lợi nhuận định mức lại là sự can thiệp quá sâu vào hoạt động sản xuất doanh nghiệp ( quản lý giá thành sản xuất của doanh nghiệp). Có lẽ là hay hơn nếu đặt ra một cái khung, để doanh nghiệp tự xác định trên cơ sở năng lực của mình, các yếu tố đầu vào của giá thành, cái khung đó ( giá trần, tiêu chuẩn áp dụng) và quyết định tham gia hay không tham gia.
.........mong các bạn tiếp tục thảo luận thêm. Thank !

 

[phugiang2007]

Bạn có phải là chuyên gia phân tích tài chính?, chuyên gia đánh giá hiệu quả đầu tư?; chguyên gia về quản trị ? hoặc là nhà kỹ trị ?...Tôi có phải là như vậy? Không phải ! chúng ta dường như chỉ rất nhỏ nhoi về mọi mặt...tại sao Bạn, Tôi và cũng không ít người cùng suy nghĩ như mình và họ cũng dễ dàng nhận ra vấn đề đó. Tại sao những vấn đề đơn giản lại không thể giải quyết đơn giản được? Vấn đề là nó bị chi phối giữa việc phải thực hiện theo chủ trương như làm sao cũng thỏa mãn quyền và lợi ích của quá nhiều thành phần có liên quan. Vậy thì đã rõ ! Nhưng việc đơn giản chỉ có thể giải quyết đơn giản khi và chỉ khi đơn giản thôi hóa các thành phần hưởng lợi cũng đơn giản và chính đáng. Theo tôi muốn làm được việc này trước khi triển khai một chủ trương nào đó, các Nhà hoạch định cần xem xét, xác định xem ẩn dưới từng chiếc lá, sau từng viên đá, từng góc khuất, ở trong bâu áo loại cho được những thực thể tiêu thụ nhiều năng lượng (ăn nhiều) nhưng không thể di chuyển được (vì khả năng này lâu quá ít sài) thì thanh lý nó ngay khi ấy thì sự việc sẽ rất đơn giản để giải quyết và anh em mình cũng chẳng nhọc công nghêu ngao như thế này nữa.

 

[datcathay]

hợp tác cùng bạn Dương

Đây là điều rất vớ vẩn khi các nhà quản lý không đi sâu đi sát vào thực tế. Mình đang quản lý 1 dự án khu dân cư gần sân bay Long Thành ( tương lai)- Đồng Nai. Tỉ lệ Đất ở là 48 %, nhưng theo Quyết định 67 ngớ ngẩn kia thì mình phải dành ra 20% đất ở cho nhà ở XH. Vậy là mình mất toi hơn 4 ha cho cái "của nợ" này. Tại sao mình gọi là của nợ? vì nó đem lại nợ nần chồng chất cho Công ty mình. Giá thành đất ở sau khi đầu tư hạ tầng hoàn thiện là 1,9 triệu/m2 ( chưa tính chi phí lãi vay), dự kiến bán ra 2,2 -2,4 triệu/m2. Như vậy người thu nhập thấp ở đây chỉ cần bỏ ra 2,2 triệu x 70m2/nền = 154 triệu là mua được 1 nền nhà phố 70 m2 tại dự án của mình. Nhưng cái 4,5 ha bắt buộc để xây nhà ở XH kia nếu đầu tư xây dựng chung cư thấp nhất chi phí XD cũng phải 5 triệu/m2, nếu cộng thêm chi phí mua đất, lãi vay, ....vvv thì phải bán 7 triệ/m2 mới hòa vốn. Vậy có ai thu nhập thấp ở khu vực Long Thành - Đồng Nai mà mua 7 triệu x 70 m2 = 490 triệu/căn nhà thu nhập thấp không khi họ chỉ cần 154 triệu là có nền nhà mặt tiền đường nhựa, điện nước âm...vv..bỏ ra 100 triệu nữa là xây nhà cấp 4 xong????
Vậy là cái của nợ 4,5 ha ấy cty mình phải để đó hàng 10 - 20 năm nữa mới có thể bán hay đầu tư được, toàn bộ dự án nguy cơ lỗ nặng, đất đai lãng phí mấy chục năm làm cạn kiệt vốn của doanh nghiệp. Vấn đề là không có 1 hướng dẫn nào chỉ ra rằng QĐ 67 phải áp dụng vào thực tế tại khu vực mà dự án đó đang thực hiện.
Nhiều doanh nghiệp như chúng tôi đang bị làm khó như vậy đấy.

Nếu theo đúng như bạn Dương nói, mình xin nhận sẽ đầu tư khu thập thấp cho dự án của bạn. mình ở Đồng nai, sdt là 0918885808

 

[hungvina16]

Nhà ở xã hội: Doanh nghiệp vẫn…sợ


Hưởng mức tối đa về ưu đãi đầu tư xây dựng nhưng thực tế thì các dự án nhà ở xã hội vẫn được triển khai với tốc độ “rùa bò”.
Một trong những nguyên nhân được nhiều người nghĩ đến là khả năng sinh lời từ các dự án này không cao, khiến các chủ đầu tư không mấy “mặn mà”.

Thế nhưng, trên thực tế, không chỉ đơn thuần là chuyện “tiền nong” mà còn có rất nhiều vấn đề khác liên quan, khiến cho các dự án nhà ở xã hội (bao gồm nhà ở cho sinh viên, nhà cho công nhân và người thu nhập thấp) khó có thể triển khai như mong muốn.

Vẫn thiếu cơ chế
Hội thảo “Nhà ở cho sinh viên, công nhân và người thu nhập thấp” đã được Hội Xây dựng Hà Nội tổ chức ngày 28/8. Nói về các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng có nguyên nhân từ cơ chế.

Chính phủ đã thông qua Nghị quyết về nhà ở xã hội từ hồi tháng 4/2009, song Nghị quyết lại chưa phải là quy phạm pháp luật nên các chủ đầu tư dù có muốn tham gia cũng gặp rất nhiều khó khăn vì chưa có những hướng dẫn cụ thể.

Chính vì vậy, theo ông Ninh, Chính phủ cần phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể để tạo ra một hệ thống văn bản chi tiết từ phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tín dụng đến công tác quản lý, xác định đối tượng thụ hưởng, giúp các chủ đầu tư có cơ sở để triển khai các dự án cũng như nhanh chóng tháo gỡ được những vướng mắc nếu có.

Trong khi đó, một đại diện của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng lại cho rằng, mặc dù là địa phương được đánh giá đi đầu trong phát triển nhà xã hội song đến nay, thành phố Hà Nội vẫn chưa dành riêng quỹ đất để xây dựng nhà cho sinh viên mà vẫn được lấy từ quỹ đất 20% của các khu đô thị mới.

Chính điều này sẽ dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề như phải thay đổi quy hoạch của khu đô thị do phải thay đổi về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, hay bức xúc hơn là sự quá tải về hạ tầng giao thông, kỹ thuật, từ đó sẽ làm cho chủ đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đã phê duyệt.

Bên cạnh đó, việc quy định các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất của khu đô thị mới để xây nhà cho sinh viên sẽ dẫn đến khó khăn trong việc lựa chọn chỉ định nhà thầu để xây dựng dự án khi chủ đầu tư khu đô thị và chủ đầu tư quỹ đất 20% là hai đơn vị khác nhau.

Ngay cả khi dự án được triển khai thì mô hình quản lý khai thác sau đầu tư vẫn là bài toán nan giải cho các nhà hoạch định chính sách. Một số ý kiến cho rằng nên giao cho hội sinh viên hoặc cơ quan đoàn thanh niên của địa phương, nhưng số khác lại cho là nên giao cho chủ đầu tư lập một đơn vị quản lý khai thác các khu nhà trên.

Còn theo TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, chính vì còn thiếu nhiều cơ chế, hướng dẫn cụ thể nên ngay cả khi Chính phủ đã phê duyệt nguồn vốn thì việc triển khai nhà ở xã hội trên diện rộng ngay trong năm 2009 này là khó khả thi.

Ông cho rằng, giải pháp nhanh nhất mà hiệu quả nhất đối với nhà ở sinh viên trong điều kiện hiện nay là vẫn phải phát triển nhà trọ trong dân hoặc trong các khu đô thị, chung cư cũ, chung cư tư nhân thông qua việc hợp tác nhà nước và nhân dân. Nhà nước bỏ tiền đầu tư và thu trong một thời gian nhất định, còn dân sẽ là người thu phí, dịch vụ.

Còn đối với nhà ở cho người thu nhập thấp, theo ông Liêm, đại đa số chỗ ở của những đối tượng này không đơn thuần chỉ là nơi để ở mà còn là nơi để kiếm sống. Do đó, nếu đầu tư xây dựng quá xa các khu trung tâm thì khả năng thất bại là rất lớn.

“Bài học về nhà tái định cư vẫn còn đó khi hàng nghìn hộ dân đã phải từ bỏ vì không thể thuận lợi cho mưu sinh của họ”, ông nói.

Doanh nghiệp vẫn…sợ
Khi được hỏi về lý do vì sao các doanh nghiệp vẫn thiếu mặn mà với các dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, nhìn chung doanh nghiệp hiện nay vẫn chưa thể tự tin để có thể sốt sắng với các dự án nhà ở xã hội bởi thời gian để triển khai hàng loạt vấn đề như đền bù giải tỏa, thủ tục đầu tư xây dưng hay là những biến động rủi ro trong thi công thì nếu chỉ lãi 10% là “không an toàn”.

Mặt khác, theo ông Đực, khủng hoảng kinh tế trong thời gian qua đã khiến nhiều doanh nghiệp “kiệt sức” về vốn, trong khi giá bán những dự án này lại phải chờ cơ quan quản lý phê duyệt, dẫn đến bí đầu ra. Do đó, tốt nhất là nên tập trung vào nhưng dự án mà có thể tự mình quyết để giải quyết những khó khăn trước mắt đã.

Còn theo ông Trần Minh Quý, Phó tổng giám đốc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển hạ tầng , những cơ chế về nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn nên được thực hiện giống như nhà ở cho sinh viên, nghĩa là vẫn cần được đầu tư bởi nguồn vốn ngân sách, bởi theo ông, với một cơ chế quản lý khai thác nhà ở xã hội chưa rõ ràng thì khó tạo động lực lôi kéo các doanh nghiệp tham gia thị trường này.

Bên cạnh đó, do thời gian thu hồi vốn trong các dự án nhà ở xã hội ít nhất cũng phải từ 15 - 20 năm, thậm chí lâu hơn. Chính vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp vẫn băn khoăn, liệu họ sẽ xoay xở thế nào khi thời gian hỗ trợ vốn của nhà nước kết thúc.

Nguồn: Theo VnEconomy​

 

[danhthanhxuan]

Xin có chút ý kiến:

1. Lợi nhuận định mức ở đây là đặt định mức cho phần lợi nhuận chủ đầu tư có thể thu được. ở đây xác định là 10%. điều này góp phần làm giảm giá xuất bán thành phẩm là các căn hộ. Chứ chủ đầu tư nào chả muốn lãi nhiều.)

2. 3. 4. Dự án nào cũng phải phân tích kinh tế, cân đối trên cơ sở các nguồn lực, qua quá trình sản xuất đem lại hiệu quả kinh tế, Hiêu quả xã hội ra sao? ngay từ bản thân tên các dự án đã toát lên điều đó: hiệu quả xã hội là quan trọng nhất, việc thực hiện các dự án này sẽ góp phần giảm tải lên gánh nặng cung cấp diện tích nhà ở cho các khu dân cư đô thị, đáp ứng yêu cầu phát triển diện tích nhà ở quy mô vùng lãnh thổ, cân bằng nhu cầu nhà ở tăng nhanh do yếu tố di dân cơ học...

Vậy có câu hỏi, các nhà đầu tư được gì từ các dự án này, so với các dự án khu đô thị cao cấp khác thì như thế nào:
1. Việc triển khai các dự án nhà ở xã hội nêu trên vẫn đảm bảo lợi nhuận đảm bảo kinh doanh cho nhà đầu tư, bên cạnh đó, tạo nguồn công việc ổn định cho các đơn vị thành viên: thi công, tư vấn, quản lý khai thác ...
2. Thực hiện mục tiêu của các cơ quan Nhà nước, góp phần thúc đẩy kinh tế, nâng cao điều kiện sống cho dân cư đô thị ...túm lại, thực hiện dự án đạt các yêu cầu cơ bản, đem lại hiệu quả xã hội thiết thực cho cộng đồng chính là một cách PR, quảng bá thương hiệu rất hiệu quả, đem lại những nguồn lợi từ quan hệ cộng đồng, những ưu tiên chính sách (hy vọng có) không thể tính được bằng tiền ... mà chỉ có thể tính bằng rất nhiều tiền
3. Các dự án nhà ở xã hội sẽ triển khai dựa trên quỹ đất xã hội của địa phương. Nói nôm na với trường hợp 'quê tôi - Hà Lội" thì có 1 nguồn hình thành quỹ đất xã hội từ các dự án xây dựng khu đô thị, khu nhà ở trong phạm vi thành phố. Ví dụ: Dự án Khu đô thị mới xây dựng có tổng diện tích 100ha, phần diện tích đất ở 40ha thì sẽ phải trích 20% phần đất ở (8ha) để dành lại quỹ đất xã hội. Như vậy, quy mô các khu đất dành cho nhà ở xã hội là không lớn, thuận tiện cho việc triển khai nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, hiệu quả.

Túm lại, để đạt hiệu quả xã hội, các thành phần tham gia triển khai dự án sẽ phải hy sinh một phần lợi ích kinh tế (Nhà nước:Lợi thế kinh tế từ đất, Nhà đầu tư: lợi nhuận...) nhằm giảm thiểu chi phí, hạ giá thành sản phẩm tối đa đáp ứng yêu cầu "Ở" của dân cư đô thị.

Có 1 đôi ba ý kín! mong được trao đổi cùng các bạn!

khi lam DA cho ng thu nhap cao ma lai o chung voi ng thu nhap thap thi ban cho ai mua day,..trinh do van hoa....loi song.. cua ng thu nhap cao khac han voi ng thu nhap thap...nen vde ma chua quy dat 10-20% cho ng thu nhap thap la ko kha thi ve mat hieu qua dau tu va xa hoi...

 

[vitbau03]

khi lam DA cho ng thu nhap cao ma lai o chung voi ng thu nhap thap thi ban cho ai mua day,..trinh do van hoa....loi song.. cua ng thu nhap cao khac han voi ng thu nhap thap...nen vde ma chua quy dat 10-20% cho ng thu nhap thap la ko kha thi ve mat hieu qua dau tu va xa hoi...

Thứ nhất bạn đang nhìn nhận vấn đề 1 cách quá " kinh tế" nên bạn đánh đồng 2 chữ thu nhập thấp gắn với trình độ văn hoá thấp mà bạn quên mất rằng nếu để xét thu nhập thấp thì có đền 80% công chức viên chức Nhà nước là người có thu nhập thấp, thế họ là người trình độ văn hoá thấp ah? Và hiện nay chưa có 1 báo cáo nào khẳng định người có thu nhập thấp ở đô thị là người có trình độ văn hoá thấp. Ngược lại có rất nhiều người đựoc gọi là có thu nhập cao mà trình độ văn hoá có cao không?

Thứ hai: Bạn cho là không hiệu quả về đầu tư và xã hội? Việt Nam và thế giới đang tìm mọi cách để xoá bớt khoảng cách giàu nghèo vậy tại sao người nghèo cứ phải sống trong khu điều kiện không tốt trong khi mọi nghĩa vụ đối với xã hội họ đều đóng góp đầy đủ. Còn về hiệu quả kinh tế các doanh nghiệp sẽ được nhiều hơn là mất khi làm nhà ở xã hội.

 

[capovoc]

Góp ý

Thứ nhất bạn đang nhìn nhận vấn đề 1 cách quá " kinh tế" nên bạn đánh đồng 2 chữ thu nhập thấp gắn với trình độ văn hoá thấp mà bạn quên mất rằng nếu để xét thu nhập thấp thì có đền 80% công chức viên chức Nhà nước là người có thu nhập thấp, thế họ là người trình độ văn hoá thấp ah? Và hiện nay chưa có 1 báo cáo nào khẳng định người có thu nhập thấp ở đô thị là người có trình độ văn hoá thấp. Ngược lại có rất nhiều người đựoc gọi là có thu nhập cao mà trình độ văn hoá có cao không?

Thứ hai: Bạn cho là không hiệu quả về đầu tư và xã hội? Việt Nam và thế giới đang tìm mọi cách để xoá bớt khoảng cách giàu nghèo vậy tại sao người nghèo cứ phải sống trong khu điều kiện không tốt trong khi mọi nghĩa vụ đối với xã hội họ đều đóng góp đầy đủ. Còn về hiệu quả kinh tế các doanh nghiệp sẽ được nhiều hơn là mất khi làm nhà ở xã hội.

Tôi đồng ý quan điểm của VB03 là không được ngộ nhận đồng nghĩa,đánh đồng và tỷ lệ thuận giữa thu nhập thấp và trình độ văn hóa thấp ở đô thị.Ví dụ tôi đã thấy một người dân bình thường dám dọn một con chuột chết trên đường phố,đố một đai gia nào dám làm việc này-Đây có phải văn minh đô thị,trình độ văn hóa thấp không?Hoặc tôi có một anh bạn cùng học là Phân viện phó,tiến sĩ có nhà lớn, 2 con trai đẹp ngời ngời mà học không quá lớp 12,dùng ma túy-01 chết lúc 18 tuổi vì quá liều,01 không có tiền chích,hút,đòi bố đưa tiền,bố không cho thì lấy xăng đốt bố.Bị bỏng nặng,"thân bại,danh liệt"phải về quê.Vậy đây có được coi là văn hóa đô thị cao không.

 

[danhthanhxuan]

Tôi đồng ý quan điểm của VB03 là không được ngộ nhận đồng nghĩa,đánh đồng và tỷ lệ thuận giữa thu nhập thấp và trình độ văn hóa thấp ở đô thị.Ví dụ tôi đã thấy một người dân bình thường dám dọn một con chuột chết trên đường phố,đố một đai gia nào dám làm việc này-Đây có phải văn minh đô thị,trình độ văn hóa thấp không?Hoặc tôi có một anh bạn cùng học là Phân viện phó,tiến sĩ có nhà lớn, 2 con trai đẹp ngời ngời mà học không quá lớp 12,dùng ma túy-01 chết lúc 18 tuổi vì quá liều,01 không có tiền chích,hút,đòi bố đưa tiền,bố không cho thì lấy xăng đốt bố.Bị bỏng nặng,"thân bại,danh liệt"phải về quê.Vậy đây có được coi là văn hóa đô thị cao không.

Vậy thì chúng ta phải nghiên cứu thị trường và hành vi người tiêu dùng cho phù hợp với từng khu vực và địa phương.
Phải xác định lại thu nhập bao nhiêu là thấp, những người công nhân nhà máy, xí nghiệp, lương 1-2 triệu/tháng thì có phải thấp không...viên chức văn phòng khoảng 10-20 tr/tháng thì có phải cao không..??
Ai sẽ là người có khả năng mua nhà của những phân khúc thị trường cho hợp với túi tiền của mình, ( Xin lỗi vì mình đã viết chưa hếy ý khiến các bạn hiểu là đánh đồng thu nhập thấp>>)

 

[vitbau03]

Nghiên cứu thị trường này thì đã có quá nhiều công trình để Chính phủ đưa ra hàng loạt đề án rồi. Theo ý kiến của bản thân mình thì nên để nhà ở xã hội cùng khu với căn hộ bán bình thường, như ở Hà Nội bây giờ các căn hộ tái định cư được trích từ 30% số căn hộ bán ra bên ngoài của các chủ đầu tư.

Việc cần bây giờ là sự "đánh đổi" của các chủ đầu tư, xây dựng những khu nhà ở xã hội để có những mảnh đất "vàng, bạc" tại nơi xây dựng đó.

 

[naat]

đánh đổi đất "vàng, bạc" của CĐT để làm nhà ở xã hội

Nghiên cứu thị trường này thì đã có quá nhiều công trình để Chính phủ đưa ra hàng loạt đề án rồi. Theo ý kiến của bản thân mình thì nên để nhà ở xã hội cùng khu với căn hộ bán bình thường, như ở Hà Nội bây giờ các căn hộ tái định cư được trích từ 30% số căn hộ bán ra bên ngoài của các chủ đầu tư.

Việc cần bây giờ là sự "đánh đổi" của các chủ đầu tư, xây dựng những khu nhà ở xã hội để có những mảnh đất "vàng, bạc" tại nơi xây dựng đó.

nếu cho CĐT lựa chọn hình thức đầu tư thì hơi khó để họ đánh đổi. Với vai trò quản lý vĩ mô, nhà nước đã quy định đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đầu tư có điều kiện. Vì vậy nhà nước mới bắt các nhà đầu tư khu đô thị phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội (đây là 1 điều kiện mới phát sinh).
đây chính là việc nhà nước thực hiện cái khẩu hiệu mà mọi người đi đâu cũng nhìn thấy: ..." xã hội công bằng, dân chủ, văn minh,...". Người thu nhập thấp cũng phải được tiếp cận các dịch vụ công cộng một cách bình đẳng. tuy nhiên việc tiếp cận các dịch vụ này có công bằng, bình đẳng hay không thì phải xét lại.
Không chỉ vấn đề xây nhà ở cho người có thu nhập thấp, vấn đề đầu tư công trình xã hội hóa hiện nay cũng phải xét lại. Nếu người thu nhập thấp ở khu đô thị mới thì việc tiếp cận dịch vụ công cộng sẽ không bao giờ bình đẳng cả.
Xu hướng hiện nay, người giàu ở trung tâm thành phố thì cho con cái ra học ngoại thành ở các trường trong khu đô thị mới với giá dịch vụ cao ngất ngưởng=D>. người thu nập thấp muốn có giá rẻ thì cố mà chạy cho con học trong nội thành(

 

[khatvongbinhyen]

nhà cho thu nhập thấp

Theo tôi, làm nhà thu nhập thấp thì vấn đề nào nhà đầu tư cũng có lợi nhưng vấn đề là lợi vừa phải, nhưng các nhà đi "đánh" dự án thì cái đầu "sạn" ko chứ ko đơn giản là việc lợi nhuận trước mắt mà người thường nghĩ đâu, đôi khi tầm nhìn còn tới đời cháu chắt mới có lợi nhưng vẫn làm,và nó có ảnh hưởng cũng như PR cho các dự án khác...