Hỏi về phương pháp lập TMĐT theo thiết kế cơ sở?

[hoangquyenvb]

Mình mới tham gia vào lĩnh vực lập TMĐT, có vấn đề này nan giải quá mong các bạn, các anh chị có kinh nghiệm giải đáp giùm: Khi lập tổng mức đầu tư, nếu chỉ dựa vào suất VĐT theo suât vốn/m2 sàn của nhà nước ban hành thì đơn giản không có gì phải bàn, nhưng làm như thế thì tổng quan quá, nhiều chủ đầu tư yêu cầu phải làm cụ thể hơn, tức là phải tính toán cho từng phần cụ thể như: chi phí xây dựng tầng hầm, phần thân, phần hoàn thiện....thì đơn giá của các hạng mục đó được tính ntn?e tham khảo nhiều file tính TMĐT rồi, nhưng phần đơn giá tạm tính họ chỉ điền vào mà không có chú giải là lấy ở đâu ra, e mới vào nghề nên kinh nghiệm còn non kém, các bạn, các anh chị ai biết thì chỉ giáo giùm nha. Cám ơn mọi người nhiều!!!

 

[levinhxd]

Hiện nay để tính TMĐT người ta dùng 2 phương pháp phổ biến:
1, Lập theo suất đầu tư:
Đúng như bạn nói, việc khái toán theo SĐT khá dễ do chỉ việc xác định các chỉ tiêu về m2 sàn XD hay công suất, rồi điều chỉnh các hệ số cho phù hợp, xác định các chi phí khác cho phù hợp với dự án là được. Khi lập dự án theo kiểu này các bạn chú ý:
- Chú ý việc xác định m2 sàn xây dựng không bao gồm m2 sàn tầng hầm
- Có tầng hầm thì điều chỉnh thêm hệ hệ số theo quy định
- Diện tích XD tầng hầm to hơn diện tích XD nổi thì phải điều chỉnh hệ số phù hợp
- SĐT đã bao gồm VAT
- SĐT chưa bao gồm các chi phí như hạ tầng ngoài nhà, ngoại thất ngoài công trình, các chi phí xử lý nền móng đặc biệt
- SĐT chưa tính đến Chi phí đền bù giải phóng MB
- SDDT chưa tính đến chi phí lãi vay trong thời gian XD, đánh giá tác động môi trường, thuê tư vấn nước ngoài (nếu có), chi phí kiểm định và chứng nhận sự phù hợp CL, chưa có cp đo lún vv....
- Nên điều chỉnh SĐT phù hợp với thời điểm lập dự toán bằng các hệ số như CPI hay Chỉ số giá XD
vvv...

2, Lập theo thiết kế cơ sở:
- Tính KL thiết kế cơ sở (bóc tách từ BV thiết kế cơ so
- Lấy KL thiết kế cơ sở nhân với Đơn giá Tổng hợp ->> Xác định được Gxd và Gtb
- Tính các khoản CP khác như: Gqlda, Gtv, Gk, Gdp (theo GXd và GTB hoặc tạm tính)
- Tính Ggpmb theo quy định, chú ý thêm tiền sử dụng đất hoặc cách đối trừ giữa đền bù và tiền sử dụng đất cho phù hợp
- Chú ý Đơn giá tổng hợp vẫn phải xác định từ Đơn giá chi tiết tại thời điểm lập TMĐT, xác định đơn giá chi tiết bằng phần mềm Dự toán hoặc Dự thầu. Trường hợp cần thiết Đơn giá tổng hợp có thể lấy theo công trình tương tự hoặc bốc thuốc nhưng cần có căn cứ hợp lý

 

[trinh.le]

Theo em thì cách lập theo suất vốn đầu tư hay là theo 1 công trình tương tự là nhiều nhất, mà trong quá trình lập TMĐT thì đã có thiết kế cơ sở chưa nhĩ...?

 

[haophuong80]

Theo em thì cách lập theo suất vốn đầu tư hay là theo 1 công trình tương tự là nhiều nhất, mà trong quá trình lập TMĐT thì đã có thiết kế cơ sở chưa nhĩ...?

Đó cũng là một ý kiến hay! Chắc một điều trong quá trình lập TMĐT thì cũng lập thiết kế cơ sở.
Nếu không thì xin ý kiến các cơ quan chuyên môn hoặc xin đấu nối, ... lấy đâu ra hồ sơ cho họ xem nhỉ?

 

[hoangphuhanh]

em chào các bác. em mới lần đầu tiên lập dự án đầu tư xây dựng sếp giao em lập tổng mức đầu tư em chưa biết làm thế nào. các bác nào có file mẫu chia sẻ em với ạ. em làm về công trình trụ sở làm việc cơ quan nhà nước ạ,
em cảm ơn các bác. Email của em là : hoangphuhanhgtvt@gmail.com

 

[nguyentheanh]

Theo hướng dẫn tại khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều 5 của Nghị định số 68/2019/NĐ-CP của chính phủ:

2. Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo các phương pháp sau:

a) Phương pháp xác định khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở, kế hoạch thực hiện dự án, tổ chức biện pháp thi công định hướng, các yêu cầu cần thiết khác của dự án và hệ thống định mức, đơn giá xây dựng, các chế độ, chính sách liên quan;

b) Phương pháp xác định từ dữ liệu về chi phí các công trình tương tự;

c) Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình;

d) Phương pháp kết hợp các phương pháp nêu tại điểm a, b, c khoản này.

3. Các phương pháp quy định tại điểm b, c khoản này chỉ sử dụng đối với công trình xây dựng phổ biến.

4. Dự án thực hiện theo phương thức hợp đồng để thực hiện các công việc thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (viết tắt là EPC); thiết kế và thi công xây dựng công trình (viết tắt là EC); thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là EP) thì tổng mức đầu tư phải được xác định trên cơ sở phương pháp nêu tại điểm a khoản 2 Điều này kết hợp với phương pháp khác.

5. Chi tiết các phương pháp xác định Tổng mức đầu tư thực hiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

​

Các bạn mới làm công việc lập Tổng mức đầu tư tham khảo video sau nhé:​

​

 

[nguyentheanh]

Thực hiện khoản 5 Điều 5 của Nghị định số 68/2019/NĐ-CP nói trên, Bộ Xây dựng hướng dẫn tại Thông tư số 09/2019/TT-BXD như sau:
Điều 5. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng
1. Tổng mức đầu tư xây dựng được lập trên cơ sở nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm: thiết kế cơ sở, thuyết minh thiết kế cơ sở, quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng, giải pháp công nghệ và kỹ thuật, thiết bị; giải pháp về kiến trúc, kết cấu chính của công trình; giải pháp về xây dựng và vật liệu chủ yếu, điều kiện thi công công trình của dự án; kế hoạch thực hiện dự án và các yêu cầu cần thiết khác phù hợp với nội dung báo cáo nghiên cửu khả thi đầu tư xây dựng.

2. Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo một trong các phương pháp quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 68/2019/NĐ-CP, cụ thể như sau:

a) Xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở, kế hoạch thực hiện dự án, biện pháp tổ chức thi công định hướng, điều kiện thực tiễn thực hiện dự án, các yêu cầu cần thiết khác của dự án và hệ thống định mức, đơn giá xây dựng, các chế độ, chính sách liên quan.

b) Xác định từ dữ liệu chi phí các công trình tương tự.

c) Xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình.

d) Kết hợp các phương pháp quy định tại điểm a, b, c khoản này.

3. Các phương pháp quy định tại điểm b, c khoản 2 Điều này chỉ sử dụng đối với công trình xây dựng phổ biến.

4. Một số khoản mục chi phí thuộc nội dung chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác của dự án nếu chưa có quy định hoặc chưa có cơ sở tính toán được tại thời điểm lập tổng mức đầu tư xây dựng thì được bổ sung và dự tính để đưa vào tổng mức đầu tư xây dựng.

5. Đối với các dự án thực hiện theo hình thức hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (viết tắt là EPC); thiết kế và thi công xây dựng công trình (viết tắt là EC); thiết kế và cung cấp thiết bị (viết tắt là EP) thì chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trong tổng mức đầu tư xây dựng phải được xác định trên cơ sở phương pháp nêu tại điểm a khoản 2 Điều này là chủ yếu và kết hợp với phương pháp khác.

6. Chi tiết các phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng được hướng dẫn tại mục 2 Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư này (thông tư số 09/2019/TT-BXD).