Menu
Diễn đàn
Bài viết mới
Có gì mới?
Bài viết mới
Hoạt động mới nhất
Phần mềm
Quản lý chất lượng GXD
Dự toán GXD
Dự thầu GXD
Quyết toán GXD
Đăng ký học
Quản lý dự án
Học dự toán
Tra cứu định mức online
Hồ sơ chất lượng
Tư liệu Quản lý dự án
Lập dự án đầu tư
Thanh quyết toán
Đấu thầu và lựa chọn nhà thầu
Đăng nhập
Đăng ký
Có gì mới?
Bài viết mới
Menu
Đăng nhập
Đăng ký
Diễn đàn
HỌC VIỆN GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO GXD
Khóa học Lập và phân tích Hiệu quả dự án
Lập và phân tích hiệu quả đầu tư dự án xây dựng chung cư cao tầng
JavaScript is disabled. For a better experience, please enable JavaScript in your browser before proceeding.
You are using an out of date browser. It may not display this or other websites correctly.
You should upgrade or use an
alternative browser
.
Trả lời vào chủ đề
Nội dung
<blockquote data-quote="dohuukhoa_hateco" data-source="post: 112769" data-attributes="member: 9503"><p>Gửi bác TA và các anh em,</p><p>Thế mới biết khi bắt tay vào làm dự án thì mọi việc không hề đơn giản. Nhiều khi anh em chúng ta phải tư vấn cho CĐT những phương án để họ có thể có được quyết định đầu tư sáng suốt nhất. Tuy nhiên, có một số thông tin ban đầu (gọi là tiên đề) mà bắt buộc phải có để có cơ sở đưa ra các phương án đó là:</p><p>- Mảnh đất xây dựng là đất sử dụng lâu dài hay đất thuê có thời hạn (50 năm, 99 năm or khác)? => <strong>Cái này quan trọng lắm.</strong></p><p>- Đất đã có sổ đỏ chưa? Đất sạch hay đất còn phải GPMB, chi phí để có đất sạch là bao nhiêu, nội dung GPMB gồm những công việc gì => <strong>giá đất và chi phí GPMB ảnh hưởng rất lớn tới TMĐT</strong>.</p><p>- Việc xác định số tầng cao phải phù hợp với quy hoạch chi tiết khu vực, thỏa mãn độ cao không tĩnh khống chế => không biết chiều cao 21 tầng này đã có cơ sở chưa?</p><p>- Vốn tự có của chủ đầu tư là bao nhiêu? không thể tùy tiện đặt ra một tỷ lệ vì với thời điểm này huy động khách hàng thì không được mà vay vốn NH cũng ko được đâu => Phương án sẽ dễ dàng trở thành <strong>không khả thi</strong></p><p>- Mức hoàn thiện của công trình => vì nó ảnh hưởng tới giá bán nhà, giá cho thuê văn phòng. Theo em biết thì khu Lê văn Lương là khu đất vàng (giá đất tại đây hiện cao ngất ngưởng), chả ai lại đi đầu tư một cái văn phòng hạng xoàng kết hợp với chung cư trung bình và trên trung bình cả, hiệu quả thấp lắm.</p><p>- Chắc chắn phải xây văn phòng ở tầng thấp, chung cư ở tầng cao vì muốn cho mấy ông ngân hàng, salon oto, showroom.. thuê thì phải là những tầng thấp.</p><p>- Phương án kinh doanh: cái này cũng rất rất quan trọng vì nó là ý tưởng của CĐT, nếu CĐT chưa xây dựng được thì tư vấn phải giúp. Có thể đặt ra nhiều bài toán là: Văn phòng xây để cho thuê toàn bộ hoặc bán một nửa (ngay trong quá trình xây dựng để lấy vốn) thuê một nửa hoặc bán đứt toàn bộ các sàn văn phòng. Chung cư xây dựng cho đối tượng nào? thu nhập trung bình, khá hay thu nhập cao?</p><p>- Về vấn đề lãi vay: Lãi vay đưa vào tính toán thời điểm này cộng với bức tranh u ám của thị trường bđs thì chả nhà đầu tư nào có lãi đâu. Việc xác định tỷ lệ lãi vay cần dựa trên mức trung bình lãi vay trong khoảng 3 năm gần đây, tức là tính toán lãi vay trong điều kiện thị trường không có bất ổn.</p><p>- Với tầng hầm: Công trình xác định chỉ có 1 tầng hầm thì tốt nhất là nên làm bán hầm => vừa thi công nhanh lại vừa rẻ (bình thường 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi nhưng với bán hầm thì chỉ khoảng 1,1-1,3 tầng nổi).</p><p>- Về giá bán và giá cho thuê: Căn cứ vào mức độ đầu tư như đã nói ở trên, vị trí căn, vị trí tầng,... cộng với việc tham khảo thông tin từ các báo cáo về thị trường bất động sản hàng quý của các đơn vị như CBRE, Savills hay Hiệp hội bđs ta đưa ra mức giá chứ ko ép buộc giá như bác TA đề xuất đâu. Kinh tế thị trường mà.</p><p>Vài lời mạo muội, nếu có gì sai mong bác TA và anh em chỉ giáo thêm.</p><p>Thanks!</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="dohuukhoa_hateco, post: 112769, member: 9503"] Gửi bác TA và các anh em, Thế mới biết khi bắt tay vào làm dự án thì mọi việc không hề đơn giản. Nhiều khi anh em chúng ta phải tư vấn cho CĐT những phương án để họ có thể có được quyết định đầu tư sáng suốt nhất. Tuy nhiên, có một số thông tin ban đầu (gọi là tiên đề) mà bắt buộc phải có để có cơ sở đưa ra các phương án đó là: - Mảnh đất xây dựng là đất sử dụng lâu dài hay đất thuê có thời hạn (50 năm, 99 năm or khác)? => [B]Cái này quan trọng lắm.[/B] - Đất đã có sổ đỏ chưa? Đất sạch hay đất còn phải GPMB, chi phí để có đất sạch là bao nhiêu, nội dung GPMB gồm những công việc gì => [B]giá đất và chi phí GPMB ảnh hưởng rất lớn tới TMĐT[/B]. - Việc xác định số tầng cao phải phù hợp với quy hoạch chi tiết khu vực, thỏa mãn độ cao không tĩnh khống chế => không biết chiều cao 21 tầng này đã có cơ sở chưa? - Vốn tự có của chủ đầu tư là bao nhiêu? không thể tùy tiện đặt ra một tỷ lệ vì với thời điểm này huy động khách hàng thì không được mà vay vốn NH cũng ko được đâu => Phương án sẽ dễ dàng trở thành [B]không khả thi[/B] - Mức hoàn thiện của công trình => vì nó ảnh hưởng tới giá bán nhà, giá cho thuê văn phòng. Theo em biết thì khu Lê văn Lương là khu đất vàng (giá đất tại đây hiện cao ngất ngưởng), chả ai lại đi đầu tư một cái văn phòng hạng xoàng kết hợp với chung cư trung bình và trên trung bình cả, hiệu quả thấp lắm. - Chắc chắn phải xây văn phòng ở tầng thấp, chung cư ở tầng cao vì muốn cho mấy ông ngân hàng, salon oto, showroom.. thuê thì phải là những tầng thấp. - Phương án kinh doanh: cái này cũng rất rất quan trọng vì nó là ý tưởng của CĐT, nếu CĐT chưa xây dựng được thì tư vấn phải giúp. Có thể đặt ra nhiều bài toán là: Văn phòng xây để cho thuê toàn bộ hoặc bán một nửa (ngay trong quá trình xây dựng để lấy vốn) thuê một nửa hoặc bán đứt toàn bộ các sàn văn phòng. Chung cư xây dựng cho đối tượng nào? thu nhập trung bình, khá hay thu nhập cao? - Về vấn đề lãi vay: Lãi vay đưa vào tính toán thời điểm này cộng với bức tranh u ám của thị trường bđs thì chả nhà đầu tư nào có lãi đâu. Việc xác định tỷ lệ lãi vay cần dựa trên mức trung bình lãi vay trong khoảng 3 năm gần đây, tức là tính toán lãi vay trong điều kiện thị trường không có bất ổn. - Với tầng hầm: Công trình xác định chỉ có 1 tầng hầm thì tốt nhất là nên làm bán hầm => vừa thi công nhanh lại vừa rẻ (bình thường 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi nhưng với bán hầm thì chỉ khoảng 1,1-1,3 tầng nổi). - Về giá bán và giá cho thuê: Căn cứ vào mức độ đầu tư như đã nói ở trên, vị trí căn, vị trí tầng,... cộng với việc tham khảo thông tin từ các báo cáo về thị trường bất động sản hàng quý của các đơn vị như CBRE, Savills hay Hiệp hội bđs ta đưa ra mức giá chứ ko ép buộc giá như bác TA đề xuất đâu. Kinh tế thị trường mà. Vài lời mạo muội, nếu có gì sai mong bác TA và anh em chỉ giáo thêm. Thanks! [/QUOTE]
Tên
Mã xác nhận
Câu hỏi chống vào diễn đàn viết linh tinh: Bàn cờ vua có bao nhiêu ô? (Đáp án là: 64)
Gửi trả lời
Diễn đàn
HỌC VIỆN GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO GXD
Khóa học Lập và phân tích Hiệu quả dự án
Lập và phân tích hiệu quả đầu tư dự án xây dựng chung cư cao tầng
Chào Khách. Để tải bộ cài phần mềm GXD
mời bạn kích vào đây
Top