lưu ý quy định về thuế TNDN, khấu hao TSCĐ trong việc PT hiệu quả DA

[naat]

mình đã xem một số file mẫu về phân tích hiệu quả dự án, nhất là các dự án hỗn hợp (nhà ở để bán, cho thuê văn phòng,..) tuy nhiên có một số vấn đề mình thấy cần trao đổi :
1. Quy định về thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BDS: tại thông tư 130/2008/TT-BTC có quy định:
- "Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có)."
trong đó: "Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản."
và "a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản."
"Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng.
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà đã xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí.
- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 2% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm."
nếu theo quy định này, với các DA tiến hành qua nhiều năm, mỗi năm lại có khoản thu từ khách hàng thì các khoản thuế hàng năm mới chỉ là tạm nộp.
đồng thời: "Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa. "
như vậy việc tính toán hiệu quả các bạn hoàn toàn có thể đưa về cuối kỳ đầu tư để phân tích lỗ lãi mà không làm ảnh hưởng đến dòng tiền, bởi vì lúc này mới quyết toán thuế TNDN.
Còn nếu các bạn muốn phân tích theo hàng năm thì có thể làm theo 2 cách:
+một là cộng dồn dòng chi phí đến lúc có doanh thu để xác định thuế TN từng kỳ, nếu lỗ thì chuyển khoản lỗ sang năm sau.
+ Hai là tính thuế TNDN là 2% doanh thu nộp từng kỳ, tại kỳ cuối cùng lấy (tổng doanh thu- tổng CP)x 25%-tổng thuế TNDN tạm nộp từng kỳ.

 

[naat]

quy định thuế TNDN

tại một số forum của diễn đàn mọi người thỉnh thoảng có tranh luận về việc hạch toán kinh doanh của DN khi đầu tư KD BDS vào việc hạch toán hàng năm chung, tuy nhiên theo quy định:
"Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp."
Đồng thời mình có tham khảo trưởng phòng TCKT công ty thì được biết, các khoản thu chi của DA KD BDS phải hạch toán riêng, chờ quyết toán toàn bộ công trình lúc này mới xác định thuế. Như vậy việc phân tích DA và tính toán thuế hoàn toàn có thể tính riêng cho từng DA.
Đối với DA hỗn hợp thì ngoài phần bán nhà thường có phần diện tích KD dịch vụ, theo quy định: "Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác."
Tức là lúc này cần phải phân bổ chi phí đầu tư để xác định giá thành kinh doanh theo công thức:
"Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng
= Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng
______________________________
Tổng diện tích đất được giao làm dự án
(trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của
pháp luật về đất đai).

x Diện tích đất đã chuyển nhượng"
Đối với phần không chuyển nhượng mà giữ lại KD thì phải phân bổ như trên và lúc này TSCĐ để khấu hao chỉ là phần không chuyển nhượng này thôi chứ không phải là toàn bộ TMĐT của dự án. Nhiều DA đối khi tư vấn lập bảng phân tích dòng tiền đem cả DT đã bán để khấu hao là không đúng

 

[naat]

quy định về khấu hao

trích điều 9 thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn khấu hao
"1. Tất cả TSCĐ hiện có của doanh nghiệp đều phải trích khấu hao, trừ những TSCĐ sau đây:
- TSCĐ đã khấu hao hết giá trị nhưng vẫn đang sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
- TSCĐ chưa khấu hao hết bị mất.
- TSCĐ khác do doanh nghiệp quản lý mà không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp (trừ TSCĐ thuê tài chính).
- TSCĐ không được quản lý, theo dõi, hạch toán trong sổ sách kế toán của doanh nghiệp.- TSCĐ sử dụng trong các hoạt động phúc lợi phục vụ người lao động của doanh nghiệp (trừ các TSCĐ phục vụ cho người lao động làm việc tại doanh nghiệp như: nhà nghỉ giữa ca, nhà ăn giữa ca, nhà thay quần áo, nhà vệ sinh, bể chứa nước sạch, nhà để xe, phòng hoặc trạm y tế để khám chữa bệnh, xe đưa đón người lao động, cơ sở đào tạo, dạy nghề, nhà ở cho người lao động do doanh nghiệp đầu tư xây dựng).
- TSCĐ là nhà và đất ở trong trường hợp mua lại nhà và đất ở đã được nhà nước cấp quyền sử dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất không phải tính khấu hao.
- TSCĐ từ nguồn viện trợ không hoàn lại sau khi được cơ quan có thẩm quyền bàn giao cho doanh nghiệp để phục vụ công tác nghiên cứu khoa học.
- TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất."
- Việc tính khấu hao là chỉ tính đối với TSCĐ thuộc sở hữu của DN, trong trường hợp đầu tư nhà để bán thì giá trị đầu tư đã phân bổ vào giá thành bán nhà rồi nên không thể trích khấu hao. chỉ phần diện tích đem KD cho thuê mới tính khấu hao
quy định khấu hao đối với giá trị quyền sử dụng đất
"- Trường hợp doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng đất: nguyên giá TSCĐ là quyền sử dụng đất được giao được xác định là toàn bộ khoản tiền chi ra để có quyền sử dụng đất hợp pháp cộng (+) các chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, lệ phí trước bạ (không bao gồm các chi phí chi ra để xây dựng các công trình trên đất); hoặc là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn.
- Trường hợp doanh nghiệp thuê đất thì tiền thuê đất được tính vào chi phí kinh doanh, không ghi nhận là TSCĐ vô hình. Cụ thể:
+ Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì được phân bổ dần vào chi phí kinh doanh theo số năm thuê đất.
+ Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ tương ứng số tiền thuê đất trả hàng năm."
Trên đây là một số ý kiến của mình khi lập và phân tích hiệu quả DA, gửi kèm theo là các VB pháp lý, mong mọi người có ý kiến thêm!

 

[Đỗ Khắc Bình]

Về phân bổ chi phí doanh nghiệp trong thuế TNDN

Chào bác naat:

Bác cho em hỏi với vì đọc thông tư 130 không quy định rõ ràng. Bác là người có kinh nghiệm thì chỉ bảo cho em với.

1. Trong thông tư không nói rõ chi phí nào là trực tiếp, chi phí nào là để phân bổ. Giả sử 1 dự án có 2 giai đoạn hoàn thành thì khi giai đoạn 1 hoàn thành, những chi phí liên quan đến làm đường nội bộ trong khu vực giai đoạn 1, cây xanh trong khu vực giai đoạn 1...thì là chi phí trực tiếp tính vào giai đoạn 1 hay phân bổ chung cho toàn dự án?

2. Về công thức phân bổ của Thông tư, không hiểu mẫu số trừ đi phần diện tích công cộng là như thế nào (em tìm mãi văn bản nào mà không biết). Giả sử dự án có diện tích 100ha, 30ha là xây dựng nhà vườn, 40ha xây dựng chung cư, 20ha dùng cho giao thông và cây xanh, 5ha dùng xây dựng trường học, 5ha dùng cho xây dựng khu giải trí....thì khu vực công cộng ở đây là như thế nào?

Cảm ơn bác

 

[hungvina16]

1. Trong thông tư không nói rõ chi phí nào là trực tiếp, chi phí nào là để phân bổ. Giả sử 1 dự án có 2 giai đoạn hoàn thành thì khi giai đoạn 1 hoàn thành, những chi phí liên quan đến làm đường nội bộ trong khu vực giai đoạn 1, cây xanh trong khu vực giai đoạn 1...thì là chi phí trực tiếp tính vào giai đoạn 1 hay phân bổ chung cho toàn dự án?
2. Về công thức phân bổ của Thông tư, không hiểu mẫu số trừ đi phần diện tích công cộng là như thế nào (em tìm mãi văn bản nào mà không biết). Giả sử dự án có diện tích 100ha, 30ha là xây dựng nhà vườn, 40ha xây dựng chung cư, 20ha dùng cho giao thông và cây xanh, 5ha dùng xây dựng trường học, 5ha dùng cho xây dựng khu giải trí....thì khu vực công cộng ở đây là như thế nào?
Cảm ơn bác

Theo mình thì :
Vấn đề thứ nhất, theo thông tư 130 của Bộ tài chính:

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài từ trên 01 năm đến 05 năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên. Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp được điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng tạm phân bổ cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

Vấn đề thứ hai, theo thông tư 06/2007 của Bộ Tài nguyên môi trường:

V. Việc xác định diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng quy định tại Điều 20
1.Diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP bao gồm:
1.1. Đất làm đường giao thông mà đường giao thông đó kết nối với hệ thống giao thông công cộng và không bị ngăn cách bằng gác chắn hoặc bất cứ hình thức gì để hạn chế việc đi lại trong phạm vi công trình, dự án đầu tư;
1.2. Đất sử dụng làm công viên, khu vui chơi giải trí, cơ sở giáo dục, đào tạo, y tế, văn hoá, thể dục thể thao hoặc dưới các hình thức khác nhưng không nhằm mục đích kinh doanh và được sử dụng chung cho mọi người trong và ngoài khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
2. Đất sử dụng trong hàng rào hoặc các hình thức ngăn cách khác của khu chung cư, khu nhà biệt thự, khu nhà liên kế, trung tâm thương mại, khu du lịch thì không được xác định là đất sử dụng cho mục đích công cộng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.