Nếu đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được cấp giấy phép xây dựng không

DutoanGXD · 4/12/13

Có người dân tới một cửa Sở Xây dựng hỏi:
Theo Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Như vậy theo các quyền của người sử dụng đất nêu trên, trường hợp khi đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì người sử dụng đất có được quyền lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng công trình không? Xin mời các thành viên diễn đàn trao đổi thảo luận./.

naat · 4/12/13

pth911 nói:
Có người dân tới một cửa Sở Xây dựng hỏi:
Theo Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:
Như vậy theo các quyền của người sử dụng đất nêu trên, trường hợp khi đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì người sử dụng đất có được quyền lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng công trình không? Xin mời các thành viên diễn đàn trao đổi thảo luận./.

việc quản lý hồ sơ đất đai và quản lý trật tự xây dựng là 2 việc khác nhau. Luật XD chỉ yêu cầu có quyền sử dụng đất chứ không quy định là đất không được thế chấp.
Thực tế: các CĐT dự án thường mang cả dự án đi thế chấp vay vốn, vẫn được cấp phép xây dựng, thậm chí vẫn kinh doanh dự án bình thường.
Vì vậy nếu câu hỏi có đặt ra là 1 bất động sản thế chấp có được tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản nữa không thì mới phải bàn tính pháp lý của nó, chứ không liên quan đến việc cấp phép XD

Trích Luật XD Điều 63. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
1. Tuỳ theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu sau đây:
a) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

DutoanGXD · 4/12/13

naat nói:
Trích Luật XD Điều 63. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
1. Tuỳ theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu sau đây:
a) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

pth911 nói:
Trích Điều 8, Nghị định số 64/2012/NĐ-CP:
Điều 8. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Chủ đầu tư nộp trực tiếp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu đối với từng trường hợp, từng loại công trình).
2. Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu công trình, nhà ở, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo; giấy uỷ quyền, đối với trường hợp được chủ sở hữu công trình uỷ quyền thực hiện sửa chữa, cải tạo; quyết định cho phép đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với công trình ngầm đô thị; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
...

Theo các nội dung trên điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng công trình cần phải có "Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Tuy nhiên, trong bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện việc thế chấp tại ngân hàng (chưa được xóa thế chấp), có nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vẫn thuộc ngân hàng quản lý; như vậy người đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được sử dụng bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xin giấy phép xây dựng trên đất đã thế chấp hay không, nếu được thì quy định ở văn bản pháp luật nào?; Mời các thành viên trao đổi làm rõ thêm.

naat · 4/12/13

pth911 nói:
Theo các nội dung trên điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng công trình cần phải có "Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Tuy nhiên, trong bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện việc thế chấp tại ngân hàng (chưa được xóa thế chấp), có nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vẫn thuộc ngân hàng quản lý; như vậy người đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được sử dụng bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xin giấy phép xây dựng trên đất đã thế chấp hay không, nếu được thì quy định ở văn bản pháp luật nào?; Mời các thành viên trao đổi làm rõ thêm.

Bản chất cầm cố, thế chấp là không thay đổi quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản. Do vậy nếu hiểu ngân hàng quản lý là sai, ngân hàng không quản lý gì cả, nó chỉ được định giá để làm tài sản đảm bảo cho giá trị cầm cố. Câu hỏi nếu được quy định ở văn bản nào không phù hợp, phải hỏi là nếu không thì quy định ở văn bản nào. Mọi người dân được quyền làm những gì pháp luật không cấm
Còn hồ sơ xin phép xây dựng không nói là nếu đem GCNQSD đất đi thế chấp thì không được cấp phép
Bác có thể xem lại VD của em, toàn bộ dự án em đang làm, không có dự án nào không thế chấp, không những được cấp phép mà em còn mua bán, kinh doanh dự án bình thường (trước khi làm sổ đỏ cho khách thì em mới phải đi giải chấp tại ngân hàng), còn nếu bác bảo không thì chắc chắn sẽ bị kiện bởi toàn ngành đầu tư bất động sản đấy

naat · 4/12/13

Trích Bộ Luật dân sự
Điều 342. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản
Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
Việc không chuyển giao tài sản là để giải thích cho việc không phải ngân hàng quản lý đất, ngân hàng chỉ quản lý giấy tờ thế chấp
Việc được đầu tư để làm tăng giá trị cho phép chủ sử dụng đất được quyền tiếp tục đầu tư vào đất trong đó có quyền được cấp phép xây dựng

DutoanGXD · 4/12/13

naat nói:
Bản chất cầm cố, thế chấp là không thay đổi quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản. Do vậy nếu hiểu ngân hàng quản lý là sai, ngân hàng không quản lý gì cả, nó chỉ được định giá để làm tài sản đảm bảo cho giá trị cầm cố. Câu hỏi nếu được quy định ở văn bản nào không phù hợp, phải hỏi là nếu không thì quy định ở văn bản nào. Mọi người dân được quyền làm những gì pháp luật không cấm
Còn hồ sơ xin phép xây dựng không nói là nếu đem GCNQSD đất đi thế chấp thì không được cấp phép
Bác có thể xem lại VD của em, toàn bộ dự án em đang làm, không có dự án nào không thế chấp, không những được cấp phép mà em còn mua bán, kinh doanh dự án bình thường (trước khi làm sổ đỏ cho khách thì em mới phải đi giải chấp tại ngân hàng), còn nếu bác bảo không thì chắc chắn sẽ bị kiện bởi toàn ngành đầu tư bất động sản đấy

naat nói:
Trích Bộ Luật dân sự
Điều 342. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản
Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
Việc không chuyển giao tài sản là để giải thích cho việc không phải ngân hàng quản lý đất, ngân hàng chỉ quản lý giấy tờ thế chấp
Việc được đầu tư để làm tăng giá trị cho phép chủ sử dụng đất được quyền tiếp tục đầu tư vào đất trong đó có quyền được cấp phép xây dựng

Nếu em nói bên ngân hàng không quản lý gì cả là chưa chính xác đâu (xem Điều 416 Bộ Luật dân sự). Trường hợp đầu tư (đầu tư xây dựng công trình thì phải xin giấy phép xây dựng) để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp (trường hợp không tăng mà giảm thì sao?) vấn đề này theo anh là việc thỏa thuận của các bên khi thế chấp cầm giữ tài sản trong hợp đồng dân sự, do đó cần phải làm rõ, quy định cụ thể trong hợp đồng, nếu chưa thì phải điều chỉnh hợp đồng trước khi thực hiện việc đầu tư.

Xin mời các thành viên trao đổi thêm./.

naat · 5/12/13

pth911 nói:
Nếu em nói bên ngân hàng không quản lý gì cả là chưa chính xác đâu (xem Điều 416 Bộ Luật dân sự). Trường hợp đầu tư (đầu tư xây dựng công trình thì phải xin giấy phép xây dựng) để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp (trường hợp không tăng mà giảm thì sao?) vấn đề này theo anh là việc thỏa thuận của các bên khi thế chấp cầm giữ tài sản trong hợp đồng dân sự, do đó cần phải làm rõ, quy định cụ thể trong hợp đồng, nếu chưa thì phải điều chỉnh hợp đồng trước khi thực hiện việc đầu tư.

Xin mời các thành viên trao đổi thêm./.

anh trích dẫn điều 416 Bộ Luật dân sự là không phù hợp với việc thế chấp theo đúng định nghĩa điều 342
1. Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang chiếm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được cầm giữ tài sản khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng theo thỏa thuận.
Thứ nhất: việc thế chấp vẫn đang trong giai đoạn thực hiện của hợp đồng thế chấp, chưa có cơ sở nào kết luận cho việc bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng theo thỏa thuận.
Thứ 2, nếu trường hợp giảm giá trị thì mời anh xem khoản 2 điều 348
Thứ 3, khoản 1 điều 342
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Điều quan trọng nhất, như em đã nói: nếu không được cấp phép thì quy định ở đâu? đừng đánh lạc hướng vấn đề
Luật có 2 dạng: không được làm thì phải quy định cụ thể những gì không được làm
Được làm thì điều kiện kèm theo
Điều kiện để được cấp phép là có quyền sử dụng đất chứ không phải quyền đó đã làm vào việc gì, Luật ghi rất rõ và em đã trích dẫn

DutoanGXD · 5/12/13

pth911 nói:
Trích Điều 8, Nghị định số 64/2012/NĐ-CP:
Điều 8. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Chủ đầu tư nộp trực tiếp 01 bộ hồ sơ cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu đối với từng trường hợp, từng loại công trình).
2. Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu công trình, nhà ở, đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo; giấy uỷ quyền, đối với trường hợp được chủ sở hữu công trình uỷ quyền thực hiện sửa chữa, cải tạo; quyết định cho phép đầu tư xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với công trình ngầm đô thị; quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
....

naat nói:
Trích Bộ Luật dân sự
Điều 342. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản
Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
Việc không chuyển giao tài sản là để giải thích cho việc không phải ngân hàng quản lý đất, ngân hàng chỉ quản lý giấy tờ thế chấp
Việc được đầu tư để làm tăng giá trị cho phép chủ sử dụng đất được quyền tiếp tục đầu tư vào đất trong đó có quyền được cấp phép xây dựng

naat nói:
anh trích dẫn điều 416 Bộ Luật dân sự là không phù hợp với việc thế chấp theo đúng định nghĩa điều 342
1. Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang chiếm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được cầm giữ tài sản khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng theo thỏa thuận.
Thứ nhất: việc thế chấp vẫn đang trong giai đoạn thực hiện của hợp đồng thế chấp, chưa có cơ sở nào kết luận cho việc bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng theo thỏa thuận.
Thứ 2, nếu trường hợp giảm giá trị thì mời anh xem khoản 2 điều 348
Thứ 3, khoản 1 điều 342
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Điều quan trọng nhất, như em đã nói: nếu không được cấp phép thì quy định ở đâu? đừng đánh lạc hướng vấn đề
Luật có 2 dạng: không được làm thì phải quy định cụ thể những gì không được làm
Được làm thì điều kiện kèm theo
Điều kiện để được cấp phép là có quyền sử dụng đất chứ không phải quyền đó đã làm vào việc gì, Luật ghi rất rõ và em đã trích dẫn

Ok naat! chủ đề này tạm kết thúc ở đây và hướng dẫn cho người dân như sau:
- Căn cứ khoản 2, Điều 349 Bộ luật Dân sự: bên thế chấp tài sản có quyền được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
- Căn cứ khoản 1, Điều 718 Bộ luật Dân sự: bên thế chấp quyền sử dụng đất có quyền được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
- Căn cứ Điều 63 Luật Xây dựng; và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng phải đúng theo quy định tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP.
=> Như vậy: đất đang thế chấp tại ngân hàng, thì người dân vẫn có quyền làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

yenthaptam · 11/9/14

Anh pth911 ơi! Vậy cấp GPXD, chủ sd đất xây xong nhà trên đất. Nếu sau này ngân hàng phát mại (trường hợp bên thế chấp không trả được nợ chẳng hạn), vậy nhà ở trên thửa đất sẽ xảy ra tranh chấp! Vì vậy nên hiện cơ quan em (UBND huyện Mê Linh), vẫn chưa có hướng giải quyết đối với các trường hợp giấy tờ đã thế chấp!

lelumber · 18/11/14

Quan trọng là bạn cần thế chấp bao lâu và thời gian quay vòng vốn có kịp trả nợ thế chấp ko?

naat · 18/11/14

yenthaptam nói:
Anh pth911 ơi! Vậy cấp GPXD, chủ sd đất xây xong nhà trên đất. Nếu sau này ngân hàng phát mại (trường hợp bên thế chấp không trả được nợ chẳng hạn), vậy nhà ở trên thửa đất sẽ xảy ra tranh chấp! Vì vậy nên hiện cơ quan em (UBND huyện Mê Linh), vẫn chưa có hướng giải quyết đối với các trường hợp giấy tờ đã thế chấp!

Tôi xin hỏi tranh chấp là xảy ra giữa CQQLNN với người dân hay tranh chấp giữa người dân với bên nhận thế chấp?
Trọng tài bóng đá có bao giờ sợ cầu thủ 2 bên đánh nhau mà không cho trận đấu diễn ra hay không?
Sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật, lo việc ngay trước mắt thì không lo, lo việc chưa xảy ra thì cơ sở đâu mà làm

Xe Dap Oi · Thứ năm lúc 13:47

Bài này cũ quá nhưng chắc vẫn lôi lên trao đổi chút, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thế chấp cho ngân hàng thì có được cấp phép Xây dựng không...Việc này chắc các bác đọc trong Luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn dưới luật đều nói " Thành phần hồ sơ để cấp phép xây dựng thì chỉ nói giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất " vậy những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì nó nhiều ví dụ như Quyết định giao đất, cho thuê đất cũng là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất "...vv..vv