Quy trình mẫu về thủ tục thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
Quy trình mẫu
Về thủ tục thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới,
dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
I- Cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng
1. Việc cung cấp thông tin về quy hoạch được thực hiện quy định tại Điều 33 của Luật Xây dựng, Điều 41 của Nghị định số 08/2005/NĐ-CP, mục II phần VII của Thông tư số 07/2008/TT-BXD.
Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch- Kiến trúc); Uỷ ban nhân dân cấp huyện; Uỷ ban nhân dân cấp xã là cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng.
Việc cung cấp thông tin quy hoạch được thực hiện bằng các hình thức: Công khai đồ án quy hoạch xây dựng; giải thích quy hoạch xây dựng; cung cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng. Việc công khai quy hoạch xây dựng sau khi được phê duyệt thông qua bản vẽ quy hoạch xây dựng, mô hình, sa bàn; Quy chế quản lý kiến trúc, quy hoạch.
Nội dung thông tin về quy hoạch xây dựng bao gồm: Địa điểm xây dựng; chỉ giới xây dựng; chỉ giới đường đỏ; cốt xây dựng; các thông tin khác liên quan đến quy hoạch xây dựng.
Nội dung của chứng chỉ quy hoạch xây dựng bao gồm: các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, diện tích, toạ độ mốc giới của lô đất, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa, chiều cao tối thiểu; các thông tin về kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường và các quy định khác, thời hạn hiệu lực của chứng chỉ theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
2. Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt:
a) Trường hợp khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt thì cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin về quy hoạch trong thời gian không quá 10 ngày làm việc. Nếu tổ chức, cá nhân có nhu cầu được cấp chứng chỉ quy hoạch thì cơ quan có trách nhiệm cấp chứng chỉ quy hoạch trong thời gian không quá 15 ngày làm việc.
b) Trường hợp khu vực đất dành cho phát triển các dự án chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt thì cơ quan có trách nhiệm cung cấp các thông tin về quy hoạch để nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc lập bản vẽ tổng mặt bằng; tỷ lệ quy hoạch chi tiết xây dựng tuỳ thuộc vào quy mô diện tích đất dành cho dự án. Thời gian cung cấp các chỉ tiêu về quy hoạch không quá 10 ngày làm việc.
c) Trường hợp dự án xây dựng trong các khu vực dân cư cũ chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin quy hoạch 1/2000 và cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch theo Quy chuẩn mới (Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD) để chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc tổng mặt bằng theo hướng dẫn tại Thông tư số 07/2008/TT-BXD. Thời gian cung cấp thông tin và các chỉ tiêu về quy hoạch không quá 10 ngày làm việc.
d) Trường hợp dự án không có trong quy hoạch hoặc không phù hợp quy hoạch được phê duyệt thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận để bổ sung vào quy hoạch, Sở Kiến trúc – Quy hoạch (hoặc Sở Xây dựng) có trách nhiệm cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch theo quy chuẩn mới để chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và trình duyệt theo quy định. Thời gian cung cấp các chỉ tiêu về quy hoạch không quá 10 ngày làm việc.
3. Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt thì căn cứ quy hoạch chung xây dựng được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc giao cho nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Tỷ lệ quy hoạch chi tiết xây dựng tuỳ thuộc vào quy mô diện tích đất dành cho dự án. Thời gian Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giao nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 không quá 15 ngày làm việc. Trường hợp khu vực có nhiều dự án thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần giao cho tổ chức tư vấn lập quy hoạch để bảo đảm đồng bộ về hạ tầng chung của toàn khu vực.
II- Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000):
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo phân cấp có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 hoặc có thể giao cho nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.
Cơ quan thẩm định quy hoạch khi tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ trong thời hạn 5 ngày làm việc và trả lời về sự đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan thẩm định có trách nhiệm giải thích, hướng dẫn bổ sung hồ sơ theo đúng quy định. Việc yêu cầu bổ sung hồ sơ chỉ được thực hiện 1 lần.
Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 không quá 45 ngày làm việc.
III- Giao chủ đầu tư
Việc giao chủ đầu tư dự án được thực hiện sau khi có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ đầu tư thông qua hình thức chỉ định hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
1. Chỉ định chủ đầu tư khi nhà đầu tư có “Hồ sơ Đề xuất dự án”.
Căn cứ các thông tin quy hoạch và nhu cầu đầu tư, nhà đầu tư lập “Hồ sơ Đề xuất dự án” gửi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét giao chủ đầu tư. “Hồ sơ Đề xuất dự án” bao gồm các tài liệu: Văn bản xin làm chủ đầu tư; giới thiệu năng lực của nhà đầu tư; đề xuất dự án gồm: mục tiêu dự án, vị trí và diện tích chiếm đất của dự án, quy mô, công suất, nguồn vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án; đề xuất về cơ chế quản lý và ưu đãi (nếu có). Trong thời gian 30 ngày làm việc, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương và giao chủ đầu tư nếu đề xuất của nhà đầu tư phù hợp với quy hoạch hoặc chủ trương phát triển của địa phương.
Trường hợp đồng thời có nhiều nhà đầu tư quan tâm và có đề xuất dự án tại một địa điểm thì giao cho nhà đầu tư đã thực hiện lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc nhà đầu tư có năng lực, uy tín cao và có đề xuất dự án tốt nhất.
2. Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư khi địa phương đã chuẩn bị đầy đủ các điều kiện theo quy định tại điểm 2.1.1 mục II của Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện Quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, trường hợp sau 6 tháng kể từ khi quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 được duyệt mà địa phương vẫn chưa chuẩn bị đủ các điều kiện theo quy định để tổ chức đấu thầu thì thực hiện việc chỉ định chủ đầu tư theo quy định tại điểm 1 mục này.
IV- Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
1. Chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và cơ chế quản lý, ưu đãi (nếu có).
3. Cơ quan thẩm định quy hoạch khi tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ trong thời hạn 5 ngày làm việc và trả lời cho chủ đầu tư về sự đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cơ quan thẩm định có trách nhiệm giải thích, hướng dẫn chủ đầu tư để bổ sung hồ sơ theo đúng quy định.Việc yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ chỉ được thực hiện 1 lần.
4. Việc thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thay thế cho việc thẩm định thiết kế cơ sở của các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Cơ quan có thẩm quyền khi thẩm định quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy, quốc phòng, hạ tầng kỹ thuật và các cơ quan có liên quan thay cho việc chủ đầu tư phải trực tiếp đi xin thoả thuận của nhiều cơ quan nhà nước như: thẩm định, phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy, thoả thuận về chiều cao công trình, các thoả thuận cung cấp, đấu nối các dịch vụ điện, nước, thông tin...
Thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 không quá 30 ngày làm việc.
V- Lập, thẩm định, phê duyệt dự án
Chủ đầu tư tự tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án theo đúng các quy định của pháp luật.
VI - Giao đất, cho thuê đất
Việc giao đất, cho thuê đất để làm dự án được thực hiện sau khi giao chủ đầu tư và có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án được phê duyệt.
Thời gian thực hiện việc giao đất không quá 30 ngày làm việc.
VII - Bồi thường, Giải phóng mặt bằng:
Chủ đầu tư được phép tiến hành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng ngay sau khi được giao làm chủ đầu tư dự án và có quyền sử dụng đất. Tuỳ từng dự án cụ thể, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng có thể được thực hiện theo nhiều giai đoạn và hình thức cuốn chiếu.
VIII - thiết kế, khởi công, động thổ
1. Trong quá trình làm thủ tục về đất đai và giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư đồng thời triển khai việc thiết kế san nền và thiết kế xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án.
2. Việc động thổ, khởi công được thực hiện ngay sau khi chủ đầu tư có quyền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng với nguyên tắc, việc gì có đủ điều kiện thì được khởi công, động thổ, không đợi đủ điều kiện của tất cả các hạng mục hoặc tất cả các công trình của dự án.
Việc san lấp mặt bằng được khởi công ngay sau khi chủ đầu tư có quyền sử dụng đất.
Việc khởi công xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án được tiến hành sau khi có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được duyệt và thiết kế được chủ đầu tư phê duyệt.
(Trích từ dự thảo Quyết định Về việc ban hành Quy trình mẫu về thủ tục thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp của Bộ Xây dựng)
