Thẩm định dự án xây VP cho thuê nói riêng và dự án thu hồi vốn kéo dài nói chung

[bobe]

Mình đang được giao thẩm tra lại một dự án xây văn phòng cho thuê. Trong quá trình tính toán lại các chỉ tiêu, mình nhận thấy rằng NPV và IRR của những dự án có thời gian thu hồi vốn kéo dài không thể hiện đúng hiệu quả kinh tế của dự án. Vì chỉ có nhưng dòng tiền trong những năm đầu hoạt động mới có tác động đáng kể đến NPV của dự án. Mà thường thì tại những năm đầu, dòng tiền chi là lớn (bỏ vốn đầu tư, chi trả vốn vay, lãi vay) trong khi doanh thu của dự án lại không cao và chưa đi vào hoạt động ổn định.
Ở các năm sau, khi doanh thu đi vào ổn định, dự án sinh lợi nhuận trong năm, nhưng vì yếu tố thời gian, càng xuất hiện ở sau giá trị khi quy về thời điểm hiện tại càng nhỏ nên mặc dù con số lợi nhuận ở cuối thời kỳ có thể lớn, nhưng NPV tính chung cho cả dự án thì hầu hết là "<0" do lợi nhuận sau này không bù được chi phí bỏ ra ban đầu.

Ví dụ: 1 dự án có vòng đời là 40 năm. tỉ suất chiết khấu hy vọng là 14%.
Thì ta thấy đc rằng: cứ mỗi 1 tỉ bỏ ra đầu tư ở năm thứ nhất, sau 40 năm nó thành 188 tỉ.
Điều này có nghĩa rằng ở năm thứ 40, cần phải kiếm đc 188 tỉ tiền lợi nhuận mới bù đc cho 1 tỉ chi phí đầu tư ban đầu.

Vậy nếu muốn đánh giá chính xác hiệu quả kinh tế của những dự án loại này thì ta nên căn cứ vào các chỉ tiêu nào ??? :-w Rất mong nhận đc góp ý của các bạn!

 

[bobe]

không có bạn nào quan tâm về vấn đề này nhỉ, mình rất muốn đc cùng với các bạn thảo luận thêm

 

[bobe]

mong ý kiến đóng góp của các bạn

 

[naat]

Mình đang được giao thẩm tra lại một dự án xây văn phòng cho thuê. Trong quá trình tính toán lại các chỉ tiêu, mình nhận thấy rằng NPV và IRR của những dự án có thời gian thu hồi vốn kéo dài không thể hiện đúng hiệu quả kinh tế của dự án. Vì chỉ có nhưng dòng tiền trong những năm đầu hoạt động mới có tác động đáng kể đến NPV của dự án. Mà thường thì tại những năm đầu, dòng tiền chi là lớn (bỏ vốn đầu tư, chi trả vốn vay, lãi vay) trong khi doanh thu của dự án lại không cao và chưa đi vào hoạt động ổn định.
Ở các năm sau, khi doanh thu đi vào ổn định, dự án sinh lợi nhuận trong năm, nhưng vì yếu tố thời gian, càng xuất hiện ở sau giá trị khi quy về thời điểm hiện tại càng nhỏ nên mặc dù con số lợi nhuận ở cuối thời kỳ có thể lớn, nhưng NPV tính chung cho cả dự án thì hầu hết là "<0" do lợi nhuận sau này không bù được chi phí bỏ ra ban đầu.Ví dụ: 1 dự án có vòng đời là 40 năm. tỉ suất chiết khấu hy vọng là 14%.
Thì ta thấy đc rằng: cứ mỗi 1 tỉ bỏ ra đầu tư ở năm thứ nhất, sau 40 năm nó thành 188 tỉ.
Điều này có nghĩa rằng ở năm thứ 40, cần phải kiếm đc 188 tỉ tiền lợi nhuận mới bù đc cho 1 tỉ chi phí đầu tư ban đầu.
Vậy nếu muốn đánh giá chính xác hiệu quả kinh tế của những dự án loại này thì ta nên căn cứ vào các chỉ tiêu nào ??? :-w Rất mong nhận đc góp ý của các bạn!

1. Nếu dự án có NPV<0-> DA không hiệu quả, không nên đầu tư. Tuy nhiên, thực tế số dự án đã đầu tư thì hầu hết đều hiệu quả, do vậy "không thể kết luận là NPV tính cho cả dự án hầu hết <0"
2. Đặt giả thiết, nếu bạn không đầu tư mà đem gửi tiết kiệm với lãi suất là 14%, đến năm 40 bạn cũng sẽ nhận được cả gốc và lãi là 188 tỉ. vậy bài toán hiệu quả kinh tế vẫn thế
3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hiện nay đang áp dụng là kết quả nghiên cứu của nhiều người và đã được công nhận và nếu bạn nghi ngờ tính chính xác của nó thì hãy nghiên cứu các phương pháp khác. Các phương pháp đưa ra đều dựa trên những giả thuyết nhất định vì thế không thể nói có phương pháp tuyệt đối chính xác.

 

[bobe]

Mình ko nghi ngờ về hiệu quả đánh giá bằng phương pháp đánh giá dựa trên các chỉ tiêu NPV và IRR. Việc đưa tiền về giá trị hiện tại để so sánh rất trực quan. Tuy nhiên, quan điểm của mình là việc đưa giá trị dòng tiền sau 40 năm về hiện tại là việc không hề đơn giản, nếu ko muốn nói là quá nhiều rủi ro.

Nhân đây mình cũng muốn hỏi:
1. Hệ số trượt giá có nên lấy bằng chỉ số lạm phát trung bình hàng năm

 

[naat]

Mình ko nghi ngờ về hiệu quả đánh giá bằng phương pháp đánh giá dựa trên các chỉ tiêu NPV và IRR. Việc đưa tiền về giá trị hiện tại để so sánh rất trực quan. Tuy nhiên, quan điểm của mình là việc đưa giá trị dòng tiền sau 40 năm về hiện tại là việc không hề đơn giản, nếu ko muốn nói là quá nhiều rủi ro.

Nhân đây mình cũng muốn hỏi:
1. Hệ số trượt giá có nên lấy bằng chỉ số lạm phát trung bình hàng năm

Đã đầu tư tức là phải chịu rủi ro. còn nếu bạn không muổn rủi ro lớn, hoặc rủi ro đã được bảo hiểm thì bạn nên đem tiền gửi ngân hàng. . Tuy nhiên, những người đầu tư luôn chấp nhận mạo hiểm để đạt lợi nhuận cao.
Còn nếu bạn muốn đánh giá mức độ rủi ro thì bạn có thể đánh giá thêm độ nhạy của dự án

 

[Tuấn Hà]

Kinh nghiệm của mình cho thấy, chẳng ai dùng số 40 năm để tính toán giá trị của 1 dự án vì đúng như bạn nói, rủi ro quá cao. Cứ nói vui là khéo 40 năm nữa, tiền mình và bạn tiêu sẽ ko có ảnh bác Hồ ở đó ).
Thường các dự án đều tính toán đến mức độ thời gian thu hồi vốn. Các dự án hiện thời, t: thời gian thu hồi vốn đều <20, thậm chí <10. Nếu 1 dự án của bạn tính tới 40 năm mà vẫn ko thu hồi được vốn thì nghỉ đi, đừng làm làm gì, trừ khi nó là dự án của Nhà nước liên quan tới các giá trị khác về mặt xã hội, chính trị. Đơn giản như bây giờ cứ chửi ngành điện ầm ầm về thế nọ thế kia. Nhưng khổ nỗi có ai biết, ngành điện đầu tư 5, 10, 15 tỷ cho 1 xã mà tổng số tiền điện thu 1 tháng chưa tới 100 triệu. Làm sao có thể thu hồi vốn sau khi trừ đi giá mua điện sau 20 năm, khi mà khấu hao của lưới điện chỉ có tầm 15 tới 20 năm đã hết. Mọi dự án được học và thực tế đều dùng NPV để tính toán mức độ hiệu quả, và mọi thứ đều có thể qui về NPV cả. Nếu NPV ko hiệu quả thì thôi, có nhiều các khác để kiếm tiền từ số tiền đầu tư cho 1 dự án NPV ko hiệu quả đó ).

 

[bobe]

Đã đầu tư tức là phải chịu rủi ro. còn nếu bạn không muổn rủi ro lớn, hoặc rủi ro đã được bảo hiểm thì bạn nên đem tiền gửi ngân hàng. . Tuy nhiên, những người đầu tư luôn chấp nhận mạo hiểm để đạt lợi nhuận cao.
Còn nếu bạn muốn đánh giá mức độ rủi ro thì bạn có thể đánh giá thêm độ nhạy của dự án

Mình đồng ý với quan điểm của bạn, đã đầu tư là phải chấp nhận rủi ro. Nhưng rủi ro đó phải là rủi ro có kiểm soát và được lường trước.

Kinh nghiệm của mình cho thấy, chẳng ai dùng số 40 năm để tính toán giá trị của 1 dự án vì đúng như bạn nói, rủi ro quá cao. Cứ nói vui là khéo 40 năm nữa, tiền mình và bạn tiêu sẽ ko có ảnh bác Hồ ở đó ).
Thường các dự án đều tính toán đến mức độ thời gian thu hồi vốn. Các dự án hiện thời, t: thời gian thu hồi vốn đều <20, thậm chí <10. Nếu 1 dự án của bạn tính tới 40 năm mà vẫn ko thu hồi được vốn thì nghỉ đi, đừng làm làm gì, trừ khi nó là dự án của Nhà nước liên quan tới các giá trị khác về mặt xã hội, chính trị. Đơn giản như bây giờ cứ chửi ngành điện ầm ầm về thế nọ thế kia. Nhưng khổ nỗi có ai biết, ngành điện đầu tư 5, 10, 15 tỷ cho 1 xã mà tổng số tiền điện thu 1 tháng chưa tới 100 triệu. Làm sao có thể thu hồi vốn sau khi trừ đi giá mua điện sau 20 năm, khi mà khấu hao của lưới điện chỉ có tầm 15 tới 20 năm đã hết. Mọi dự án được học và thực tế đều dùng NPV để tính toán mức độ hiệu quả, và mọi thứ đều có thể qui về NPV cả. Nếu NPV ko hiệu quả thì thôi, có nhiều các khác để kiếm tiền từ số tiền đầu tư cho 1 dự án NPV ko hiệu quả đó ).

Thời gian thu hồi vốn phụ thuộc vào phương án kinh doanh của từng dự án. Nói như bạn thì những dự án đầu tư khách sạn, văn phòng cho thuê bị huỷ hết vì làm sao có thể thu hồi nổi vốn sau 20 năm hoạt động.Dự án kém hiệu quả tất nhiên là huỷ, nhưng cái mình muốn kiểm soát ở đây là làm sao để tránh tối đa sai sót khi tính toán hiệu quả của một dự án dài hạn. Việc đầu tư một dự án xấu là dở, nhưng bỏ qua một dự án tốt chỉ vì mình đánh giá nó xấu thì cũng dở không kém.
Ở đây mình rất muốn trao đổi với các bạn về "r" (tỉ suất chiết khấu). Việc xác định "r" có ảnh hưởng rất lớn đến việc tính toán toán NPV qua đó để đánh giá hiệu quả dự án.

 

[Tuấn Hà]

Ở trên mình nói, mục đích chính là nếu chỉ nhìn vào NPV, hay tỉ suất chiết khấu của bạn để tính ra NPV, hay thời gian hoàn vốn hay ... gì đi nữa thì với 1 mức độ 40 năm thì chẳng có dự án nào nên thực hiện cả, vì mức độ rủi ro quá cao. Câu cuối mình cũng nói nếu chỉ nhìn vào NPV, ... để quan tâm tới 1 dự án 40 năm mới có hiệu quả, thì số tiền để đầu tư vào lĩnh vực đó hiện tại ở VN có nhiều cách sinh lợi nhanh hơn nhiều.
Mức độ tỉ suất chiết khấu thường được tính >= mức lãi suất ngân hàng hiện tại. Từ đó lại nảy sinh vấn đề. Liệu bạn có thể xác định được mức lãi suất ngân hàng trong xxx năm nữa sẽ ntn ko? Nếu nó giảm xuống thì ko nói làm gì, nhưng nếu lạm pháp hoặc trường hợp xấu hơn nữa, phá sản như Ireland, hoặc Hi Lạp hoặc Thổ Nhĩ Kỳ sắp tới thì sao, trong khi VN mình tình hình khác thì ổn, chứ kinh tế thì...
Những dự án khách sạn, văn phòng cho thuê, ... của nước ngoài thì giờ mới thấy, giá trị của những khu đất của Sofitel, Daewoo, ... đã vượt qua cả giá trị đầu tư ban đầu. Ở trường hợp này nhìn vào giá trị sinh lợi của 1 dự án ko phải chỉ nhìn vào NPV hay ... nữa. Nó tùy thuộc vào giá trị kỳ vọng của nhà đầu tư về các vấn đề khác. Ông đầu tư xây dựng 1 con đường để thu phí là lỗ, nhưng cuối con đường đó có khu đô thị, khu biệt thự nghỉ dưỡng mà ông định xây dựng thì lại là vấn đề khác.

 

[bobe]

OK, mình đồng ý với bạn rằng 01 dự án nếu trong 40 năm mới thu hồi đc vốn thì tốt nhất là ko nên thực hiện. Nhưng vấn đề phát sinh ở đây là :thực tế có đúng dự án đấy sau 40 năm mới thu hồi được vốn hay ko? hay là trên những con số của bạn tính toán ra điều đó (liệu có đảm bảo bạn không mắc sai sót)?
Đây là điều mình muốn tham khảo thêm ý kiến của các bạn, những lưu ý cần tránh để giảm tối đa những sai sót có thể gặp phải trong tính toánh với những dự án loại này.

Ngoài NPV ra thì có nhiều yếu tố khác để đánh giá một dự án. Tuy nhiên, mình nghĩ rằng không một nhà đầu tư nào lại bỏ tiền đầu tư xây dựng khách sạn mà lại chỉ kì vọng vào sự gia tăng giá trị của đất.

 

[naat]

OK, mình đồng ý với bạn rằng 01 dự án nếu trong 40 năm mới thu hồi đc vốn thì tốt nhất là ko nên thực hiện. Nhưng vấn đề phát sinh ở đây là :thực tế có đúng dự án đấy sau 40 năm mới thu hồi được vốn hay ko? hay là trên những con số của bạn tính toán ra điều đó (liệu có đảm bảo bạn không mắc sai sót)?
Đây là điều mình muốn tham khảo thêm ý kiến của các bạn, những lưu ý cần tránh để giảm tối đa những sai sót có thể gặp phải trong tính toánh với những dự án loại này.

Ngoài NPV ra thì có nhiều yếu tố khác để đánh giá một dự án. Tuy nhiên, mình nghĩ rằng không một nhà đầu tư nào lại bỏ tiền đầu tư xây dựng khách sạn mà lại chỉ kì vọng vào sự gia tăng giá trị của đất.

tương lai thì ai biết trước được điều gì hả bạn. nếu bạn cứ mãi lăn tăn về việc đó thì không giải quyết vấn đề gì cả.
Còn nếu bạn muốn đánh giá thêm về rủi ro thì tôi gợi ý thêm bạn có thể sử dụng các phưong pháp đánh giá trong điều kiện rủi ro, điều kiện bất định thông qua việc đánh giá các giá trị kỳ vọng và một số phương pháp như markov, ...