Menu
Diễn đàn
Bài viết mới
Có gì mới?
Bài viết mới
Hoạt động mới nhất
Phần mềm
Quản lý chất lượng GXD
Dự toán GXD
Dự thầu GXD
Quyết toán GXD
Đăng ký học
Quản lý dự án
Học dự toán
Tra cứu định mức online
Hồ sơ chất lượng
Tư liệu Quản lý dự án
Lập dự án đầu tư
Thanh quyết toán
Đấu thầu và lựa chọn nhà thầu
Đăng nhập
Đăng ký
Có gì mới?
Bài viết mới
Menu
Đăng nhập
Đăng ký
Diễn đàn
HỌC VIỆN GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO GXD
Khóa học Lập và phân tích Hiệu quả dự án
Lập và phân tích hiệu quả đầu tư dự án xây dựng chung cư cao tầng
JavaScript is disabled. For a better experience, please enable JavaScript in your browser before proceeding.
You are using an out of date browser. It may not display this or other websites correctly.
You should upgrade or use an
alternative browser
.
Trả lời vào chủ đề
Nội dung
<blockquote data-quote="hdungsetco" data-source="post: 112765" data-attributes="member: 5390"><p>vấn đề mà bác thế anh đưa ra mình xin góp ý 1 vài điểm chính như thế này:</p><p>1. Trước khi quyết định các vấn đề về chỉ tiêu tài chính, quản lý dự án, quản lý điều hành về sau bác thế anh phải xác định trước các ý sau:</p><p>a. Các chỉ tiêu quy hoạch chính của dự án (mật độ xây dựng, chiều cao tối đa, hệ số sử dụng đất. chỉ tiêu dân số, tiền sử dụng đất phải đóng, đấu nối hạ tầng ra sau) vì tất cả các chỉ tiêu này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế, và hiệu quả tài chính của dự án. Các thông số này có cụ thể thì mới có thể tính toán các chỉ tiêu khác, nếu không thì cũng chỉ là lập phương án cho vui mà thôi.</p><p>b. Nghiên cứu thị trường (cái này hết sức quan trọng) để đưa ra được: giá bán, giá cho thuê, thời điểm tung hàng (các này sẽ ảnh hưởng đến lãi suất ngân hàng của dự án, các chi phí đầu tư của dự án) và kế hoạch bán hàng cụ thể (các này hết sức quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân phù hợp của dự án đó bác) . Các vấn đề như đối thủ cạnh tranh, tình hình tiêu thụ sản phẩm hiện tại, mặt bằng giá..... chỉ mang tính chất tham khảo thôi. Theo kinh nghiệm của em, bác đừng nên thuê cái bọn CBRE hay savvill làm gì mà chỉ mua dữ liệu thị trường (giá cả, tình hình bán hàng, mặt bằng, số dự án ....) của bọn nó thôi chứ mấy cái báo cáo nghiên cứu của bên ấy được mỗi hoàng tráng và bài bản chứ lượng thông tin hữu ích không nhiều đâu và cũng chủ yếu là các dữ liệu thi trường thôi chứ theo lời tư vấn mà làm dự án là có ngày ra đê (em dân miền Nam nói thẳng, anh em nào làm bên tư vấn đừng giận). Cái phần quyết định là phải do mình bác ạ.</p><p>c. Từ các ý trên phải đưa ra được : mức độ hoàn thiện văn phòng, mức độ hoàn thiện chung cư, phương án tung hàng (tỷ lệ từng phần là bao nhiêu....), mức độ thu tiền từng đợt, mức độ sang trọng của toàn công trình cũng như của khối chung cư. từ đó xác định được input cơ bản của bài toán tài chính ( giá bán, giá xây, thời gian xây, các phân bổ doanh thu, tiến độ giải ngân, tiến độ thu tiền,.....)</p><p>2. Sau khi xong được phần 01, thì quan tâm chủ yếu đến các điểm như sau:</p><p>a. diện tích sàn hữu dụng chung cư (%).</p><p>b. Phương án kinh doanh văn phòng ( thuê nguyên tầng, hay chia lẻ từng ô văn phòng...) cái này rất quan trọng vì sẽ ảnh hưởng đến thiết kế hệ thống kỹ thuật cho tòa nhà về sau)...Có tính toán đến phương án kinh doanh bán hoàn toàn hoặc 1 phần khu văn phòng cho đối tác khác không).</p><p>c. tỷ lệ đầu tư các phần hạng tầng, cảnh quan, sân vườn.</p><p>d. tỷ lệ đầu tư các tiện ích phụ theo hoặc phương án liên kết đầu tư các tiện ích (ví dụ kết hợp ngân hàng, đại lý máy bay, thương mại hoặc tự đầu tư lấy rồi cho thuê)...</p><p>3. Sau khi xong bước 02 thì tiến hành bước 03 là lập phương án tài chính (cái này các bác kia nói nhiều rồi với lại mang nặng tính kỹ thuật nên khó mà type được cụ thể, đành làm đến đâu xử đến đó vậy). Trong phương án tài chính quan trọng là làm rõ được phân phối của từng yếu tố input từ đó đưa ra được phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, và phân tích mô phỏng.</p><p> </p><p>Vài chia sẻ đóng góp cho bác Thế Anh, mong là giúp ích cho công việc của bác.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="hdungsetco, post: 112765, member: 5390"] vấn đề mà bác thế anh đưa ra mình xin góp ý 1 vài điểm chính như thế này: 1. Trước khi quyết định các vấn đề về chỉ tiêu tài chính, quản lý dự án, quản lý điều hành về sau bác thế anh phải xác định trước các ý sau: a. Các chỉ tiêu quy hoạch chính của dự án (mật độ xây dựng, chiều cao tối đa, hệ số sử dụng đất. chỉ tiêu dân số, tiền sử dụng đất phải đóng, đấu nối hạ tầng ra sau) vì tất cả các chỉ tiêu này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế, và hiệu quả tài chính của dự án. Các thông số này có cụ thể thì mới có thể tính toán các chỉ tiêu khác, nếu không thì cũng chỉ là lập phương án cho vui mà thôi. b. Nghiên cứu thị trường (cái này hết sức quan trọng) để đưa ra được: giá bán, giá cho thuê, thời điểm tung hàng (các này sẽ ảnh hưởng đến lãi suất ngân hàng của dự án, các chi phí đầu tư của dự án) và kế hoạch bán hàng cụ thể (các này hết sức quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân phù hợp của dự án đó bác) . Các vấn đề như đối thủ cạnh tranh, tình hình tiêu thụ sản phẩm hiện tại, mặt bằng giá..... chỉ mang tính chất tham khảo thôi. Theo kinh nghiệm của em, bác đừng nên thuê cái bọn CBRE hay savvill làm gì mà chỉ mua dữ liệu thị trường (giá cả, tình hình bán hàng, mặt bằng, số dự án ....) của bọn nó thôi chứ mấy cái báo cáo nghiên cứu của bên ấy được mỗi hoàng tráng và bài bản chứ lượng thông tin hữu ích không nhiều đâu và cũng chủ yếu là các dữ liệu thi trường thôi chứ theo lời tư vấn mà làm dự án là có ngày ra đê (em dân miền Nam nói thẳng, anh em nào làm bên tư vấn đừng giận). Cái phần quyết định là phải do mình bác ạ. c. Từ các ý trên phải đưa ra được : mức độ hoàn thiện văn phòng, mức độ hoàn thiện chung cư, phương án tung hàng (tỷ lệ từng phần là bao nhiêu....), mức độ thu tiền từng đợt, mức độ sang trọng của toàn công trình cũng như của khối chung cư. từ đó xác định được input cơ bản của bài toán tài chính ( giá bán, giá xây, thời gian xây, các phân bổ doanh thu, tiến độ giải ngân, tiến độ thu tiền,.....) 2. Sau khi xong được phần 01, thì quan tâm chủ yếu đến các điểm như sau: a. diện tích sàn hữu dụng chung cư (%). b. Phương án kinh doanh văn phòng ( thuê nguyên tầng, hay chia lẻ từng ô văn phòng...) cái này rất quan trọng vì sẽ ảnh hưởng đến thiết kế hệ thống kỹ thuật cho tòa nhà về sau)...Có tính toán đến phương án kinh doanh bán hoàn toàn hoặc 1 phần khu văn phòng cho đối tác khác không). c. tỷ lệ đầu tư các phần hạng tầng, cảnh quan, sân vườn. d. tỷ lệ đầu tư các tiện ích phụ theo hoặc phương án liên kết đầu tư các tiện ích (ví dụ kết hợp ngân hàng, đại lý máy bay, thương mại hoặc tự đầu tư lấy rồi cho thuê)... 3. Sau khi xong bước 02 thì tiến hành bước 03 là lập phương án tài chính (cái này các bác kia nói nhiều rồi với lại mang nặng tính kỹ thuật nên khó mà type được cụ thể, đành làm đến đâu xử đến đó vậy). Trong phương án tài chính quan trọng là làm rõ được phân phối của từng yếu tố input từ đó đưa ra được phân tích độ nhạy, phân tích tình huống, và phân tích mô phỏng. Vài chia sẻ đóng góp cho bác Thế Anh, mong là giúp ích cho công việc của bác. [/QUOTE]
Tên
Mã xác nhận
Câu hỏi chống vào diễn đàn viết linh tinh: Giá Xây Dựng viết tắt gồm mấy ký tự?
Gửi trả lời
Diễn đàn
HỌC VIỆN GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO GXD
Khóa học Lập và phân tích Hiệu quả dự án
Lập và phân tích hiệu quả đầu tư dự án xây dựng chung cư cao tầng
Chào Khách. Để tải bộ cài phần mềm GXD
mời bạn kích vào đây
Top