Vấn đề khấu hao TSCĐ trong phân tích dự án đầu tư xây dựng

[joanpille]

Các bác cho em hỏi chút:
1. Em đã đọc trong một tài liệu viết như sau:
- Trong phân tích tài chính thì Khấu hao tài sản cố định sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới Thuế thu nhập doanh nghiệp theo công thức sau:
+ LNTT = DT - CP (CP biến đổi + Khấu hao TSCĐ)
+ Thuế TNDN = LNTT * Tỷ lệ thuế TNDN
+ LNST = LNTT - Thuế TNDN
+ Dòng tiền = LNST + Khấu hao TSCĐ
Em đang phân vân không biết với cách tính này có đúng hay không?
2. Thời điểm tính phân tích dự án đầu tư:
- Em lấy thời điểm t = 0 là năm đầu tiên thực hiện đầu tư có đúng không?
Các bác đã có kinh nghiệm trong phân tích hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng cho em xin ý kiến nhé!
Thanks!

 

[thanhvan1809]

Em mới vào nghề, các bác cho em hỏi thêm luôn. Đối với dự án hỗn hợp (văn phòng và chung cư) thì trích khấu hao chi phí xây lắp, thiết bị, dự phòng... phần văn phòng theo tỷ lệ diện tích giữa VP và cả công trình? Còn chi phí đất (vô thời hạn) đưa hết vào chi phí xây dựng chung cư? Nếu thời hạn sử dụng đất 50 năm thì có trích khấu hao không? Nếu có thì chỉ trích khấu hao phần VP theo tỷ lệ diện tích VP/cả công trình ah?
Đa tạ các bác rất nhiều!

 

[icor]

1.Một cách khái quát thì dòng tiền tại năm thứ t của dự án sẽ được tính = B(t)-C(t)
Trong đó: - B(t) là doanh thu của dự án tại năm t
- C(t) là chi phí dự án tại năm thứ t,C(t) bao gồm cả thuế thu nhập nhưng không bao gồm KH

* Cách tính của bạn là đúng, cái này chỉ cần biến đổi một chút là ra, cụ thể như sau:
Dòng tiền theo bạn đọc = LNST + KH = LNTT- TTN + KH
= DT-CP-TTN+KH
= B(t)- [C(t)- TTN+KH] - TTN +KH = B(t) - C(t)
([C(t)- TTN+KH] : Chính là khoản chi phí khi phân tích để tính ra LNTT)

2. t=0 có thể chọn là thời điểm bắt đầu của năm đầu tiên thực hiện dự án hoặc là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động.

3.Suất vốn đầu tư cho văn phòng và chung cư có thể khác nhau khá nhiều, do đó để chính xác hơn bạn nên tách làm 2 phần: giá trị tính khấu hao của văn phòng và chung cư riêng (cái này tính được)

 

[thanhvan1809]

Help, help.... Em mới vào nghề, các bác cho em hỏi thêm luôn.
Khi làm khái toán : Đối với dự án hỗn hợp (văn phòng và chung cư) thì trích khấu hao chi phí xây lắp, thiết bị, dự phòng... phần văn phòng theo tỷ lệ diện tích giữa VP và cả công trình? Còn chi phí đất (vô thời hạn) đưa hết vào chi phí xây dựng chung cư? Nếu thời hạn sử dụng đất 50 năm thì có trích khấu hao không? Nếu có thì chỉ trích khấu hao phần VP theo tỷ lệ diện tích VP/cả công trình ah?
Đa tạ các bác rất nhiều!

 

[naat]

Help, help.... Em mới vào nghề, các bác cho em hỏi thêm luôn.
Khi làm khái toán : Đối với dự án hỗn hợp (văn phòng và chung cư) thì trích khấu hao chi phí xây lắp, thiết bị, dự phòng... phần văn phòng theo tỷ lệ diện tích giữa VP và cả công trình? Còn chi phí đất (vô thời hạn) đưa hết vào chi phí xây dựng chung cư? Nếu thời hạn sử dụng đất 50 năm thì có trích khấu hao không? Nếu có thì chỉ trích khấu hao phần VP theo tỷ lệ diện tích VP/cả công trình ah?
Đa tạ các bác rất nhiều!

khấu hao là phải tính đối với tài sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Đối với phần chung cư thì sau khi bán xong, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng rồi thì không còn thuộc tài sản của chủ đầu tư nữa nên không thể trích khấu hao được. như vậy bạn chỉ có thể trích khấu hao cho phần văn phòng được thôi.
Như vậy bạn cần phải tách các chi phí sẽ hình thành tài sản sau này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư để trích khấu hao.
lưu ý các tài sản được coi là tài sản chung theo quy định của luật nhà ở (hàng lang, cầu thang,...) thì bạn phải phân bổ vào giá thành căn hộ để tính thuế thu nhập và sau này thì sẽ không trích khấu hao nữa. chi phí để duy tu, bảo trì, bảo dưỡng thì trích từ phí bảo trì chung cư (theo quy định là 2%) và các khoản phí dịch vụ để hoạt động.