Áp dụng hệ số k theo suất đầu tư 2010 trong việc tính TMĐT cho công trình có tâng hầm

[tranhaiduongvc11]

Em muốn hỏi thầy về cách áp dụng hệ số tầng hầm trong suất đầu tư 2010 để tính CPXD thuộc TMĐT, trong ghi chú của suất đầu tư nói cũng khó hiểu? Vậy tính TMĐT chỉ dùng diện tích sàn xây dựng phần nổi, thế phần diện tích phần hầm thì sao? Công trình bên em 25 tầng, 3 tầng hầm, đường chỉ giới hầm và nổi không trùng nhau, chỉ giới nổi nằm trong chỉ giới hầm (phần này thì không vấn đề gì), nhưng hiện tại bên em và 2 đơn vị tư vấn đang hiểu theo các cách sau:
1. Cách 1: của bên em tính như sau
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2;
2. Cách 2: của tư vấn thiết kế tính như sau
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;

3. Cách 3: của tư vấn thẩm tra tính như sau
Chỉ lấy diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;

Vậy kính đề nghị các mod giúp đỡ và cho em xin ý kiến tư vấn về vấn đề này.
Xin trân trọng cảm ơn

 

[hunter225]

Theo quyết định 295/QĐ-BXD, thì trường hợp nhân thêm hệ số điều chỉnh với điều kiện chỉ số xây dựng tầng hầm và phần nổi giống nhau, trong trường hợp của bạn , tầng hầm và tầng nổi không trùng, do vậy theo mình cách của bạn, cách 1 là đúng nhất, tuy nhiên giống bên mình, lúc trước thẩm tra, vẫn phải lấy theo cách 3, không biết nguyên nhân vì sao nữa, còn cách 2 thì sai toai rùi, diện tích hầm không điều chỉnh mà lại điều chỉnh diện tích nổi sao được...
Tuy nhiên mình ủng hộ bạn làm theo cách 1...

 

[kso782003]

Các bác tham khảo lại QD 295 đi.
TRong trường hợp này cách tính của tư vấn thiết kế là hợp lý :
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;
Hệ số Kdc chỉ áp dụng cho tổng dt sàn xây dựng ( Không báo gồm dt sàn tầng hầm)

 

[levinhxd]

Em muốn hỏi thầy về cách áp dụng hệ số tầng hầm trong suất đầu tư 2010 để tính CPXD thuộc TMĐT, trong ghi chú của suất đầu tư nói cũng khó hiểu? Vậy tính TMĐT chỉ dùng diện tích sàn xây dựng phần nổi, thế phần diện tích phần hầm thì sao? Công trình bên em 25 tầng, 3 tầng hầm, đường chỉ giới hầm và nổi không trùng nhau, chỉ giới nổi nằm trong chỉ giới hầm (phần này thì không vấn đề gì), nhưng hiện tại bên em và 2 đơn vị tư vấn đang hiểu theo các cách sau:
1. Cách 1: của bên em tính như sau
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2;
2. Cách 2: của tư vấn thiết kế tính như sau
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;

3. Cách 3: của tư vấn thẩm tra tính như sau
Chỉ lấy diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;

Vậy kính đề nghị các mod giúp đỡ và cho em xin ý kiến tư vấn về vấn đề này.
Xin trân trọng cảm ơn

Chắc chắn cách 3 mới là cách đúng!
Bạn chỉ cần đọc kỹ Quy định trong Quyển suất đầu tư là ok thôi mà
Còn 1 cách nữa: (Diện tích hầm + Diện tích sàn nổi)*9,53
Mình có 1 bài viết về Suất đầu tư, bạn có thể đọc thêm tại link này: http://levinhxd.wordpress.com/2012/05/06/mot-vai-luu-y-khi-su-dung-suat-von-dau-tu-de-lap-tong-muc-dau-tu/

 

[kso782003]

Chắc chắn cách 3 mới là cách đúng!
Bạn chỉ cần đọc kỹ Quy định trong Quyển suất đầu tư là ok thôi mà
Còn 1 cách nữa: (Diện tích hầm + Diện tích sàn nổi)*9,53
Mình có 1 bài viết về Suất đầu tư, bạn có thể đọc thêm tại link này: http://levinhxd.wordpress.com/2012/...-dung-suat-von-dau-tu-de-lap-tong-muc-dau-tu/

Cảm ơn bạn
Sau khi tham khảo bài viết của bạn mình cũng đồng ý với ý kiến của bạn về hệ số Kdc.
Tuy nhiên mình còn 1 điểm chưa rõ trong cách tính suất đầu tư mong bạn chỉ giáo thêm.
Trong QD 295 mục 5.2 có nêu suất đầu tư chưa bao gồm chi phí giá cố nền móng đặc biệt. Điều này cũng chưa rõ lắm.
VD : Công trình sử dụng hệ móng cọc khoan nhồi hay Barette có phải là gia cố nền móng đặc biệt không. Nếu chưa tính thì đưa giá trị phần cọc này vô TMĐT như thế nào?
MOng nhận được phản hồi của bạn.
Xin cảm ơn rất nhiều về đóng góp của bạn trên diễn đàn

 

[levinhxd]

Cảm ơn bạn
Sau khi tham khảo bài viết của bạn mình cũng đồng ý với ý kiến của bạn về hệ số Kdc.
Tuy nhiên mình còn 1 điểm chưa rõ trong cách tính suất đầu tư mong bạn chỉ giáo thêm.
Trong QD 295 mục 5.2 có nêu suất đầu tư chưa bao gồm chi phí giá cố nền móng đặc biệt. Điều này cũng chưa rõ lắm.
VD : Công trình sử dụng hệ móng cọc khoan nhồi hay Barette có phải là gia cố nền móng đặc biệt không. Nếu chưa tính thì đưa giá trị phần cọc này vô TMĐT như thế nào?
MOng nhận được phản hồi của bạn.
Xin cảm ơn rất nhiều về đóng góp của bạn trên diễn đàn

Thực ra việc lập TMĐT Theo SĐT phải linh hoạt một chút. Ví dụ khi lập phải so sánh với các công trình tương tự hoặc so sánh với doanh thu có thể thực hiện. Việc gia cố nền móng đặt biệt ở đây có thể hiểu ví dụ như là làm trên nền đất quá yếu, làm nhà trên mặt nước (kiểu như TP DUBAI...). Việc làm cừ barret thì đến lúc thi công lại không phải dùng cừ Larsen. Tuy nhiên nếu thấy CP nó lên cao hơn so với việc đầu tư thông tường thì lại phải điều chỉnh
Thường xử lý nền móng như thế nào cũng phải tính toán đến yếu tố kinh tế, nên trên một nền đất thông thường thì cơ bản các biện pháp xử lý nền móng phải có giá same cơ bản như nhau. Hoặc giá móng cao hơn nhưng giá thi công phần thân lại giảm được và có thể ngược lại (ví dụ dùng gạch bê tông khí làm cho kết cấu thân nhẹ hơn, nền móng lại nhẹ đi - giá phần thân đắt hơn nhưng nền móng lại rẻ hơn)
Do vậy cần hiểu: Phải gia công nền móng đặt biệt khi nền đất đó đặt biệt (yếu, trên mặt nước, trên một mặt đất nghiêng vv...)

 

[tranhaiduongvc11]

Các bác tham khảo lại QD 295 đi.
TRong trường hợp này cách tính của tư vấn thiết kế là hợp lý :
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;
Hệ số Kdc chỉ áp dụng cho tổng dt sàn xây dựng ( Không báo gồm dt sàn tầng hầm)

Thanks. Nhưng em hỏi, bác cũng đã đọc kỹ lại chú ý phần cuối rồi đúng không (diện tích sàn không bao gồm diện tích tầng hầm). Theo em suất đầu tư nên thêm vài dòng nữa hoặc ví dụ là:
Trường hợp có thêm tầng hầm thì chi phí (xây dựng, thiết bị hoăc gộp cả) như sau:
CP= CP tầng hầm + CP phần nổi
Trong đó:
- Chi phí tính cho Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2;
- Chi phí tính cho Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;
Như thế chẳng ai hiểu lầm hoặc đặt ra các tính huốn như em đã đặt.

Em đã hỏi ý kiến bác Thế Anh, bác ấy sẽ hội ý ở cơ quan và trả lời sau.
Xin cảm ơn các bác đóng góp ý kiến.

 

[tranhaiduongvc11]

Bác Thế Anh ơi! Bác hứa trả lời giúp em về vấn đề này sau khi thảo luận ở cơ quan nhưng nay đã gần 1 tuần em chưa nhận được hồi âm của bác. Mong bác giúp đỡ em vấn đề này, cũng mong các mod thảo luận để em được rõ hơn.
Xin cảm ơn

 

[mrbig2721988]

Không hiểu cho lắm theo thầy ghi là (diện tích phần nổi +diện tích phần ngầm)*9,53 ===> 9,53 là số gì thế bó tay em ko hiểu

 

[tranhaiduongvc11]

Không hiểu cho lắm theo thầy ghi là (diện tích phần nổi +diện tích phần ngầm)*9,53 ===> 9,53 là số gì thế bó tay em ko hiểu

Bạn đọc từ đầu rồi nhỉ? 9.53 triệu là suất đầu tư cho công trình nhà chung cư cao tầng từ 26 đến 30 tầng theo tập suất vốn đầu tư 2010 số 295 của BXD phát hành 22/3/2011 bạn ạ.

 

[CE114-04]

Em muốn hỏi thầy về cách áp dụng hệ số tầng hầm trong suất đầu tư 2010 để tính CPXD thuộc TMĐT, trong ghi chú của suất đầu tư nói cũng khó hiểu? Vậy tính TMĐT chỉ dùng diện tích sàn xây dựng phần nổi, thế phần diện tích phần hầm thì sao? Công trình bên em 25 tầng, 3 tầng hầm, đường chỉ giới hầm và nổi không trùng nhau, chỉ giới nổi nằm trong chỉ giới hầm (phần này thì không vấn đề gì), nhưng hiện tại bên em và 2 đơn vị tư vấn đang hiểu theo các cách sau:
1. Cách 1: của bên em tính như sau
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2;
2. Cách 2: của tư vấn thiết kế tính như sau
- Diện tích hầm là 36000 m2 x 9.53 triệu/m2;
- Diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;

3. Cách 3: của tư vấn thẩm tra tính như sau
Chỉ lấy diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23;

Vậy kính đề nghị các mod giúp đỡ và cho em xin ý kiến tư vấn về vấn đề này.
Xin trân trọng cảm ơn

Theo Quyết định 295 của BXD thỉ cách tính thứ 3 có vẻ hợp lí.
Vì khi có tầng hầm thì tất nhiên các kết cấu của tầng trên cũng thay đổi và các chi phí cũng từ đó mà thay đổi.
Nếu tính theo cách 3: Chỉ lấy diện tích nổi là 120000 m2 x 9.53 triệu/m2 x hệ số 1.23=1406628 tr
Và nếu tính ngược suất bình quân của 1m2 sàn sẽ là: 1406628tr/ (120000+36000)=9.01 tr
Như vậy suất đầu tư trung bình của 1m2 sàn giảm 5%
Như vậy nếu như theo QD9295 hệ số điều chỉnh khi có tầng 3 hâm nhu anh Haiduong nói thì chắc chắn hệ số của tầng hầm sẽ giảm xuống?
Vậy là sao nhỉ?

 

[tranhaiduongvc11]

Mình cũng như Minh Tâm nói rồi nhưng thực sự suất đầu tư hướng dẫn như thế thì nhiều người đọc (không phải là dân chuyên ngành) cũng không hiểu được cách tính nào đúng. Anh Thế Anh đã hứa trong mail trả lời giúp mình nhưng vẫn chưa thấy hồi âm, chắc mình phải quyết định thôi Tâm ạ. Xin cảm ơn câu trả lời của em.

 

[mrbig2721988]

uhm hiểu rùi tại thầy leevinh không ghi nhân với 1,23 hix. Nếu diện tích hầm loe ra thì tính thế nào, hiện giờ hầm của mình loe ra gấp đôi ai có cách ước tính hệ số điều chỉnh chỉ em với.

 

[CE114-04]

Mình cũng như Minh Tâm nói rồi nhưng thực sự suất đầu tư hướng dẫn như thế thì nhiều người đọc (không phải là dân chuyên ngành) cũng không hiểu được cách tính nào đúng. Anh Thế Anh đã hứa trong mail trả lời giúp mình nhưng vẫn chưa thấy hồi âm, chắc mình phải quyết định thôi Tâm ạ. Xin cảm ơn câu trả lời của em.

Trong vấn đề này em thấy QĐ 295-BXD lại chưa rõ ràng. Nếu chỉ nói 1 cách chung chung như thế thì luôn luôn gây khó xử cho những người áp dụng nó. Có lẽ vấn đề này khi anh TA theo dõi sẽ góp ý với viện kinh tế xây dựng được.

p/s: Anh Duong quyết định thế nào thì cũng post lên đây nhé. Để mọi người biết kết quả

 

[mrbig2721988]

Mong suất vốn đầu tư 2011 ra sẽ điều chỉnh cho người làm dễ áp dụng. Thế nên mới lâu ra thế

 

[mrbig2721988]

Em thấy anh dương theo cách thứ 3 là đúng em cũng theo như thế nhưng mỗi tội hệ số điều chỉnh cho phần hầm loe ra là bó tay.

 

[naat]

Thực ra việc lập TMĐT Theo SĐT phải linh hoạt một chút. Ví dụ khi lập phải so sánh với các công trình tương tự hoặc so sánh với doanh thu có thể thực hiện. Việc gia cố nền móng đặt biệt ở đây có thể hiểu ví dụ như là làm trên nền đất quá yếu, làm nhà trên mặt nước (kiểu như TP DUBAI...). Việc làm cừ barret thì đến lúc thi công lại không phải dùng cừ Larsen. Tuy nhiên nếu thấy CP nó lên cao hơn so với việc đầu tư thông tường thì lại phải điều chỉnh
Thường xử lý nền móng như thế nào cũng phải tính toán đến yếu tố kinh tế, nên trên một nền đất thông thường thì cơ bản các biện pháp xử lý nền móng phải có giá same cơ bản như nhau. Hoặc giá móng cao hơn nhưng giá thi công phần thân lại giảm được và có thể ngược lại (ví dụ dùng gạch bê tông khí làm cho kết cấu thân nhẹ hơn, nền móng lại nhẹ đi - giá phần thân đắt hơn nhưng nền móng lại rẻ hơn)
Do vậy cần hiểu: Phải gia công nền móng đặt biệt khi nền đất đó đặt biệt (yếu, trên mặt nước, trên một mặt đất nghiêng vv...)

Trên thực tế sử dụng suất vốn đầu tư thì mình thấy có những điều lưu ý:
- Điều chỉnh theo mức độ đầu tư cho hoàn thiện công trình (nội thất, ngoài thất)
- Điều chỉnh theo yếu tố công nghệ (sàn phẳng, sàn nấm, sàn không gian, sàn bóng nhựa, kết cấu liên hợp thép-bê tông so với sàn dầm truyền thống)
- Điều chỉnh cho phần ngầm: đây là vấn đề phức tạp nhất là tầng hầm mở rộng
Rõ ràng nếu dùng chỉ nguyên sàn tầng nổi thì sẽ thiếu phần tầng hầm mở rộng (bên mình có công trình mà diện tích tầng hầm mở rộng gấp đôi diện tích xây dựng phần thân)
- Các biện pháp thi công khác nhau cho giá khác nhau

 

[tranhaiduongvc11]

Thực sự đúng là suất đầu tư là cái chung nhất thôi các bác ạ, là cái dễ được mọi người áp dụng nhất để lập tổng mức đầu tư. Các công trình khác nhau thì mức đầu tư khác nhau như bác naat nói thế. Xin cảm ơn các bác đã góp ý, công trình của em em cũng đã trình sếp 2 cách tối ưu mà em đưa ra trong 3 cách trên. Thời điểm bây giờ làm gì có suất đầu tư 9.53 tr/m2 cho công trình 27 tầng, 3 tầng hầm mà chỉ giới tầng hầm rộng gấp 2.4 lần chỉ giới phần nổi. Em đã linh hoạt trong vấn đề này nhưng vẫn mong các bác góp ý em hoàn thiện hơn. Xin cảm ơn các bác, các bác tiếp tục thảo luận vấn đề này để chờ suất đầu tư 2011.