mrpda87
Thành viên sắp lên hạng rất nhiệt tình
Tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng tái định cư có phải là 2 tên gọi khác nhau của 1 nội dung chi phí trong tổng mức đầu tư không ạ?
Thành viên sắp lên hạng rất nhiệt tình
L
levinhxd
Guest
Theo mình bản chất của Chi phí giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư là Do Nhà nước lấy đất của Nhân dân (thu hồi) nên phải đền bù. Còn tiền sử dụng đất là Do Chủ đầu tư sử dụng quỹ đất của Nhà nước nên phải trả tiền (thuê hoặc trả 1 cục). Vậy thì có mấy trường hợp như sau:
1, Nếu dự án là của Nhà nước về phát triển cơ sở hạ tầng và phục vụ các lợi ích của Xã hội: Không có tiền sử dụng đất, nếu đất đó do người dân đang sử dụng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà nước có trách nhiệm đền bù, hỗ trợ di dời và tái định cư => Phải có chi phí này
2, Nếu dự án là của CĐT phục vụ lợi ích thương mại hoặc sản xuất kinh doanh: Phải thuê đất hoặc đóng tiền để có quyền sử dụng đất phục vụ lợi ích đó. Tuy nhiên nếu đất nếu đất đó do người dân đang sử dụng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước tiên nhà nước phải thu hồi đã, mà muốn thu hồi thì phải có trách nhiệm đền bù, hỗ trợ di dời và tái định cư => Mà nhà nước không sẵn tiền nên thường yêu cầu CĐT ứng tiền làm việc này, sau đó đối trừ tiền sử dụng đất.
3, Cũng có trường hợp vừa có cả tiền đền bù hỗ trợ tái định cư và tiền sử dụng đất: Có 2 ví dụ thế này:
3.1 Tôi là CĐT, có một người dân có 3000m2 đất và họ đồng ý bán cho tôi với giá 20 tỷ, thêm 2 tỷ hỗ trợ họ mua nhà chỗ khác (tái định cư). Tôi xây chung cư để bán => Nhà nước vẫn thu tiền sử dụng đất như bình thường, ví dụ thêm 40 tỷ nữa. Vậy tổng Chi phí tiền đất (bao gồm) là 62 tỷ
3.2 Công ty A là công ty Nhà nước có trụ sở tại miếng đất ở quận Q với diện tích 4000m2, trên đó có 1 nhà văn phòng và 1 nhà xưởng. Công ty A đề nghị hợp tác với cty B để đầu tư DA chung cư kết hợp VP trên miếng đất trụ sở cty B đó. Như vậy, DA sẽ phải tính Tiền SD đất và Tiền thanh lý tài sản phá dỡ trụ sở cty B + tiền cho cty B thuê trụ sở mới trong thời gian thực hiện DA. Như vậy tiền đất phải bao gồm các khoản trên
Như vậy về cơ bản Tiền sử dụng đất nằm trong TMĐT và có liên quan tiền đền bù hỗ trợ tái định cư cho nên hay tính vào khoản Đền bù hỗ trợ tái định cư, trường hợp khác có thể tính vào Chi phí khác
Như mình phân tích ở trên thì Bản chất 2 khoản phí này là khác nhau.
Mong các bạn thảo luận thêm
1, Nếu dự án là của Nhà nước về phát triển cơ sở hạ tầng và phục vụ các lợi ích của Xã hội: Không có tiền sử dụng đất, nếu đất đó do người dân đang sử dụng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà nước có trách nhiệm đền bù, hỗ trợ di dời và tái định cư => Phải có chi phí này
2, Nếu dự án là của CĐT phục vụ lợi ích thương mại hoặc sản xuất kinh doanh: Phải thuê đất hoặc đóng tiền để có quyền sử dụng đất phục vụ lợi ích đó. Tuy nhiên nếu đất nếu đất đó do người dân đang sử dụng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước tiên nhà nước phải thu hồi đã, mà muốn thu hồi thì phải có trách nhiệm đền bù, hỗ trợ di dời và tái định cư => Mà nhà nước không sẵn tiền nên thường yêu cầu CĐT ứng tiền làm việc này, sau đó đối trừ tiền sử dụng đất.
3, Cũng có trường hợp vừa có cả tiền đền bù hỗ trợ tái định cư và tiền sử dụng đất: Có 2 ví dụ thế này:
3.1 Tôi là CĐT, có một người dân có 3000m2 đất và họ đồng ý bán cho tôi với giá 20 tỷ, thêm 2 tỷ hỗ trợ họ mua nhà chỗ khác (tái định cư). Tôi xây chung cư để bán => Nhà nước vẫn thu tiền sử dụng đất như bình thường, ví dụ thêm 40 tỷ nữa. Vậy tổng Chi phí tiền đất (bao gồm) là 62 tỷ
3.2 Công ty A là công ty Nhà nước có trụ sở tại miếng đất ở quận Q với diện tích 4000m2, trên đó có 1 nhà văn phòng và 1 nhà xưởng. Công ty A đề nghị hợp tác với cty B để đầu tư DA chung cư kết hợp VP trên miếng đất trụ sở cty B đó. Như vậy, DA sẽ phải tính Tiền SD đất và Tiền thanh lý tài sản phá dỡ trụ sở cty B + tiền cho cty B thuê trụ sở mới trong thời gian thực hiện DA. Như vậy tiền đất phải bao gồm các khoản trên
Như vậy về cơ bản Tiền sử dụng đất nằm trong TMĐT và có liên quan tiền đền bù hỗ trợ tái định cư cho nên hay tính vào khoản Đền bù hỗ trợ tái định cư, trường hợp khác có thể tính vào Chi phí khác
Như mình phân tích ở trên thì Bản chất 2 khoản phí này là khác nhau.
Mong các bạn thảo luận thêm
mrpda87
Thành viên sắp lên hạng rất nhiệt tình
Cảm ơn anh Lê Vinh vì những phân tích rất chi tiết ở trên.
E xin được giải đáp thêm 1 thắc mắc nữa:
Tại khoản 2 điều 9 Nghị định 112/2009 của CP có ghi, em xin trích nguyên văn "Đối với công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán công trình. Trường hợp này, dự toán công trình bao gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư (nếu có)."
Tại khoản 1, điều 13 Nghị định 12/2009 của CP có ghi ". Khi đầu tư xây dựng các công trình sau đây, chủ đầu tư không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt", theo đó qui định tại điểm b là "Các công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất), phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng; trừ trường hợp người quyết định đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình."
Như vậy, có thể hiểu, ví dụ DA 1 và 2 đều có TMĐT 16 tỷ, nhưng tiền sử dụng đất của DA1 là 500tr và GPMB là 1,5 tỷ, còn DA2 là 1,5 tỷ và GPMB là 500tr thì DA 1 sẽ phải lập báo cáo đầu tư, còn DA2 chỉ lập BCKTKT đúng không ạ?
Và dự toán với những công trình, có trường hợp nào khác như đã nếu ở K2, Điều 9 NĐ112 bao gồm cả chi phí GPMB không?
E xin được giải đáp thêm 1 thắc mắc nữa:
Tại khoản 2 điều 9 Nghị định 112/2009 của CP có ghi, em xin trích nguyên văn "Đối với công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán công trình. Trường hợp này, dự toán công trình bao gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư (nếu có)."
Tại khoản 1, điều 13 Nghị định 12/2009 của CP có ghi ". Khi đầu tư xây dựng các công trình sau đây, chủ đầu tư không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình mà chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình để trình người quyết định đầu tư phê duyệt", theo đó qui định tại điểm b là "Các công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất), phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng; trừ trường hợp người quyết định đầu tư thấy cần thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình."
Như vậy, có thể hiểu, ví dụ DA 1 và 2 đều có TMĐT 16 tỷ, nhưng tiền sử dụng đất của DA1 là 500tr và GPMB là 1,5 tỷ, còn DA2 là 1,5 tỷ và GPMB là 500tr thì DA 1 sẽ phải lập báo cáo đầu tư, còn DA2 chỉ lập BCKTKT đúng không ạ?
Và dự toán với những công trình, có trường hợp nào khác như đã nếu ở K2, Điều 9 NĐ112 bao gồm cả chi phí GPMB không?
Last edited by a moderator:
Xe Dap Oi
Thành viên sắp lên hạng là thành viên tuyệt vời
- Tham gia
- 22/8/08
- Bài viết
- 679
- Điểm tích cực
- 270
- Điểm thành tích
- 63
Như Levinhxd đã nói ở trên tôi bổ sung và giải thích thêm thế này
- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng là chí phí doanh nghiệp hoặc nhà nước bỏ ra để có đất sạch triển khai dự án
- Tiền sử dụng đất nó là một loại thuế đóng cho nhà nước khi doanh nghiệp muốn sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng, tức là khi doanh nghiệp bỏ tiền đền bù đất nông nghiệp hoặc loại đất nào đó chuyển sang hình thức kinh doanh thương mai...
Trong quá trình đền bù GPMB ngoài ý Levinhxd nói về nhà nước chi trả trước hoặc chưa có thì CĐT trả tiền rồi khấu trừ trong tiền sử dụng đất ra thì tôi xin bổ sung: Nếu doanh nghiệp đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ được hỗ trợ tối đa 30% suất đầu tư hạ tầng theo giá tỉnh công bố ( Bắc Ninh )...
Xin thêm ý kiến
- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng là chí phí doanh nghiệp hoặc nhà nước bỏ ra để có đất sạch triển khai dự án
- Tiền sử dụng đất nó là một loại thuế đóng cho nhà nước khi doanh nghiệp muốn sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng, tức là khi doanh nghiệp bỏ tiền đền bù đất nông nghiệp hoặc loại đất nào đó chuyển sang hình thức kinh doanh thương mai...
Trong quá trình đền bù GPMB ngoài ý Levinhxd nói về nhà nước chi trả trước hoặc chưa có thì CĐT trả tiền rồi khấu trừ trong tiền sử dụng đất ra thì tôi xin bổ sung: Nếu doanh nghiệp đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ được hỗ trợ tối đa 30% suất đầu tư hạ tầng theo giá tỉnh công bố ( Bắc Ninh )...
Xin thêm ý kiến
L
levinhxd
Guest
Thực ra suy luận của bạn là hợp lý, tuy nhiên nên tùy cơ ứng biến một chút. Nếu ở cả 2 trường hợp trên, ta gộp tất CP Đền bù và Tiền sử dụng đất lại làm một, tạm gọi là CHi phí về tiền đất thì sẽ hiểu TIền đất ở đây là 2 tỷ. Như vậy DA có thể chỉ cần lập BCKTKT
Nói chung DA nhỏ thì CĐT nên linh động trong việc xử lý nên lập DA hoặc Báo cáo KTKT. Nếu là vốn ngân sách NN với quy mô nhỏ thì cũng có cách xử lý hợp lý để chỉ phải lập Báo cáo KTKT thì tốt hơn.
Mình được biết, có những dự án Khi lập BCKTKT thì nó là 14,9 tỷ nhưng sau này điều chỉnh TMĐT thì nó lên 16-17 tỷ, vẫn là DA được lập BCKTKT!
mrpda87
Thành viên sắp lên hạng rất nhiệt tình
Cảm ơn các bác nhiều.
Vậy như a Lê Vinh đã nói, mình có thể linh động khi tính chi phí tiền đất, nhưng vấn đề là việc linh động giữa tiền sử dụng đất và chi phí GPMB, TĐC có bị "giới hạn" bởi qui định nào không, có bị thanh tra hay cơ quan có thẩm quyền soi không ạ?
Vậy như a Lê Vinh đã nói, mình có thể linh động khi tính chi phí tiền đất, nhưng vấn đề là việc linh động giữa tiền sử dụng đất và chi phí GPMB, TĐC có bị "giới hạn" bởi qui định nào không, có bị thanh tra hay cơ quan có thẩm quyền soi không ạ?
Xe Dap Oi
Thành viên sắp lên hạng là thành viên tuyệt vời
- Tham gia
- 22/8/08
- Bài viết
- 679
- Điểm tích cực
- 270
- Điểm thành tích
- 63
Bạn làm gì nó đều theo quy định của nhà nước:
- Tiền đền bù theo giá UBND tỉnh công bố trong đó theo Nghị định 69 đều có bao gồm hỗ trợ những gì cũng như TĐC
- Tiền sử dụng đất cũng đều phải họp liên ngành để ra gía trị bạn phải nộp cũng như được khấu trừ vào chi phí đền bù GPMB hay không
bạn may ra chỉ linh động trong quá trình ĐBGPMB là các khoản hỗ trợ địa phương bạn hạch toán vào đâu thôi...
L
levinhxd
Guest
Bạn yên tâm đi, vấn đề cách thức CĐT triển khai DA, quản lý chi phí như thế nào thôi! Chứ thanh tra kiểm toán ko quá để quá việc bạn lập dự án như thế nào đâu, nhất là với DA nhỏ!
Ko biết mình nói thế có sai không nhỉ !
Theo mình được biết:
1. Chi phí GPMB được Hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư Quận xác định và phê duyệt theo đúng các quy định Nhà nước ban hành, Chi phí này được đối trừ vào tiền sử dụng đất.
2. Khi tính tiền sử dụng đất CĐT phải bảo vệ trước liên ngành và nguyên tắc là sát giá thị trường. Thường sẽ tính bằng Doanh thu - Chi phí - GPMB - Lợi nhuận Doanh nghiệp. Vậy nếu GPMB nhiều thì nộp tiền sử dụng đất ít và ngược lại
keepranXD
Thành viên rất nhiệt tình
Mình có thời gian làm về vai trò Chủ đầu tư, mình có vài ý kiến muốn chia sẻ cùng bạn:
1. Tiền SDD và CP GPMB ko phải là 2 tên gọi khác nhau của cùng 1 nội dung chi phí, mà thực sự là 2 khoản chi hoàn toàn khác nhau. Đối với dự án có vốn NSNN từ 30% trở lên, TMĐT ko quy định có bao gồm tiền SDD. (Điều 4, NĐ 112/2009/NĐ-CP). Điều này rất dễ hiểu, vì hầu như dự án do NN đầu tư thì khoản tiền SDD ko phải nộp (chẳng lẽ tự mình nộp tiền cho mình?!). Tuy nhiên, do suy nghĩ TMĐT phải gồm mọi loại chi phí nên dễ gây hiểu nhầm rằng trong cái mục Chi phí ĐB,GPMB, HTTĐC, sẽ gồm luôn tiền SDD (hoặc bù trừ lằng nhằng j đó cho nhau để có con số cuối cùng). Ko hề có điều đó! Có thể thấy rõ như vậy tại Điểm c, khoản 3, Điều 4, NĐ 112.
2. Dự án do nguồn vốn tư nhân: TMĐT nên đưa vào Giá trị tạm tính của Tiền SDD đối với khu đất thực hiện dự án. Giá trị này cần được lập bởi Người có kinh nghiệm về tiền SDD, cần đo lường được mức độ biến động giá đất theo thị trường, nếu cứng nhắc theo Bảng giá đất ban hành của UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc TW sẽ đưa dự án vào ngõ cụt.
Khi đó, trong TMĐT sẽ bao gồm 2 loại chi phí: tiền SDD và Chi phí ĐBGPMB.
Đồng ý là Nhà nước sẽ khấu trừ một phần tiền ĐBGPMB vào tiền SDD phải nộp, nhưng phải theo hướng dẫn của Cục thuế, và thường không đáng kể tẹo nào so với trông ngóng của CĐT!!!
Mình tạm chia sẻ vậy đã, có j hôm sau mọi người cùng trao đổi tiếp!
keepranXD
Thành viên rất nhiệt tình
Cái món tính toán ra tiền SDD kiểu như này thực quá khó cho Doanh nghiệp khi lập dự án, đánh giá hiệu quả dự án. Giả sử, sau này có quy định, rằng: trong bước "khảo sát, lựa chọn địa điểm", Nhà đầu tư ngoài xin ý kiến Sở XD về quy hoạch, còn phải xin ý kiến SỞ Tài chính về "Giá đất áp dụng cho khu đất dự định khảo sát", giá này được UBND tỉnh duyệt làm căn cứ tính giá tiền SDD, cho thuê đất đối với khu đất NẾU "nhà đầu tư quyết định đầu tư dự án trong khoảng thời gian 03 tháng kể từ ngày có quyết định... này". Như vậy vừa rõ ràng, vừa minh bạch, mà Nhà đầu tư cũng đủ dũng cảm để làm các thủ tục chuẩn bị đầu tư của dự án. Tránh để dự án treo sau khi lập xong DADT, TKCS, TKBVTC,... chỉ vì "Ôi trời, giá đất giờ cao quá đi, sao làm nổi!!!"
Rất nhiều CĐT phải bỏ dự án chỉ vì tiền SDD vượt lên quá nhiều so với dự tính ban đầu (khi chỉ tính theo Bảng giá đất hàng năm của tỉnh ban hành.). Giá như thay đổi được thì hay biết mấy!
