Lập dự án đầu tư đối với dự án BT

nguyenhaoxd · 8/6/11

huyhien nói:
Chào bác Naat !
Như vậy khi nhà đầu tư (NDT) muốn làm DA không có trong danh mục BT thì phải đề xuất DA, khi đó lại phải qua các cơ quan chức năng của Tỉnh để thẩm tra, thẩm duyệt => OK => Công bố danh mục DA, đăng báo đấu thầu => Đấu thầu hoặc chỉ định thầu => mất rất nhiều thời gian (trong khi đó bước này chỉ bao gồm các thông số kỹ thuật chính).
Khi đề xuất dự án được duyệt thì đến bước lập dự án đầu tư thì NDT lại phải qua các cơ quan chức năng của Tỉnh để thẩm tra, thẩm duyệt DA 1 lần nữa => Ok=> thì mới kí hợp đồng dự án.
Như vậy để kí được hợp đồng dự án thì NDT sẽ phải mất rất nhiều thời gian. Liệu có NDT nào đủ kiên nhẫn, chưa kể rủi ro của dự án.
Em cũng muốn xin trao đổi thêm với bác. Bác có thể cho em xin quy trình của dự án BT do nhà đầu tư đề xuất không?
Nếu bác ở HN thì e có thể xin 1 cuộc gặp có được k?
Thanks! bác nhiều

ko có trong danh mục DA nhưng có chủ trương của TP thì cũng có thể lập đề xuất DA được chứ nhỉ? đề xuất DA được phê duyệt thì được ký hợp đồng DA luôn phải ko nhỉ? ko lẽ đề xuất DA của nhà đầu tư A được phê duyệt thì lại mang ra đấu thầu để cho nhà B nào đó tranh mất phần ?

naat · 13/6/11

nguyenhaoxd nói:
ko có trong danh mục DA nhưng có chủ trương của TP thì cũng có thể lập đề xuất DA được chứ nhỉ? đề xuất DA được phê duyệt thì được ký hợp đồng DA luôn phải ko nhỉ? ko lẽ đề xuất DA của nhà đầu tư A được phê duyệt thì lại mang ra đấu thầu để cho nhà B nào đó tranh mất phần ?

Về vấn đề bạn thắc mắc thì bạn có thể xem xét trong Nghị định 108/NĐ-CP về BT, BTO,BOT. Việc đấu hay không đấu còn phụ thuộc vào ý chí của các cơ quan NN có thẩm quyền và khả năng của doanh nghiệp. Từ trước đến giờ thì chưa xảy ra việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư theo hợp đồng BT, nhưng vẫn phải đề phòng.

NguyenNgocSon · 16/12/13

Các bác cho hỏi:
1.Bên em đã có phê duyệt dự án đầu tư công trình BT
2.Hiện tại đang trong giai đoạn đàm phán ký kết hợp đồng DA
3.Cho e hỏi về bản chất vốn trong giai đoạn thực hiện của dự án BT
-Trong QĐ có nêu:nguồn vốn thực hiện dự án: vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác.
-Như vậy về bản chất phân loại theo nguồn vốn thì đây là dự án sử dụng nguồn vốn khác ?
4.Sau khi nhà đầu tư ký kết được hợp đồng DABT thì nhà đầu tư được toàn quyền quyết định, lựa chọn, phê duyệt đấu thầu để thực hiện dự án ?
Xin trân trọng cảm ơn !

naat · 16/12/13

NguyenNgocSon nói:
Các bác cho hỏi:
1.Bên em đã có phê duyệt dự án đầu tư công trình BT
2.Hiện tại đang trong giai đoạn đàm phán ký kết hợp đồng DA
3.Cho e hỏi về bản chất vốn trong giai đoạn thực hiện của dự án BT
-Trong QĐ có nêu:nguồn vốn thực hiện dự án: vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác.
-Như vậy về bản chất phân loại theo nguồn vốn thì đây là dự án sử dụng nguồn vốn khác ?
4.Sau khi nhà đầu tư ký kết được hợp đồng DABT thì nhà đầu tư được toàn quyền quyết định, lựa chọn, phê duyệt đấu thầu để thực hiện dự án ?
Xin trân trọng cảm ơn !

Bạn tham khảo khoản 2 Điều 50 Thông tư 03/2011/TT-BKH
Sau khi lựa chọn nhà thầu, Nhà đầu tư có trách nhiệm báo cáo CQNN ký hợp đồng để theo dõi, kiểm tra, giám sát

NguyenNgocSon · 16/12/13

Chân thành cám ơn bác naat.
Em xin hỏi thêm 1 vấn đề nữa:
1.Việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án khác hoàn toàn là do nhà đầu tư đúng ko ?
2.Theo NĐ 12/2009 thì dự án khác là dự án sử dụng nguồn vốn khác:
Theo khoản 2 điều 12 NĐ 12 thì chủ đầu tư (nhà đầu tư) tự quyết định phê duyệt dự án ?
Cám ơn !

naat · 16/12/13

NguyenNgocSon nói:
Chân thành cám ơn bác naat.
Em xin hỏi thêm 1 vấn đề nữa:
1.Việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án khác hoàn toàn là do nhà đầu tư đúng ko ?
2.Theo NĐ 12/2009 thì dự án khác là dự án sử dụng nguồn vốn khác:
Theo khoản 2 điều 12 NĐ 12 thì chủ đầu tư (nhà đầu tư) tự quyết định phê duyệt dự án ?
Cám ơn !

Nhà nước chỉ thẩm định, phê duyệt dự án công trình BT. Các dự án khác (đối ứng) do Nhà đầu tư tự thực hiện

NguyenNgocSon · 16/12/13

Anh có thể chỉ giúp em trình tự để làm thủ tục giao đất để thực hiện dự án (DA đối ứng) khác không ?
Cám ơn !

naat · 16/12/13

NguyenNgocSon nói:
Anh có thể chỉ giúp em trình tự để làm thủ tục giao đất để thực hiện dự án (DA đối ứng) khác không ?
Cám ơn !

TRình tự, thủ tục giao đất dự án khác thì giống như các dự án kinh doanh BĐS thông thường. Vì chưa rõ bạn ở đâu nên tôi không thể tư vấn cụ thể được. Bạn liên hệ với Sở TNMT địa phương để được hướng dẫn

NguyenNgocSon · 16/12/13

Bên mình thực hiện dự án BT theo quyết định số 5477/QĐ-UBND TP Hà Nội ngày 10/9/2013 tại Quận Long Biên.

naat · 16/12/13

NguyenNgocSon nói:
Bên mình thực hiện dự án BT theo quyết định số 5477/QĐ-UBND TP Hà Nội ngày 10/9/2013 tại Quận Long Biên.

Là dự án xây dựng nút giao quận Long Biên à? Trình tự thủ tục giao đất dự án khác ở Hà Nội thì bạn xem hướng dẫn giao đất của Hà Nội tại địa chỉ: www.hanoi.gov.vn

NguyenNgocSon · 16/12/13

không đó là dự án của Him Lam
Bên mình là công ty CP Khai Sơn là dự án; Đường 40m từ đê Ngọc Thụy đến KĐTM Thượng Thanh, quận Long Biên
Rất mong bạn có kinh nghiệm giúp đỡ
Cám ơn !

naat · 16/12/13

NguyenNgocSon nói:
không đó là dự án của Him Lam
Bên mình là công ty CP Khai Sơn là dự án; Đường 40m từ đê Ngọc Thụy đến KĐTM Thượng Thanh, quận Long Biên
Rất mong bạn có kinh nghiệm giúp đỡ
Cám ơn !

Kinh nghiệm giờ là về kiểm điểm sâu sắc rồi. Không hiểu lý do gì để còn lại có 9 dự án tiếp tục triển khai, 41 dự án ra đi thì bên mình dính 2 cái.
Thủ tục giao đất thì sau khi phê duyệt dự án đầu tư (dự án khác) bạn qua Sở TNMT Hà Nội để được hướng dẫn.

NguyenNgocSon · 16/12/13

naat nói:
Kinh nghiệm giờ là về kiểm điểm sâu sắc rồi. Không hiểu lý do gì để còn lại có 9 dự án tiếp tục triển khai, 41 dự án ra đi thì bên mình dính 2 cái.
Thủ tục giao đất thì sau khi phê duyệt dự án đầu tư (dự án khác) bạn qua Sở TNMT Hà Nội để được hướng dẫn.

Không biêt Bác bên đơn vị nào ?
Dự án khác do nhà đầu tư phê duyệt ? Có phải xin ý kiến của UBND TP không bác ?

naat · 16/12/13

NguyenNgocSon nói:
Không biêt Bác bên đơn vị nào ?
Dự án khác do nhà đầu tư phê duyệt ? Có phải xin ý kiến của UBND TP không bác ?

Trình tự thủ tục dự án khác thì như dự án kinh doanh BĐS thông thường thôi
Tôi ở bên Handico, núp bóng người khác thôi chứ không phải người đại diện. Trước làm dự án Lê Văn Lương với Nam Cường thì dự án đã hoàn thành bàn giao rồi. Giờ việc quyết toán Nam Cường làm nốt

haydoidaygt · 13/8/14

Chào bạn Naat!
Việc 2 doanh nghiệp có thể thực hiện hợp đồng dạng như Hợp đồng BT vẫn được bạn ạ, và có đơn vị đã làm rồi. Như này nhé:
1. Công ty A được giao thực hiện dự án Khu đô thị mới, Dự án đầu tư đã phê duyệt (tức là kết thúc giai đoạn Chuẩn bị đầu tư);
2. Công ty A lựa chọn nhà thầu (Đấu thầu hoặc chỉ định thầu nếu vốn Nhà nước <30% TMĐT dự án) theo hình thức Tổng thầu chìa khóa trao tay và Công ty B trúng thầu với các điều khoản về nội dung công việc và thanh toán như sau:
- Công ty B tổ chức thiết kế bản vẽ thi công (để công ty A phê duyệt) và tổ chức thi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật (Bao gồm san nền, đường giao thông, thoát nước mưa, nước thải, cấp nước (đường ống), cấp điện (cáp, TBA, tủ điều khiển), chiếu sáng, cây xanh...) (Công ty A cử người giám sát, nghiệm thu)
- Hình thức thanh toán như sau (Được quy định trong hợp đồng): Khi giá trị đạt đến C tỷ đồng nào đó thì công ty B được công ty A chuyển nhượng 01 lô đất TRONG KHU ĐÔ THỊ ĐÓ (tương đương hoặc bằng 90% của C tỷ). Sau n lần thanh toán như vậy và giá trị thanh toán đạt đến 80% tổng giá trị hợp đồng thì dừng thanh toán để đợi đến khi quyết toán Hợp đồng sẽ thanh toán nốt (tất nhiên là trừ tiền bảo hành).
- Với các lô đất trong khu đô thị đó, Công ty B được lập dự án thành phần (Chủ đầu tư thứ cấp) và kinh doanh thu hồi vốn hoặc chuyển nhượng lại kiếm lời... Tức là thay vì phải mua đất có hạ tầng trong khu đô thị để thực hiện dự án thì Công ty B đã thực hiện xây dựng hạ tầng cho Công ty A và được Công ty A giao Chủ đầu tư thứ cấp và giao đất tương ứng giá trị đã thực hiện.

naat · 21/8/14

haydoidaygt nói:
Chào bạn Naat!
Việc 2 doanh nghiệp có thể thực hiện hợp đồng dạng như Hợp đồng BT vẫn được bạn ạ, và có đơn vị đã làm rồi. Như này nhé:
1. Công ty A được giao thực hiện dự án Khu đô thị mới, Dự án đầu tư đã phê duyệt (tức là kết thúc giai đoạn Chuẩn bị đầu tư);
2. Công ty A lựa chọn nhà thầu (Đấu thầu hoặc chỉ định thầu nếu vốn Nhà nước <30% TMĐT dự án) theo hình thức Tổng thầu chìa khóa trao tay và Công ty B trúng thầu với các điều khoản về nội dung công việc và thanh toán như sau:
- Công ty B tổ chức thiết kế bản vẽ thi công (để công ty A phê duyệt) và tổ chức thi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật (Bao gồm san nền, đường giao thông, thoát nước mưa, nước thải, cấp nước (đường ống), cấp điện (cáp, TBA, tủ điều khiển), chiếu sáng, cây xanh...) (Công ty A cử người giám sát, nghiệm thu)
- Hình thức thanh toán như sau (Được quy định trong hợp đồng): Khi giá trị đạt đến C tỷ đồng nào đó thì công ty B được công ty A chuyển nhượng 01 lô đất TRONG KHU ĐÔ THỊ ĐÓ (tương đương hoặc bằng 90% của C tỷ). Sau n lần thanh toán như vậy và giá trị thanh toán đạt đến 80% tổng giá trị hợp đồng thì dừng thanh toán để đợi đến khi quyết toán Hợp đồng sẽ thanh toán nốt (tất nhiên là trờ tiền bảo hành).
- Với các lô đất trong khu đô thị đó, Công ty B được lập dự án thành phần (Chủ đầu tư thứ cấp) và kinh doanh thu hồi vốn hoặc chuyển nhượng lại kiếm lời... Tức là thay vì phải mua đất có hạ tầng trong khu đô thị để thực hiện dự án thì Công ty B đã thực hiện xây dựng hạ tầng cho Công ty A và được Công ty A giao Chủ đầu tư thức cấp và giao đất tương ứng giá trị đã thực hiện.

Theo tôi đâu không gọi là hợp đồng BT mà nên gọi là hợp đồng hợp tác kinh doanh cho nó đúng bản chất. Vì hợp đồng BT đã được quy định cụ thể bằng Nghị định chinh phủ rồi.

haydoidaygt · 28/8/14

naat nói:
Theo tôi đâu không gọi là hợp đồng BT mà nên gọi là hợp đồng hợp tác kinh doanh cho nó đúng bản chất. Vì hợp đồng BT đã được quy định cụ thể bằng Nghị định chinh phủ rồi.

Chào Bac Naat!
E lại có quan điểm hơi khác của Bác 1 tý.
1. Hợp đồng BT có bản chất là bên B bỏ vốn để đầu tư xây dựng công trình cho bên A (thường là HTKT) sau đó được bên A thanh toán chi phí đầu tư và lợi nhuận hợp lý bằng tiền hoặc giá trị quyền sử dụng đất. Vấn đề ở đây là các chủ thể ký kết hợp đồng và quy mô, tính chất của dự án thôi. Thông thường hiện nay hợp đồng BT được ký giữa Nhà nước và Nhà đầu tư tư nhân (xã hội hóa đầu tư), nó được điều chỉnh bằng các văn bản: Nghị định 108/2009, TT 03/2011... Đối với các chủ thể khác thì có thể vận dụng theo các văn bản nêu trên hoặc điều chỉnh cho phù hợp với nội dung thực hiện của hợp đồng.
2. Hợp đồng hợp tác đầu tư là việc bên B góp vốn đầu tư cùng bên A theo một tỷ lệ % nhất định và được hưởng lợi nhuận từ khai thác dự án theo tỷ lệ mình góp vốn hoặc bên B bỏ vốn đầu tư một hạng mục nào đó trong một dự án của bên A và được quyền khai thác hạng mục mình đã đầu tư để thu hồi vốn và lợi nhuận (tất nhiên việc khai thác như nào là theo hợp đồng). Ví dụ như này:
Bên A là CĐT một khu đô thị hoặc 1 tòa nhà chung cư. Thay vì phải bỏ vốn đầu tư hạng mục truyền hình, internet..., Bên A mời Bên B (ví dụ VCTV, VNPT) hợp tác đầu tư bằng cách bỏ vốn thiết kế, thi công xây dựng đường dây, đường ống cung cấp đầu nối đến từng căn hộ và bên B được quyền cung cấp dịch vụ truyền hình, internet của mình trong khu đô thị/tòa chung cư đó để thu hồi vốn và lợi nhuận.
E có mấy ý kiến như vậy không biết có đúng không, mong Bác có ý kiến phản hồi!