Bàn về suất đầu tư - Nhiệt tình tham gia nhé

[hongngan]

Chào các bạn,
Suất đầu tư là vấn đề mà mình nghĩ tất cả các bạn đều quan tâm và có nhiều thắc mắc. Nên mình mạnh dạn mở ra một topic để mọi người tham gia đóng góp ý kiến nhé.
Trước đây, khi làm dự án thì hầu như thông tin về suất đầu tư mình lấy từ các dự án tương tự, hoặc do Sếp tư vấn.
Vấn đề đặt ra là, giá cả thị trường biến đổi chóng mặt. Làm sao cập nhật được Suất đầu tư để đảm bảo chi phí.(Trong trường hợp không có chỉ số giá hay suất đầu tư do Nhà nước ban hành).
Theo lý thuyết, mình có thể dự tính suất đầu tư bằng cách lấy năm 2006 làm gốc và tính trượt giá tại thời điểm hiện tại so với năm gốc. Nhưng công việc này hết sức phức tạp và đòi hỏi mình phải có đầy đủ số liệu.
Mình đang vướng vào trường hợp này đấy.Lập dự án đầu tư dùng vốn Ngân sách.Và Chủ đầu tư đòi hỏi chứng minh suất đầu tư.
Chi phí để hình thành nên một công trình xây dựng bao gồm rất nhiều khoản mục. Làm thế nào để có thể tính được trượt giá cho từng loại.
Trong trường hợp không dùng vốn Ngân sách, có thể ta không cần chứng minh tỷ mỉ về suất đầu tư. Nhưng con số đưa ra cũng phải hợp lý và đảm bảo.
Vậy ta căn cứ vào đâu???
Theo nguồn tin từ một số người bạn của mình làm ở Viện kinh tế Xây dựng, thì suất đầu tư tham khảo như sau:
- Chung cư, khách sạn, cao ốc cao cấp: 1000-1200USD/m2
Loại B: 10 triệu/m2
Loại C: 8 triệu/m2
- Biệt thự: 5 triệu/m2
Đây là suất đầu tư chung. Khi mình trao đổi với Sếp, Sếp hỏi: "Tôi muốn tách riêng phần xây dựng và phần thiết bị. Và Suất đầu tư của từng loại phải được định nghĩa. Ví dụ: Suất đầu tư phần xây dựng là 15 triệu/m2 có nghĩa là đã gồm những gì?"
...
Nói chung càng mổ xẻ nó ra thì càng phức tạp.
Mình biết là trên diễn đàn có rất nhiều anh, chị có kinh nghiệm về dự án đầu tư.
Nên rất mong được sự tham gia tích cực của các thành viên để chúng ta có một cái nhìn tổng quát và chính xác về suất đầu tư.
Thanks.

 

[hongngan99]

Về suất đầu tư bên mình thường lấy theo các công trình tương tự, tính thêm trượt giá và các yếu tố theo yêu cầu của mức độ tiện nghi. Và Sau khi làm xong một dự án, hoặc thiết kế thì bên mình thường tính lại để ra được suất đầu tư chính xác để dùng cho các công trình tiếp theo.

 

[minhtuong]

Topic của bạn đưa ra rất hay.
Cách tính suất đầu tư như vậy chỉ tính được cho các dự án quen thuộc, thường gặp, còn với dự án mới lạ chưa gặp hay trong lúc trượt giá như thế này thì rất khó.
Để xác định được suất đầu tư, bạn nên được chuyên nghiệp hóa, có những công ty nước ngoài chỉ làm một việc là tư vấn xác định suất đầu tư và rất lạ là họ làm tốt nghề này ở VN. Hệ thống dữ liệu của họ là rất tốt, có cả đội ngũ thu thập, xử lý dữ liệu,....

 

[tommypro]

Chào các bạn,
Vấn đề đặt ra là, giá cả thị trường biến đổi chóng mặt. Làm sao cập nhật được Suất đầu tư để đảm bảo chi phí.(Trong trường hợp không có chỉ số giá hay suất đầu tư do Nhà nước ban hành).
Theo lý thuyết, mình có thể dự tính suất đầu tư bằng cách lấy năm 2006 làm gốc và tính trượt giá tại thời điểm hiện tại so với năm gốc. Nhưng công việc này hết sức phức tạp và đòi hỏi mình phải có đầy đủ số liệu.
Mình đang vướng vào trường hợp này đấy.Lập dự án đầu tư dùng vốn Ngân sách.Và Chủ đầu tư đòi hỏi chứng minh suất đầu tư.
Chi phí để hình thành nên một công trình xây dựng bao gồm rất nhiều khoản mục. Làm thế nào để có thể tính được trượt giá cho từng loại.
Trong trường hợp không dùng vốn Ngân sách, có thể ta không cần chứng minh tỷ mỉ về suất đầu tư. Nhưng con số đưa ra cũng phải hợp lý và đảm bảo.
Vậy ta căn cứ vào đâu???
Theo nguồn tin từ một số người bạn của mình làm ở Viện kinh tế Xây dựng, thì suất đầu tư tham khảo như sau:
- Chung cư, khách sạn, cao ốc cao cấp: 1000-1200USD/m2
Loại B: 10 triệu/m2
Loại C: 8 triệu/m2
- Biệt thự: 5 triệu/m2
Đây là suất đầu tư chung. Khi mình trao đổi với Sếp, Sếp hỏi: "Tôi muốn tách riêng phần xây dựng và phần thiết bị. Và Suất đầu tư của từng loại phải được định nghĩa. Ví dụ: Suất đầu tư phần xây dựng là 15 triệu/m2 có nghĩa là đã gồm những gì?"
...
Nói chung càng mổ xẻ nó ra thì càng phức tạp.
Mình biết là trên diễn đàn có rất nhiều anh, chị có kinh nghiệm về dự án đầu tư.
Nên rất mong được sự tham gia tích cực của các thành viên để chúng ta có một cái nhìn tổng quát và chính xác về suất đầu tư.
Thanks.

Ở ngoại quốc, họ tính suất đầu tư bất động sản thường theo dạng trích từ các thông tin mở đã lưu dữ kiện. Ngoài ra, khi họ tính suất đầu tư, lúc nào họ cũng có khoản dự phòng phí. Tính tổng suất đầu tư của họ dựa theo điều kiện tiên quyết là phần sở hữu chủ của bất động sản đó, chứ không như ở ta là sở hữu quyền sử dụng

Quay trở lại vấn đề của bạn tôi thấy nó rất hóc búa: 15 triệu/m2 có nghĩa là gồm những gì?

Sở hữu quyền sử dụng BĐS thì biến thiên nhiều hơn là sở hữu chủ bất động sản, vậy nguy cơ thay đổi sẽ lớn hơn nhiều. Nhiều năm qua nhất là vụ Nam SG, Phú Mỹ Hưng quyền sử dụng BĐS trước lúc nó thành đô thị có giá khác (vì lúc đó sử dụng nó để tạo giá trị gia tăng thấp hơn so với bây giờ nhiều) có nghĩa là khi có nhu cầu về sử dụng nhiều thì giá BĐS sẽ tăng và ngược lại.

Tôi lấy ví dụ 15T/m2 dựa vào khung giá sử dụng đất và các khoản xây dựng. Trường hợp của PMH, Nam SG sau mấy chục năm nữa mấy căn hộ ở đó sẽ bị hư hỏng và làm mới lại, nhà nước sẽ phải tốn khá nhiều tiền để tái định cư và đền bù cho dân sở hữu quyền sử dụng và sở hữu căn hộ ở đó trong khi các nhà đầu tư nước ngoài họ đã rút vốn lẫn lãi đi từ lâu sau bao năm đầu tư và vận hành

Khi tính toán suất đầu tư BĐS, phải có tiên quyết ít nhất 1 điều kiện cố định, nhưng đối với ta, tính suất đầu tư không dựa vào điều kiện tiên quyết đó, toàn là giả định dựa theo chiều biến thiên tới chứ không có hệ số lùi, vì vậy rất khó tính chính xác suất đầu tư. Nan giải

 

[TongTS]

Ở ngoại quốc, họ tính suất đầu tư bất động sản thường theo dạng trích từ các thông tin mở đã lưu dữ kiện. Ngoài ra, khi họ tính suất đầu tư, lúc nào họ cũng có khoản dự phòng phí. Tính tổng suất đầu tư của họ dựa theo điều kiện tiên quyết là phần sở hữu chủ của bất động sản đó, chứ không như ở ta là sở hữu quyền sử dụng

Quay trở lại vấn đề của bạn tôi thấy nó rất hóc búa: 15 triệu/m2 có nghĩa là gồm những gì?

Sở hữu quyền sử dụng BĐS thì biến thiên nhiều hơn là sở hữu chủ bất động sản, vậy nguy cơ thay đổi sẽ lớn hơn nhiều. Nhiều năm qua nhất là vụ Nam SG, Phú Mỹ Hưng quyền sử dụng BĐS trước lúc nó thành đô thị có giá khác (vì lúc đó sử dụng nó để tạo giá trị gia tăng thấp hơn so với bây giờ nhiều) có nghĩa là khi có nhu cầu về sử dụng nhiều thì giá BĐS sẽ tăng và ngược lại.

Tôi lấy ví dụ 15T/m2 dựa vào khung giá sử dụng đất và các khoản xây dựng. Trường hợp của PMH, Nam SG sau mấy chục năm nữa mấy căn hộ ở đó sẽ bị hư hỏng và làm mới lại, nhà nước sẽ phải tốn khá nhiều tiền để tái định cư và đền bù cho dân sở hữu quyền sử dụng và sở hữu căn hộ ở đó trong khi các nhà đầu tư nước ngoài họ đã rút vốn lẫn lãi đi từ lâu sau bao năm đầu tư và vận hành

Khi tính toán suất đầu tư BĐS, phải có tiên quyết ít nhất 1 điều kiện cố định, nhưng đối với ta, tính suất đầu tư không dựa vào điều kiện tiên quyết đó, toàn là giả định dựa theo chiều biến thiên tới chứ không có hệ số lùi, vì vậy rất khó tính chính xác suất đầu tư. Nan giải

Trong quá trình lập và trình duyệt Dự án, các yếu tố về hiệu quả kinh tế và xã hội đã được Nhà nước, Chủ đầu tư đặt lên bàn cân đo đong đếm trước khi phê duyệt Tổng mức đầu tư cho Dự án. Các phương án đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư... cũng đã được trình duyệt, công bố từ phương án tổng thể đến chi tiết. Mục tiêu xã hội của những Dự án có ĐBGPMB là ổn định, nâng cao chất lượng sống cho những người dân sinh sống tại mặt bằng lập Dự án. Chi phí ĐBGPMB do CDT chi trả theo Luật định và được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm hoặc hình thức khác, Do vậy chi phí này Nhà nước cũng chưa phải bỏ ra.
Tùy vào tính chất của từng Dự án, Suất đầu tư được tính toán trên các cơ sở khác nhau ( VD: Dự án XD trên khu đất ko có GPMB, TDC;.... thì SDT được tình theo Chi phí Xây dựng và Thiết bị [ có bao gồm lãi vay và CP khác, DPP...]; Đối với Dự án có ĐBGPMB, TDC thì SDT được tình trên cơ sở Tổng mức đầu tư toàn DA?
Nếu không có biến động lớn như biến động về giá VLXD, lãi suất ngân hàng... thì SDT của DA tuy có thể điều chỉnh nhưng vẫn kiểm soát được. Câu hỏi đặt ra với các CDT là làm thế nào để giá bán của DA nếu có biến động trên tỷ lệ thuận được với SDT của Dự án!!!!!!

 

[hongngan]

Cám ơn tất cả các bạn đã nhiệt tình tham gia.
@hongngan99: đúng là khi lập dự án, ta thường sử dụng suất đầu tư của các công trình tương tự. Và trong quá trình triển khai, sẽ tiếp tục tính toán và cập nhật lại theo bản vẽ chi tiết nhằm phục vụ cho các dự án kế tiếp.
Tuy nhiên, việc này chỉ có thể áp dụng trong trường hợp mình đang lập dự án với tư cách là chủ đầu tư, linh động trong việc điều chỉnh và tình hình giá cả thị trường tương đối ổn định.
Còn trường hợp mình lập dự án đầu tư với tư cách là nhà tư vấn thì không ổn.
Lúc này trách nhiệm của nhà tư vấn là rất nặng nề.
@tommypro: cám ơn bài viết hữu ích của bạn. Đúng là nước ngoài họ làm rất chuyên nghiệp. Nhưng đó là nước ngoài. Ở nước mình thì còn rất nhiều hạn chế. Nên vấn đề suất đầu tư thực sự rất nan giải như bạn nói. Và mình vẫn chưa thể trả lời được câu hỏi của Sếp: Định nghĩa suất đầu tư (bao gồm những jì?)
@minhtuong: mình theo dõi trên diễn đàn và biết bạn rất nhiệt tình tham gia các topic và thường có những ý kiến bổ ích. Cám ơn bạn. Mình luôn mong muốn tìm được một hướng đi đúng đắn trong việc giải quyết vấn đề về suất đầu tư. Nhưng thực sự đang bế tắc. Và mình nghĩ để có thể làm được điều này thì phải có sự hợp tác của rất nhiều người.

Rất mong các bạn tiếp tục thảo luận để chúng ta sẽ tự rút ra được những kinh nghiệm và kiến thức quý báu.
Cám ơn các bạn rất nhiều

 

[phtl.77]

"Trước đây, khi làm dự án thì hầu như thông tin về suất đầu tư mình lấy từ các dự án tương tự, hoặc do Sếp tư vấn.
Vấn đề đặt ra là, giá cả thị trường biến đổi chóng mặt. Làm sao cập nhật được Suất đầu tư để đảm bảo chi phí.(Trong trường hợp không có chỉ số giá hay suất đầu tư do Nhà nước ban hành).
Theo lý thuyết, mình có thể dự tính suất đầu tư bằng cách lấy năm 2006 làm gốc và tính trượt giá tại thời điểm hiện tại so với năm gốc. Nhưng công việc này hết sức phức tạp và đòi hỏi mình phải có đầy đủ số liệu."
Em cũng đồng ý với bác hongngan, trước đây suất đầu tư thường lấy theo các công trình tương tự trong trường hợp ít có biến động giá. Tuy nhiên do tình hình trượt giá hiện nay, BXD đã công bố suất vốn đầu tư xây dựng kèm theo hướng dẫn xác định chỉ số giá xây dựng để tính vào chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá. Tuy nhiên em thấy suất vốn ĐT theo quy dịnh cũng chưa hợp lý lắm. Đơn cử 1 ví dụ công trình trường tiểu học quy mô 20~30 lớp, suất vốn DT quy định 11,1triệu/hs (trong đó chi phí XD là 8,47T, thiết bị 1,6 T), như vậy đối với trường tiểu học có 30 lớp x 35hs/lớp thì chi phí xây dựng tối đa là 1050hs x 8,47T = 8,8935 tỷ, quá thấp so với thực tế! Chưa kể cũng với qui mô 30 lớp, nhưng diện tích khu đất khác nhau => Chi phí san nền, hòan thiện sân đường, trồng cây cỏ...cũng khác nhau. Mặt khác lại còn kèm theo câu "Suất vốn DT xây dựng trường phổ thông được tính bình quân cho 1 hs với quy mô năng lực phục vụ là 50hs/lớp", trong khi trường tiểu học lại quy định tối đa có 35hs/lớp thôi.
Còn về phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng, tuy có hướng dẫn, nhưng tổ chức cơ quan nào có đủ uy tín để lập? Mình có thể áp dụng chỉ số của đơn vị khác lập sẵn hay không? Ai chịu trách nhiệm về tính chính xác?
Em thấy các Ban QLDA bó tay mấy tháng trước, Ban ngành cũng không ai dám duyệt giá vì không có cơ sở. Sau này có thỏa thuận chung là suất đầu tư công trình trường học lấy khỏang 3T/m2 (không biết do đâu mà ra!) các bác í mới bắt tay vào làm đại. Nhưng theo em thấy với mức giá đó hiện nay cũng lỗi thời rồi đó. Thật là không biết đường nào mà lần!

 

[hnlan]

Ai có kinh nghiệm về tính suất đầu tư công trình giao thông cho mình hỏi về suất đầu tư với các cấp đường thế nào là hợp lý nhỉ? Công trình cầu thì thế nào?

 

[minhtuong]

@minhtuong: Mình luôn mong muốn tìm được một hướng đi đúng đắn trong việc giải quyết vấn đề về suất đầu tư. Nhưng thực sự đang bế tắc. Và mình nghĩ để có thể làm được điều này thì phải có sự hợp tác của rất nhiều người.

Rất mong các bạn tiếp tục thảo luận để chúng ta sẽ tự rút ra được những kinh nghiệm và kiến thức quý báu.
Cám ơn các bạn rất nhiều

Một trong những vấn đề khó nhất của một người kỹ sư định giá XD chuyên nghiệp đó là xác định được xuất đầu tư XD công trình một cách...chuyên nghiệp.
Vậy tính chuyên nghiệp trong định giá XD nói chung hay xác đinh xuất đầu tư công trình XD nói riêng là gì?
Theo mình, đó là chuyên môn về thị trường xây dựng, về đầu tư, và quan trọng nhất đó là về thống kê, phân tích, thu thập cơ sở dữ liệu,.... và kể cả chuyên môn về kinh tế (về vấn đề lạm phát chẳng hạn,...), đó là bạn là một công ty, một tổ chức chỉ chuyên nghiên cứu và thực hiện công việc này (nhất nghệ tinh mà).
Để giỏi được về lĩnh vực này, đó là điều không đơn giản, trong môi trường chưa được chuyên nghiệp như hiện nay.
Theo mình, hiện nay trong lĩnh vực định giá XD nói chung, xác định xuất đầu tư nói riêng, chỉ riêng ở trong nước chúng ta còn thua Tây nhiều lắm. Không phải thua ở chỗ Tây biết nhiều về xây dựng của Ta hơn, cũng không phải Tây biết thị trường XD còn Ta thì không, mà Tây hơn Ta ở chỗ họ xem đây một ngành đặc thù, là một lĩnh vực chuyên nghiệp, là một hệ thống, một mắc xích quan trọng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.
Còn chúng ta? Thế hệ kỹ sư trẻ chúng ta đang chập chững bước vào lĩnh vực này bằng tấm bằng đại học kinh tế xây dựng còn mới , hay bằng vài chục tiết đào tạo cấp tốc để trở thành kỹ sư định giá XD,...nhưng rồi môi trường để trở thành chuyên nghiệp ở đâu? rồi mấy ai không bị cơm áo gạo tiền chi phối? Thử hình dung lương của người làm dự toán hay tỉ trọng chi phí lập dự toán, lập tổng mức đầu tư thì sẽ rõ.
Theo mình, phải thêm một hai thế hệ nữa, với những điều kiện, môi trường nào đó, ngành định giá XD của chúng ta mới có thể đạt được một mức cơ bản nào đó.

Mong các bạn trao đổi thêm.

 

[hongngan]

@phtl.77: cám ơn bạn đã tham gia đóng góp ý kiến.
@minhtuong: Đúng như bạn nói minhtuong ạ. Những kỹ sư kinh tế xây dựng như chúng ta chưa có được một môi trường chuyên nghiệp để phát triển.
Thực ra về mặt lý thuyết mà nói, thì việc xác định suất đầu tư là hoàn toàn có thể. (theo công văn 1601 hướng dẫn về cách tính trượt giá) Nhưng như các bạn thấy, nó không đơn giản chút nào: đòi hỏi phải đầy đủ số liệu, và đủ lực.
Mình cũng đã tự mày mò thử để áp dụng cho dự án khách sạn 3*. Dự án này thuộc Ngân sách Nhà nước nên bắt buộc phải chứng minh được suất đầu tư.
Bước 1: Mình căn cứ vào hồ sơ dự toán của một công trình tương tự đã được phê duyệt để xác định tỷ trọng của các công tác chính so với tổng dự toán:
+ Cọc
+ San nền
+ Bê tông
+ Cốt thép
+ Ván khuôn
+ Xây
+ Trát
+ Hoàn thiện: ốp, lát, bả sơn...
+ Công tác khác (mình cho vào một nhóm)
Bước 2: Tính chỉ số giá của từng loại công tác
- Tra định mức cho một công tác điển hình. (Bê tông cột, dầm, sàn, móng... lấy cái lớn nhất)
- Tính chỉ số giá cho từng loại chi phí cấu thành
+ Vật liệu
+ Nhân công
+ Máy
=> Chỉ số giá của công tác
Bước 3: Thống kê chỉ số giá của từng các công tác chính đã tính toán ở trên. Đối với công tác khác, chỉ số giá sẽ lấy trung bình của các công tác chính.
Bước 4: Chỉ số giá của công trình sẽ được xác định như sau:
Chỉ số giá bê tông * tỷ trọng bê tông + CSG Cốt thép * tỷ trọng cốtthép + ....
Bước 5: Xác định suất đầu tư tại thời điểm tính toán,
Mình chưa đề cập đến thời gian mà mình đã phải bỏ ra để thực hiện công việc trên. Mình chỉ nói là kết quả thu được ... vẫn thấp hơn thực tế nhiều.
Có thể là do các nguyên nhân sau:
- Căn cứ ban đầu chưa đủ độ chính xác (xác định tỷ trọng của các công tác chính)
- Các công tác khác tính trung bình => không đảm bảo
- Trong quá trình xác định chỉ số giá của từng loại, số liệu về giả cả vật tư mình tìm được cũng chưa thực sự sát với thị trường
...
Nói tóm lại:
Việc dùng chỉ số giá để xác định suất đầu tư nó đòi hỏi rất nhiều thứ. Và cái này chắc là phải trông chờ Viện Kinh tế XD ban hành thôi.
Bạn nào có ý kiến khác thì trao đổi nhé.
Thanks. (Đúng là bế tắc)

 

[hungvina16]

Trong khi chờ đợi, chúng ta vẫn phải xác định suất đầu tư, theo mình chúng ta nên sử dụng phương pháp kết hợp :
- Bước 1: Xác định theo Suất đầu tư chung được công bố .
- Bước 2: Thu thập tài liệu , số liệu TDT các công trình tương tự . Tính ra suất đầu tư cho từng công trình đó.
- Bước 3: So sánh các công trình, loại trừ dần các yếu tố đặc thù, đưa về cùng 1 thời điểm so sánh -> rút ra Suất đầu tư tự XD.
- Bước 4: Xác định Suất đầu tư tối đa chấp nhận được của dự án bằng cách làm bài toán ngược trên cơ sở số liệu đầu ra của Dự án ( đã thu thập xử lý khi nghiên cứu thị trường )
- Bước 5: So sánh Suất đầu tư chung , Suất đầu tư tự XD và Suất đầu tư tối đa để sơ bộ kết luận tính khả thi của dự án .
- Bước 6: Báo cáo thuyết trình với cấp quyết định đầu tư để quyết định Suất đầu tư cho dự án.

Tạm thời như thế đã , trường hợp không có công trình có các chỉ tiêu tương tự , có lẽ nên dùng phương pháp chia nhỏ DA thành các hạng mục theo TKCS rồi tổng hợp dần.

Các bạn tiếp tục nhé ....

 

[phụng sự tổ quốc tôi]

Quá lý thuyết, xa rời thực tế nên thấy phức tạp!

Trong khi chờ đợi, chúng ta vẫn phải xác định suất đầu tư, theo mình chúng ta nên sử dụng phương pháp kết hợp :
- Bước 1: Xác định theo Suất đầu tư chung được công bố .
- Bước 2: Thu thập tài liệu , số liệu TDT các công trình tương tự . Tính ra suất đầu tư cho từng công trình đó.
- Bước 3: So sánh các công trình, loại trừ dần các yếu tố đặc thù, đưa về cùng 1 thời điểm so sánh -> rút ra Suất đầu tư tự XD.
- Bước 4: Xác định Suất đầu tư tối đa chấp nhận được của dự án bằng cách làm bài toán ngược trên cơ sở số liệu đầu ra của Dự án ( đã thu thập xử lý khi nghiên cứu thị trường )
- Bước 5: So sánh Suất đầu tư chung , Suất đầu tư tự XD và Suất đầu tư tối đa để sơ bộ kết luận tính khả thi của dự án .
- Bước 6: Báo cáo thuyết trình với cấp quyết định đầu tư để quyết định Suất đầu tư cho dự án.

Tạm thời như thế đã , trường hợp không có công trình có các chỉ tiêu tương tự , có lẽ nên dùng phương pháp chia nhỏ DA thành các hạng mục theo TKCS rồi tổng hợp dần.

Các bạn tiếp tục nhé ....

Tôi thấy các bạn thảo luận sôi nổi quá. Nên tôi xin tham gia vài ý kiến:

1. Tôi thấy các bạn quá nặng về lý thuyết, thể hiện sự thiếu trực tiếp làm thực tế nên vấn đề trở nên quá phức tạp so với thực tiến khi áp dụng vào công việc lập dự án (trong đó có công việc tính suất đầu tư để tính tổng mức).

2. Thực tế rất đơn giản như thế này thôi:
- Tổng mức đầu tư gồm các chi phí cơ bản:
+ Chi phí xây lắp.
+ Chi phí thiết bị
+ Chi phí tư vấn
+ Chi phí khác
+ Dự phòng phí
- Trong đó chi phí thiết bị được lấy theo báo giá thực tế của thị trường.
- Các chi phí tư vấn, chi phí khác là được lập dự toán riêng hoặc căn cứ trên giá trị xây lắp + thiết bị để tính thông qua hệ số %...

- Hỏi: Vậy còn thì Suất đầu tư tính ở đâu?

- Đáp: thông thường chỉ được áp dụng để tính chi phí xây lắp. Cách đơn giản như sau:

+ Sử dụng suất đầu tư phần xây lắp do BXD công bố hoặc công trình tương tự đã hoàn thành (gọi là A). Sau đó nhân thêm hệ số trượt giá (gọi là B): Giá trị Xlắp = A x B.
Hệ số trượt giá này được căn cứ trên tình hình biến động giá các loại. Trên thực tế chỉ đơn giản: biến động giá hiện tại so với thời điểm công bố suất đầu tư (hoặc thời điểm thi công công trình tương tự) - chúng tôi thường lập bảng tính excel cho công việc này nên rất đơn giản. CĐT là các tỉnh thành ở Khu vực Miền Trung đều chấp nhận phương án tính này của chúng tôi vì rất dễ hiểu lại thể hiện đúng bản chất của NĐ99 + TT05 hướng dẫn.
Hoặc phức tạp hơn thì dùng chỉ số giá.

* Ngoài ra có cách khác cũng đơn giản so với cách các bạn nói, nhưng rất khoa học, tính chính xác cao:
- Tính chi phí xây dựng: trên cơ sở thiết kế cơ sở, bóc 1 số khối lượng công tác chính, dùng đơn giá tổng hợp tại thời điểm tính toán tính ra giá trị các công tác chính. Các công tác phụ tính bằng tỷ lệ % so với các công tác chính.
PP này chúng tôi cũng đã làm rất nhiều trước khi NĐ99 + TT05 ra đời, Thông tư 05 cũng đã hướng dẫn PP này.

Hãy đọc kỹ hướng dẫn sử dụng trước khi dùng và áp dụng ngay vào 1 dự án thực tế, các bạn sẽ thấy đơn giản hơn rất nhiều là thiên về nói lý thuyết.

 

[hungvina16]

2. Thực tế rất đơn giản như thế này thôi:
.................
+ Sử dụng suất đầu tư phần xây lắp do BXD công bố hoặc công trình tương tự đã hoàn thành (gọi là A). Sau đó nhân thêm hệ số trượt giá (gọi là B): Giá trị Xlắp = A x B.
Hệ số trượt giá này được căn cứ trên tình hình biến động giá các loại. Trên thực tế chỉ đơn giản: biến động giá hiện tại so với thời điểm công bố suất đầu tư (hoặc thời điểm thi công công trình tương tự) - chúng tôi thường lập bảng tính excel cho công việc này nên rất đơn giản. CĐT là các tỉnh thành ở Khu vực Miền Trung đều chấp nhận phương án tính này của chúng tôi vì rất dễ hiểu lại thể hiện đúng bản chất của NĐ99 + TT05 hướng dẫn.
Hoặc phức tạp hơn thì dùng chỉ số giá.
* Ngoài ra có cách khác cũng đơn giản so với cách các bạn nói, nhưng rất khoa học, tính chính xác cao:
- Tính chi phí xây dựng: trên cơ sở thiết kế cơ sở, bóc 1 số khối lượng công tác chính, dùng đơn giá tổng hợp tại thời điểm tính toán tính ra giá trị các công tác chính. Các công tác phụ tính bằng tỷ lệ % so với các công tác chính.
PP này chúng tôi cũng đã làm rất nhiều trước khi NĐ99 + TT05 ra đời, Thông tư 05 cũng đã hướng dẫn PP này.
Hãy đọc kỹ hướng dẫn sử dụng trước khi dùng và áp dụng ngay vào 1 dự án thực tế, các bạn sẽ thấy đơn giản hơn rất nhiều là thiên về nói lý thuyết.

Vui đấy - Một ý kiến rất thẳng thắn. Chúng ta tiếp tục, hy vọng sẽ rõ vấn đề hơn:
Phần xác định G xây lắp :
Xin phép tổng hợp lại :
* Các căn cứ mà bạn đưa ra :
1. Suất đầu tư của BXD
2. Suất đầu tư của công trình tương tự đã hoàn thành.
3. Thiết kế cơ sở.
4. Chỉ số giá hoặc hệ số trượt giá .
5. Đơn giá tổng hợp
6. Tỷ lệ % các công tác phụ.
* Phương pháp tính cơ bản là theo TT 05: Như vậy là có tới mấy phương pháp tính.

Cũng vẫn là những căn cứ và PP tính đã có .

Nếu dùng chỉ 1 phương pháp nào đó bài toán sẽ được giải theo 1 chiều , đưa ra 1 đáp số. Nếu dùng các phương pháp khác nhau, sẽ cho ra kết quả khác nhau - Chủ đầu tư kết luận : Tính toán không chính xác. Tại sao 1 Công trình lại có đến mấy cái Gxl khác nhau.
Chưa trả lời được câu hỏi : Tại sao lại là X mà không phải là Y.
Buộc phải chọn lựa 1 kết quả để đưa vào phân tích - Mà để lựa chọn thì không có cách nào khác là phải xem xét ở nhiều góc độ, có phân tích , so sánh....
Ngược lại, chỉ dùng duy nhất 1 phương pháp tính nào đó thì chúng ta phải chứng minh được :
- Cơ sở dữ liệu để tính là chính xác .
- Phương pháp tính đúng đắn .
Nhưng hầu hết các cơ sở đã nêu tính đều không thể khẳng định là chính xác hoàn toàn vì cách tính ra nó chỉ mang tính tương đối , nhiều con số mang tính bình quân, ước tính...

 

[phụng sự tổ quốc tôi]

Hãy thực tế và nắm rõ bản chất thì vấn đề rất đơn giản.

Như vậy, cũng vẫn là những căn cứ và PP tính đã có .

Nếu dùng chỉ 1 phương pháp nào đó bài toán sẽ được giải theo 1 chiều , đưa ra 1 đáp số. Nếu dùng các phương pháp khác nhau, sẽ cho ra kết quả khác nhau - Chủ đầu tư kết luận : Tính toán không chính xác. Tại sao 1 Công trình lại có đến mấy cái Gxl khác nhau.
Chưa trả lời được câu hỏi : Tại sao lại là X mà không phải là Y.
Buộc phải chọn lựa 1 kết quả để đưa vào phân tích - Mà để lựa chọn thì không có cách nào khác là phải xem xét ở nhiều góc độ, có phân tích , so sánh....

Bạn lại lý thuyết quá nên lại nhầm bản chất của việc tính tổng mức rồi.

Chính xác là chính xác so với cái gì vậy?
Bản chất của tính tổng mức chẳng qua là KHÁI TOÁN cho sản phẩm Xd chưa làm. Các phương pháp tính khác nhau sẽ ra kết quả khác nhau là chuyện đương nhiên.
Về bản chất làm gì có 1 đáp số duy nhất cho việc tính Tổng mức đầu tư, trong khi đó là KHÁI TOÁN, dự trù trước số tiền sẽ phải chi khi thực hiện dự án. Nôm na Tính tổng mức đầu tư gọi là "thầy bói đoán trước tương lai trên 1 cơ sở khoa học". Mà đã tính cho Thì Tương Lai thì sao lại có duy nhất 1 đáp số. Nguyên lý đơn giản vậy mà.

Do đó hãy chọn phương pháp đơn giản nhất, nhưng lại phản ảnh đúng thực tế mà làm (như các pp tôi đã trình bày sơ bộ ở trên).

Hãy thực tế và nắm rõ bản chất thì vấn đề rất đơn giản.

 

[hungvina16]

Bạn lại lý thuyết quá nên lại nhầm bản chất của việc tính tổng mức rồi.

Chính xác là chính xác so với cái gì vậy?
Bản chất của tính tổng mức chẳng qua là KHÁI TOÁN cho sản phẩm Xd chưa làm. Các phương pháp tính khác nhau sẽ ra kết quả khác nhau là chuyện đương nhiên.
Về bản chất làm gì có 1 đáp số duy nhất cho việc tính Tổng mức đầu tư, trong khi đó là KHÁI TOÁN, dự trù trước số tiền sẽ phải chi khi thực hiện dự án.
Do đó hãy chọn phương pháp napf đơn giản nhất, nhưng lại phản ảnh đúng thực tế mà làm (như các pp tôi đã trình bày sơ bộ ở trên).

Hãy thực tế và nắm rõ bản chất thì vấn đề rất đơn giản.

Cám ơn bạn với nguyên lý Đơn giản hoá những vấn đề phức tạp .
Khi lập TMĐT mình thường áp dụng phương pháp lấy Suất đầu tư công trình tương tự và điều chỉnh bằng chỉ số giá như bạn nói và cố gắng chia nhỏ thành các hạng mục để có nhiều suất đầu tư tương tự để so sánh.
Chứ dùng suất đầu tư và chỉ số giá XD công bố thì chỉ là để so sánh mà thôi, nó không sát với từng địa phương lắm .
Trường hợp phức tạp quá thì có thể thuê nhiều đơn vị/cá nhân cùng tính ( chấp nhận trả phí, chưa biết thì phải học mà) để tham khảo .
Khó thật .
Mọi người cùng tham gia tiếp đi ...

 

[phụng sự tổ quốc tôi]

Cám ơn bạn với nguyên lý Đơn giản hoá những vấn đề phức tạp .
Khi lập TMĐT mình thường áp dụng phương pháp lấy Suất đầu tư công trình tương tự và điều chỉnh bằng chỉ số giá như bạn nói và cố gắng chia nhỏ thành các hạng mục để có nhiều suất đầu tư tương tự để so sánh.
Chứ dùng suất đầu tư và chỉ số giá XD công bố thì chỉ là để so sánh mà thôi, nó không sát với từng địa phương lắm .
Trường hợp phức tạp quá thì có thể thuê nhiều đơn vị/cá nhân cùng tính ( chấp nhận trả phí, chưa biết thì phải học mà) để tham khảo .
Khó thật .
Mọi người cùng tham gia tiếp đi ...

Trên thực tế chẳng có chủ đầu tư nào "dư tiền" để làm cái việc thuê nhiều đơn vị tư vấn cho 1 công việc tính tổng mức như bạn cả. Điều này là phi thực tế.

Thật ra nếu chưa lập Tổng mức đầu tư và chưa tự mình đi bảo vệ dự án bao giờ thì các bạn khi đọc lý thuyết và nghiên cứu lý thuyết sẽ thấy phức tạp. Chứ nếu đã trải qua thực tế rồi, thấy rất đơn giản thôi bằng cách áp dụng các PP vào thực tế như tôi đã trình bày.

Điều cơ bản: là cần nắm rõ bản chất và nguyên lý. Các PP cũng chỉ là vệ tinh xoay quanh và làm rõ thêm bản chất rất đơn giản như tôi nói:

Bản chất của tính tổng mức chẳng qua là KHÁI TOÁN, mang tính ước lượng dự đoán cho giá trị sản phẩm XD chưa làm. Các phương pháp tính khác nhau sẽ ra kết quả khác nhau là chuyện đương nhiên. Vì mỗi phương pháp tham chiếu nguồn dữ liệu khác nhau và sai số khác nhau.

Vậy dễ dàng thấy bản chất làm gì có 1 đáp số duy nhất cho việc tính Tổng mức đầu tư, trong khi đó khẳng định bản chất nó chỉ là KHÁI TOÁN, dự trù trước số tiền sẽ phải chi khi thực hiện dự án. Nôm na Tính tổng mức đầu tư gọi là "thầy bói đoán trước tương lai trên 1 cơ sở khoa học". Mà đã tính cho Thì Tương Lai thì sao lại có duy nhất 1 đáp số.

 

[vinhlv]

Thấy mọi người tham gia hăng hái nên mình cũng muốn chia sẻ 1 số kinh nghiệm thực tế trong vấn đề này.

Thứ nhất, TMĐT là con số khái toán để thực hiện toàn bộ dự án từ thời điểm lập cho đến khi phê duyệt dự án. Vì sau khi phê duyệt dự án, rất nhiều yếu tố không thể lường trước có thể tác động làm thay đổi TMĐT (chẳng hạn như do giá nhiên liệu, vật tư có biến động lớn...).

Thứ hai, về chi phí thiết bị trong TMĐT. Ta chỉ có 1 cách là lấy theo thông báo giá của nhà sản xuất. Thường thì các TBG này có hiệu lực từ 3 đến 6 tháng, mà thời gian trình phê duyệt cho đến khi thực hiện dự án rất lâu.

Về chi phí xây dựng, các nhân mình chỉ tin tưởng và hay áp dụng nhất là cách lập TKCS để có các khối lượng công tác chính, chủ yếu để lập dự toán, TDT. Các khối lượng công tác phụ càng chi tiết càng tốt, tuỳ theo mức độ chi tiết trong TKCS mà có hệ số bổ sung cho phù hợp.
Với các công trình có thiết kế điển hình, cùng điều kiện, hay lặp lại thì áp dụng chỉ số giá, hệ số trược giá.

Do tính không ổn định của TMĐT (theo cơ chế thị trường mà) nên NĐ99 đã cho phép điều chỉnh dự án, điều chỉnh Giá gói thầu, điều chỉnh giá hợp đồng trong trường hợp các giá trên vượt TMĐT.

Vậy nên tốt nhất là từ nay, không nên áp hình thức hợp đồng trọn gói trong xây lắp công trình, yếu tố rủi ro quá lớn.

Good Healths & Warm Regards.

 

[hongngan]

@hungvina16: cám ơn bạn đã góp ý kiến. Đúng là ta sẽ căn cứ vào suất đầu tư của các công trình tương tự bằng cách thống kê các dự án đã triển khai. Nhưng bạn vẫn phải giải quyết vấn đề chỉ số giá hay trượt giá. Trong trường hợp Nhà nước chưa ban hành thì mình phải tự xác định thôi.
@phụng sự tổ quốc tôi: Ý kiến của bạn rất hay và nghe khá đơn giản. Nhưng cho mình hỏi bạn tính hệ số trượt giá như thế nào? Bởi như mình đã nói, để tính hệ số trượt giá của chi phí xây lắp thì mình phải tính trượt giá vật liệu, nhân công và máy.Riêng vật liệu cũng đã bao gồm rất nhiều loại. Không biết bạn có thể share bảng tính của bạn lên cho mọi người tham khảo được không?
Cám ơn các bạn rất nhiều.

 

[hongngan99]

@hungvina16: cám ơn bạn đã góp ý kiến. Đúng là ta sẽ căn cứ vào suất đầu tư của các công trình tương tự bằng cách thống kê các dự án đã triển khai. Nhưng bạn vẫn phải giải quyết vấn đề chỉ số giá hay trượt giá. Trong trường hợp Nhà nước chưa ban hành thì mình phải tự xác định thôi.
@phụng sự tổ quốc tôi: Ý kiến của bạn rất hay và nghe khá đơn giản. Nhưng cho mình hỏi bạn tính hệ số trượt giá như thế nào? Bởi như mình đã nói, để tính hệ số trượt giá của chi phí xây lắp thì mình phải tính trượt giá vật liệu, nhân công và máy.Riêng vật liệu cũng đã bao gồm rất nhiều loại. Không biết bạn có thể share bảng tính của bạn lên cho mọi người tham khảo được không?
Cám ơn các bạn rất nhiều.

Mình hoàn toàn đồng ý với quan điểm của @phụng sự tổ quốc tôi. Nên đơn giản hoá những vấn đề phức tạp. Ở đây mới chỉ tính xuất đầu tư. Nếu theo quan niệm của hongngan và mọi người phải xác định chính xác thì theo tôi là không thể. Vì giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần khái toán và trong giai đoạn này thì cho phép sai số khoảng trên dưới 30%. Tại sao lại cứ phải xác định chính xác. Với tốc độ trượt giá như vừa qua thì không có Tổ chức tư vấn nào dự đoán chính xác được. Theo tôi ta nên bàn phương pháp xác định xuất đầu tư với từng công trình (đi vào chi tiết không hướng dẫn chung chung như bộ) thì hay hơn. Ý kiến của tôi là vậy....

 

[hnlan]

Có lẽ là đề nghị bác Phụng sự tổ quốc tôi đổi cái nick mới đi. Nghe nổ quá!