Các vấn đề về khu đô thị

en_long3 · 8/6/12

Thưa các bạn! Hiện nay có nhiều khu đô thị xuất hiện, trong khi pháp luật về hình thức đầu tư này cũng chưa thật thống nhất, rõ ràng; cộng với kinh nghiệm của những người làm quản lý chưa nhiều nên đã gây ra một số vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Em lập topic này nhằm được chia sẻ kinh nghiệm, cập nhật quy định pháp luật. Mong các anh em vào đây chia sẻ.
Liên quan đến lĩnh vực này hiện có Nghị quyết 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 và thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 và ngày 27/8/2009 liên bộ BXD-KHĐT có thông tư số 30/2009/TTLT-BXD-BKH quy định chi tiết thêm về Nghị quyết 33/2008/NQ-CP.
Dường như không có quy định về sự liên hệ gì giữa thông tư số 03/2009/TT-BKH và Nghị quyết 33/2008/NQ-CP.

Nếu thực hiện theo thông tư số 03/2009/TT-BKH thì rất đầy đủ các bước chi tiết để thực hiện; nếu thực hiện theo Nghị quyết 33/2008/NQ-CP thì chỉ làm được đến bước ưu tiên cho nhà lập quy hoạch làm Nhà đầu tư thực hiện dự án, còn các bước sau như lựa chọn thế nào thì không nói. Thực tế khi làm thì thường làm kết hợp với thông tư số 03/2009/TT-BKH để chọn lựa Nhà đầu tư. Cái này có đúng không, có quy định nào về việc này?

Vấn đề tiếp là sau khi Nhà đầu tư có Giấy chứng nhận đầu tư thì phải làm gì tiếp, văn bản nào quy định? Trường hợp Nhà đầu tư tự thực hiện dự án thì các chi phí như: quản lý dự án, giám sát, ... có được lấy không?
Mời các bác cùng thảo luận.

en_long3 · 8/6/12

Theo "Điều 41. Yêu cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân của nghị định 71/2010/NĐ-CP:
1. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc diện bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trước khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng nhà ở phải căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn đối với khu vực đã có quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện cấp Giấy phép xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân theo đúng thời hạn quy định của pháp luật về xây dựng."
Vậy nếu không có quy hoạch kiến trúc thì căn cứ vào đâu để xác định không gian cảnh quan cho ngôi nhà được cấp phép. Có nơi thì Nhà đầu tư tự xây dựng quy chế về kiến trúc cảnh quan là cơ sở để cấp phép xây dựng, điều này có đúng không?

nguyentienlamctn · 8/6/12

Ngày trước theo Nghị Định 08/2005 thường là những nơi có Thiết kế đô thị mới có quy chế hoặc Các đồ án QH đô thị chi tiết cũng có những định hướng kiến trúc không gian cảnh quan. Nhưng pháp lý để căn cứ cấp giấy phép xây dựng chặt chẽ. Hiện nay, Luật Quy hoạch đô thị, các văn bản về quy hoạch khi phê duyệt đồ án Quy hoạch bắt buộc đều phê duyệt quy chế quản lý đô thị hay quy chế quản lý xây dựng . Quy chế quản lý đô thị nhằm mục đích để quản lý các chỉ tiêu quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao tối đa, tối thiểu...Căn cứ để cấp giấy phép xây dựng hiện nay rất nhiều việc cấp giấy phép cũng tồn tại nhiều bất cập hiện nay Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý chất lượng công trình để quản lý trật tự xây dựng một cách tốt nhất. Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện việc xây dựng theo đúng quy định. Những trường hợp gia đình hộ cá nhân xây dựng khu vực có quy chế quản lý kiến trúc thì nội dung giấy phép xây dựng sẽ tuân theo có những chỉ tiêu kiến trúc trong quy chế. Còn những khu vực khác thì căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn, hiện trạng kiến trúc.. để xem xét cấp giấy phép xây dựng

en_long3 · 8/6/12

Hiện nay, Luật Quy hoạch đô thị, các văn bản về quy hoạch khi phê duyệt đồ án Quy hoạch bắt buộc đều phê duyệt quy chế quản lý đô thị hay quy chế quản lý xây dựng

Cái này còn tùy cấp đô thị. Như các khu đô thị mới ở các tỉnh do UBND tỉnh phê thì không có điều này.

Còn những khu vực khác thì căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn, hiện trạng kiến trúc.. để xem xét cấp giấy phép xây dựng

Cái này cũng khó, hiện trạng không đồng bộ, biết theo cái nào.

en_long3 · 8/6/12

Về quy chế quản lý đô thị có lẽ Nhà đầu tư lập, xin ý kiến các cơ quan chuyên môn đóng góp rồi phê duyệt để làm căn cứ cho cơ quan cấp phép xây dựng và giám sát trong quá trình xây dựng.

en_long3 · 8/6/12

Các bác có biết văn bản nào quy định về hình thức chủ đầu tư tự thực hiện dự án không, khi này các thành phần khác như: Quản lý dự án, tư vấn giám sát, kiểm toán sẽ quy định như thế nào.

en_long3 · 9/6/12

ngày 10/5/2012 chính phủ ra nghị quyết số 13/NQ-CP "Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường"; ngày 23/5/2012 bộ tài chính ra thông tư số 83 /2012/TT-BTC "Hướng dẫn thực hiện việc miễn, giảm, gia hạn một số khoản thu Ngân sách Nhà nước theo Nghị quyết số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường"

Một điều quan tâm là tại Điều 5. Gia hạn nộp tiền sử dụng đất
"1. Đối tượng áp dụng:
a) Các tổ chức kinh tế là các chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo của cơ quan thuế hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền nhưng đến ngày 10/5/2012 chưa nộp hoặc chưa nộp đủ thì thời gian gia hạn nộp tiền sử dụng đất tối đa 12 tháng theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và được tính từ ngày 10/5/2012.
Tổ chức kinh tế phải tiếp tục nộp tiền sử dụng đất cùng khoản tiền phạt chậm nộp kể từ ngày hết thời hạn được gia hạn nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm này.
b) Các tổ chức kinh tế là các chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất phát sinh sau ngày 10/5/2012 đến ngày 31/12/2012 theo Thông báo của cơ quan thuế hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền thì thời gian gia hạn nộp tiền sử dụng đất tối đa 12 tháng theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
......."
Đây thực sự là một tháo gỡ khó khăn cho Nhà đầu tư, thường số tiền sử dụng đất là rất lớn, từ vài chục đến hàng trăm tỷ đồng.

en_long3 · 13/6/12

Sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư thì Nhà đầu tư tiến hành phê duyệt dự án, ngoài hồ sơ dự án còn phải các thủ tục sau:
- Xin ý kiến tham gia của Sở chuyên nghành về dự án;
- Xin thỏa thuận cấp điện, nước với đơn vị cung cấp;
- Tiến hành làm đánh giá tác động môi trường (DTM);

dodungktxd · 13/6/12

en_long3 nói:
Thưa các bạn! Hiện nay có nhiều khu đô thị xuất hiện, trong khi pháp luật về hình thức đầu tư này cũng chưa thật thống nhất, rõ ràng; cộng với kinh nghiệm của những người làm quản lý chưa nhiều nên đã gây ra một số vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Em lập topic này nhằm được chia sẻ kinh nghiệm, cập nhật quy định pháp luật. Mong các anh em vào đây chia sẻ.
Liên quan đến lĩnh vực này hiện có Nghị quyết 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 và thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 và ngày 27/8/2009 liên bộ BXD-KHĐT có thông tư số 30/2009/TTLT-BXD-BKH quy định chi tiết thêm về Nghị quyết 33/2008/NQ-CP.
Dường như không có quy định về sự liên hệ gì giữa thông tư số 03/2009/TT-BKH và Nghị quyết 33/2008/NQ-CP.

Nếu thực hiện theo thông tư số 03/2009/TT-BKH thì rất đầy đủ các bước chi tiết để thực hiện; nếu thực hiện theo Nghị quyết 33/2008/NQ-CP thì chỉ làm được đến bước ưu tiên cho nhà lập quy hoạch làm Nhà đầu tư thực hiện dự án, còn các bước sau như lựa chọn thế nào thì không nói. Thực tế khi làm thì thường làm kết hợp với thông tư số 03/2009/TT-BKH để chọn lựa Nhà đầu tư. Cái này có đúng không, có quy định nào về việc này?

Vấn đề tiếp là sau khi Nhà đầu tư có Giấy chứng nhận đầu tư thì phải làm gì tiếp, văn bản nào quy định? Trường hợp Nhà đầu tư tự thực hiện dự án thì các chi phí như: quản lý dự án, giám sát, ... có được lấy không?
Mời các bác cùng thảo luận.

Vấn đề bạn đưa ra cũng khá rối, nhưng nó hay ở chỗ nó rối. Bạn nói cụ thể vấn đề cần trao đổi để mọi người tham gia bình luận dễ hơn được không.

en_long3 · 17/6/12

dodungktxd nói:
Vấn đề bạn đưa ra cũng khá rối, nhưng nó hay ở chỗ nó rối. Bạn nói cụ thể vấn đề cần trao đổi để mọi người tham gia bình luận dễ hơn được không.

Vấn đề mà em quan tâm hàng đầu hiện nay là trình tự làm theo Nghị quyết 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 cho một dự án khu đô thị mới là gì. Từ bước đầu tiên cho đến khi cấp giấy chứng nhận đầu tư.