Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư

ngonqdlb · 4/4/11

Hiện nay có nhiều bạn đang lúng túng trong công tác đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án có sử dụng đất theo Thông tư 03/2009/TT-BKH ngày 16/04/2009, chúng ta cùng nhau trao đổi để cùng thực hiện công việc được tốt nhé.
Theo mình thấy thì hiện nay việc lập hồ sơ mời thầu chưa được hướng dẫn rõ ràng, bạn nào đã thực hiện rồi có kinh nghiệm gì thì hướng dẫn mọi người nhé, xin cám ơn.

naat · 4/4/11

Mình đã nghiên cứu tương đối về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì thấy có mấy vướng mắc:
1. Giá sàn: theo định nghĩa tại TT 03/2009 thì giá sàn là TMĐT dự kiến. Trên thực tế, các địa phương thường lấy giá sàn là giá trị quyền sử dụng đất.
Ở đây, theo mình thì tiêu chí TMĐT dự kiến mặc dù sẽ bao gồm cả tiền sử dụng đất, các khoản hỗ trợ địa phương nhưng đối với nhà đầu tư cũng như nhà nước mà nói thì nên tách ra, giá sàn là giá trị quyền sử dụng đất, phần đầu tư xây dựng không nên tính chung vào giá sàn. Lý do:
Xét góc độ nhà nước: nếu nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư nhiều, nhưng vì đầu ra sản phẩm thì doanh thu bị hạn chế, do đó nhà đầu tư sẽ đưa giá trị QSD đất thấp-> lợi ích với NN không nhiều.
Xét góc độ NĐT: NĐT chỉ quan tâm đến phần phải nộp NSNN (là bắt buộc ngay khi trúng thầu), việc bỏ vốn giai đoạn sau thì tùy theo điều kiện mà NĐT sẽ bỏ vốn đầu tư
2. Vấn đề quy hoạch: việc quy hoạch do NN thực hiện hiện nay thì vấn đề đảm bảo yếu tố thị trường rất thấp dẫn đến giá trị thương mại khu đất không cao. Điều này dẫn đến tình trạng khi NĐT trúng thầu muốn đảm bảo hiệu quả kinh tế sẽ xin điều chỉnh QH. về góc độ này sẽ dẫn đến nhiều vấn đề nảy sinh:
- Cơ chế xin cho, không minh bạch
- Quá tải hạ tầng

Cuongdpi · 5/5/11

1. Giá sàn: Giá sàn là tổng mức đầu tư dự kiến là hoàn toàn chính xác. Tổng mức đầu tư dự kiến ban đầu sẽ do Bên mời thầu (cơ quan nhà nước tổ chức đấu thầu) tính toán bao gồm tiền sử dụng đất và giá trị đầu tư xây dựng (căn cứ trên suất đầu tư thông báo tại thời điểm đấu thầu). Đây là căn cứ quan trọng để xác định năng lực nhà đầu tư bao gồm chủ đầu tư phải cam kết ít nhất đầu tư vào khu đất bằng giá sàn và vốn chủ sở hữu đảm bảo tối thiểu 20% tổng mức đầu tư.
2. Vấn đề quy hoạch: Quy hoạch sẽ được nêu trong hồ sơ mời thầu nên về nguyên tắc không thay đổi sau khi có kết quả trúng thầu nếu không xuất hiện các yếu tố có lợi cho xã hội, nhà nước cũng như nhà đầu tư do đó cũng không dễ xuất hiện cơ chế xin cho vì các nhà đầu tư khác không trúng thầu có quyền kiện vấn đề này. Quy hoạch được nêu trong hồ sơ mời thầu thực chất là các tiêu chí quy hoạch (chuyên môn có thể hiểu là nhiệm vụ quy hoạch). Quy hoạch chi tiết 1/500 theo quy định sẽ do nhà đầu tư trúng thầu lập và trình duyệt.

naat · 5/5/11

Cuongdpi nói:
1. Giá sàn: Giá sàn là tổng mức đầu tư dự kiến là hoàn toàn chính xác. Tổng mức đầu tư dự kiến ban đầu sẽ do Bên mời thầu (cơ quan nhà nước tổ chức đấu thầu) tính toán bao gồm tiền sử dụng đất và giá trị đầu tư xây dựng (căn cứ trên suất đầu tư thông báo tại thời điểm đấu thầu). Đây là căn cứ quan trọng để xác định năng lực nhà đầu tư bao gồm chủ đầu tư phải cam kết ít nhất đầu tư vào khu đất bằng giá sàn và vốn chủ sở hữu đảm bảo tối thiểu 20% tổng mức đầu tư.
2. Vấn đề quy hoạch: Quy hoạch sẽ được nêu trong hồ sơ mời thầu nên về nguyên tắc không thay đổi sau khi có kết quả trúng thầu nếu không xuất hiện các yếu tố có lợi cho xã hội, nhà nước cũng như nhà đầu tư do đó cũng không dễ xuất hiện cơ chế xin cho vì các nhà đầu tư khác không trúng thầu có quyền kiện vấn đề này. Quy hoạch được nêu trong hồ sơ mời thầu thực chất là các tiêu chí quy hoạch (chuyên môn có thể hiểu là nhiệm vụ quy hoạch).Quy hoạch chi tiết 1/500 theo quy định sẽ do nhà đầu tư trúng thầu lập và trình duyệt

Bạn nên xem lại chỗ mình bôi đỏ. Để đấu thầu lựa chọn nhà ĐT thì phải có QH chi tiết 1/2000 được phê duyệt, không phải là nhiệm vụ quy hoạch đâu, các tiêu chí này đã khá cụ thể.
Vấn đề mình nói ở đây là QH theo nhà nước liệu đã đảm bảo hiệu quả kinh tế theo thị trường hay chưa? Trên thực tế, rất nhiều dự án NĐT sau khi trúng thầu đã thay đổi lại quy hoạch để đảm bảo khai thác tối đa theo thị trường.
Còn về giá sàn, chỉ đưa giá trị TMĐT tối thiểu để làm căn cứ xác định năng lực NĐT, không nên đưa tiêu chí lập giá sàn chung như mình đã phân tích về vai trò của TMĐT đối với NN và với NĐT

Openxda · 1/6/11

Mình cũng nghiên cứu Thông tư 03/2009/TT-BKH khá kỹ. Mình có vài ý kiến về vấn đề của bạn như sau:
- Thứ nhất, cái phần giá trị QSD đất mà như bạn đưa ra theo Thông tư không phải là giá trị quyền sử dụng đất, mà là chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.
- Thứ 2: Mình thấy giá sàn xây dựng theo thông tư 03/2009/TT-BKH là hợp lý. Bởi vì thực chất, Nhà nước chỉ được lợi ở phần hỗ hiệu quả đầu tư (cụ thể là mức hỗ trợ ngân sách của Nhà đầu tư). Còn phần giá trị đền bù, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ( theo bạn là giá trị QSD đất) mà Nhà đầu tư đưa ra dù có lớn thì Nhà nước cũng không được hưởng bởi nó sẽ khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (bạn đọc lại điểm c, khoản 2.3, mục III , phần thứ 3).

naat · 17/6/11

Openxda nói:
Mình cũng nghiên cứu Thông tư 03/2009/TT-BKH khá kỹ. Mình có vài ý kiến về vấn đề của bạn như sau:
- Thứ nhất, cái phần giá trị QSD đất mà như bạn đưa ra theo Thông tư không phải là giá trị quyền sử dụng đất, mà là chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.
- Thứ 2: Mình thấy giá sàn xây dựng theo thông tư 03/2009/TT-BKH là hợp lý. Bởi vì thực chất, Nhà nước chỉ được lợi ở phần hỗ hiệu quả đầu tư (cụ thể là mức hỗ trợ ngân sách của Nhà đầu tư). Còn phần giá trị đền bù, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ( theo bạn là giá trị QSD đất) mà Nhà đầu tư đưa ra dù có lớn thì Nhà nước cũng không được hưởng bởi nó sẽ khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (bạn đọc lại điểm c, khoản 2.3, mục III , phần thứ 3).

Trên thực tế tham gia đấu thầu vài dự án mình thấy các dự án mình tham gia địa phương đều sửa đổi tiêu chí giá sàn quy về giá trị quyền sử dụng đất. Còn TMĐT và giá trị bồi thường HT đều chỉ coi là tiêu chí xét thầu thôi

smsdautuduan · 22/3/14

Chúng ta cần tìm hiểu kỹ nội dung HSMT lựa chọn nhà đầu tư xét cả về kinh nghiệm, năng lực và tài chính để thực hiện dự án. Có thể tham khảo tài liệu: http://smsdautuduan.blogspot.com. Chúc các bạn thành công.

haydoidaydct · 22/1/15

Tôi thấy nhiều người chưa hiểu lắm về TT 03 cũng như các nội dung liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Nếu các bạn muốn trao đổi cứ gửi mail cho tôi, hi vong chúng ta sẽ hỗ trợ đc nhau: themtvxd@gmail.com