- Tham gia
- 6/7/07
- Bài viết
- 4.695
- Điểm tích cực
- 6.794
- Điểm thành tích
- 113
Câu hỏi: Khi tính NPV và IRR thì mình tính từ năm phân tích, hay tính từ năm bắt đầu có doanh thu?
NPV/IRR không “mặc định” tính từ năm bắt đầu có doanh thu, mà tính từ mốc thời gian gốc của mô hình phân tích, thường là thời điểm bắt đầu bỏ vốn (hay quy ước là thời điểm đưa công trình của dự án vào vận hành và quy đổi vốn đầu tư về điểm này) hoặc thời điểm ra quyết định đầu tư. Doanh thu chỉ là một dòng tiền trong mô hình, không phải luôn là mốc gốc.
Về nguyên tắc, khi tính NPV và IRR, điều quan trọng nhất là phải xác định rõ mốc thời gian gốc của dòng tiền, thường ký hiệu là năm 0 hoặc thời điểm 0.
Theo lý thuyết tài chính cơ bản, mốc 0 có thể được lựa chọn theo mục đích phân tích, nhưng phải nhất quán trong toàn bộ mô hình. Thực tế phổ biến nhất là đặt mốc 0 tại thời điểm bắt đầu phân tích/thời điểm quyết toán vốn đầu tư / hoặc chọn thời điểm ra quyết định đầu tư, tức là thời điểm bắt đầu phát sinh dòng tiền đầu tư hoặc bắt đầu bỏ vốn đáng kể cho dự án.
Vì vậy, NPV và IRR thường không nên hiểu đơn giản là “tính từ năm bắt đầu có doanh thu”. Doanh thu chỉ là một dòng tiền vào. Trước khi có doanh thu, dự án đã có thể phát sinh rất nhiều dòng tiền ra như chi phí chuẩn bị đầu tư, tiền đất, chi phí tư vấn, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí pháp lý, chi phí bán hàng trước khai thác… Các dòng tiền này vẫn phải được đưa vào mô hình nếu chúng thuộc phạm vi phân tích hiệu quả dự án.
Với dự án sản xuất kinh doanh thông thường, có thể chia thành hai giai đoạn:
- Giai đoạn đầu tư: phát sinh dòng tiền ra, chưa có hoặc chưa đáng kể doanh thu.
- Giai đoạn vận hành: dự án hoàn thành, nghiệm thu, đưa vào khai thác, bắt đầu phát sinh doanh thu, chi phí vận hành, thuế, dòng tiền thuần.
Nếu ta đặt mốc 0 tại thời điểm bắt đầu đầu tư, thì toàn bộ dòng tiền đầu tư các năm đầu sẽ là dòng tiền âm; các năm vận hành sau đó mới có dòng tiền vào và dòng tiền thuần. Đây là cách phù hợp khi đánh giá hiệu quả toàn bộ vòng đời dự án.
Còn nếu đặt mốc 0 tại thời điểm dự án bắt đầu vận hành thì phải xử lý: toàn bộ chi phí đầu tư đã phát sinh trước đó cần được quy đổi/tích lũy về thời điểm bắt đầu vận hành, hoặc coi là tổng vốn đầu tư tại thời điểm 0. Cách này thường gặp trong những mô hình đơn giản hóa cách tính toán, nhưng nếu không nói rõ quy ước thì dễ làm sai bản chất dòng tiền.
Do đó, để trả lời câu hỏi “tính từ năm phân tích hay từ năm bắt đầu có doanh thu?”, thì câu trả lời chuẩn là:
NPV và IRR nên tính từ năm bắt đầu phân tích dòng tiền của dự án, thường là năm bắt đầu bỏ vốn/ra quyết định đầu tư. Không nhất thiết tính từ năm bắt đầu có doanh thu. Nếu dự án có giai đoạn đầu tư trước khi có doanh thu thì các năm đó vẫn phải đưa vào dòng tiền với giá trị âm.
Riêng với dự án bất động sản, cần thận trọng hơn vì dòng tiền thu tiền của khách hàng, doanh thu kế toán, giá vốn, VAT và thuế TNDN có thể không cùng thời điểm. Khách hàng có thể nộp tiền theo tiến độ từ rất sớm, nhưng doanh thu kế toán và giá vốn thường gắn với thời điểm đủ điều kiện bàn giao/chuyển giao sản phẩm. Vì vậy, với dự án BĐS, nên tách rõ:
- Dòng tiền thực thu, thực chi để tính NPV, IRR;
- Báo cáo kết quả kinh doanh để ghi nhận doanh thu, giá vốn, lợi nhuận;
- Bảng VAT, thuế TNDN và các nghĩa vụ thuế theo quy định;
- Bảng vay, trả nợ, lãi vay nếu phân tích thêm khả năng trả nợ hoặc IRR vốn chủ sở hữu.
Tóm lại: không lấy “năm bắt đầu có doanh thu” làm nguyên tắc mặc định. Nguyên tắc đúng là xác định mốc 0 theo phạm vi phân tích, đưa đầy đủ các dòng tiền đầu tư và vận hành vào mô hình, sau đó chiết khấu các dòng tiền đó về cùng một thời điểm để tính NPV và IRR.
NPV/IRR tính theo dòng tiền của dự án từ mốc phân tích được chọn, thường là lúc bắt đầu bỏ vốn đầu tư, chứ không nhất thiết từ lúc bắt đầu có doanh thu. Doanh thu đến sau thì các năm trước doanh thu vẫn là dòng tiền âm và vẫn phải đưa vào mô hình.
NPV/IRR không “mặc định” tính từ năm bắt đầu có doanh thu, mà tính từ mốc thời gian gốc của mô hình phân tích, thường là thời điểm bắt đầu bỏ vốn (hay quy ước là thời điểm đưa công trình của dự án vào vận hành và quy đổi vốn đầu tư về điểm này) hoặc thời điểm ra quyết định đầu tư. Doanh thu chỉ là một dòng tiền trong mô hình, không phải luôn là mốc gốc.
Về nguyên tắc, khi tính NPV và IRR, điều quan trọng nhất là phải xác định rõ mốc thời gian gốc của dòng tiền, thường ký hiệu là năm 0 hoặc thời điểm 0.
Theo lý thuyết tài chính cơ bản, mốc 0 có thể được lựa chọn theo mục đích phân tích, nhưng phải nhất quán trong toàn bộ mô hình. Thực tế phổ biến nhất là đặt mốc 0 tại thời điểm bắt đầu phân tích/thời điểm quyết toán vốn đầu tư / hoặc chọn thời điểm ra quyết định đầu tư, tức là thời điểm bắt đầu phát sinh dòng tiền đầu tư hoặc bắt đầu bỏ vốn đáng kể cho dự án.
Vì vậy, NPV và IRR thường không nên hiểu đơn giản là “tính từ năm bắt đầu có doanh thu”. Doanh thu chỉ là một dòng tiền vào. Trước khi có doanh thu, dự án đã có thể phát sinh rất nhiều dòng tiền ra như chi phí chuẩn bị đầu tư, tiền đất, chi phí tư vấn, chi phí xây dựng, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí pháp lý, chi phí bán hàng trước khai thác… Các dòng tiền này vẫn phải được đưa vào mô hình nếu chúng thuộc phạm vi phân tích hiệu quả dự án.
Với dự án sản xuất kinh doanh thông thường, có thể chia thành hai giai đoạn:
- Giai đoạn đầu tư: phát sinh dòng tiền ra, chưa có hoặc chưa đáng kể doanh thu.
- Giai đoạn vận hành: dự án hoàn thành, nghiệm thu, đưa vào khai thác, bắt đầu phát sinh doanh thu, chi phí vận hành, thuế, dòng tiền thuần.
Nếu ta đặt mốc 0 tại thời điểm bắt đầu đầu tư, thì toàn bộ dòng tiền đầu tư các năm đầu sẽ là dòng tiền âm; các năm vận hành sau đó mới có dòng tiền vào và dòng tiền thuần. Đây là cách phù hợp khi đánh giá hiệu quả toàn bộ vòng đời dự án.
Còn nếu đặt mốc 0 tại thời điểm dự án bắt đầu vận hành thì phải xử lý: toàn bộ chi phí đầu tư đã phát sinh trước đó cần được quy đổi/tích lũy về thời điểm bắt đầu vận hành, hoặc coi là tổng vốn đầu tư tại thời điểm 0. Cách này thường gặp trong những mô hình đơn giản hóa cách tính toán, nhưng nếu không nói rõ quy ước thì dễ làm sai bản chất dòng tiền.
Do đó, để trả lời câu hỏi “tính từ năm phân tích hay từ năm bắt đầu có doanh thu?”, thì câu trả lời chuẩn là:
NPV và IRR nên tính từ năm bắt đầu phân tích dòng tiền của dự án, thường là năm bắt đầu bỏ vốn/ra quyết định đầu tư. Không nhất thiết tính từ năm bắt đầu có doanh thu. Nếu dự án có giai đoạn đầu tư trước khi có doanh thu thì các năm đó vẫn phải đưa vào dòng tiền với giá trị âm.
Riêng với dự án bất động sản, cần thận trọng hơn vì dòng tiền thu tiền của khách hàng, doanh thu kế toán, giá vốn, VAT và thuế TNDN có thể không cùng thời điểm. Khách hàng có thể nộp tiền theo tiến độ từ rất sớm, nhưng doanh thu kế toán và giá vốn thường gắn với thời điểm đủ điều kiện bàn giao/chuyển giao sản phẩm. Vì vậy, với dự án BĐS, nên tách rõ:
- Dòng tiền thực thu, thực chi để tính NPV, IRR;
- Báo cáo kết quả kinh doanh để ghi nhận doanh thu, giá vốn, lợi nhuận;
- Bảng VAT, thuế TNDN và các nghĩa vụ thuế theo quy định;
- Bảng vay, trả nợ, lãi vay nếu phân tích thêm khả năng trả nợ hoặc IRR vốn chủ sở hữu.
Tóm lại: không lấy “năm bắt đầu có doanh thu” làm nguyên tắc mặc định. Nguyên tắc đúng là xác định mốc 0 theo phạm vi phân tích, đưa đầy đủ các dòng tiền đầu tư và vận hành vào mô hình, sau đó chiết khấu các dòng tiền đó về cùng một thời điểm để tính NPV và IRR.
NPV/IRR tính theo dòng tiền của dự án từ mốc phân tích được chọn, thường là lúc bắt đầu bỏ vốn đầu tư, chứ không nhất thiết từ lúc bắt đầu có doanh thu. Doanh thu đến sau thì các năm trước doanh thu vẫn là dòng tiền âm và vẫn phải đưa vào mô hình.
