Nhờ trợ giúp - Thẩm định dự án BT

bongda2601 · 3/4/11

Em chưa có nhiều kinh nghiệm về việc thẩm định dự án. Hôm nọ mới được giao một quyền hồ sơ dự án BT, sếp muốn biết có cho vay được hay không, vì thấy khách hàng họ muốn rút luôn mấy trăm tỷ để thanh toán tiền giải phóng mặt bằng cho cả dự án BT và dự án hoàn vốn. Giờ xem kiểu này em cũng chẳng hiểu phải quan tâm vấn đề gì nữa, vì nếu xét tài chính chắc họ vẽ kiểu gì chẳng hiệu quả. nên bước đầu xem có được hay không thì em nên xem cái gì. Nhờ các anh, chị chỉ giáo. Thanks.

naat · 7/4/11

theo tôi thì:
1. Dự án BT hay các dự án kinh doanh BĐS thì việc thẩm định dự án vẫn giống nhau, vì vậy trước tiên bạn cứ áp dụng quy trình thẩm định của bên bạn
2. Về pháp lý: dự án BT có các văn bản quan trọng về mặt pháp lý: hợp đồng BT, Giấy CNĐT, Quyết định lựa chọn nhà đầu tư, quyết định phê duyệt DA,...
3. Về mặt hiệu quả: vấn đề họ vẽ hay mình thẩm định thì đều dựa trên căn cứ quan trọng là thị trường, Vì vậy, nếu bạn đã am hiểu thị trường thì bạn hoàn toàn kiểm tra được họ vẽ đúng hay sai

trang2511 · 9/3/13

Hỏi về dạ án BT

Chào anh naat!
Em đang làm dự án BT về đường giao thông, nhưng đang vướng mắc 1 số vấn đề chưa rỏ, xin ý kiến góp ý của của.
- Cty em đầu tư dự án BT trong vòng 3 năm với TMĐT dự án được duyệt là 729 tỷ, trong đó vốn tự có là 15%: 109 tỷ, vốn vay là 620 tỷ (trong đó lãi vay xd là 63 tỷ, vay theo hình thức phát hành trái phiếu). Phần vốn này sẽ đc TP hoàn trả cho cty sau khi hoàn thành công trình bằng hình thức giao khu đất khác để cty em đầu tư về cơ sở hạ tầng để bán (gồm nhà lô phố và đất chia lô) thu hồi vốn đầu tư đã xây dựng đường BT trên.
- Cty dự kiến bỏ ra thêm 300 tỷ để đầu tư hạ tầng khu đất này, trong đó vốn tự có là 30%: 90ty, vay 70%: 210 tỷ.
1. Như vậy khi lập kế hoạch trả lãi vay, em sẽ tách ra 2 khoản 2 đó trong 2 thời điểm khác nhau (XD đường BT từ năm 2013-2015) và xd dự án hạ tầng (năm 2016-2017) hay là chỉ tính lãi vay xd hạ tầng, khi đó phần lãi 63ty mình sẽ không quan tâm vì phần vốn đầu tư đường BT đã được TP giao đất khai thác?
2. Em đang xây dựng bảng tính nhưng chưa hoàn thiện nên sẽ gửi anh xem sau ạ.

Rất mong nhận đc góp ý của anh. Cám ơn anh rất nhiều.

naat · 11/3/13

trang2511 nói:
Chào anh naat!
Em đang làm dự án BT về đường giao thông, nhưng đang vướng mắc 1 số vấn đề chưa rỏ, xin ý kiến góp ý của của.
- Cty em đầu tư dự án BT trong vòng 3 năm với TMĐT dự án được duyệt là 729 tỷ, trong đó vốn tự có là 15%: 109 tỷ, vốn vay là 620 tỷ (trong đó lãi vay xd là 63 tỷ, vay theo hình thức phát hành trái phiếu). Phần vốn này sẽ đc TP hoàn trả cho cty sau khi hoàn thành công trình bằng hình thức giao khu đất khác để cty em đầu tư về cơ sở hạ tầng để bán (gồm nhà lô phố và đất chia lô) thu hồi vốn đầu tư đã xây dựng đường BT trên.
- Cty dự kiến bỏ ra thêm 300 tỷ để đầu tư hạ tầng khu đất này, trong đó vốn tự có là 30%: 90ty, vay 70%: 210 tỷ.
1. Như vậy khi lập kế hoạch trả lãi vay, em sẽ tách ra 2 khoản 2 đó trong 2 thời điểm khác nhau (XD đường BT từ năm 2013-2015) và xd dự án hạ tầng (năm 2016-2017) hay là chỉ tính lãi vay xd hạ tầng, khi đó phần lãi 63ty mình sẽ không quan tâm vì phần vốn đầu tư đường BT đã được TP giao đất khai thác?
2. Em đang xây dựng bảng tính nhưng chưa hoàn thiện nên sẽ gửi anh xem sau ạ.

Rất mong nhận đc góp ý của anh. Cám ơn anh rất nhiều.

1. Đã đi vay thì luôn phải chú ý đến lãi vay chứ không quan tâm sao được hả bạn.
Việc tách lãi vay của 2 dự án là phù hợp với quy định. Ngoài ra bạn còn phải lưu ý vấn đề đàm phán hợp đồng BT, các cơ quan NN có thể sẽ không chấp nhận tỷ lệ vay vav vốn vay như dự kiến, họ có thể sẽ ấn định mức lãi vay được tính trong hợp đồng (phần còn lại thực tế DN sẽ phải hạch toán vào chi phí của DN).
2. Ngân hàng khi thẩm định vốn vay cũng sẽ quan tâm đến khả năng trả nợ của dự án. Vốn vay bằng trái phiếu thì cũng phải có tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh chứ không thể tự dưng mà có. Vì vậy, việc chứng minh khả năng phát hành trái phiếu 620 tỷ cần phải lưu ý tính khả thi của nó.

naat · 13/3/13

Tôi có 1 số điểm lưu ý với bạn như sau:
- Theo thông tư 166/2011/TT-BTC thì: lãi vay vốn cho công trình BT tính theo lãi suất trung kỳ bình quân 3 ngân hàng, tối đa không quá 1,3 lần lãi suất trái phiếu chính phủ trong thời gian xây dựng của công trình BT theo giấy CNĐT (hợp đồng BT).
- Phải tách thành 2 dự án độc lập, không tính lãi vay chung cho cả 2 dự án.
- Cũng theo thông tư 166/2011/TT-BTC thì sau khi công trình BT hoàn thành mới thanh toán bằng việc giao dự án khác cho nhà đầu tư, điều này là rất khó khăn cho các nhà đầu tư khi phải ứng ra lượng vốn rất lớn. Bạn lưu ý lại điểm này trong kế hoạch sử dụng và phân bổ vốn

naat · 13/3/13

Bạn cũng lưu ý thêm:
- Chi phí phát hành trái phiếu (chi phí bảo lãnh của tổ chức tín dụng nếu có)
- Tính pháp lý của việc ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp (mặc dù ngân hàng được phép mua nhưng có điều kiện hạn chế nhất định)
- Trường hợp phát hành trái phiếu thực hiện dự án thì vốn chủ sở hữu trong dự án tối thiểu là 20% (Phương án của bạn là 15%) theo Nghị định 90/2011/NĐ-CP về phát hành trái phiếu DN

trang2511 · 13/3/13

Chào anh Naat!
- Em chưa biết Chi phí phát hành trái phiếu (chi phí bảo lãnh của tổ chức tín dụng nếu có) tính như thế nào?
- Trong 166 vẫn cho áp dụng Trường hợp Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tạm giao Dự án khác cho Nhà đầu tư trước khi dự án BT hoàn thành, nên em sử dụng TH này, vì nếu không đồng thời khai thác khu đất thì vốn Nhà đầu tư bỏ ra để trả lãi tức trái phiếu rất lớn, phần lãi này chắc chắn phải đi vay. Vì dự án khai thác quỹ đất cũng dự kiến là vay theo hình thức phát hành trái phiều nên em mới gộp chung lại để tính.
Mong anh chỉ giáo thêm!

naat · 13/3/13

trang2511 nói:
Chào anh Naat!
- Em chưa biết Chi phí phát hành trái phiếu (chi phí bảo lãnh của tổ chức tín dụng nếu có) tính như thế nào?
- Trong 166 vẫn cho áp dụng Trường hợp Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tạm giao Dự án khác cho Nhà đầu tư trước khi dự án BT hoàn thành, nên em sử dụng TH này, vì nếu không đồng thời khai thác khu đất thì vốn Nhà đầu tư bỏ ra để trả lãi tức trái phiếu rất lớn, phần lãi này chắc chắn phải đi vay. Vì dự án khai thác quỹ đất cũng dự kiến là vay theo hình thức phát hành trái phiều nên em mới gộp chung lại để tính.
Mong anh chỉ giáo thêm!

Chi phí phát hành trái phiếu (nếu có) là khi DN phát hành trái phiếu bảo đảm thì sẽ có 1 tổ chức tín dụng đứng ra bảo đảm. Mức phí bảo đảm do tổ chức tín dụng quy định, bạn tham khảo thêm ở các ngân hàng, nếu trái phiếu phát hành ra do chính ngân hàng đó mua (nhận lại) thì đó là chiếu khấu trái phiếu.
theo tôi việc chứng minh khả năng phát hành trái phiếu DN tương đối khó, không bằng vay tín dụng thông thường. có thể làm việc với ngân hàng để có thỏa thuận cấp tín dụng cho dự án.

trang2511 · 15/3/13

naat nói:
Chi phí phát hành trái phiếu (nếu có) là khi DN phát hành trái phiếu bảo đảm thì sẽ có 1 tổ chức tín dụng đứng ra bảo đảm. Mức phí bảo đảm do tổ chức tín dụng quy định, bạn tham khảo thêm ở các ngân hàng, nếu trái phiếu phát hành ra do chính ngân hàng đó mua (nhận lại) thì đó là chiếu khấu trái phiếu.
theo tôi việc chứng minh khả năng phát hành trái phiếu DN tương đối khó, không bằng vay tín dụng thông thường. có thể làm việc với ngân hàng để có thỏa thuận cấp tín dụng cho dự án.

Chào anh Naat!
Em muốn hỏi thêm 1 chút về dự án BT này.
Em đã đầu tư dự án hạ tầng khu đô thị (bán đất + nhà trên đất) để thu hồi vốn đầu tư bỏ ra (vay theo hình thức phát hành trái phiếu) đó là sau khi trả hết lãi tức và nợ gốc cho trái chủ. Doanh thu của khu đô thị sau khi trả hết nợ dư 1 khoảng. Theo quy định thì NĐT phải trả lại khoảng tiền chênh lệch cho NN. Như vậy lợi nhuận của NĐT là ở chỗ nào? và khi đánh giá hiệu quả của dự án thì có cần xác định NPV và IRR không?
Hai vấn đề này em đang còn mơ hồ, mong anh chỉ giáo thêm.
Cám ơn anh nhiều.

naat · 6/8/13

trang2511 nói:
Chào anh Naat!
Em muốn hỏi thêm 1 chút về dự án BT này.
Em đã đầu tư dự án hạ tầng khu đô thị (bán đất + nhà trên đất) để thu hồi vốn đầu tư bỏ ra (vay theo hình thức phát hành trái phiếu) đó là sau khi trả hết lãi tức và nợ gốc cho trái chủ. Doanh thu của khu đô thị sau khi trả hết nợ dư 1 khoảng. Theo quy định thì NĐT phải trả lại khoảng tiền chênh lệch cho NN. Như vậy lợi nhuận của NĐT là ở chỗ nào? và khi đánh giá hiệu quả của dự án thì có cần xác định NPV và IRR không?
Hai vấn đề này em đang còn mơ hồ, mong anh chỉ giáo thêm.
Cám ơn anh nhiều.

Xin trả lời bạn như sau:
1. Về lợi nhuận nhà đầu tư, theo phương pháp thặng dư nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận do mình đầu tư. Cụ thể, tiền sử dụng đất = Tổng doanh thu (từ kinh doanh dự án) - Tổng chi phí phát triển dự án (chưa bao gồm tiền sử dụng đất) - Lợi nhuận của nhà đầu tư
2. Việc đánh giá NPV và IRR phụ thuộc vào phương án kinh doanh, sản phẩm của dự án.
VD: dự án xây nhà để bán, sau khi bán xong tài sản không thuộc CĐT lúc này việc phân tích không có ý nghĩa.
Dự án xây nhà cho thuê, tài sản vẫn thuộc CĐT, dòng tiền phát sinh hàng năm, lúc này cần phân tích NPV

haydoidaygt · 14/5/14

@Trang 2511: Theo quy định hiện hành thì dự án BT phải được thực hiện xong, Nhà nước mới thanh toán cho Nhà đầu tư bằng hình thức giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án khác (nhằm thu hồi vốn đầu tư cho dự án BT đã làm). Như vậy, Nhà nước chỉ chịu phần chi phí lãi vay để thực hiện dự án BT thôi. Còn dự án đối ứng thì do Nhà đầu tư phải chịu lãi vay đầu tư chứ. Nhà nước đã thanh toán cho Nhà đầu tư bằng đất rồi còn gì. Giả sử sau khi được giao đất, NĐT không đầu tư mà đến 5 năm sau mới đầu tư thì Nhà nước cũng phải chờ đến 5 năm nữa để quyết toán chi phí lãi vay cho nhà đầu tư à? Bạn tìm hiểu kỹ Nghị định 108/2009, 24/2011, các thông tư: 03/2011/TT-BKHĐT, 166/2011-TT-BTC nhé.