Phân bổ chi phí móng hầm

[Kentada]

Em có một vấn đề khó giải như sau:
Hiện tại dự án của em là một miếng đất khoảng 1ha. được xây dựng chung móng hầm (2 hầm). Nhưng phần thân được chia làm 2 Block, một Block là căn hộ cao cấp, còn Block kia làm chung cư tái định cư.
Vấn đề là, giờ em đang cần tính phân bổ chi phí móng hầm cho Block tái định cư, nhưng lại chưa biết phân bổ theo tiêu chí nào.
Em có mấy tiêu chí như sau:
1. Phân bổ đúng theo chi phí của từng Block (tức là chia cái hầm nó ra, rồi tính chi phí cho từng em)
2. Chia theo diện tích kinh doanh của từng Block.
3. Chia theo diện tích để xe hơi, xem máy của từng Block.
....
Vấn đề khó nữa là hầm này là dùng chung. và việc sử dụng để xe vẫn thu phí bình thường.
Các bác nào có ý tưởng gì cho vấn đề này giúp đỡ em với.
Đa tạ các bác nhiều.

 

[Huancc5]

Theo mình bạn nên phân bổ theo diện tích sàn xây dựng của từng Block.

 

[Kentada]

Cảm ơn bác nhiều!.
Thì em cũng từng nghĩ phương án này, nhưng mà khổ nỗi hầm là dùng chung, mà thằng block cao cấp dùng hầm nhiều hơn (vì toàn để oto nên chiếm diện tích hầm nhiều hơn). nếu phân bổ theo sàn xây dựng thì chi phí cho thằng tái định cư cao quá, đẩy giá thành lên, mà mấy ông nhà nước thì đâu chịu mua giá cao.
Bác thử nghĩ dùm em xem còn cách nào nữa không?. cảm ơn bác nhiều.

 

[naat]

Cảm ơn bác nhiều!.
Thì em cũng từng nghĩ phương án này, nhưng mà khổ nỗi hầm là dùng chung, mà thằng block cao cấp dùng hầm nhiều hơn (vì toàn để oto nên chiếm diện tích hầm nhiều hơn). nếu phân bổ theo sàn xây dựng thì chi phí cho thằng tái định cư cao quá, đẩy giá thành lên, mà mấy ông nhà nước thì đâu chịu mua giá cao.
Bác thử nghĩ dùm em xem còn cách nào nữa không?. cảm ơn bác nhiều.

Theo tôi bạn nên khoanh vùng tầng hầm dành cho nhà tái định cư.
Qua các tranh chấp liên quan đến việc quản lý nhà chung cư hiện nay, việc mập mờ giữa các diện tích chung riêng chính là một trong những nguyên nhân cơ bản.
Ở khu Trung hòa, sau khi hội nghị nhà chung cư tái định cư xong, CĐT và Cty quản lý nhà bị mất quyền kiểm soát phần diện tích dịch vụ chung của tòa nhà. Chẳng thà ta cứ đàng hoàng ghi rõ cái này của ai, dùng vào việc gì còn hơn đau đầu về sau. Đây chính là ý kiến tại hội thảo quản lý nhà chung cư do Sở XD Hà Nội tổ chức hôm 02.11 mà tôi vừa tham dự.

 

[Kentada]

Cảm ơn bác Naat.
Đúng là sẽ tranh chấp bác ạ. một bên là cao cấp, một bên là tái định cư. Chỉ cần việc thu phí dịch vụ khu chung cư này cũng đủ mệt rồi. các hộ tái định cư sao đóng tiền như mấy ông nhà giàu kia được.
cái hầm thì không khoanh vùng được rồi, có một lối lên và một lối xuống. việc chia ông này ở chỗ này, ông kia ở chỗ kia thì khó lắm. cứ để họ dùng chung thôi. cái quan trọng là bây giờ em cần tính cái giá thế nào để cho hợp lý, mà chi phí phân bổ hầm cho anh tái định cư kia thấp một chút.
vì cái hầm này nó chi phí cao quá, không hiểu mấy ông sếp nghĩ gì mà để tái định cư và cao cấp liền nhau và chung cái móng hầm. giờ làm khổ em. tính được cho mấy sếp rồi, không biết mấy ông nhà nước có chịu không nữa.

 

[hongngan]

Theo mình thì thế này, bạn phân bổ theo tỷ trọng đầu tư cho hai loại, bên nào đầu tư nhiều hơn thì chịu chi phí cao hơn

 

[naat]

Theo mình thì thế này, bạn phân bổ theo tỷ trọng đầu tư cho hai loại, bên nào đầu tư nhiều hơn thì chịu chi phí cao hơn

Làm thế này thì bất bình đẳng quá trong khi sử dụng lại như nhau: hic(

 

[boytongdat]

- Mình thấy việc phân bổ theo tỷ trọng đầu tư cho hai loại và bên nào đầu tư nhiều hơn thị chịu chi phí nhiều hơn "cũng là tương đối hợp lý rồi". Có người lại bảo như thế bất bình đẳng quá- nhưng nói thật để được bình đẳng cũng hơi khó mà.
Còn một cách nữa: Mình thấy bạn có nói ở trên là 2 tầng hầm thế thì cứ phân dịch vụ ra
+ Tầng hầm 1: Cho nhà cao cấp: Việc đi lại gửi xẻ sẽ đỡ tiền xăng hơn, đỡ ẩm thấp hơn, nhanh hơn,...và hơn ai hết là có thể kết hợp thêm các dịch vụ như: Camera giám sát, có bạt phủ cho xe chống bụi, có bảo vệ 24/24,...cái gì để tạo cho người sử dụng cảm thấy yên tâm và thoải mái hơn về dịch vụ là được và việc đó đồng nghĩa với phí sẽ cao hơn.
+ Tầng hầm 2: Cho nhà tái định cư: Chi nhận xe gửi đến 23h, không có camera,...nói chung là nhu cầu tối thiểu.
Việc phân chia và thu phí như thế nào thì cũng có ý kiến này ý kiến khác, dư luận mà. Nhưng phương án nào hạn chế được nhiều nhất thì mình sẽ vận dụng thôi.
Chúc bạn sớm có kết quả như mong đợi

 

[Kentada]

Theo mình thì thế này, bạn phân bổ theo tỷ trọng đầu tư cho hai loại, bên nào đầu tư nhiều hơn thì chịu chi phí cao hơn

Không phải bác ơi, cái hầm là xây dựng cùng chất lượng. Ngày trước là tính xây cao cấp luôn, nhưng khi xây xong thì lại có kế hoạch bán cho nhà nước phục vu tái định cư, nên giờ cái hầm là như nhau, chỉ có cái thân là thay đổi chất lượng một tí. cái thân thì làm thế nào thì chịu thế đấy, nhưng còn cái hầm thì dùng chung. Giờ phân bổ thì lại gặp khó khăn, vì chi phí cho hầm lớn lắm, 2 hầm, mà đất yếu, nên đâu tư cho nó khá nhiều. nếu phân bổ ngang nhau thì bên tái định cư sẽ giá rất cao, nhà nước khó chấp nhận lắm.

 

[Kentada]

- Mình thấy việc phân bổ theo tỷ trọng đầu tư cho hai loại và bên nào đầu tư nhiều hơn thị chịu chi phí nhiều hơn "cũng là tương đối hợp lý rồi". Có người lại bảo như thế bất bình đẳng quá- nhưng nói thật để được bình đẳng cũng hơi khó mà.
Còn một cách nữa: Mình thấy bạn có nói ở trên là 2 tầng hầm thế thì cứ phân dịch vụ ra
+ Tầng hầm 1: Cho nhà cao cấp: Việc đi lại gửi xẻ sẽ đỡ tiền xăng hơn, đỡ ẩm thấp hơn, nhanh hơn,...và hơn ai hết là có thể kết hợp thêm các dịch vụ như: Camera giám sát, có bạt phủ cho xe chống bụi, có bảo vệ 24/24,...cái gì để tạo cho người sử dụng cảm thấy yên tâm và thoải mái hơn về dịch vụ là được và việc đó đồng nghĩa với phí sẽ cao hơn.
+ Tầng hầm 2: Cho nhà tái định cư: Chi nhận xe gửi đến 23h, không có camera,...nói chung là nhu cầu tối thiểu.
Việc phân chia và thu phí như thế nào thì cũng có ý kiến này ý kiến khác, dư luận mà. Nhưng phương án nào hạn chế được nhiều nhất thì mình sẽ vận dụng thôi.
Chúc bạn sớm có kết quả như mong đợi

Bác ơi, như bác nói thì là cách quản lý rồi. Còn em đang muốn cách phân bổ chi phí để tính giá bán cho nhà nước.
Giờ chỉ cần làm sao có cái giá hợp lý, nhưng cách tính cũng phải hợp lý. Em cũng đang thử một số cách, nhưng vẫn còn phân vân, nên rất mong các bác chỉ giáo vài điều, biết đâu có cách hay. Bàn luận mới có cách hay, chứ mình em nghĩ thì có mà tắc tịt.

 

[boytongdat]

Đúng đấy là cách quản lý:
Nhưng việc quản lý hợp lý bằng một số chi phí nhỏ mình đưa thêm để tính vào giá thành sử dụng: Là một cách để bảo vệ việc tính toán của mình thôi mà. Chi phí quản lý ấy có thể tính bằng tỷ lệ % nào đó vào giá thành sử dụng tầng hầm luôn, và nhu cấu và người tiêu dùng chấp nhận. Người tiêu dùng cảm thấy yên tâm thì có vấn đề gì phải lo ngại chứ?
Hay là bên bạn định tính toán, bán và thu tiền xong là mặc kệ hệ lụy người tiêu dùng đấy, cách làm này chỉ là ngắn hạn thôi (một chút vui)
chúc bạn thành công.

 

[naat]

Đúng đấy là cách quản lý:
Nhưng việc quản lý hợp lý bằng một số chi phí nhỏ mình đưa thêm để tính vào giá thành sử dụng: Là một cách để bảo vệ việc tính toán của mình thôi mà. Chi phí quản lý ấy có thể tính bằng tỷ lệ % nào đó vào giá thành sử dụng tầng hầm luôn, và nhu cấu và người tiêu dùng chấp nhận. Người tiêu dùng cảm thấy yên tâm thì có vấn đề gì phải lo ngại chứ?
Hay là bên bạn định tính toán, bán và thu tiền xong là mặc kệ hệ lụy người tiêu dùng đấy, cách làm này chỉ là ngắn hạn thôi (một chút vui)
chúc bạn thành công.

Bạn nên xem lại toàn bộ vấn đề của kentada, nó phức tạp hơn những dự án khác. Nhà tái định cư mà nhà nước đặt hàng mua nhà tại các dự án thương mại sẽ áp dụng quy chế đặt hàng mua nhà bằng vốn NN. Ngoài việc chịu kiểm soát của cơ quan NN trong cách tính giá lại còn là vấn đề quản lý sử dụng sau này khi người dân vào sử dụng.
Các dự án nhà tái định cư sau khi đặt hàng mua nhà, chờ bố trí người dân, rồi chờ người dân về ở mất rất nhiều thời gian, sẽ có nhiều chi phí phát sinh nên phải bàn kĩ chứ không chỉ nguyên vấn đề phân bổ tầng hầm.
Trong khi đó nhà thương mại do cơ chế thị trường nên có thể sẽ có người đến ở trước. Nếu bố trí đủ đỗ sử dụng tầng hầm cho nhà ở thương mại trước thì lại dẫn đến tranh chấp khi bố trí tầng hầm. Lại càng không thể lý luận nhà ở thương mại, tiền nhiều thế mạnh thì được ưu tiên tầng hầm 1 hay diện tích lớn hơn, nhà tái định cư ít tiền thì ít hơn, tiện nghi kém hơn.
Ở đây mới chỉ phân bổ chi phí đầu tư cho tầng hầm, còn chi phí vận hành tầng hầm sau này nữa sẽ phân bổ thế nào?
Do vậy theo tôi nên đàm phán rõ với cơ quan quản lý và đơn vị đặt hàng mua nhà về diện tích sử dụng, sau đó sẽ phân bổ chi phí tầng hầm theo tỷ lệ sử dụng

 

[boytongdat]

Cám ơn bạn đã phân tích kỹ vấn đề nói trên:
- Nhà tái định cư đâu phải chỉ đơn giản là loại nhà mà khi chủ đầu tư làm xong giao cho thành phố, địa phương và được thanh toán bằng vốn ngân sách nhà nước.
- Còn có loại nhà tái định cư mà khi Chủ đầu tư xây dựng xong bao gồm có giá bán cuối cùng được cơ quan chủ quản, cơ quan có thẩm quyền duyệt giá bán tối thiểu để bán trực tiếp cho những người dân bị thu hồi đất trong quá trình làm dự án mà. Giá duyệt bao gồm cả chi phí cho việc phân bổ tầng hầm (người dân nếu không mua vào ở) thì đương nhiên Chủ đầu tư có thể bán ra ngoài với giá tương đương hoặc có phần chênh lệch.
Nên việc phân bổ như thế nào? chắc phải chi tiết dự án của bạn kentada và cách làm của dự án ấy thôi, Mình cũng chỉ đưa ra một vài giải pháp theo cách nghĩ của cá nhân mà.
Thân chào!

 

[nas_nguyen]

lúc này hình như vấn đề chỉ để rút kn cho các bạn sau, chứ bạn đặt vấn đề đã "xong" rùi thì phải, he he.
Tuy vậy, mình xin nêu ý kiến của mình như sau:
Về chi phí phần ngầm có thể phân chia thành 2 thành phần chính là: chi phí móng cọc và chi phí của tầng hầm (bên mình thường chia ra 2 gói thầu riêng hoặc 1 gói thầu nhưng chia làm 2 phần chính như vậy).
Khi đã có 2 phần như trên thì còn lại sẽ phân chia thế này:
1. chi phí móng cọc sẽ chủ yếu phụ thuộc vào qui mô và chất lượng tòa nhà bên trên (cao - thấp, to - nhỏ nên có diện tích sàn khác, chất lượng - độ dày sàn, ... cũng ảnh hưởng tới vấn đề móng cọc bên dưới), như vậy tùy theo chất lượng và qui mô tòa nhà bên trên mà ta sẽ phân bổ chi phí móng cọc này tương ứng (mình nghĩ theo tỉ lệ diện tích sàn xây dựng là hợp lý nếu 2 tòa nhà ko chênh lệch quá nhiều về qui mô và chất lượng bê tông sàn, thép - chỉ xét đến phần xây dựng, ko xét tới phần ME, hoàn thiện, nội thất, ...)
2. chi phí xây dựng tầng hầm: việc xây dựng tầng hầm phụ thuộc vào nhu cầu đỗ xe của tòa nhà bên trên (có qui định diện tích tối thiểu theo qui chuẩn xây dựng, và phụ thuộc vào số lượng căn hộ của mỗi tòa nhà.
do đó, tùy theo số căn hộ mỗi tòa nhà bên trên sẽ tính ra diện tích hầm cần có theo qui định để đáp ứng chỗ đậu xe tối thiểu để làm căn cứ phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm.
có trường hợp là: ngoài diện tích tối thiểu theo qui định trên nếu bên tái định cư hay bên cao cấp có nhu cầu thêm diện tích thì phần diện tích thêm này tính riêng ra cho mỗi bên theo đơn giá phần chung đã xác định.
cụ thể với đơn vị mình thì: mặc dù có thể phần hầm sẽ liên thông nhau nhưng khi lập tổng mức mình sẽ tính riêng cho từng tòa nhà theo các tiêu chí nói trên.
các bạn cho thêm ý kiến