Phần di dời hạ tầng kỹ thuật: có phải Ban bồi thường GPMB sẽ thực hiện di dời toàn bộ hạ tầng điện, nước, chiếu sáng...?

[nguyentheanh]

DI DỜI HẠ TẦNG KỸ THUẬT: AI LÀ NGƯỜI “CẦM TRỊCH” VÀ LỜI GIẢI CHO BÀI TOÁN PHỐI HỢP LIÊN NGÀNH?

Tóm tắt: Trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), di dời hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, chiều sáng, viễn thông…) thường được ví như một “dự án trong lòng dự án”. Nhiều người vẫn nhầm tưởng Ban bồi thường GPMB là đơn vị trực tiếp “nhổ cột điện, đào đường ống”. Tuy nhiên, thực tế pháp lý theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP cho thấy đây là một quy trình phối hợp phức tạp giữa Chủ đầu tư, đơn vị bồi thường và các cơ quan quản lý chuyên ngành. Bài viết này bóc tách trách nhiệm của từng bên, những điểm nghẽn trong khâu lập dự toán di dời và gợi mở cách ứng dụng công nghệ để chuẩn hóa hồ sơ, tránh tình trạng “mặt bằng có nhưng điện vẫn chưa thông”, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công.
Từ khóa: Di dời hạ tầng kỹ thuật; Luật Đất đai; Bồi thường GPMB; Phối hợp liên ngành; GPMB GXD.
--------------------------------------------------------------------------------
Mở đầu
Có một “nỗi đau” thường trực tại các dự án đầu tư xây dựng, công trường xây dựng giao thông hay khu đô thị: Mặt bằng của hộ dân đã bàn giao xong, máy xúc, máy ủi đã sẵn sàng nhưng lại phải nằm chờ hàng tháng trời vì một vài cột điện cao thế chưa được di chuyển, hoặc đường ống nước sạch nằm án ngữ ngay tim đường dự kiến. Lúc này, câu hỏi thường được đặt ra trong các buổi họp giao ban tiến độ là: “Tại sao Ban GPMB chưa dời xong đống hạ tầng này?”. Để trả lời xác đáng, chúng ta cần nhìn sâu vào bản chất nghiệp vụ và quy định pháp luật về việc bồi thường, di dời tài sản đặc thù là hạ tầng kỹ thuật.

Phân tích vấn đề: Ban bồi thường GPMB có phải là đơn vị thực hiện di dời?
Dựa trên khung pháp lý của Luật Đất đai hiện hành và các tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ, chúng ta cần phân định rõ hai khái niệm: Lập phương án bồi thường và Thực hiện di dời vật lý.

1. Về trách nhiệm quản lý và phê duyệt: Ban bồi thường GPMB (hoặc Trung tâm Phát triển quỹ đất) có trách nhiệm tổng hợp phương án di dời hạ tầng kỹ thuật vào Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổng thể của dự án. Ban này không trực tiếp tháo dỡ cột điện hay cắt đường ống nước mà đóng vai trò là cơ quan đầu mối phối hợp, kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kinh phí.
2. Về khâu lập dự toán và thiết kế di dời: Theo thực tế tác nghiệp, đối với các công trình chuyên ngành (điện lực, viễn thông, cấp nước), đơn vị quản lý chuyên ngành (chủ sở hữu tài sản) hoặc đơn vị tư vấn có năng lực sẽ thực hiện lập hồ sơ thiết kế, dự toán di dời dựa trên tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành. Hồ sơ này sau đó được thẩm định bởi các Sở/Phòng chuyên môn (như Sở Công thương, Sở Xây dựng) trước khi đưa vào phương án bồi thường chung.
3. Về khâu thi công di dời: Thông thường, Chủ đầu tư dự án sẽ ký hợp đồng với các nhà thầu chuyên ngành để thực hiện việc di dời tài sản theo phương án đã được duyệt. Ban GPMB chỉ tham gia giám sát và xác nhận việc bàn giao mặt bằng sau khi tài sản đã được di dời xong.
4. Thực tế: Một Kỹ sư, bạn đồng nghiệp của tôi chia sẻ, thực tế làm Dự án đầu tư xây dựng Quảng trường - Công viên phía Đông hồ Hoàn Kiếm (*) với TOD chỗ điện lực thì bên điện lực tự di chuyển, chi phí tính vào chi phí đền bù, Gpmb.

Điểm nghẽn thực tế: Tại sao khâu hạ tầng kỹ thuật luôn chậm?

• Hồ sơ phức tạp: Khác với bồi thường cho hộ dân (áp đơn giá có sẵn), hạ tầng kỹ thuật yêu cầu thiết kế bản vẽ thi công di dời, thẩm định kết cấu và dự toán chi tiết theo định mức xây dựng.
• Vướng mắc về giá trị còn lại: Việc tính bồi thường cho tài sản hạ tầng thường dựa trên giá trị xây mới tương đương hoặc bồi thường chi phí di dời, tháo dỡ. Sự chồng chéo giữa đơn giá bồi thường của tỉnh và định mức chuyên ngành của các Bộ thường gây tranh cãi trong khâu thẩm định.

Nhận định từ thực lộ hồ sơ (Insight chuyên gia)

1. "Hạ tầng kỹ thuật là đường găng của đường găng": Muốn dự án chạy nhanh, phương án di dời hạ tầng điện, nước, chiếu sáng phải được khởi động song song với lúc thông báo thu hồi đất, chứ không phải đợi đến khi kiểm đếm xong nhà dân mới làm.
2. "Chuẩn hóa dữ liệu từ bản vẽ": Sai số lớn nhất trong bồi thường hạ tầng thường nằm ở khâu bóc khối lượng từ bản vẽ hiện trạng sang bảng tính dự toán; nếu không có công cụ liên kết, việc giải trình với kiểm toán sẽ rất rủi ro.
3. "Minh bạch là chìa khóa đồng thuận": Không chỉ người dân, mà cả các đơn vị quản lý hạ tầng cũng cần sự minh bạch về cách tính giá trị bồi thường tài sản để sớm thực hiện di dời.

Cách làm gợi ý: Quy trình 5 bước để "thông" hạ tầng kỹ thuật

• Bước 1: Nhận diện và quy chủ sớm: Ngay từ khi có thiết kế cơ sở, Chủ đầu tư phối hợp với Ban GPMB gửi văn bản cho các đơn vị điện, nước, viễn thông yêu cầu xác định vị trí, quy mô và hồ sơ pháp lý của các công trình nằm trong ranh giới dự án.
• Bước 2: Thuê tư vấn lập phương án chuyên ngành: Đề xuất đơn vị quản lý hạ tầng lập hồ sơ thiết kế, dự toán di dời theo quy chuẩn hiện hành, đảm bảo không làm gián đoạn cung cấp dịch vụ cho khu vực.
• Bước 3: Thẩm định tập trung: Tổ chức họp liên ngành giữa Ban GPMB, các Sở chuyên môn và đơn vị hạ tầng để thống nhất về quy mô di dời và giá trị bồi thường, tránh việc hồ sơ đi lòng vòng giữa các phòng ban.
• Bước 4: Tích hợp vào Phương án bồi thường tổng thể: Đưa các nhóm chi phí di dời hạ tầng vào bảng tính TMĐT và phương án GPMB. Ở bước này, các công cụ như GPMB GXD hỗ trợ link trực tiếp dữ liệu từ các bảng dự toán chuyên ngành vào bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, giúp lãnh đạo nhìn rõ bức tranh tài chính.
• Bước 5: Ký hợp đồng di dời và giám sát tiến độ: Sau khi phê duyệt phương án, Chủ đầu tư thực hiện chi trả và đôn đốc các đơn vị hạ tầng thi công di dời theo đúng cam kết bàn giao mặt bằng.

Sử dụng phần mềm Giải phóng mặt bằng (GPMB GXD)
Ở tầng công cụ, phần mềm chuyên biệt như GPMB GXD hỗ trợ cán bộ bồi thường các sheet thống keke hối lượng hạ tầng kỹ thuật (có sẵn và để ẩn các Sheet "Thong ke duong ong", "Thong ke cot", "Thong ke Ctrinh ngam", khi sử dụng có thể hiển thị ra để nhập liệu). GPMB GXD không thay thế đơn vị thiết kế di dời, nhưng giúp tổng hợp toàn bộ các dự toán lẻ này vào một file dữ liệu tập trung, tự động link sang Tổng mức đầu tư (TMĐT) và xuất báo cáo trạng thái di dời. Điều này giúp hồ sơ có trật tự hơn, dễ kiểm tra sự trùng lắp và giúp lãnh đạo nắm bắt được những “điểm nghẽn” hạ tầng cụ thể đang nằm ở hộ dân hay đoạn tuyến nào.

Kết luận
Ban bồi thường GPMB không phải là đơn vị đi dời hạ tầng thực tế, nhưng là “nhạc trưởng” trong việc quản lý hồ sơ và kinh phí bồi thường cho công tác này. Làm GPMB nhanh phải bắt đầu từ việc tháo gỡ sự rời rạc trong phối hợp liên ngành hạ tầng kỹ thuật. Khi dữ liệu được số hóa, quy trình được chuẩn hóa và trách nhiệm được phân định rõ từ bước lập phương án, chúng ta mới có thể khơi thông dòng chảy của dự án, biến những cột điện, đường ống từ trở ngại thành một phần đồng bộ của hạ tầng mới.

Lời khuyên áp dụng

• Đối với các Ban QLDA và Trung tâm PTQĐ: Hãy chủ động lập danh mục hạ tầng cần di dời ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đừng để hồ sơ hạ tầng "mắc kẹt" vì thiếu sự xác nhận nguồn gốc tài sản của chính quyền cơ sở.
• Đối với cán bộ thụ lý: Cần nâng cao năng lực đọc bản vẽ kỹ thuật và am hiểu quy trình thẩm định chuyên ngành để hỗ trợ đơn vị hạ tầng hoàn thiện hồ sơ bồi thường nhanh nhất.
• Đối với sinh viên: Hãy học cách tư duy quản trị dự án GPMB theo hướng tích hợp, hiểu rằng bồi thường không chỉ là tiền mà là sự kết nối giữa kỹ thuật xây dựng và pháp luật đất đai.
• Công ty Giá Xây Dựng: Tiếp tục phát triển các tính năng hỗ trợ nhập liệu hiện trường cho các hạng mục hạ tầng (cột điện, hố ga, tủ cáp) qua AppSheet để đồng bộ hình ảnh minh chứng phục vụ khâu thẩm định bồi thường tài sản công.

Câu hỏi gợi mở thảo luận

1. Tại đơn vị anh/chị, hồ sơ di dời hạ tầng kỹ thuật hiện do Chủ đầu tư hay Ban bồi thường GPMB chủ trì hoàn thiện?
2. Khó khăn lớn nhất khi làm việc với các đơn vị Điện lực, Viễn thông trong khâu lập dự toán di dời là gì?
3. Anh/chị đã bao giờ gặp tình huống giá trị bồi thường di dời lớn hơn cả giá trị còn lại của tài sản hạ tầng chưa? Cách xử lý lúc đó thế nào?
4. Nếu phần mềm GPMB GXD có thể tự động bóc tách các mã hiệu đơn giá di dời chuyên ngành, anh/chị thấy nó sẽ giúp giảm bao nhiêu thời gian thẩm định?
5. Theo anh/chị, việc phân cấp phê duyệt phương án bồi thường về cấp xã theo Nghị định 151 có gây khó khăn gì cho khâu thẩm định hồ sơ hạ tầng kỹ thuật phức tạp không?

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội (2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15..
2. Chính phủ (2024). Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
3. Chính phủ (2025). Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp.
4. Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng (2026). Sổ tay sử dụng Phần mềm Giải phóng mặt bằng (GPMB GXD).
5. Sổ tay hướng dẫn công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai khi thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp (Bộ Nông nghiệp và Môi trường - 2025).

--------------------------------------------------------------------------------
Thông tin tác giả:
TS. Nguyễn Thế Anh Chủ trì nhóm nghiên cứu và phát triển (R&D) Phần mềm Giải phóng mặt bằng (GPMB GXD) và chuyển giao giải pháp cho các Trung tâm phát triển quỹ đất, Ban QLDA, bộ phận GPMB của Chủ đầu tư...
Admin - diễn đàn giaxaydung.vn, gxd.edu.vn, gxd.vnCEO - Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Giá Xây Dựng
Số 124A, phố Nguyễn Ngọc Nại, phường Phương Liệt, thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Liên hệ qua tin nhắn FB: https://facebook.com/TSNguyenTheAnh, email: theanh@gxd.vn

 

[nguyentheanh]

(*) Dự án đầu tư xây dựng Quảng trường - Công viên phía Đông hồ Hoàn Kiếm được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số 4711/QĐ-UBND ngày 12-9-2025, là một trong những dự án trọng điểm nhằm mở rộng không gian công cộng, tăng diện tích cây xanh, đồng thời kết nối đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là khu vực nhà ga C9 tuyến đường sắt đô thị số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo).

Theo quy mô được phê duyệt, dự án có phạm vi giải phóng mặt bằng khoảng 21.151m², liên quan đến 17 tổ chức và 43 hộ dân.

Việc triển khai được thực hiện theo hai phân kỳ, trong đó phân kỳ 1 tập trung công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức không gian quảng trường, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật; phân kỳ 2 nghiên cứu phát triển không gian ngầm, bảo đảm kết nối đồng bộ với hệ thống giao thông đô thị.

Xác định rõ tầm quan trọng của việc triển khai dự án đúng tiến độ, phường Hoàn Kiếm đã đặt ra yêu cầu xuyên suốt: Triển khai dự án trên cơ sở bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhân dân, coi đây là điều kiện tiên quyết để tạo đồng thuận và giữ vững tiến độ. Trên cơ sở đó, các bước công việc được tổ chức bài bản, chặt chẽ, từ rà soát hồ sơ pháp lý, kiểm đếm hiện trạng, xây dựng phương án bồi thường, đến công khai phương án và tổ chức thực hiện.