Chào bạn, với quy mô dự án của bạn như thế thì theo mình bạn nên tính toán sơ bộ để lấy cơ sở tham mưu cho sếp, còn việc tính toán chi tiết nên kiến nghị sếp bạn thuê tư vấn có đủ năng lực để thực hiện. Vì trong quá trình xác định tổng mức đầu tư cũng như lập phương án kinh doanh có nhiều nội dung khó khăn đôi với những người mới vào nghề như bạn.
Để làm những cái bạn nói thì bắt đầu thế này: Tập hợp các văn bản hướng dẫn, quy định về quản lý dự án đầu tư, nhất là đọc kỹ nghị định 12/2009 và nghị định 112/2009.
Để tính toán tổng mức đầu tư thì làm thế này:
- Xác định quy mô, loại hình, chức năng của các công trình đầu tư xây dựng trong khu đô thị.
- Kết hợp suất đầu tư của bộ xây dựng, tập chỉ số giá, giá thị trường Đà Lạt, để xác định suất đầu tư cho từng loại công trình ở trên.
- Tính ra giá xây dựng và thiết bị cho từng loại công trình và cả khu đô thị (Gxd + Gtb)
- Sử dụng Quyết định 957/2009/BXD để xác định một số chi phí liên quan khác (Gtv,Gqlda)
- Sử dụng Bảng giá đất, cây cối hoa màu, nhà cửa, ... của địa phương để tính tổng mức tiền đền bù GPMB và tiền Sử dụng đất sẽ phải nộp của dự án (Ggpmb+Gsdd)
- Xác định thêm một vài chi phí đầu tư ngoài những chi phí đã nêu, gom lại trong chi phí khác (Gkhac)
- Xác định cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án để biết mình sẽ phải vay ngân hàng bao nhiêu, trong bao lâu, mức lãi suất, cách trả lãi và tính lãi, ... để xác định chi phí lãi vay (Gvay)
- Phần còn lại là các chi phí dự phòng (Gdp)
- Cuối cùng cộng tất cả các chi phí nói trên để được một tổng mức đầu tư.
Để lập phương án đầu tư và kinh doanh hiệu quả của dự án thì cần nghiên cứu các tài liệu như: giá cả thị trường hiện nay, những chính sách về bất động sản của Nhà nước đang thực hiện tại Đà Lạt, thuế, kế toán tài chính, ... Tuy nhiên, làm sơ bộ ban đầu thì có thể chỉ xác định (giá bán cho từng loại hình đầu tư) x (quy mô đầu tư)= tiền thu về và so sánh chênh lệch với TMDT để có cái nhìn khái quát của dự án.
Vài lời chia sẻ với bạn, hy vọng bạn sớm hoàn thành nhiệm vụ!
