Lập báo cáo đầu tư sơ bộ

[vhthanh18]

Hiện công ty em đang chuẩn bị đầu tư xây dựng một chung cư cao cấp. Hiện nay, công ty em đang nhận được một số báo cáo đầu tư khả thi của các công ty khác. Các anh cho em hỏi: "Trong một báo cáo đầu tư sơ bộ gồm bao nhiêu phần". Nếu em cần tham khảo thì em có thể tham khảo ở đâu?
Xin cảm ơn

 

[tobiasthuyloi]

Bao cao dau tu!

Theo minh ban cu tham khao theo Thong tu 04/2005 ngay 01/4/2005 cua BXD ma lam.

 

[AAmylove]

Thông tư 04 chỉ hướng dẫn quản lý chi phí đấu tư XD công trình, không liên quan gì đến NỘI DUNG BÁO CÁO ĐẦU TƯ SƠ BỘ mà bạn vhthanh18 hỏi.
** Tuy nhiên vấn đề "chủ thể" bạn hỏi cần xác định rõ nó được quy định bởi Luật hoặc Vbản nào. Theo mình biết thì bị quy định bởi 2 pháp lý căn bản sau:
- Luật XD
- Nghị định số 16 về quản lý đầu tư XD công trình (và tất nhiên sẽ có 1 vài văn bản khác hướng dẫn bổ sung).

* Trong đó, đã quy định rất rõ về các vấn đề liên quan dự án. Trước hết bạn cần xác định:
- Đây là dự án nhóm gì: đặc biệt, A, B hay C.
- Dự án này phải Lập báo cáo đầu tư , hay Lập dự án đầu tư hay Lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật.
Và tùy từng trường hợp cụ thể sẽ có nội dung hướng dẫn cụ thể kèm theo (bạn đọc Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 sẽ rõ).

** Tuy nhiên vấn đề bạn hỏi mình hiểu là đang giai đoạn xin chủ trương đầu tư (chứ chưa phải là bước lập dự án). Nếu vậy, theo kinh nghiệm của mình, để thuyết phục được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương này thì bạn nên dựa vào các nội dung yêu cầu của 1 dự án đầy đủ trong NĐ16 để làm 1 báo cáo sơ bộ (tất nhiên sẽ k có bản vẽ thiết kế sơ bộ nhưng phải dự tính quy mô là như thế nào).
Nếu có gì chưa rõ chúng ta cùng trao đổi thêm. Thân ái! Chúc bạn thành công! *
Nguyễn Phú Bình - Đà Nẵng: nguyenphubinhvna@gmail.com ***

 

[vhthanh18]

Cảm ơn anh Bình,

Tình hình hiện nay là công ty em đang trong giai đoạn lập báo cáo sơ bộ để xin đầu tư xây dựng chung cư cao cấp. Việc thực hiện báo cáo sơ bộ và cả báo cáo đầu tư khả thi công ty em đều thuê một công ty khác thực hiện. Do đó, công ty em đang thẩm định lại nội dung các báo đấy về tình hình đầu tư, dự toán, tài chính và cả lợi nhuận sau đầu tư. Vì công ty em là công ty cổ phần do đó việc xác định lợi nhuận sau đầu tư rất quan trọng và là điểm chính để thuyết phục các cổ đông.

Hiện nay các báo cáo gửi về công ty em đều có format như sau:

MỤC LỤC
PHẦN I NHU CẦU ĐẦU TƯ VÀ MỤC ĐÍCH CỦA DỰ ÁN
1.1 Giới thiệu chung
1.2 Sự cần thiết phải đầu tư của dự án
1.3 Các văn bản pháp luật mới cần tham khảo
PHẦN II DỰ KIẾN ĐẦU TƯ
2.1 Phân tích quy trình đầu tư dự án
2.2 Đề xuất: mô hình đầu tư dự án
PHẦN III NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
3.1 Dự báo về số cầu
3.2 Dự báo về số cung
3.3 Nghiên cứu về tiếp thị
3.4 Phân tích khả năng cạnh tranh
PHẦN IV DỰ KIẾN QUI MÔ ĐẦU TƯ
4.1 Qui mô đầu tư
4.2 Lựa chọn trang thiết bị hệ thống
4.3 Các giải pháp xây dựng
PHẦN V TÀI CHÍNH
6.1 Tổng vốn đầu tư
6.2 Chi phí đầu tư và xây dựng
6.3 Dự kiến doanh thu
6.4 Thời gian thu hồi vốn
6.5 Hiệu quả sử dụng vốn
6.6 Phân tích rủi ro
6.7 Điểm hoà vốn, giá cho thuê hoà vốn
6.8 Dự kiến giá cho thuê, bán
6.9 Phân tích dự án trong điều kiện có khả năng rủi ro.
KẾT LUẬN

Các anh có thể tư vấn thêm giúp em được không?

Thanks!

 

[Trần Duy Khoa]

Cảm ơn anh Bình,

Tình hình hiện nay là công ty em đang trong giai đoạn lập báo cáo sơ bộ để xin đầu tư xây dựng chung cư cao cấp. Việc thực hiện báo cáo sơ bộ và cả báo cáo đầu tư khả thi công ty em đều thuê một công ty khác thực hiện. Do đó, công ty em đang thẩm định lại nội dung các báo đấy về tình hình đầu tư, dự toán, tài chính và cả lợi nhuận sau đầu tư. Vì công ty em là công ty cổ phần do đó việc xác định lợi nhuận sau đầu tư rất quan trọng và là điểm chính để thuyết phục các cổ đông.

Hiện nay các báo cáo gửi về công ty em đều có format như sau:

MỤC LỤC
PHẦN I NHU CẦU ĐẦU TƯ VÀ MỤC ĐÍCH CỦA DỰ ÁN
1.1 Giới thiệu chung
1.2 Sự cần thiết phải đầu tư của dự án
1.3 Các văn bản pháp luật mới cần tham khảo
PHẦN II DỰ KIẾN ĐẦU TƯ
2.1 Phân tích quy trình đầu tư dự án
2.2 Đề xuất: mô hình đầu tư dự án
PHẦN III NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
3.1 Dự báo về số cầu
3.2 Dự báo về số cung
3.3 Nghiên cứu về tiếp thị
3.4 Phân tích khả năng cạnh tranh
PHẦN IV DỰ KIẾN QUI MÔ ĐẦU TƯ
4.1 Qui mô đầu tư
4.2 Lựa chọn trang thiết bị hệ thống
4.3 Các giải pháp xây dựng
PHẦN V TÀI CHÍNH
6.1 Tổng vốn đầu tư
6.2 Chi phí đầu tư và xây dựng
6.3 Dự kiến doanh thu
6.4 Thời gian thu hồi vốn
6.5 Hiệu quả sử dụng vốn
6.6 Phân tích rủi ro
6.7 Điểm hoà vốn, giá cho thuê hoà vốn
6.8 Dự kiến giá cho thuê, bán
6.9 Phân tích dự án trong điều kiện có khả năng rủi ro.
KẾT LUẬN

Các anh có thể tư vấn thêm giúp em được không?

Thanks!

Theo mình nghĩ là các bước như thế cho một bộ hồ sơ sơ bộ là tạm ổn rồi. Có điều bạn nên chú ý là thời gian hoàn vốn báo cáo cho Hội đồng cổ đông và báo cáo để xin cấp phép đầu tư xây dựng phải khác nhau. Thời gian hoàn vốn cho dự án đầu tư xây dựng là trong khoản 10-12 năm, nếu dùng cái đó báo cáo xin đầu tư xây dựng thì có thể được chứ đem báo cáo cổ đông thì không được chấp nhận đâu. Thông thường báo cáo cho Hội đồng cổ đông thì trong khoảng 2-3 năm thì hoàn vốn, chứ kéo dài hơn thì chẳng ông nào đồng ý đâu bạn àh. Thân chào!!!

 

[AAmylove]

Theo kinh nghiệm mình làm như vậy là quá đầy đủ!
Tuy nhiên cần bổ sung thêm:
- Dự kiến tiến độ thực hiện dự án.
- Dự kiến cách thức tổ chức "kinh doanh" như thế nào (trong mục lục bạn trình bày chỉ nói đến mô hình đầu tư - hiểu là tổ chức CB dự án - đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình): bố trí bộ máy, phương thức xong toàn bộ mới kinh doanh hay là kinh doanh từng phần (xong phần khối nhà nào thì cho thuê hoặc bán ngay)...?
** Đặc biệt chú ý đến tính toán tổng vốn đầu tư: dựa theo dự án tương tự đã có sẵn hay suất vốn đầu tư XD cơ bản hay bằng kinh nghiệm của tư vấn. Vì thực tế Tư vấn hay đưa con số này theo chủ quan của mình (mà khi yêu cầu làm rõ thì nói ậm ờ, không giải thích được). Hậu quả là khi thực hiện dự án phải điều chỉnh tăng Tổng mức đầu tư.

** Vài dòng tóm tắt như vậy, nếu có nội dung đầy đủ của bản thuyết minh sơ bộ thì mình có thể góp ý chi tiết hơn. Thân!!!! **

 

[vhthanh18]

1- Hầu hết các nhà tư vấn đều đưa ra các hệ số đề giải thích các con số trong Dự toán đầu tư? Không biết hiện nay có tài liệu nào để mình tham khảo về vấn đề này không ạ?

2- Về thời điểm thu hồi vốn: thời điểm thu hồi vốn dự kiến là từ 2 - 3 năm. Đây là chung cư cao cấp nên hình thức kinh doanh là kinh doanh toàn phần, xây dựng xong toàn bộ rồi bán. Ngoài ra, tầng trệt và lửng sẽ là khu thương mại và văn phòng cho thuê.

Diện tích đất xây dựng là 3000 m2 và dự định xây 12 tầng, tổng vốn đầu tư khoảng 140 tỷ (chưa tính phát sinh). Các anh thấy thế nào?

Thanks!

 

[hoangtuandts]

Theo mình thì form như thế là chuẩn rùi , tuy nhiên có vẻ là thiếu mất phần phân tích kinh tế dự án . Nếu chỉ là để thuyết phục cổ đông thì thế là đủ rùi , còn để là 1 báo cáo khả thi thì nó phải đầy đủ .

 

[mummim]

Theo kinh nghiệm mình làm như vậy là quá đầy đủ!
Tuy nhiên cần bổ sung thêm:
- Dự kiến tiến độ thực hiện dự án.
- Dự kiến cách thức tổ chức "kinh doanh" như thế nào (trong mục lục bạn trình bày chỉ nói đến mô hình đầu tư - hiểu là tổ chức CB dự án - đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình): bố trí bộ máy, phương thức xong toàn bộ mới kinh doanh hay là kinh doanh từng phần (xong phần khối nhà nào thì cho thuê hoặc bán ngay)...?
** Đặc biệt chú ý đến tính toán tổng vốn đầu tư: dựa theo dự án tương tự đã có sẵn hay suất vốn đầu tư XD cơ bản hay bằng kinh nghiệm của tư vấn. Vì thực tế Tư vấn hay đưa con số này theo chủ quan của mình (mà khi yêu cầu làm rõ thì nói ậm ờ, không giải thích được). Hậu quả là khi thực hiện dự án phải điều chỉnh tăng Tổng mức đầu tư.

** Vài dòng tóm tắt như vậy, nếu có nội dung đầy đủ của bản thuyết minh sơ bộ thì mình có thể góp ý chi tiết hơn. Thân!!!! **

Cho e hỏi tài liệu về suất vốn đầu tư XD cơ bản ?, e có thể tìm mua ở đâu, ở Viện Kinh tế liệu có đc ko ạ?, e muốn xem suất đầu tư của 1 vài công trình theo thời điểm hiện nay!

 

[nguyentheanh]

Bạn có thể liên hệ phòng Hành chính - kế toán - nhân sự của Viện Kinh tế xây dựng, 37 Lê Đại Hành, Hà Nội, số điện thoại 04.8215987 để mua cuốn Suất vốn đầu tư để tham khảo. Cuốn này hình như cũng không đắt lắm. Được biết VKTXD đang nghiên cứu về chỉ số giá, chắc nay mai sẽ công bố đều đều về chỉ số giá xây dựng.

 

[mummim]

Thankz anh Anh nhiều, ko ngờ đc trả lời nhanh như vậy, a có thể cho e cái nick Y! ko, e add để tiện hỏi or thắc mắc nếu cần gấp, e ko biết nick có fải là nguyentheanh or giaxaydung ko nữa?

 

[AAmylove]

Thêm 1 địa điểm nữa để bạn dễ mua SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XD CƠ BẢN:

Các hiệu sách XD đối diện cổng chính Bộ Xây dựng - hình như là phố Hoa Lư thì phải(Cổng mà hiện nay vì Phong Thuỷ nên đã khoá luôn rồi). Chỉ duy nhất 1 quầy có thôi. Giá 15.000 đồng/1 cuốn.

Tuy nhiên Suất vốn đầu tư này cũng chỉ để tham khảo, không bắt buộc tính pháp lý.

 

[mummim]

Thêm 1 địa điểm nữa để bạn dễ mua SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XD CƠ BẢN:

Các hiệu sách XD đối diện cổng chính Bộ Xây dựng - hình như là phố Hoa Lư thì phải(Cổng mà hiện nay vì Phong Thuỷ nên đã khoá luôn rồi). Chỉ duy nhất 1 quầy có thôi. Giá 15.000 đồng/1 cuốn.

Tuy nhiên Suất vốn đầu tư này cũng chỉ để tham khảo, không bắt buộc tính pháp lý.

Em đã vào thẳng VKT XD mua rồi anh ạ, 30.000đ , xuất bản tháng 12/2005, quyển mỏng dính, đúng là chỉ để tham khảo chứ cái e cần là suất vốn đầu tư / m2 đất dự án, mà cái này thì chắc chẳng cái nào giống cái nào

 

[AAmylove]

@mummim
Bạn hãy đọc bài 3 chuyên mục "dự toán công trình online" để hiểu thêm thắc mắc của bạn.

 

[tanhvimeco]

Em đã vào thẳng VKT XD mua rồi anh ạ, 30.000đ , xuất bản tháng 12/2005, quyển mỏng dính, đúng là chỉ để tham khảo chứ cái e cần là suất vốn đầu tư / m2 đất dự án, mà cái này thì chắc chẳng cái nào giống cái nào

bạn có thể mail cho mình địa chỉ, mình mail cho bản suất đầu tư năm 2007 của BXD mới ra ngày 25/7/2007, với bản này theo mình nghĩ chỉ để khái toán dự án đầu tư xem hiệu quả kinh tế đến đâu thôi.

 

[tanhvimeco]

1- Hầu hết các nhà tư vấn đều đưa ra các hệ số đề giải thích các con số trong Dự toán đầu tư? Không biết hiện nay có tài liệu nào để mình tham khảo về vấn đề này không ạ?

2- Về thời điểm thu hồi vốn: thời điểm thu hồi vốn dự kiến là từ 2 - 3 năm. Đây là chung cư cao cấp nên hình thức kinh doanh là kinh doanh toàn phần, xây dựng xong toàn bộ rồi bán. Ngoài ra, tầng trệt và lửng sẽ là khu thương mại và văn phòng cho thuê.

Diện tích đất xây dựng là 3000 m2 và dự định xây 12 tầng, tổng vốn đầu tư khoảng 140 tỷ (chưa tính phát sinh). Các anh thấy thế nào?

Thanks!

mình cũng đang làm một số dự án chung cư cao cấp, mình nghĩ 12 tầng với tổng mức đầu tư là 120 tỷ tính ra suất đầu tư khoảng 120/13176 = 9.1 triệu/m2 là quá cao so với suất đầu tư do BXD đưa ra là 3.1 triệu/m2, với dự án tương tự giống như của bạn đang thực hiện trên TP hà nội thì suất đầu tư vào khoảng 7.2 đến 8.0 triệu/m2 là cao rùi, bạn nên xem xét lại. Cũng có thể do bên tư vấn tính phần chi phí cao đội tổng mức lên cao....Đó là ý kiến mình, một ví dụ điển hình là một dự án ở hà nội với 3 tòa 25 tầng mà tổng mức đầu tư chỉ vào khoảng gần 500 tỷ thôi, nếu so sánh với dự án của bạn sẽ thấy khác xa. Ah 3000m dự án của bạn có bao gồm nhà liền kề và biệt thự không hay chỉ văn phòng kinh doanh??????

 

[td.bitexco]

Suất đầu tư

mình cũng đang làm một số dự án chung cư cao cấp, mình nghĩ 12 tầng với tổng mức đầu tư là 120 tỷ tính ra suất đầu tư khoảng 120/13176 = 9.1 triệu/m2 là quá cao so với suất đầu tư do BXD đưa ra là 3.1 triệu/m2, với dự án tương tự giống như của bạn đang thực hiện trên TP hà nội thì suất đầu tư vào khoảng 7.2 đến 8.0 triệu/m2 là cao rùi, bạn nên xem xét lại. Cũng có thể do bên tư vấn tính phần chi phí cao đội tổng mức lên cao....Đó là ý kiến mình, một ví dụ điển hình là một dự án ở hà nội với 3 tòa 25 tầng mà tổng mức đầu tư chỉ vào khoảng gần 500 tỷ thôi, nếu so sánh với dự án của bạn sẽ thấy khác xa. Ah 3000m dự án của bạn có bao gồm nhà liền kề và biệt thự không hay chỉ văn phòng kinh doanh??????

Bạn nên phân biệt suất đầu tư cho "công trình" khác so với cho "dự án". Theo mình hiểu ở đây bạn đang đề cập tới suất đầu tư cho dự án chứ không phải cho công trình. Suất đầu tư cho dự án được tính tổng hợp từ nhiều tiêu chí khác nhau trên cơ sở hợp thành bởi nhiều công trình (hoặc cá biệt là một công trình). SĐT cho công trình được tính cho cả XL và TB và cũng phụ thuộc vào tiêu chí mà CĐT đặt ra. Bạn tham khảo thêm nhé!

 

[tanhvimeco]

Bạn nên phân biệt suất đầu tư cho "công trình" khác so với cho "dự án". Theo mình hiểu ở đây bạn đang đề cập tới suất đầu tư cho dự án chứ không phải cho công trình. Suất đầu tư cho dự án được tính tổng hợp từ nhiều tiêu chí khác nhau trên cơ sở hợp thành bởi nhiều công trình (hoặc cá biệt là một công trình). SĐT cho công trình được tính cho cả XL và TB và cũng phụ thuộc vào tiêu chí mà CĐT đặt ra. Bạn tham khảo thêm nhé!

thì mình cũng chỉ so sánh TMDT theo thanh đưa ra là 140 tỷ cho dự án nhà văn phòng 12 tầng là hơi cao thôi

 

[anhtuangb]

bạn có thể mail cho mình địa chỉ, mình mail cho bản suất đầu tư năm 2007 của BXD mới ra ngày 25/7/2007, với bản này theo mình nghĩ chỉ để khái toán dự án đầu tư xem hiệu quả kinh tế đến đâu thôi.

Chào bạn mình đang rất cần suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản để lập khái toán về dự án văn phòng cao cấp, Bạn gửi cho mình vào địa chỉ anhtuangb@yahoo.com nhé. Thanks bạn nhiều.

 

[DAVISBO]

bạn có thể mail cho mình địa chỉ, mình mail cho bản suất đầu tư năm 2007 của BXD mới ra ngày 25/7/2007, với bản này theo mình nghĩ chỉ để khái toán dự án đầu tư xem hiệu quả kinh tế đến đâu thôi.

Hi tanhvimeco, địa chỉ email của minh la thaibinhtrg@gmail.com, xin bạn mail cho mình xuất đầu tư năm 2007 của BXD mới ra ngày 25/7/09 nhé, thanks!