Lợi nhuận định mức của CĐT khi xác định tiền sử dụng đất theo PP Thặng dư

[mercury_8806]

Em chào các bác ạ!

Hiện em đang tham gia tính toán hiệu quả cho 1 dự án xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư được lựa chọn theo hình thức chỉ định thầu sau khi Sở XD đã công bố giá đất cho khu vực dự án (đã bao gồm HTKT). Bây giờ em phải tính toán được mức tiền sử dụng đất phải nộp cho NN theo phương pháp thặng dư để đưa vào dự án. Vậy các bác cho em hỏi là Lợi nhuận định mức của Chủ đầu tư được xác định theo quy định nào và giá trị khoảng bao nhiêu ạ?

Em cảm ơn các bác nhiều ạ.

 

[naat]

Lợi nhuận định mức của CĐT thì không có quy định cụ thể. Nhưng theo VD của TT 145/2007/TT-BTC thì có thể lấy đến 20%. Ở Hà Nội thì thường là 15%

 

[mercury_8806]

Bác cho em hỏi thêm với ạ, dự án của bọn em ban đầu Sở XD công bố thông tin về dự án trong đó có nêu rõ giá đất đã có hạ tầng là 6.000.000m2 để kêu gọi các chủ đầu tư nhưng chỉ có 1 mình công ty em đăng ký làm chủ đầu tư và được duyệt. Vậy bjo tiền sử dụng đất của bọn em sẽ được tính như thế nào ạ? Em có thể tính theo pp thặng dư là:
Tiền SDĐ= Doanh thu (tính theo giá đất mà tỉnh công bố) - chi phí đầu tư hạ tầng - Lợi nhuận định mức của NĐT
Bác nghiên cứu giúp em xem trường hợp này có được trừ lợi nhuận của NĐT không ạ? hay là chỉ lấy DT-CP thôi?
Em cảm ơn bác ạ.

 

[naat]

Bác cho em hỏi thêm với ạ, dự án của bọn em ban đầu Sở XD công bố thông tin về dự án trong đó có nêu rõ giá đất đã có hạ tầng là 6.000.000m2 để kêu gọi các chủ đầu tư nhưng chỉ có 1 mình công ty em đăng ký làm chủ đầu tư và được duyệt. Vậy bjo tiền sử dụng đất của bọn em sẽ được tính như thế nào ạ? Em có thể tính theo pp thặng dư là:
Tiền SDĐ= Doanh thu (tính theo giá đất mà tỉnh công bố) - chi phí đầu tư hạ tầng - Lợi nhuận định mức của NĐT
Bác nghiên cứu giúp em xem trường hợp này có được trừ lợi nhuận của NĐT không ạ? hay là chỉ lấy DT-CP thôi?
Em cảm ơn bác ạ.

Sở đã nêu 6 tr đồng/m2 đất đã có hạ tầng thì tiền đất bạn nộp tối thiểu là 6 triệu đồng/m2. Còn giá đề nghị (bỏ thầu) của bên bạn là bao nhiêu thì tùy bên bạn tính toán, miễn là không nhỏ hơn 6 triệu đồng/m2

 

[mercury_8806]

Sở đã nêu 6 tr đồng/m2 đất đã có hạ tầng thì tiền đất bạn nộp tối thiểu là 6 triệu đồng/m2. Còn giá đề nghị (bỏ thầu) của bên bạn là bao nhiêu thì tùy bên bạn tính toán, miễn là không nhỏ hơn 6 triệu đồng/m2

Nhưng bọn em là nhà đầu tư bỏ tiền ra để đầu tư hạ tầng và xây nhà thô để bán anh ạ. Vậy bọn em chỉ được trừ CP đầu tư hạ tầng hay được trừ cả lợi nhuận định mức trong việc đầu tư hạ tầng đó ạ?

 

[naat]

Nhưng bọn em là nhà đầu tư bỏ tiền ra để đầu tư hạ tầng và xây nhà thô để bán anh ạ. Vậy bọn em chỉ được trừ CP đầu tư hạ tầng hay được trừ cả lợi nhuận định mức trong việc đầu tư hạ tầng đó ạ?

Việc đầu tư hạ tầng hết bao nhiêu là việc của bên bạn, khi thu tiền sử dụng đất theo hình thức chỉ định thầu mà nhà nước đã phát giá 6 trđồng/m2 đất có hạ tầng có nghĩa là bên bạn phải đầu tư hạ tầng theo hồ sơ yêu cầu và phải nộp 6 trđồng/m2 đất. Không cần tính lại

 

[mercury_8806]

Nhưng anh ơi, 6tr là giá đất đã có hạ tầng (họ ghi rõ trong văn bản công bố như vậy) còn hiện tại khu đất này đang là đất nông nghiệp, bọn em phải bỏ tiền ra để đầu tư hạ tầng mà anh. Em đọc các văn bản về tiền sử dụng đất nhưng thấy ko rõ ràng lắm anh ạ.

 

[naat]

Nhưng anh ơi, 6tr là giá đất đã có hạ tầng (họ ghi rõ trong văn bản công bố như vậy) còn hiện tại khu đất này đang là đất nông nghiệp, bọn em phải bỏ tiền ra để đầu tư hạ tầng mà anh. Em đọc các văn bản về tiền sử dụng đất nhưng thấy ko rõ ràng lắm anh ạ.

Hạ tầng mà Sở nói đến là hạ tầng bên ngoài khu đất, còn bên trong khu đất bên bạn vẫn phải đầu tư. Vì tôi không có hồ sơ dự án nên tôi suy đoán theo các quy định hiện hành.

 

[mercury_8806]

Anh xem giúp em nội dung văn bản công bố thông tin của Sở XD với ạ, nếu đóng tiền sử dụng đất theo giá đó thì giá thành đất quá cao so với mặt bằng chung, chắc chắn sẽ không bán được anh ạ. http://soxaydung.thaibinh.gov.vn/ct/News/Documents/489 SXD-QH.PDF

 

[naat]

Anh xem giúp em nội dung văn bản công bố thông tin của Sở XD với ạ, nếu đóng tiền sử dụng đất theo giá đó thì giá thành đất quá cao so với mặt bằng chung, chắc chắn sẽ không bán được anh ạ. http://soxaydung.thaibinh.gov.vn/ct/News/Documents/489 SXD-QH.PDF

Theo thông tin trên thì những gì tôi nói là hoàn toàn có cơ sở.
Tuy nhiên có mấy vấn đề sau:
+ Cần làm rõ giá đó đã có chi phí GPMB chưa
+ Làm rõ vị trí lô đất tiếp giáp những đường nào để làm cơ sở xác định giá

 

[mercury_8806]

Những lô giáp đường nào thì dễ xác định thôi anh ạ, cứ căn cứ vào bản vẽ quy hoạch thôi ạ. Thế anh có thể chỉ giúp em xem đối với trường hợp đã có giá đất của sở XD rồi thì tiền sử dụng đất được tính theo quy định của VB pháp luật nào ạ?

 

[naat]

Những lô giáp đường nào thì dễ xác định thôi anh ạ, cứ căn cứ vào bản vẽ quy hoạch thôi ạ. Thế anh có thể chỉ giúp em xem đối với trường hợp đã có giá đất của sở XD rồi thì tiền sử dụng đất được tính theo quy định của VB pháp luật nào ạ?

Trường hợp chỉ định nhà đầu tư thì bạn tham khảo thông tư 03/2009/TT-BKH hướng dẫn đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhé
Bổ sung thêm quyết định số 10/2012/QĐ-UBND của tỉnh THái Bình
Theo những gì viết trong QĐ số 10/2012/QĐ-UBND, khi người ta công bố danh mục dự án thì đồng thời có kèm theo nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư. Bên bạn được chỉ định thì xem lại hồ sơ đề xuất của mình xem thế nào

 

[mercury_8806]

Em cũng đọc QĐ số số 10/2012/QĐ-UBND rồi anh ạ, nhưng ở mục nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư chỉ nêu CĐT phải nộp tiền sử đụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp theo quy định hiện hành thôi anh ạ.

 

[naat]

Em cũng đọc QĐ số số 10/2012/QĐ-UBND rồi anh ạ, nhưng ở mục nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư chỉ nêu CĐT phải nộp tiền sử đụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp theo quy định hiện hành thôi anh ạ.

Cái khó hiểu là ở chỗ này. Tuy nhiên vấn đề là ở chỗ các điều khoản ở trên khi lựa chọn nhà đầu tư đều có trích dẫn đến nghĩa vụ tài chính của CĐT. Tốt nhất bên bạn nên làm việc với Sở tài chính để được hướng dẫn cụ thể

 

[angelofmine]

Anh xem giúp em nội dung văn bản công bố thông tin của Sở XD với ạ, nếu đóng tiền sử dụng đất theo giá đó thì giá thành đất quá cao so với mặt bằng chung, chắc chắn sẽ không bán được anh ạ. http://soxaydung.thaibinh.gov.vn/ct/News/Documents/489 SXD-QH.PDF

Tình cờ đọc được bài cũ này, chắc dự án của Bác cũng xong lâu rồi ), Bác xem có đúng như thế này ko:
1.Phân biệt: Giá đất thu tiền sử dụng đất (Hiện tại) và Giá đất có hạ tầng (Tương lai)
2. Tiền sử dụng đất= Tổng DT phát triển - Tổng CP phát triển (Quy về hiện tại)
- Tổng DT phát triển= Giá đất có hạ tầng * Diện tích
- Tổng CP phát triển= Tổng chi phí đầu tư HTKT
3. Tiền sử dụng đất phải nộp= Tiền sử dụng đất - GPMB
Vậy cái giá đất của Bác ở trên không phải là giá đất tính tiền SDĐ.

 

[Đinh Quang Đại]

Lợi nhuận định mức của CĐT thì không có quy định cụ thể. Nhưng theo VD của TT 145/2007/TT-BTC thì có thể lấy đến 20%. Ở Hà Nội thì thường là 15%

Cái này theo mình biết là chưa có hướng dẫn cụ thể. Thông thường lấy lợi nhuận bằng với lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng. Nên tùy thời điểm mà có giá trị khác nhau. Trung bình khoảng 10-11%/năm.