Em xin tham gia một vài ý kiến như sau:
1, Dự án có diện tích lớn như thế thì nên có giải pháp chia ra tòa nhà có 2 đơn nguyên, 1 đế. Các tầng khối đế sẽ là Trung tâm thương mại và văn phòng, nơi đặt dự án là đường Lê Văn Lương hiện tập trung nhiều tòa nhà cho thuê VP nên việc để Tầng 4-tầng 10 là VP có lẽ hơi nhiều. Có thể giải pháp chỉ cần 6-7 tầng VP. Còn lại sẽ là các tầng căn hộ.
2, Đúng như anh Naat nói, việc Đầu tư hệ thống ME cho văn phòng chiếm chi phí khá lớn, hơn nữa khi đã đầu tư vào việc kinh doanh cho thuê VP sẽ có thời gian thu hồi vốn rất dài. Nếu chủ đầu tư không có đủ nguồn vốn hoặc không đợi được thời gian thu hồi vốn dài như thế sẽ chuyển sang phương án bán đứt các tầng VP, giải pháp này cũng khá mạo hiểm khi mà khảo sát của CBRE, Hà Nội và TP HCM vẫn là một trong những thành phố có giá thuê VP cao và xu hướng sẽ giảm xuống.
3, Thời gian tính khấu hao trong bài toán kinh tế này theo e nên thử ở mức 30 năm
4, Tính vay ngân hàng 75% (nếu là của cả TMĐT) là khó khả thi mà nếu chỉ để thực hiện dự án này là không cần thiết, mà lại còn vay ở mức lãi suất 25% thì gần như biết là lỗ
. Nên có phương án đặt ra: Sẽ phải vay ngân hàng ban đầu khoảng 10% TMĐT + vốn chủ sở hữu sẵn có của GXD (GXD có 30% là tương đối nhiều, có khi cũng chẳng phải đi vay
! Khoản vay ban đầu + vốn sẵn có sẽ thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư và nặng nhất là đóng tiền sử dụng đất và thi công phần cọc móng, tiền sử dụng đất chắc không dưới 100 tỷ, thi công phần cọc móng chắc cũng ko dưới 80 tỷ. Tiếp theo sẽ là kế hoạch huy động vốn từ khách hàng, chính là việc hợp đồng góp vốn hoặc bán căn hộ, bán văn phòng vv...
5, Về doanh thu dự án gồm:
- Doanh thu bán căn hộ
- DOanh thu cho thuê VP hoặc bán đứt VP
- Doanh thu từ việc kinh doanh tầng hầm hoặc diện tích đỗ xe xung quanh
Riêng giá bán dự kiến các căn hộ, giá thuê VP còn phải xem xét tùy thời điểm
6, Lập các khoản chi vận hành, khấu hao vv...
7, Lập các khoản thuế phải nộp..
-> Tổng hợp được chi phí SXKD, tính NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn, Kế hoạch trả nợ .....
