Thẩm định giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất Dự án theo phương pháp thặng dư

[tranthuyks]

Kính gửi các anh, chị, em trên Diễn đàn,

Em có 1 thắc mắc liên quan đến việc Thẩm định giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất Dự án theo phương pháp thặng dư muốn nhờ mọi người chỉ giáo giúp, với nội dung như sau:

- Công ty em có đầu tư 1 Dự án Khu dân cư tại tỉnh Đồng Nai. Mục tiêu: xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
- Dự án được chia làm 3 đợt giao đất (lưu ý: việc phân chia các đợt giao đất này là đề xuất thực tế của Chủ đầu tư do bị khó khăn khi thực hiện công tác bồi thường chứ không phải là đề xuất khi xin chủ trương đầu tư).
+ Đợt 1: đã được giao đất năm 2012 và đã hoàn thành việc thực hiện nghĩa vụ tài chính năm 2017, đã bán hết sản phẩm.
+ Đợt 2: đã được giao đất năm 2019 và đang thẩm định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính (cái thắc mắc đang nằm ở đây ạ).
+ Đợt 3 (đợt còn lại): chưa được giao đất.
- Đơn vị Tư vấn thẩm định giá đất theo pp thặng dư như sau:
+ Tổng doanh thu phát triển toàn dự án quy về năm 2019 (A)= doanh thu thực phần giao đất đợt 1 + doanh thu ước tính phần giao đất đợt 2 + doanh thu ước tính phần giao đất đợt 3.
+ Tổng chi phí phát triển toàn dự án năm 2019 (B) = chi phí thực phần giao đất đợt 1 + chi phí ước tính phần giao đất đợt 2 + chi phí ước tính phần giao đất đợt 3.
+ Giá trị khu đất tính thuế toàn dự án (C) = A-B- lợi nhuận để lại cho nhà đầu tư.
+ Đơn giá đất tính thuế cho giao đất đợt 2 trên 1m2 (D) = (C- phần đã hoàn thành NV tài chính đợt 1)/(DT đất tính thuế đợt 2 + DT đất tính thuế đợt 3).

- Như vậy, đơn giá D được tính ở trên nó thể hiện là vừa thu tiền sử dụng đất phần giao đất đợt 2 và vừa truy thu thêm tiền sử dụng đất phần giao đất đợt 1. Vấn đề này là bất hợp lý vì đợt 1 đã hoàn thành NV tài chính rồi, sao bây giờ lại thu thêm. Rồi khi tính cho đợt 3 cũng lại truy thu đợt 1 và 2 nữa.
- Thông tư 36/2014, có hướng dẫn cách tính D là lấy giá trị C / tổng diện tích đất tính thuế toàn dự án nhưng không hướng dẫn đối với Dự án giao đất từng đợt như Dự án này.

Vậy các anh, chị, em xem xét và góp ý thắc mắc giúp em nhé. Trân trọng cảm ơn rất nhiều.

 

[nguyentheanh]

Chào bạn, mình đọc lại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT tại khoản 4, Điều 6. Phương pháp thặng dư có nêu:
"4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất." Bạn nghiên cứu thêm phần này nhé.

 

[tranthuyks]

Chào bạn, mình đọc lại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT tại khoản 4, Điều 6. Phương pháp thặng dư có nêu:
"4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất." Bạn nghiên cứu thêm phần này nhé.

Dạ cảm ơn anh ạ. Em đã nghiên cứu kỹ Thông tư này nhưng vẫn chưa có đáp án nên mới nhờ mọi người ai biết tư vấn giúp đấy ạ.
Trường hợp như Khoản 4, Điều 6 nêu là nói đến Dự án đã được giao đất toàn dự án (giao 1 đợt duy nhất) nhưng tiến độ xây dựng kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn. Còn thực tế Dự án của em là Dự án giao đất làm nhiều đợt và tiến độ xây dựng kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn, trường hợp này Thông tư lại không hướng dẫn. Chắc có khả năng làm văn bản hỏi Bộ TNMT rồi ạ.

 

[nguyentheanh]

Mình xem công thức của Phương pháp thặng dư Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì hiểu bản chất vấn đề vì sao phải chiết khấu về thời điểm hiện tại: do các lần trước chỉ là ước tính (chưa chính xác), qua các đợt giao đất sau thì đợt trước số liệu đã rõ và chính xác rồi thì tính lại bằng số liệu thực thay thế cho số liệu ước tính.

 

[tranthuyks]

Mình xem công thức của Phương pháp thặng dư Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì hiểu bản chất vấn đề vì sao phải chiết khấu về thời điểm hiện tại: do các lần trước chỉ là ước tính (chưa chính xác), qua các đợt giao đất sau thì đợt trước số liệu đã rõ và chính xác rồi thì tính lại bằng số liệu thực thay thế cho số liệu ước tính.

Dạ đúng rồi anh. Em đồng ý với anh là dùng số liệu thực của đợt giao đất trước. Tuy nhiên, khi ra thặng dư toàn dự án. Họ lấy giá trị thặng dư toàn dự án trừ đi tiền sử dụng đất em đã nộp đợt 1, còn lại là số tiền em phải nộp đợt 2 và 3. Như vậy, chẳng khác nào thu thêm tiền sử dụng đất đợt 1 ở thời điểm nộp tiền sử dụng đất đợt 2 (đợt 1 đã nộp xong hết rồi mà nay thu thêm nữa).

 

[Đinh Quang Đại]

Bạn làm rõ vấn đề sau nhé:

• doanh thu thực phần giao đất đợt 1: tính bằng cách nào; lấy đơn giá bán hàng vào thời điểm nào ?
• chi phí thực phần giao đất đợt 1 : tính bằng cách nào, gồm chi phí gì ? tiền đất và xây dựng ? đơn giá chi phí lấy vào thời điểm nào
• -> lấy theo thời điểm giao đất đợt 1 hay giao đất đợt 2. Ý nghĩa từ "thực" là sao ? Lấy theo giá trị trong hồ sơ tính đợt 1' hay thực tế chủ đầu tư bán lấy trong hóa đơn