Tổng mức đầu tư dự án Khu Đô thị

acmilan093_2006

Thành viên năng động
Tham gia
25/7/08
Bài viết
52
Điểm tích cực
25
Điểm thành tích
18
Tuổi
42
Chào các bác, hiện này các văn bản của Chính phủ và các bộ ngành quy định chưa nhất quán về việc tính Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị (TMĐT).
Theo ý kiến các bác thì TMĐT bao gồm những chi phí nào và có gồm tiền sử dụng đất không?
Mong mọi người cho ý kiến.
 
Chào các bác, hiện này các văn bản của Chính phủ và các bộ ngành quy định chưa nhất quán về việc tính Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị (TMĐT).
Theo ý kiến các bác thì TMĐT bao gồm những chi phí nào và có gồm tiền sử dụng đất không?
Mong mọi người cho ý kiến.
1. Bạn có thể cho biết thêm những chỗ chưa nhất quán được không để cùng thảo luận
2. TMĐT sẽ bao gồm nhưng không giới hạn các chi phí như trong Nghị định 12, thông tư 04 và Nghị định 112 vì các văn bản đó (phần quản lý chi phí) để áp dụng cho các dự án vốn NN từ 30% trở lên. Và vì vậy đương nhiên có chi phí về tiền sử dụng đất và các chi phí cần thiết, hợp lệ, hợp pháp khác để triển khai thực hiện dự án
 
Chào các bác, hiện này các văn bản của Chính phủ và các bộ ngành quy định chưa nhất quán về việc tính Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị (TMĐT).
Theo ý kiến các bác thì TMĐT bao gồm những chi phí nào và có gồm tiền sử dụng đất không?
Mong mọi người cho ý kiến.
Chào bạn Acmilan093_2006
- Bạn nói các văn bản của chính phủ và các bộ ngành quy định chưa nhất quán về việc tính tổng mức đầu tư dự án khu đô thị. Xin bạn vui lòng chỉ giúp những chỗ không nhất quán được không ạ.
- Trong câu hỏi của bạn thì cụm từ "Tiền sử dụng đất" không rõ nghĩa lắm mình có ý kiến thế này:
+ Nếu trong quá trình xây dựng bạn phải sử dụng diện tích đất ngoài phạm vi dự án của bạn thì bạn phải trả một khoản phí (nếu có). Đây chính là Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí này được tính trong mục Chi phí bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư
+ Thông thường đối với các dự án khu đô thị, đặc biệt các dự án đầu tư kinh doanh thì phải mất một khoản chi phí nữa là chi phí sử dụng đất (mảnh đất nơi xây dựng công trình). Nếu bạn lập Tổng mức đầu tư xây dựng công trình thì sẽ không bao gồm chi phí này. Nếu bạn lập Tổng mức đầu tư của dự án thì sẽ bao gồm phần chi phí này.
Mong mọi người có ý kiến thêm.
 
Mình đang nói ở đây là theo Tổng mức đầu tư dự án. Vì bên mình đang triển khai 1 dự án đầu tư khu đô thị (KĐT), mình phải tính tổng mức đầu tư dự án để từ đó xác định vốn chủ sở hữu (20%TMĐT với dự án có quy mô trên 50ha và 15%TMĐT với dự án có quy mô dưới 50ha). Trong trường hợp này theo NĐ 02/2006/NĐ-CP về quy chế khu đô thị mới và thông tư 04/2006/TT-BXD hướng dẫn thực hiện thì TMĐT dự án KĐT bao gồm: Chi phí đền bù GPMB, tiền sử dụng đất (chi phí sử dụng đất cho mảnh đất nơi xây dựng như bạn dodungktxd phân tích), và chi phí xây dựng HTKT trong hàng rào của dự án. Tuy nhiên khi mình trao đổi với lãnh đạo phòng quy hoạch của Sở XD nơi thực hiện dự án họ yêu cầu TMĐT dự án phải bao gồm cả phần công trình kiến trúc trên đất. Theo mình hiểu thì nếu tổng mức đầu tư gồm cả công trình kiến trúc là TMĐT xây dựng công trình theo nghị định 12/2009/NĐ-CP (như bạn dodungktxd đã phân tích) nhưng nếu vậy thì sẽ không bao gồm tiền sử dụng đất.
Vậy theo các bạn TMĐT dự án sẽ bao gồm những chi phí nào và có gì khác nhau giữa khái niệm TMĐT dự án (theo NĐ 02/2006/NĐ-CP) và TMĐT xây dựng công trình (theo NĐ 12/2009/NĐ-CP).
 
Sao lại Tổng mức đầu tư trên đất, thế thì với dự án 50ha của bạn thì lên đến hàng ngàn tỷ, đồng chí SXD nói thế là sai. Tổng mức đầu tư của bạn chỉ là đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến cốt 0,00 thôi, còn các tiểu dự án sau này sẽ triển khai dần dần. Nếu như bạn SXD nói thì khi trình tham gia ý kiến thiết kế cơ sở dự án thì để thể hiện được các khối kiến trúc trên thì không biết bao nhiêu bản vẽ cho vừa. Tôi thấy cơ quan quản lý nhiều khi giao việc cho những đồng chí mới ra trường ngồi ngay chỗ đấy chỉ khổ doanh nghiệp, bảo sao dự án chậm...
 
Mình đang nói ở đây là theo Tổng mức đầu tư dự án. Vì bên mình đang triển khai 1 dự án đầu tư khu đô thị (KĐT), mình phải tính tổng mức đầu tư dự án để từ đó xác định vốn chủ sở hữu (20%TMĐT với dự án có quy mô trên 50ha và 15%TMĐT với dự án có quy mô dưới 50ha). Trong trường hợp này theo NĐ 02/2006/NĐ-CP về quy chế khu đô thị mới và thông tư 04/2006/TT-BXD hướng dẫn thực hiện thì TMĐT dự án KĐT bao gồm: Chi phí đền bù GPMB, tiền sử dụng đất (chi phí sử dụng đất cho mảnh đất nơi xây dựng như bạn dodungktxd phân tích), và chi phí xây dựng HTKT trong hàng rào của dự án. Tuy nhiên khi mình trao đổi với lãnh đạo phòng quy hoạch của Sở XD nơi thực hiện dự án họ yêu cầu TMĐT dự án phải bao gồm cả phần công trình kiến trúc trên đất. Theo mình hiểu thì nếu tổng mức đầu tư gồm cả công trình kiến trúc là TMĐT xây dựng công trình theo nghị định 12/2009/NĐ-CP (như bạn dodungktxd đã phân tích) nhưng nếu vậy thì sẽ không bao gồm tiền sử dụng đất.
Vậy theo các bạn TMĐT dự án sẽ bao gồm những chi phí nào và có gì khác nhau giữa khái niệm TMĐT dự án (theo NĐ 02/2006/NĐ-CP) và TMĐT xây dựng công trình (theo NĐ 12/2009/NĐ-CP).
Dự án khu đô thị và dự án HTKT khu đô thị là 2 khái niệm khác nhau. Khi bạn thực hiện dự án khu đô thị thì đương nhiên bao gốm cả công trình trên đất. Việc bạn tính theo Nghị định 12 như tôi đã nói, là bao gồm nhưng không giới hạn các chi phí quy định trong đó, vì vậy vẫn phải có tiền sử dụng đất.
Sao lại Tổng mức đầu tư trên đất, thế thì với dự án 50ha của bạn thì lên đến hàng ngàn tỷ, đồng chí SXD nói thế là sai. Tổng mức đầu tư của bạn chỉ là đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến cốt 0,00 thôi, còn các tiểu dự án sau này sẽ triển khai dần dần. Nếu như bạn SXD nói thì khi trình tham gia ý kiến thiết kế cơ sở dự án thì để thể hiện được các khối kiến trúc trên thì không biết bao nhiêu bản vẽ cho vừa. Tôi thấy cơ quan quản lý nhiều khi giao việc cho những đồng chí mới ra trường ngồi ngay chỗ đấy chỉ khổ doanh nghiệp, bảo sao dự án chậm...
Đồng chí Sở XD nói không sai đâu, bên tôi triển khai dự án bao gồm cả công trình trên đất, vì vậy phải có cả HSTK của các công trình đó. Tổng mức đầu tư lên đến nhiều ngàn tỷ đồng đấy
 
Chào các bác, hiện này các văn bản của Chính phủ và các bộ ngành quy định chưa nhất quán về việc tính Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị (TMĐT).
Theo ý kiến các bác thì TMĐT bao gồm những chi phí nào và có gồm tiền sử dụng đất không?
Mong mọi người cho ý kiến.

Mình đang nói ở đây là theo Tổng mức đầu tư dự án. Vì bên mình đang triển khai 1 dự án đầu tư khu đô thị (KĐT), mình phải tính tổng mức đầu tư dự án để từ đó xác định vốn chủ sở hữu (20%TMĐT với dự án có quy mô trên 50ha và 15%TMĐT với dự án có quy mô dưới 50ha). Trong trường hợp này theo NĐ 02/2006/NĐ-CP về quy chế khu đô thị mới và thông tư 04/2006/TT-BXD hướng dẫn thực hiện thì TMĐT dự án KĐT bao gồm: Chi phí đền bù GPMB, tiền sử dụng đất (chi phí sử dụng đất cho mảnh đất nơi xây dựng như bạn dodungktxd phân tích), và chi phí xây dựng HTKT trong hàng rào của dự án. Tuy nhiên khi mình trao đổi với lãnh đạo phòng quy hoạch của Sở XD nơi thực hiện dự án họ yêu cầu TMĐT dự án phải bao gồm cả phần công trình kiến trúc trên đất. Theo mình hiểu thì nếu tổng mức đầu tư gồm cả công trình kiến trúc là TMĐT xây dựng công trình theo nghị định 12/2009/NĐ-CP (như bạn dodungktxd đã phân tích) nhưng nếu vậy thì sẽ không bao gồm tiền sử dụng đất.
Vậy theo các bạn TMĐT dự án sẽ bao gồm những chi phí nào và có gì khác nhau giữa khái niệm TMĐT dự án (theo NĐ 02/2006/NĐ-CP) và TMĐT xây dựng công trình (theo NĐ 12/2009/NĐ-CP).
Về tình huống của bạn, tôi xin tham gia ý kiến như sau:
1. Cần hiểu dự án xây dựng khu đô thị mới gồm 2 loại dự án: Dự án cấp 1 (đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị mới) và dự án cấp 2 (dự án đầu tư các công trình xây dựng dân dụng và nhà ở trong khu đô thị mới).
2. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là loại dự án đầu tư xây dựng công trình có nhiều đặc thù (quy mô lớn, dự án cấp 1, dự án cấp 2, chủ đầu tư cấp 1, chủ đầu tư cấp 2, ...) vì vậy việc quản lý dự án phải có quy chế riêng (ban hành theo NĐ02/2006 và TT04/2006 của Bộ XD).
3. Nghị định 02/2006 và TT04/2006 quy định về "Tổng mức đầu tư dự án KĐTM" được hiểu là TMĐT dự án cấp 1 và được hướng dẫn như sau:
"Điều 11. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới 1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới phải bảo đảm có đủ các điều kiện sau: a) Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản;
b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án." (NĐ 02). Chú ý: TMĐT dự án nêu trên đã được TT04/2006 hướng dẫn cụ thể trong đó có tiền sử dụng đất ... và chi phí xây dựng HTKT trong hàng rào (xem TT04/2006).
"Giải trình kinh tế kỹ thuật đầu tư; tổng mức đầu tư (chỉ tính tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng - tái định cư (nếu có), hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào và dự án thành phần giai đoạn đầu của chủ đầu tư cấp 1); hiệu quả đầu tư về kinh tế và xã hội; xác định nguồn vốn cho các giai đoạn đầu tư và kinh doanh." (NĐ 02/2006).
4. Yêu cầu của Sở xây dựng "TMĐT dự án phải bao gồm cả phần công trình kiến trúc trên đất." là không phù hợp với quy định của NĐ 02/2006 và TT04/2006 đâu.
5. Các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại NĐ 12/2009 theo tôi hiểu không áp dụng đối với dự án khu đô thị mới kể cả dự án cấp 1 và dự án cấp 2 (Rất tiếc vấn đề này NĐ 12/2009 không quy định rõ).
 
Nếu bạn lập Tổng mức đầu tư xây dựng công trình thì sẽ không bao gồm chi phí này. Nếu bạn lập Tổng mức đầu tư của dự án thì sẽ bao gồm phần chi phí này.
Mong mọi người có ý kiến thêm.
Tôi chưa hiểu ý bạn viết về 2 khái niệm được bôi đỏ: Khái niệm "Tổng mức đầu tư xây dựng công trình" lấy ở đâu ra và vì sao không bao gồm chi phí sử dụng đất? TMĐT xây dựng công trình và TMĐT của dự án khác nhau thế nào?
Mong được nói rõ hơn.
 
Last edited by a moderator:
Về câu viết của bạn dodungktxd mà thầy đã bôi đỏ em nghĩ là bạn ấy nhầm một xíu. Chắc bạn ấy muốn nói đến Tổng dự toán công trình Hoặc Dự toán công trình. Tổng mức đầu tư thì phải là của Dự án chứ không thể là của công trình được, trừ phi dự án chỉ có một công trình duy nhất.
Theo công thức tính Dự toán thì chỉ có sáu khoản chi phí, không có Gđb-tđc (chi phí đền bù GPMB hỗ trợ tái định cư) trong đó
Còn câu hỏi của bạn chủ topic mình có ý kiến như sau:
Tổng mức đầu tư là tổng tất cả các chi phí mà Chủ đầu tư phải bỏ ra để đầu tư vào dự án, như vậy Tổng mức đầu tư phải bao gồm Tiền sử dụng đất. Trên thực tế, khi làm Chủ đầu tư dự án Hạ tầng kỹ thuật KĐT hay xảy ra trường hợp sau:
- Chủ đầu tư phải ứng tiền đền bù ra trả cho dân, vì bản chất tiền đền bù GPMB và hỗ trợ tái định cư là do NN chi trả. Sau khi NN thu hồi sẽ giao đất lại cho doanh nghiệp (CĐT), doanh nghiệp lúc đó mới phải đóng tiền sử dụng đất. Như vậy tiền Đền bù và Tiền sử dụng đất cần được đối trừ cho nhau.
 
Như thầy dinhdangquang nói ở trên em thấy hoàn toàn hợp lý, nhất là khoản 4:4. Yêu cầu của Sở xây dựng "TMĐT dự án phải bao gồm cả phần công trình kiến trúc trên đất." là không phù hợp với quy định của NĐ 02/2006 và TT04/2006 đâu. Ngoài quy định về dự án nhóm A, nhóm B liên quan đến các cấp phê duyệt và thẩm định ra thì em cũng thấy các đồng chí SXD nói thế đã không phù hợp rồi nhất là dự án của bạn chủ bài ở đây là khu 50ha. Vì trong khu này nó còn nhiều tiểu dự án bên trên trong đó liên quan đến rất nhiều dạng dự án liên quan không phải 1 chủ đầu tư ví dụ: 20% quỹ đất dành cho tái định cư, đất dành cho quỹ phúc lợi bệnh viện , trường học...Cho nên SXD yêu cầu TMĐT là cả các công trình trên cốt hoà thiện hạ tầng là không phù hợp...
 
Về tình huống của bạn, tôi xin tham gia ý kiến như sau:
1. Cần hiểu dự án xây dựng khu đô thị mới gồm 2 loại dự án: Dự án cấp 1 (đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thị mới) và dự án cấp 2 (dự án đầu tư các công trình xây dựng dân dụng và nhà ở trong khu đô thị mới).
2. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là loại dự án đầu tư xây dựng công trình có nhiều đặc thù (quy mô lớn, dự án cấp 1, dự án cấp 2, chủ đầu tư cấp 1, chủ đầu tư cấp 2, ...) vì vậy việc quản lý dự án phải có quy chế riêng (ban hành theo NĐ02/2006 và TT04/2006 của Bộ XD).
3. Nghị định 02/2006 và TT04/2006 quy định về "Tổng mức đầu tư dự án KĐTM" được hiểu là TMĐT dự án cấp 1 và được hướng dẫn như sau:
"Điều 11. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới 1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới phải bảo đảm có đủ các điều kiện sau: a) Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản;
b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án." (NĐ 02). Chú ý: TMĐT dự án nêu trên đã được TT04/2006 hướng dẫn cụ thể trong đó có tiền sử dụng đất ... và chi phí xây dựng HTKT trong hàng rào (xem TT04/2006).
"Giải trình kinh tế kỹ thuật đầu tư; tổng mức đầu tư (chỉ tính tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng - tái định cư (nếu có), hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào và dự án thành phần giai đoạn đầu của chủ đầu tư cấp 1); hiệu quả đầu tư về kinh tế và xã hội; xác định nguồn vốn cho các giai đoạn đầu tư và kinh doanh." (NĐ 02/2006).
4. Yêu cầu của Sở xây dựng "TMĐT dự án phải bao gồm cả phần công trình kiến trúc trên đất." là không phù hợp với quy định của NĐ 02/2006 và TT04/2006 đâu.
5. Các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình tại NĐ 12/2009 theo tôi hiểu không áp dụng đối với dự án khu đô thị mới kể cả dự án cấp 1 và dự án cấp 2 (Rất tiếc vấn đề này NĐ 12/2009 không quy định rõ).
Theo em thì Sở XD không nhầm đâu, có nhầm thì chính Bộ XD có nhầm lẫn khi thiếu: dự án thành phần giai đoạn đầu của chủ đầu tư cấp 1 trong việc xác định TMĐT dự án khu đô thị mới được quy định tại Nghị định 02/2006/NĐ-CP.
Điều này có nghĩa là: khi CĐT đăng ký đầu tư dự án khu đô thị mới không đăng ký các giai đoạn đầu tư mà ghi là đầu tư đồng bộ cho khu đô thị mới thì:
Trích điều 2
1. “Dự án khu đô thị mới” (sau đây gọi là dự án cấp 1) là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.
và điều 14 :
6. Thiết kế cơ sở bao gồm: thiết kế cơ sở hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án, thiết kế cơ sở các công trình của dự án thành phần giai đoạn đầu.
8. Giải trình kinh tế kỹ thuật đầu tư; tổng mức đầu tư (chỉ tính tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng - tái định cư (nếu có), hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào và dự án thành phần giai đoạn đầu của chủ đầu tư cấp 1); hiệu quả đầu tư về kinh tế và xã hội; xác định nguồn vốn cho các giai đoạn đầu tư và kinh doanh.
 
Như thầy dinhdangquang nói ở trên em thấy hoàn toàn hợp lý, nhất là khoản 4:4. Yêu cầu của Sở xây dựng "TMĐT dự án phải bao gồm cả phần công trình kiến trúc trên đất." là không phù hợp với quy định của NĐ 02/2006 và TT04/2006 đâu. Ngoài quy định về dự án nhóm A, nhóm B liên quan đến các cấp phê duyệt và thẩm định ra thì em cũng thấy các đồng chí SXD nói thế đã không phù hợp rồi nhất là dự án của bạn chủ bài ở đây là khu 50ha. Vì trong khu này nó còn nhiều tiểu dự án bên trên trong đó liên quan đến rất nhiều dạng dự án liên quan không phải 1 chủ đầu tư ví dụ: 20% quỹ đất dành cho tái định cư, đất dành cho quỹ phúc lợi bệnh viện , trường học...Cho nên SXD yêu cầu TMĐT là cả các công trình trên cốt hoà thiện hạ tầng là không phù hợp...
Đây chính là nguyên nhân chính khiến các khu đô thị mới tồn tại tình trạng: không trường học, không bệnh viện, không có dịch vụ cộng đồng. Trong khi đó, các nhà đầu tư để xin được dự án đều cam kết đầu tư đồng bộ hoàn chỉnh khu đô thị mới.
Để lựa chọn nhà đầu tư, Bộ xây dựng nêu tiêu chí rất cao:
Phần yêu cầu nhà đầu tư kê khai đề xuất về:
- Phương án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
- Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư (nếu có).
- Tiến độ thực hiện dự án.
- Các yêu cầu về xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở trong đó có nhà ở cho đối tượng chính sách và cho người có thu nhập thấp.
- Các yêu cầu về nghĩa vụ, đóng góp của nhà đầu tư đối với Nhà nước.
- Các yêu cầu về khả năng tài chính, huy động vốn để thực hiện dự án.
- Các phương án quản lý KĐTM trong quá trình thực hiện đầu tư và sau khi đầu tư xong.
- Các yêu cầu khác đối với nhà đầu tư (nếu có).
Chính vì Bộ XD trong TT 04 2006 không yêu cầu TMĐT với các công trình trên đất, dẫn đến NĐT hiểu nhầm là không phải đầu tư, đã không đầu tư thì lấy gì để quản lý?
Nếu không thẩm định TKCS với các công trình trên đất sẽ dẫn đến tình trạng đánh trống bỏ dùi trong quản lý. Rất nhiều khu đô thị xây biệt thự phần thô để bán, đến lúc người dân vào ở, mỗi nhà hoàn thiện 1 kiểu, khu đô thị trông lem nhem như tấm áo vá chằng chịt.
 
Tôi chưa hiểu ý bạn viết về 2 khái niệm được bôi đỏ: Khái niệm "Tổng mức đầu tư xây dựng công trình" lấy ở đâu ra và vì sao không bao gồm chi phí sử dụng đất? TMĐT xây dựng công trình và TMĐT của dự án khác nhau thế nào?
Mong được nói rõ hơn.

1. Khái niệm về tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chuẩn theo đúng nghị định 112/2009/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Theo mục 1 và 2, điều 4, chương II của NĐ 112/2009/NĐ-CP thì TMĐT xây dựng công trình là chi phí dự tính của DỰ ÁN...bao gồm: XD+TB+GPMB+QLDA+TV+K+DP. Vì thế bác Levinhxd nói bác Dodungktxd nhầm cũng không phải. Thực ra ý tôi hiểu là cái NĐ 112/2009/NĐ-CP chỉ quy định về TMĐT xây dựng một công trình hoặc một nhóm công trình (nhà ở, văn phòng, thương mại...) nó khác với lại TMĐT dự án trong NĐ 02/2006/NĐ-CP là quy định cho dự án KĐTM. Nhưng như trên tôi trích dẫn lại ghi là TMĐT xây dựng công trình là chi phí dự tính CỦA DỰ ÁN vì thế nhiều người vẫn nhầm dự án ở đây là dự án KĐTM.
2. Vì TMĐT xây dựng công trình theo 112/2009/NĐ-CP quy định cụ thể cho 1 công trình hoặc 1 nhóm công trình cho nên nó bao gồm cả chi phí xây dựng công trình kiến trúc trên đất là hoàn toàn hợp lý. Vì với loại công trình cụ thể thì điều kiện để được huy động vốn là phải xong móng của công trình (việc quy định phải có 20% vốn chủ sở là nhằm mục đích buộc Chủ đầu tư phải bỏ vốn đầu tư xây dựng đến một mức nào đó VD. Xong móng thì mới được huy động vốn). Còn đối với dự án KĐTM thì TMĐT dự án chỉ bao gồm: Chi phí đền bù GPMB, tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng HTKT trong hàng rào của dự án vì đối với KĐTM chỉ cần thì công xong HTKT là chủ đầu tư đã có thể huy động vốn (bằng cách chuyển nhượng một phần dự án cho CĐT cấp 2).
3. Quy định về lựa chọn CĐT dự án KĐTM lại áp dụng theo NĐ 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở nhưng trong NĐ này chỉ quy định vốn chủ sở hữu phải chiếm 20%TMĐT dự án (với quy mô trên 50ha) mà không nói rõ là TMĐT gồm những thành phần chi phí nào. Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện NĐ 71/2010/NĐ-CP cũng quên tịt luôn (các văn bản của mình thích lờ mờ thế để cho các bác ở các Sở Ban ngành tha hồ mà hạch sách). Mặc dù chúng ta hiểu rằng các văn bản ra sau nếu không thay thế bãi bỏ văn bản ra trước thì vẫn được áp dụng và cụ thể trong 16/2010/TT-BXD tại mục 5, điều 26 về hiệu lực thi hành có nói chỉ bãi bỏ quy định về huy động vốn để đầu tư xây dựng quy định tại điều VIII của 04/2006/TT-BXD, nghĩa là quy định về TMĐT dự án KDDTM tại thông tư này vẫn có hiệu lực nhưng giải thích mãi các bác ở Sở không nghe vì các bác bảo NÓ KHÔNG NÓI BÃI BỎ NHƯNG NÓ CŨNG KHÔNG NÓI ÁP DỤNG THEO CÁI 04/2006/TT-BXD VÀ 02/2006/ND-CP. Khổ thế tranh luận với mấy bác cán bộ nhà nước mà luật cứ quy định lờ mờ thế thì điều 1 các bác luôn luôn đúng, điều 2 nếu các bác ấy sai xem lại điều 1.:))
 
Tổng mức đầu tư của Dự án Khu đô thị Mới.

Đây đúng là vấn đề em đang quan tâm.
E xin hỏi thêm cả nhà về chi phí tiền đất và tiền Giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư.
Theo quy định thì toàn bộ chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư thì nhà nước chi trả, doanh nghiệp chỉ phải trả tiền sử dụng đất cho đất sạch. Như thế thì tại sao Tổng mức đầu tư của dự án lại bao gồm cả tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư ạ.
E rất mong nhận được ý kiến của anh chị.
 
Theo mình thì CĐT ứng trước tiền đền bù GPMB cho dân rồi sau đó mới được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Vì vậy chi phí đền bù GPMB vẫn là chi phí cấu thành trong dự án. Tuy nhiên về tiền sử dụng đất ở đây chúng ta nên hiểu là phần tiền mà đã được khấu trừ phần chi phí GPMB mà CĐT đã ứng ra trước đó. Tức là hình thức thì TMĐT vẫn gồm cả chi phí đền bù GPMB và phần tiền sử dụng đất (thực phải nộp khi đã khấu trừ chi phí GPMB) nhưng thực chất hai thành phần chi phí này khi công lại vẫn chi bằng phần tiền sử dụng đất mà CĐT phải nộp cho nhà nước (khi chưa tính khấu trừ).
 
Chào các bác, hiện này các văn bản của Chính phủ và các bộ ngành quy định chưa nhất quán về việc tính Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị (TMĐT).
Theo ý kiến các bác thì TMĐT bao gồm những chi phí nào và có gồm tiền sử dụng đất không?
Mong mọi người cho ý kiến.
Vấn đề này của bạn mình xin góp ý như sau:
1. Trong trường hợp tổng quát mình đồng ý với các ý kiến của bạn naat. Tuy nhiên bạn có thể nói rõ thêm là bên công ty bạn thực chất là đầu tư dự án KĐT hay chỉ đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật cho KĐT?
2. Nếu bạn đầu tư dự án KĐT mà không tính toán tới các chi phí của công trình trên đất. Vậy khi bạn thiếu vốn, ai sẽ xây lên các công trình đó? Chủ đầu tư cấp 2? Nhưng nếu không có Chủ đầu tư cấp 2 thì sao? Vậy dự án sẽ chỉ đến phần hạ tầng rồi bỏ hoang cho cây cỏ mọc, lãng phí tài nguyên đất rất lớn. Ngay khi bạn lập dự án đầu tư, bạn đã quy hoạch toàn bộ khu đất theo ý kiến chủ quan của bên bạn, vậy nên để chuyển nhượng lại dự án hoặc kêu gọi nhà đầu tư khác vào thế chỗ là rất khó khăn.
3. Việc tính TMĐT có bao gồm tiền sử dụng đất là hoàn toàn hợp lý. Bởi vì để được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án, các bạn buộc phải nộp tiền sử dụng đất, thuê đất cho Nhà nước (khi mà bạn thậm chí còn chưa động đến một ngọn cỏ nào mọc trong khu đất dự định đầu tư cơ). Nếu không đưa vào tính toán thì các bạn không có kế hoạch vốn để lấy tiền đâu nộp ngân sách, dự án bị hủy ngay từ trong trứng nước. Vì vậy về mặt quản lý Nhà nước, họ bắt buộc bạn tính tất tần tật, kể cả tiền sử dụng đất là chính xác.
4. Việc hoàn trả chi phí ĐB,GPMB rất cần lưu ý, vì diện tích đất khi rút tiền ra đền bù và diện tích đất được tính để hoàn trả tiền cho CĐT hoàn toàn khác nhau. Không bao giờ là 1 cục y xì nguyên trạng bằng với số tiền mà CĐT đã rút hầu bao, kể cả là trên giấy tờ, sổ sách.

Mong bạn và mọi người cho ý kiến thêm!
 
Tải bộ cài phần mềm Dự toán GXD, Đấu thầu GXD, Thanh Quyết toán GXD, Quản lý chất lượng GXD. Dành cho người mua bản quyền
Kích để xem khóa học Dự toán công trình
Kích để xem khóa học Dự toán công trình
Kích để xem khóa học Chỉ huy trưởng công trường
Kích để xem giới thiệu phần mềm thanh quyết toán
Phần mềm quản lý chất lượng công trình QLCL GXD
Tìm hiểu khóa học Thanh Quyết toán GXD
Giới thiệu phần mềm Dự toán GXD dùng là thích, kích là sướng

Các bài viết mới

Back
Top