Cách tính tiền sử dụng đất

[qtlehien]

Cho mình hỏi hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất đối với dự án xây dựng nhà cao tầng? vì theo mình biết khi xây dựng dự án nhà cao tầng thì có hệ số sử dụng đất do vậy tiền sử dụng đất khác so với cách tính tiền cho dự án nhà phố. ko theo cách tính đơn giãn là giá thị trường và khấu hao tiền bồi thường. các bạn cho mình biết với nha! ths!

 

[toanhuong198]

Về quy định thu nộp tiền sử dụng đất

Theo quy định Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất Theo lọai đất và mục đích sử dụng, được xác định tại quy họach được duyệt và quyết định giao đất.
Cụ thể : Diện tích đất được giao xây dựng khu đô thị-khu dân cư phải nộp tiền sử dụng đất, trừ các diện tích sử dụng cho mục đích công cộng như : Giao thông, công viên, mặt nước...(Không kinh doanh).
Về đơn giá phải thuê Tư vấn định giá theo quy định(Điều 28/NĐ 84)
Chi tiết xem tại NĐ 198/2004(Chương I-II) , NĐ 84/2007(Điều 20;28)

 

[lemanh]

về tiền sử dụng đất.

về tiền sử dụng đất, mình có ý kiến như sau:
+ về diện tích tính tiền sử dụng đất: là tổng diện tích cho khu đất xây dựng chung cư bao gồm: diện tích xây dựng chung cư, đường nội bộ, các công trình phục trợ phục vụ chung cư.
+ Về đơn giá nộp tiền sử dụng đất: theo đơn giá của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký quyết định giao đất ( điều 4 nghị định 84)

 

[qtlehien]

Các ban ơi!
Ý mình muốn hỏi là dự án có hệ số sử dụng đất cao, thì tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước có thay đổi so với dự án xây dựng nhà có hệ số sử dụng đất thấp hay ko? và nếu có thì cách tính tiền sử dụng đất là như thế nào? Các bạn giúp mình với! Tkx all!

 

[hungvina16]

Các ban ơi!
Ý mình muốn hỏi là dự án có hệ số sử dụng đất cao, thì tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước có thay đổi so với dự án xây dựng nhà có hệ số sử dụng đất thấp hay ko? và nếu có thì cách tính tiền sử dụng đất là như thế nào? Các bạn giúp mình với! Tkx all!

Điều 4 Nghị đinh 198.2004 quy định Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất:
"Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất và thời hạn sử dụng đất.
1. Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
4. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định gia hạn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất."

Như vậy , Hệ số sử dụng đất không phải là yếu tố được sử dụng để tính tiền sử dụng đất .

 

[qtlehien]

Uh!
Mình cám ơn Hungvina, trước đây mình cũng suy nghĩ như vậy, nhưng qua quá trình làm việc mình thấy là nếu bạn xây dựng nhà phố hay nhà cao tầng thì diện tích sàn mà bạn bán được rất khác nhau (do hệ số sử dụng đất khác nhau), như vậy nhà nước đâu có dễ dàng để cho bạn thu một khoản chênh lệch lớn dễ dàng như vậy. Nếu dễ thì ai cũng đầu tư nhà cao tầng rùi!

Mình đang làm 1 cty BĐS tại TPHCM cty mình có 1 dự án, khi thay đổi diện tích sàn xây dựng, cty mình đã phải đóng bổ sung tiền sử dụng đất cho nhà nước (lưu ý: bọn mình chỉ thay đổi diện tích sàn, ko thay đổi diện tích đất xây dựng).

Tks.
Hien

 

[hungvina16]

Tôi nghĩ có sự nhầm lẫn nào đó ở đây !
Tôi cũng đã từng làm dự án và từng nộp tiền SD đất cho Nhà nước, nhưng chưa thấy trường hợp nào như vậy : Tăng diện tích sàn, không thay đổi diện tích XD lại phải nộp bổ sung tiền đất.
Bạn có thể nói rõ hơn về trường hợp của bạn được không , để cùng thảo luận.

 

[lemanh]

Tiền sử dụng đất

thực tế, luât đất đai 1993 cũng có một nghị định qui định về việc phân bổ tiền sử dụng đất đối với chung cư (nên hiểu đây là thuộc QSDĐ chung) cho các hộ ở các tầng khác nhau với các hệ số qui định cho các tầng.
tuy nhiên, khi luật đất đai 2003 ra đời thì nghị định này ko còn được thực hiện nữa.
mình cũng vừa thực hiện kê khai nộp tiền sử dụng đất đối với 01 dự án tại TP. HCM, trong đó bao gồm nhà liên kế, biệt thự..., nhà chung cư và các phần đất cho thuê có thời hạn như trường học, trung tâm ytế... ko thấy trường hợp nâng tầng thì phải nộp thêm tiền (lưu ý: dự án bọn mình cũng điều chỉnh từ 9 tầng lên 12 tầng).
Bạn qtlehien nên xem lại, trong các văn bản chính thức, chưa có văn bản nào qui định là hệ số cao thì phải nộp thêm tiền (vì thực tế, hệ số cao thì đồng nghĩa với việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất-ko có nghĩa là xây dựng hết diện tích) vì luật qui định: khuyến khích sử dụng đất hiệu quả.

 

[Binh Ball]

về tiền sử dụng đất, mình có ý kiến như sau:
+ về diện tích tính tiền sử dụng đất: là tổng diện tích cho khu đất xây dựng chung cư bao gồm: diện tích xây dựng chung cư, đường nội bộ, các công trình phục trợ phục vụ chung cư.
+ Về đơn giá nộp tiền sử dụng đất: theo đơn giá của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký quyết định giao đất ( điều 4 nghị định 84)

về diện tích tính tiền sử dụng đất: Bạn lemanh nói đúng khg vậy các bạn?

Về đơn giá nộp tiền sử dụng đất: theo đơn giá của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký quyết định giao đất => nhưng nếu công ty BĐS bỏ tiền ra đền bù rồi XD 1 khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa thì giá đất ở phải đóng tính như thế nào (giá đất ở nông thôn hay đất ở đô thị vì bản giá đất của Tỉnh chưa có khu đô thị mới này)??

 

[hungvina16]

Theo mình :
1. Về xác định diện tích phải nộp tiền sử dụng đất :
-Theo NĐ 198.2004: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Theo NĐ 84.2007 thì việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
..........
2. Về giá đất :
Dự án khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa ( không thuộc thành phố, thị xã, thị trấn) thì giá đất phải đóng trong trường hợp được giao đất có thu tiền SD đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất của DA ( đất ở nông thôn) và do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất theo quy định của chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.

 

[kimtoanco]

Về nộp tiền SDĐ theo NĐ198; NĐ84: TT14/2008/TTLT

Thưa các bác !
Các bác cứ mải tranh cãi mí nhau mà làm gì ??? Trong khi các bác ở trên Bộ Tài-Môi/Bộ Tài chánh...đã ban hành hướng dẫn rùi !!!
Tớ đồng ý với bạn toanhuong198 về vấn đề này, xin các bác hãy vui lòng và chiệu khó đọc lại :
* Nghị định 198/2004/NĐ-CP (Điều 2; 4.2)
* Nghị định 84/2007/NĐ-CP (Điều 28 mục 5)
* Thông tư liên tịch 14/2008/TTLT (Mục VI)
Xin cảm ơn các bác đã chiệu khó nghe em trình bày.
Xin cảm ơn các bác !

 

[Binh Ball]

Theo mình :
1. Về xác định diện tích phải nộp tiền sử dụng đất :
-Theo NĐ 198.2004: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Theo NĐ 84.2007 thì việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
..........
2. Về giá đất :
Dự án khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa ( không thuộc thành phố, thị xã, thị trấn) thì giá đất phải đóng trong trường hợp được giao đất có thu tiền SD đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất của DA ( đất ở nông thôn) và do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất theo quy định của chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.

2. Về giá đất : như vậy là tùy thuộc vào việc lobby UBND tỉnh phải khg bạn?
Mình nghe nói về việc đóng tiền SDĐ theo giá đất chưa có cơ sở ha tầgn và quyết định 05 gì đó, bạn nào biết cho mình xin file quyết định đó

Nhân tiện có file thuyết minh dự án KĐT Tân Đức của ITA, xin chia sẽ cùng các bạn (có nói tới tiền SDĐ theo giá đất chưa có cơ sở ha tầgn )

 

[cunxanh]

Bác hungvina16 quả nhiên thông thái, vấn đề gì cũng biết tuốt, mà lại hơi bị chính xác.

 

[tuan11x4]

Cho mình hỏi hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất đối với dự án xây dựng nhà cao tầng? vì theo mình biết khi xây dựng dự án nhà cao tầng thì có hệ số sử dụng đất do vậy tiền sử dụng đất khác so với cách tính tiền cho dự án nhà phố. ko theo cách tính đơn giãn là giá thị trường và khấu hao tiền bồi thường. các bạn cho mình biết với nha! ths!

Nếu chỉ nói về tiền sử dụng đất thì chỉ tính trên diện tích đất xây dựng, chưa hề có văn bản nào nói về việc có hệ số cho nhà cao tầng. Chỉ có hệ số phân bổ tiền sử dụng đất vào từng tầng để tính giá bán của căn hộ sau này.
Mình cũng không rõ các bạn ở các nơi tính toán tiền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư thì thế nào. Nhưng ở HP, mình đã làm một số dự án chung cư cao tầng, việc tính tiền sử dụng đất trong tổng mức chỉ là tạm tính. Sau này khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Uỷ ban NDTP mới giao cho các SỞ TC và TNMT tình toán tiền sử dụng đất, báo cáo UB. Giá trị đó mới là giá trị chính xác.

 

[thangquaydieu]

Các bác cho em hỏi, tiền sử dụng đất có được nộp chậm trong vòng 1 năm không. Nếu phải nộp luôn 1 cục xong mới thi công hạ tầng thì chủ đầu tư mệt quá

 

[chocolate_skin147]

Các bác cho em hỏi, tiền sử dụng đất có được nộp chậm trong vòng 1 năm không. Nếu phải nộp luôn 1 cục xong mới thi công hạ tầng thì chủ đầu tư mệt quá

-----------------------------------------------------------------
Cái này tớ chỉ biết rằng nếu bạn ở Hà Nội thì theo Quyết định số 15/2007/QĐ-UBND thành phố thì bạn phải nộp trước khi có quyết định giao đất thôi, còn nếu bạn trả tiền theo phương án 1 năm 1 thì sẽ theo quy định của sở tài nguyên và môi trường.Thân!

 

[ruouchat]

chào mọi người trên diễn đàn.
em là lính mới của 1 công ty xây dựng. hiện nay công ty em đang làm thủ tục chuyển mđ SDĐ của 1 dự án xây dựng nhà ở để bán cho CBNV tại HN. các bác làm ơn hướng dẫn em vì hiện em k hiểu cách tính tiền SDĐ.

 

[capovoc]

Theo mình :
1. Về xác định diện tích phải nộp tiền sử dụng đất :
-Theo NĐ 198.2004: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-Theo NĐ 84.2007 thì việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
..........
2. Về giá đất :
Dự án khu đô thị mới ở 1 xã vùng sâu vùng xa ( không thuộc thành phố, thị xã, thị trấn) thì giá đất phải đóng trong trường hợp được giao đất có thu tiền SD đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất của DA ( đất ở nông thôn) và do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm giao đất theo quy định của chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất.

Bạn hungvina16 nêu là chính xác theo nội dung quy định của NĐ 198 năm 2004 phải căn cứ vào:
1-Diện tích đât phải nộp tiền SDĐ(trừ DT đất công cộng không phải nộp tiền SDĐ)trong QĐ giao đất.
2-Loại đất(mục đích SDĐ)theo QH chi tiết và DADT được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
3-Đơn giá đât phải nộp căn cứ vào thời điểm quy định trong QĐ giao đất để áp giá đất được công bố hàng năm.Tuy nhiên,do DA thực hiện ở vùng sâu,vùng xa thì mức độ sinh lợi ít,giá đất không có hoặc không phù hợp thì nên đề nghị cơ quan thẩm định giá lập giá trình cơ quan tài chính thẩm định trình cấp thẩm quyền phê duyêt làm cơ sở nộp tiền SDĐ.

 

[ruouchat]

mình biết hiện đang áp dụng Nđ 84. nhưng công ty mình đang fải nhờ bên tư vấn lập chứng thư định giá để có cơ sở xđ tiền SD đất. mình đã hỏi các nv khác nhưng vẫn chưa rõ tại sao lại fải xđ theo giá thị trường và và tại sao lại không áp theo bảng giá đất mới ban hành. và có cơ sở pháp lý nào hướng dẫn tính cách này không.
rất mong được sự giải đáp của mọi người trên diễn đàn. thanks.

 

[capovoc]

giá đất

mình biết hiện đang áp dụng Nđ 84. nhưng công ty mình đang fải nhờ bên tư vấn lập chứng thư định giá để có cơ sở xđ tiền SD đất. mình đã hỏi các nv khác nhưng vẫn chưa rõ tại sao lại fải xđ theo giá thị trường và và tại sao lại không áp theo bảng giá đất mới ban hành. và có cơ sở pháp lý nào hướng dẫn tính cách này không.
rất mong được sự giải đáp của mọi người trên diễn đàn. thanks.

Theo quy định của Luật Đất đai thì giá đất được công bố từ 01 tháng 01 hàng năm là giá đất thị trường trong điều kiện bình thường(không có đột biến) theo khung giá của Chính phủ để quy định những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phải đóng cho NSNN như tiền sử dụng đấtkhi được giao đất,tiền thuê đất,thuế chuyển quyền SDĐ,chuyển mục đích SDĐ,lệ phí trước bạ,giá đất bồi thường....Tuy nhiên,một giá đất khó có thể đáp ứng được các mục đích trên,ví dụ nhà nước muốn thu tiền sử dụng đất cao nhưng người SDĐ lại muốn nộp thấp nhưng khi đền bù lại muốn giá cao....Nói chung bài toán về giá đât rất là rắc rối,vì vậy có một luật bất thanh văn khi xây dựng và công bố giá đất là giá đất chỉ bằng khoảng 50-60% giá thị trường.Vì vậy,với một khu đất cụ thể,một mục đích SDĐ cụ thể các cơ quan thường yêu cầu xác định lại giá đất tương đương giá thi trường để xác định nghĩa vụ tài chính của người SDĐ cụ thể.